最新某省行政高尔夫酒店高级公寓建设项目可行性研究分析报告.docx
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最新某省行政高尔夫酒店高级公寓建设项目可行性研究分析报告
**省**市**行政高尔夫酒店高级公寓建设项目
可行性研究报告
第一章总论
1.1项目名称、主办单位及负责人
项目名称：
**行政高尔夫酒店高级公寓
建设单位：
**省**市**投资股份有限公司
法定代表人：
***
项目负责人：
***
建设地点：
**省**市**广场西南
1.2项目概况
酒店式公寓概念最早起源于19世纪中后期的欧洲。
是当时旅游区租给游客供其临时休憩的物业，此种物业的客人虽然只是作短暂的休息和停留，但是提供给他们统一的上门服务，所以既有酒店的性质，又相当于个人的“临时住家”，这就形成了酒店式公寓的雏形。
不久以后,此种物业在欧洲越来越多,服务也越来越周到,深受广大消费者的好评。
在中国酒店式公寓是一个舶来品。
经过多年的发展，中国的酒店式公寓自身也发生了变化，类型也开始细分，目前市场上一般有3种：
带租约的产权式酒店（PropertyHotel），只提供服务的服务式酒店公寓（Servicedapartment），出售按照时间划分产权的分时度假产品（holidayownership）。
根据发展商发展思路的不同和业主的投资方式不同，同一类也发生了变化，目前市场上存在教多的是产权式酒店和可自住式酒店式公寓。
**公寓的发展在2006年前大致经历了二个阶段，20世纪90年代初期为**服务公寓的起步阶段，陆续有多个“纯服务式公寓”推出市场，集中地多数在旧交易会（流花路）、环市路商圈及**大桥两侧的领事馆区。
到20世纪90年代末期金融风暴爆发前呈现饱和状态。
第二阶段为2000年后至2006年，是“商务＋服务公寓”的发展阶段，集中地多数在天河北、珠江新城CBD的中心区。
2003年以来，**公寓市场呈现供不应求局面。
然而，与北京、上海等地相比，**的服务公寓市场发展却仍然处于较初期的阶段，也相对缺少专业公司来管理，有很大一段差距。
随着**对外的经贸联系日益频繁，常驻**的跨国公司的高级外籍雇员、领事馆及相关机构的人员、常驻**的港澳台商务人士及本地的高级管理和技术人员日益增多，刺激了**的房地产市场尤其是“服务式公寓”市场再度活跃。
此外，2002年亚洲最大、世界第二的琶洲新会展中心落成，每年承办两届全国规模最大的商品交易会，也促进了**公寓项目发展。
所以，由此就催生了**酒店式公寓第三个阶段：
目前活跃于**市场上的“产权式酒店公寓”。
第二章**酒店式公寓的投资前景
**酒店式公寓的投资前景可以通过以下几个方面来进行分析。
1、酒店式公寓的优势在地理位置和硬件品质相当、服务配套完整的基础上，酒店式公寓比同档次的公寓更值得投资。
其原因主要在于：
（1）出租率较有保证酒店式公寓大多聘请专业的酒店物业管理公司和酒店式公寓管理公司进行管理，他们有广泛的客源，而普通公寓的小业主出租，偶然性强。
此外，租客也愿意花比公寓不高的价差，获得更多的、风险更小的服务；
（2）租金稳定性较有保证在普通公寓里，由于各投资者的资金、持房能力不同，投资比例的增加势必导致小业主的恶性竞争。
而酒店式公寓统一的经营方式使各业主的经济利益捆绑在一起，管理公司根据收益分成，可以保持物业的整体租价；
（3）性价比比酒店更有优势酒店式公寓由于是成套住宅，相比较于纯酒店的单间设计，居住的舒适性大为提高。
同时，酒店式公寓在其软、硬件的配置与纯酒店相差无比，但租金价格却相去甚远，因此，许多酒店的长租客便把置业目光投向了酒店式公寓。
