合肥东海花园调研报告.docx
《合肥东海花园调研报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《合肥东海花园调研报告.docx（12页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
合肥东海花园调研报告
竭诚为您提供优质文档/双击可除
合肥东海花园调研报告
篇一：
合肥东海花园调研分析
09景观详细规划设计成果
调
研
报告
班级:
09景观
（2）班
指导教师：
李保民于晓淦
建筑与规划学院规划系
二零一一年十一月二十日
合肥市经开区东海花园小区调研分析
魏思凡09202050226
摘要：
随着人口的增长，人们对住房的需求急增。
在安徽，在合肥，随着城市化进程的加大，市区的住房需求量在迅速增长，进而出现了一个个富有现代意识的楼盘。
我将通过对东海花园的调查、分析、总结，来了解合肥小区建设的特点与不足，以及今后小区建设过程中应该注意到的问题。
关键词：
东海花园小区规划
正文
一．小区规划案例分析
1.前言--东海花园概况
合肥市东海花园位于经开区经开区翠
微路与松谷路交叉口，南与与徽园对
望，东与明珠广场相邻。
交通便利，便
于人们出行。
小区是以高层、小高层为
主的高档豪华社区；小区毗邻安徽国际
会展中心、明珠广场、欧洲风情街，俯
瞰省级景点徽园；南望名校荟萃的大学
城；北接政务新区等等，配套设施齐全。
小区于20XX年开工，20XX年开盘，现
有5期，1期为东海花园，2期为东海徽
园，3期为东海星城，4期5期则为东海精工社。
小区旁边建有一条东海星城商业街。
小区
占地面积110000平方米，总建筑面积500000
平方米，总户数为1000户。
在整个设计中，主
要营造一个现代、简洁、放松、温馨的空间的
状态。
充分体现以人为本的设计理念。
小区绿
化配置丰富，并且有足够的公共空间供人们日
常活动。
小区还采用了半地下的停车场，别具
一格。
随着徽园、大学城、会展中心称为人们
眼中的新景，东海花园也成为了合肥市楼盘的
新贵。
2.东海花园场地规划分析
①规划结构。
东海花园分5期。
1期容积率为2.7，2期为2.99,3
期为2.8,4期5期为3.4。
五期的住宅通过不同
级别的道路以及景观营造划分开来。
从该小区
的规划模型可以清晰的看出5期的划分。
东海
花园小区在总体布局上成半围合状，南侧开敞
形成一个中心花园，将用地南侧的景
观拉入小区，成为小区园林景观的延
伸，把城市的景观和小区环境自然有
机地结合起来。
会所设在南侧入口处
的中心花园内，全部功能设施建在地
下，节省了地面用地，而会所的透明
玻璃顶、室内游泳池、层次丰富的四季花园布局又成为中心花园的一系列景观要素，为住户提供了一个休憩、娱乐、景观相结合的良好环境。
城市公园、小区中心花园、半地下会所、南北入口形成小区的景观主轴线，小区内的单体松而不散地形成几个组团，由自由的小径和层次丰富的绿化有机连接。
小区很大的一个特色是半地下的停车场。
规划设计师门将部分公共空间架空作为停车场，架空上部布置景观：
休息椅、凉亭、广场、植物分设开来，在原本索然无味的停车场的上部营造了一处处景观，同时也让人们有个良好的视野观景。
这是东海花园的规划中的一大亮点。
在小区住宅与景观的布局规划中，设计师运用了传统的“四菜一汤”的模式，然后由道路将5期住宅相连接，形成一个整体。
②道路交通。
东海花园南临翠微路，西接宝塔路，东面松
谷路，北临芙蓉路，离明珠广场也不过十分
钟的路程。
用地四周形成环形车道，连接各
个入口及车库入口。
小区四个方向共设置了
八个出口，南面出口处还有226路公交的停
靠站，并有20,126,149,150,226等多路公交
在小区附近有停靠站，对外交通十分便利。
内部交通方面，通过对道路宽度以及铺装的