（4）产权问题拥有产权可以让业主居住的安心、放心。
必要时还可以出让自己的产权，回收投资，无疑降低了投资的风险。
酒店式服务公寓与传统酒店的本质区别在于，这种楼盘可将每个单元出售给个体买房者，由拥有产权的业主居住或委托酒店物业管理公司统一出租经营，所以从本质上说，它是拥有私家产权的酒店。
2、酒店式公寓的发展前景与**市作为一个国际化大都市有着十分紧密的联系。
随着**对外的经贸联系日益频繁，常驻**的跨国公司的高级外籍雇员、领事馆及相关机构的人员、常驻**的港澳台商务人士及本地的高级管理和技术人员日益增多等，构成了酒店式公寓的主要需求群体。
一些小型公司也将其作为商住两用。
他们希翼在市中心或交通便捷地区生活，有传统酒店的硬件配套，相当水准的上门服务，重要的是能提供家庭式的居室布局，既有家的私密性和生活氛围，又有高档酒店的良好环境和专业服务。
酒店式服务公寓的独特优势早已出现。
第三章**各板块酒店式公寓经营现状
珠江新城板块
1﹒富力•丽思卡尔顿豪华公寓
项目位于珠江新城兴安路，整栋建筑分为纯酒店及酒店公寓二部分，其中6—19层为酒店公寓，其余均为纯酒店套房。
酒店式公寓户型最小为111m2的一房单位，该户型分布于酒店6—19层；160m2二房单位，分布于酒店的6—12层；191m2的三房单位，分布于酒店的6—19层；275m2四房单位，分布于酒店的15—19层。
公寓采取只租不售经营方式，以月租为单位实行租赁，一般以3—6月为一单位起租，一房公寓月租均价约33000元/月，二房单位月租均价约38000元/月。
整栋建筑由富力集团兴建后，全权交由“丽思卡尔顿酒店”管理经营，并附以酒店式管理。
（“丽思卡尔顿酒店”管理公司详细介绍附后）
2﹒合景泰富•汇峰国际公寓
项目位于珠江新城兴盛路，为一栋43层高的纯公寓住宅，面积有40--46m2的铂领公寓，51m2的行政套房，76--85m2的高级双套房，销售均价为18000---21000元/m2，含3000元/m2精装修，包括厨房用具、冰箱、烘干式洗衣机等。
该地段目前市场租赁价格约为100元/m2/月。
项目处于珠江新城规划步行街之内，避免了车路嘈杂。
位于该栋楼体左侧是六层高的裙楼，集商业及会所配套服务于一体，包含无边际泳池、商务中心、红酒屋、健身室及国际化水准会所设施。
项目聘请源自英国的“仲量联行”，提供酒店式管理服务。
（“仲量联行”管理公司详细介绍附后）
环市路板块
1﹒时代•YOU公寓
项目位于越秀区先烈南路，区庄立交桥旁，该地块规划为商业用地，属“商改住”用途。
共一栋建筑，21层，每层18套单位，全部设计为住宅公寓，产权为50年。
项目于2008年6月28日公开发售，所推户型为三类：
46m2及63m2一房单位，87m2二房单位。
销售均价为15000元/m2，其中含装修3000元/m2，目前所剩单位最低均价为15227元/m2。
建筑顶层配以露天泳池，并附健身会所。
该地段目前公寓租赁价格约为60元/m2/月。
该项目采有酒店式管理性质，聘用全球最大物业管理顾问公司“世邦魏理仕”大中华区域，作为管家顾问分司与**市信诚物业管理有限公司共同合作，为业主提供全方位的服务。
业主购房后物业可交由管家公司代租，管家公司收取一定的中介费，租金每月按时划入业主帐户。
物业服务费4.8元/m2/月，提供干洗等业务，服务费另计。
（“世邦魏理仕”管理公司详细介绍附后）
2﹒金悦•东山国际公寓
项目位于越秀区永福路，为单栋高31层建筑，三梯16户设计，共400多户。
户型为：
34m2及50m2一房单位，60m2及87m2二房单位。
销售均价含精装约为15000元/m2，该地段目前公寓租赁价格约为60元/m2/月，目前项目正接爱诚意登记，预计约8月初公开发售。
该项目聘请北京“高力国际物业管理公司”作为酒店管理顾问，再接合自身的物业管理公司，为业主提供全方位服务。
目前暂未确定购买物业是否统一交由顾问公司管理。
（“高力国际”物业管理公司详细介绍附后）
北京路商圈
1﹒锦源•国际公寓
项目位于越秀区北京路商业繁华地段，一栋住宅建筑及一栋商业裙楼建筑组成，住宅建筑共36层，每层22套单位，户型均为酒店式公寓设计，有37m2、43m2、51m2一房单位；87m2二房单位。
销售均价为18000元/m2，附送全屋的家电及家私床具等。
商业裙楼建筑首层至七层为商业及会所配套。
该项目聘请香港“贵伙服务”http:
//www.pir.hk/酒店管理公司为业主提供全套酒店式服务。
包括会所管理、清洁服务、客户管理、迎宾服务等。
该地段目前公寓租赁价格在100元/m2/月以上，以43m2户型为例，日租均价在300元/日左右，月租约为5800元/月。
租赁价格酒店管理公司与业主采取30%---70%的分成方式，即酒店提取租赁价格的三成，返还业主七成。
（“贵伙服务”酒店管理公司详细介绍附后）
天河板块---广园东
1﹒侨鑫•汇景新城
汇景新城目前所推组团为“中央•庭园”，共12栋，其中7栋为二梯二户设计，5栋为二梯三户设计，户型面积主要为166m2三房单位及224m2四房单位。
目前，汇景新城正推出一理财方式“投资换楼置业方案”。
即业主购买房屋后，可以将房屋交由发展商，发展商每年以购买房屋总价的10%的回报率返还业主，每月定期将回报资金打入业主帐号，直至三年。
期间业主无需承担任何风险。
三年后发展商将房屋原样交还业主。
目前汇景新城的销售均价为20000元/m2，实行“投资换楼置业方案”后，三年后业主可获赠房屋总价的30%的回报率。
这实际上是对目前购房业主的变像优惠策略。
汇景新城的“投资换楼置业方案”将由项目物业管理公司自行实施，帮助业主完成租赁计划，无须交由专业的管理公司管理。
第四章***行政高尔夫酒店公寓可行性分析建议
***项目位于规划中的**城市中央居住区CLD，占据番禺新城CBD中心区域、据琶洲新会展中心、地铁三号线站点沿线、赤岗使馆区及南沙新区等利好优势，上述各项因素均决定着本项目投资高档酒店式公寓将具有十分利好的发展前景。
下面就将本项目行政高尔夫酒店公寓的大致信息汇报如下：
山水华府二期第17栋行政高尔夫酒店公寓，高23层，共计526户，标准层为每层29套单位，面积均小于90m2；第22—23层，设计为打通单位，每户面积约为800m2；1—2层为裙楼设计，设公共配建；地下室为车库。
目前市场上大多数的酒店式公寓为产权式酒店，而投资者也较倾向。
根据深圳市场过去的案例来看，发展商选择给予投资者的回报方式主要有4种：
1）每年5%固定回报＋30%客房利润＋60天/年免费住宿权。
2）送一成首期＋20年免月供＋20天/年免费居住权＋VIP消费卡。
3）送5%首期款＋15年免月供＋四天/月免费居住权。
这就是开发商所倡导的一种“永不供楼”概念。
4）永久委托，阶段性回报方式。
未来竞争靠物管，酒店式公寓是作为一种纯投资的工具，其目的更为明确，而且更适合长线的投资者取得稳定的投资效益，避免了大起大落的风险。
而一座高档的酒店式公寓要想拥有长久的生命力和稳定的收益，在各项硬件指标达标的情况下，服务这一软件就显得犹为重要了。
在高档租务市场中，客户的去留多数受服务水平的影响。
与国际接轨的优质服务将极大提升物业的附加值，并对物业今后的投资潜力产生直接影响。
因此，在整体市场环境、硬件水平相当的情况下，酒店式公寓除了专业的规划、设计和装修，还要有充足的租客来源，在整体市场环境、硬件水平相当的情况下，物业管理将是未来酒店式公寓竞争的焦点。
下面将**市场上最具代表性的酒店式公寓专业管理公司介绍如下，并将部分酒店式公寓楼盘的室内装修效果图附后，仅供领导参考。
第五章酒店式公寓管理公司详细介绍
1﹒世邦魏理仕
世邦魏理仕是全球知名的综合性地产咨询服务公司，也是首家进入中国的国际公司世邦魏理仕（CBRichardEllis），1986年开始在北京开展业务，1987年接到第一笔独家代理国贸中心的大单，但此后十多年，世邦魏理仕仅仅以跨国公司服务、物业管理及研究咨询为主，在中国大陆的收入还不到总收入的1%。
1996年公司正式设立北京办事处，截至2002年，该公司在北京地区员工230人，收入约为3000万人民币。
世邦魏理仕（纽约证券交易所代号：
CBG）总部位于美国加利福尼亚州洛杉矶，是标准普尔500强企业，为全球最大的地产服务公司（按2005年的营业额计算）。
公司拥有员工约21,000名，为全球地产业主、投资者及承租者提供综合的地产服务，具体包括：
物业租售的战略顾问及实施、企业服务、物业设施及项目管理、按揭融资、评估与估值、开发服务、投资管理、研究与策略顾问等。
2003年7月29日，世邦魏理仕完成了对显盛金融集团（InsigniaFinancialGroup）的收购，收购之后，世邦魏理仕的销售和租赁物业价值超过800亿美元，商业融资额超90亿美元；旗下管理的地产面积和公司物业超过7亿平方英尺，旗下管理的投资资产额为140亿美元，并为总资产价值4140亿美元的地产提供了4万项评估、估价及转让咨询服务，年收入逾17亿美元，在全球48个国家设有250家分支机构，堪称全球第一大地产服务企业。
与此同时，北京世邦魏理仕地产代理的本土化战略开始启动。
角色的转变
与庞大的交易额对应，世邦魏理仕在全球的业务涉及租赁、销售代理、物业管理、抵押贷款、投资基金、地产评估等，凡是地产中介服务业务几乎无所不包，但在北京市场的主业一直是物业管理和为租客服务。
“最大的转变是角色的转变。
”从新加坡公司调到北京世邦魏理仕担任董事总经理的郑春光（DennisTay）先生接受采访时说。
世邦公司1906年成立于美国旧金山，到1940年发展成为美国最大的商业物业顾问公司；魏理仕公司于1773年成立于英国伦敦，业务遍布世界各地。
1988年4月，两家公司合并成立了世邦魏理仕，因而欧洲和北美许多大公司都是其长期客户。
由于具有国际化水准和跨国企业的资源优势，世邦魏理仕原来主要站在乙方的角度，为进入中国市场的IBM、NOKIA、ERICSSON等公司提供物业方面的服务。
比如为满足日本企业习惯的一站式服务要求，专门成立日本部，SONY公司在京的行政办公、展示卖场以及员工宿舍等都在此搞定。
近两年随着房地产项目的代理业务有所起色，公司开始将“为甲方服务”纳入主营范围。
物业大摸底
首先是咨询业务，据介绍，从去年至今在北京各热点区域展开了23项不同类型物业的咨询业务。
在中关村区域有中关村国际商城、联想融科资讯中心、大慧科技园；在CBD世邦魏理仕涉足华贸中心；在金融街包括F9地块的中心区商业项目、F8地块的写字楼项目；在奥运村有奥林匹克公园商业设施、北辰大厦和奥运媒体村三个项目。
可以说北京地产热点区域基本都被列入其研究和服务范围之内。
不仅如此，其咨询业务也明显地加大了向中高档写字楼、公寓和住宅渗透，包括望京住宅和双井等项目都被纳入其视野。
如果说咨询业务本身并不能带来太多的利润，那么世邦魏理仕的行动显然是带有前瞻性的，郑春光也认为咨询业务的率先扩张不仅有利于研究及把握市场，也为后续业务开进提供了便利。
服务过的**项目：
时代YOU公寓、时代广场、中信广场、富力中心、金利来数码网络大厦、国际电子大厦、电信广场
2﹒贵伙
贵伙是中国建立已久的服务公寓的供货商之一，目标是建立一条通向投资服务公寓或希望在中国从事服务公寓的供货商及服务商的途径。
贵伙有超过15年的行业经验，过去十多年在中国的主要城市例如上海、**和北京都积极投身于服务公寓行业。
一直以来，贵伙的经营目标是将国外蔓延迅速的服务公寓趋势延展至中国主要城市，开辟国内第三产业的投资管道，增加房产业的使用量及使用价值；提供满足外籍人员及其家人在华之住房需求，努力使他们在中国体验到家的感觉，享受优雅舒适的家居生活。
基于此，贵伙，从成立开始便提出要为客户提供高质素及一站式有关服务公寓的服务。
经过十多年的辛勤耕耘，成为多个著名服务公寓发展商（营运商）的指定服务机构。
另外，服务中心网络遍布中国主要城市，有国际预订系统和24小时客户服务的能力。
经营理念：
服务过的**项目：
天河区：
中信服务公寓、双城国际公寓、新达城公寓、纵横白领公寓、
星汇国际公寓、新凯国际公寓
越秀区：
泰富服务公寓、远洋商务大厦、锦州国际公寓
白云区：
山畔雍庭国际公寓
海珠区：
滨江海怡公寓
3﹒香港联邦国际酒店管理公司
香港联邦国际酒店管理公司（以下简称联邦国际）是一家在香港特别行政区注册，下属子公司有深圳白金酒店管理有限公司和旗下品牌曼福特。
总部设在中国**深圳，由国外及粤港资深酒店专业人士组建，集酒店管理、酒店顾问、酒店培训于一体的专业酒店管理公司。
为中国加入WTO后，引领酒店业与国际接轨；先人一步，演绎国际管理新概念，以全新的管理模式进驻中国市场。
联邦国际立足深圳，面向全国的发展战略目标。
联邦国际不仅擅长国际性酒店的筹备策划与经营管理，也善于筹划与管理大型豪华粤菜酒楼、夜总会、桑拿；将国际酒店管理理念与中国酒店餐饮娱乐文化相结合，是本管理公司的独特优势，这也是国外酒店管理公司无法比拟的。
联邦国际将通过给酒店业主和发展商提供组织严密、管理完善的专业化酒店管理服务，为他们开辟更广阔的发展前景。
我们将通过酒店质量管理体系、高品质的专业服务和高效的市场推广战略，帮助酒店业主获取最大的投资回报。
服务过的项目：
**韶关莱斯大酒店、三亚五星温泉酒店、**韶关龙翔大酒店、**江门时代酒店（五星级）、**东莞莲花山庄、深圳东方特为思（酒店）公寓
4﹒高力国际物业
高力国际物业顾问透过在亚太区的61家分公司及遍布全球超过290家的分公司，为全球客户提供最全面的专业物业服务，包括房地产买卖、租赁、业主服务、租户代表、企业服务、投资及特别项目、咨询及研究、估值，与及物业及资产管理等。
高力国际覆盖全球的办事处网络，体现了其广阔的国际视野及深厚的本地市场知识。
现时高力国际在全球拥有超过11,000名专业人才和丰富的物业及客户数据库。
这一切均让我们能为客户在环球房地产市场中寻找商机，并提供高成本效益的房地产服务。
高力国际的客户来自不同行业及类型，包括跨国企业、金融机构及政府部门等，全均受惠于高力国际独到的全球观点及对本地市场的充分了解。
高力国际在中国
从1989年开始，高力国际一直立于中国房地产业的最前线，先后在北京、上海、**、成都、南京及杭州设立分公司，同时亦有超过40个驻场办事处。
高力国际市场领先的品牌形象，尽显我们具备国际化的业务覆盖网络和专业的服务。
这是因为我们拥有最富经验的物业顾问团队、创新的市场推广概念、最专业的营销和管理技能，在国内房地产市场内无人匹敌。
无论是跨国企业、本地公司或是任何类型的机构，高力国际皆可以为其在中国提供全方位及无分地域界限的专业物业服务。
现今，中国已成为全球最大的经济实体之一，高力国际更加关注客户在中国房地产市场的需求，并充分运用本地资源，努力为客户提供最优秀的物业服务方案。
服务过的项目：
中泰国际广场、天河城广场、粤海天河城大厦、金悦•东山国际公寓
5﹒第一太平戴维斯
Savills是一家伦敦证交所的上市公司，是全球领先的房地产服务商。
公司成立于1855年，始终保持着其飞速的发展势头并成为市场的引领者，在美国、欧洲、亚太区、非洲及中东拥有200多家办事处。
公司各个顾问团队通过紧密协作，提供客户最权威的房地产专业建议。
有着革新的思想及卓越的谈判技巧。
我们选择特定的客户群，为有着共同目标的客户服务。
Savills多年投身于房地产业，长期致力于投资领域及战略发展，提供高质量的服务及品牌。
成功案例：
**捷泰广场
捷泰广场定位为甲级写字楼，开发商为**捷泰房地产开发有限公司。
第一太平戴维斯公司负责该楼的物业管理。
策略：
捷泰广场由国际知名之专业管理公司－第一太平戴维斯提供管理，以丰富经验配合全电脑化24小时自动监控系统，监察大厦保安、消防、通讯、照明及一切运作，确保每一用户提供完善及高效率之管理服务，令物业更超保值。
业绩
通过良好的管理及市场策略，现有很多国际知名之公司进驻捷泰广场，例如：
爱立信、友邦保险、BP石油，汇丰银行，戴尔等。
与1997年比较，捷泰广场之租金上升了50％。
此外，捷泰广场还于2000年获得了“**省物业管理优秀示范大厦”称号。
6﹒仲量联行
仲量联行（纽约证交所交易代码：
JLL）是专注于房地产领域的专业服务企业。
公司在全球的专家团队致力于提供全面整合的服务，为客户持有、租用或投资房地产的决策实现增值。
仲量联行2007年全球业务收入约27亿美元，拥有大约170个办事处，业务遍及全球60个国家逾700个城市。
仲量联行亦是物业管理及企业设施管理业的翘楚，管理的物业遍布世界各地，总面积逾12亿平方英尺。
仲量联行旗下投资管理业务分支“领盛投资管理（LaSalleInvestmentManagement）”为全球最具规模及最多元化的房地产投资管理公司之一，管理资产总值约497亿美元。
仲量联行在亚太地区开展业务超过50年。
公司目前在亚太地区的13个国家拥有超过70个办事处，员工总数超过16,000人。
仲量联行在中国目前拥有约500名专业人员及4000名驻厦员工，所提供的专业房地产顾问及服务领域包括：
商铺、住宅、写字楼、工业、物业管理服务、企业设施管理、投资、战略顾问、项目与开发服务以及市场研究等。
主要客户包括不同的政府机构、跨国公司和开发商，以及高档住宅和商业物业的业主。
服务过的项目：
合景泰富•汇峰国际公寓
7﹒**富力丽思•卡尔顿
**富力丽思•卡尔顿酒店项目为一栋160米高的塔楼，其中包括了350套客房和120套高级服务式公寓，群楼部分为酒店餐饮娱乐空间。
酒店的南侧隔**新博物馆而望珠江，西北侧是将来**的地标，400多米高的双子塔。
建筑设计用现代的手法诠释了经典的比例，富有时代感又不失丽思•卡尔顿的典雅风格。
丽思•卡尔顿，是万豪酒店集团的全资子公司，是万豪集团最高端的的酒店品牌，从19世纪创建以来，一直遵从着经典的风格，成为名门、政要下榻的必选酒店。
**富力丽思•卡尔顿酒店，位于**珠江新城核心区J2-7地块，建筑面积约7千平方米，建筑主体为一栋160米高的塔楼，分为酒店客房和服务式公寓两部分，群楼部分为酒店的休闲娱乐空间。
建筑位于**新博物馆的北侧，俯视珠江海心沙。
**富力丽思•卡尔顿酒店的设计团队是世界级的精选，建筑设计为美国WATG事务所，室内设计为美国HBA事务所，机电设计为美国PB机电公司，以及其他多个世界知名的设计咨询公司。
精选的团队在富力集团领导下必然为世界呈现又一典范建筑。
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