改变形成主干道、次干道与支路，方便人们
由于不同目的而选择不同的路径。
小区停车场为半地下的形式，利用埋深设计半地下室停车空间，经济有效地缓解了地面停车的压力，将地面的园林环境尽可能多地提供给住户,充满新意.每单元均有一部电梯和楼梯通向地下停车场，住户可直抵家中，并在电梯
厅周围开洞，结合以优美的园林环境，使住户有处于入口中庭的感受，明亮、舒适,方便业主.但即便如此，还是有路边乱停车的现象存在，影响了小区的景观环境。
由于入口管理比较严格，小区内部没有外部车辆穿行，因此小区内部还是比较安静的。
小区里的地形较为平坦，规划师们为了营造景观效果，在住宅的楼前绿化带上采用了微地形手法，使得小区不那么单调。
此外，停车场上的公共活动空间也与原本平坦的地形出现了高差，小区的规划师采用了坡道的形式解决了残疾人无障碍的设计问题。
③住宅建筑
小区分五期建设，共有30栋住宅，均为高层洋房，层高19
层，另有4幢25层住宅。
住宅的人群分布中，青年人居多，
中老年人较少，不少中老年人都是和子女住在一起的。
住宅
的一层也是架空的形式，不设住房，将一部分划为自行车停
靠区域，余下空间设信报箱，休息座椅，还有电梯、消防楼
梯等垂直交通设施。
建筑造型为现代建筑语言，采用简约主
义风格，与小区总体定位相协调、在楼层结构上将时尚的设
计理念通过美观飘逸的外立面，方正实用的全景观户型表现
出来，屋顶采用平屋顶，加构架等多种建筑语汇相结合，白
色的外墙、浅绿色的玻璃和黄色的构架飘板，使每幢住宅具
体识别性，亦活跃了小区的气氛。
由于安徽处于亚热带湿润季风气候，夏天刮东南风，冬天刮西北风，因此小区住宅的朝向基本朝着正南或南偏东的方向。
整个小区的布置呈蝶形，各个期的布局呈“四菜一汤”的模式。
楼栋与楼栋之间的间距约为54米，布局合理。
④周边环境
⑴商业环境。
小区内部有一
个带游泳池的会所，但是
据我们调研时所看到的，
会所已经关闭，变成了舞
蹈培训的地方。
而小区外
围，东面有一条商业街，
有成片的饭店、小吃摊，
水果店，花店，药房，五
金店，发廊，网吧，宾馆
等等。
东面隔条街便是明
珠广场，易初莲花，KTV
等娱乐设施一应俱全。
东
北面还有安徽医专门诊
部和家具市场。
东海花园
的五期建设中还建设了
一所高档酒店。
商业氛围很浓厚。
⑵文化医疗环境。
东海小区里有一个社区
门诊，但是位置比较闭塞，不容易找到。
而小区里的幼儿园正在建设中，这一点
是比较遗憾的。
小区的南面就是徽园和
世博安徽馆、欢乐岛、海洋世界还有会
展中心，这样的地理位置使得东海小区
称为经开区众多楼盘中众星捧月的一
个。
小区的北面有市体育中心和市政府。
小区周围还有168中学、中锐国际学校、润安公学，教育环境良好。
周边还有工行，徽行。
⑶公共环境设施。
小区里面环境设施齐全。
小区内部随处可见的休
息椅、石桌石凳，还有各
色凉亭、花架，配合着周
边的植物，显得充满情
趣。
木桥、汀步，还有各
种道路铺装，给在小区活
动的人们带来欢乐。
小区
内部的健身设施也很齐
全，并且完好无损，可见
小区的物业还是比较负
责的。
小区的各个入口也
放有宣传栏，转角处的路
牌也很清晰明了。
但是，在调研中发现，该小区的垃圾桶没有分类，有的垃圾桶都已经歪歪斜斜。
小区的垃圾收集点竟然还在南面的一个出口附近，我觉得这样的设置并不合理，垃圾桶应该分可回收与不可回收来分装，而垃圾集中点也应选在隐蔽的角落，以免影响小区的环境。
3.东海花园景观现状分析
①景观轴线。
景观轴线既能作为骨架，将
各个独立的景点以某种关系串联起来，
让布局在整体上不散；又可以给人们视
线的指引，沿着轴线的方向，可以看到
设计师精心布局的空间，强调人们在空
间中的体验。
东海花园的景观即由小区
内部的几条主干道和次干道串联而成。
东海花园的景观节点就是每一期中间的
架空层景观。
小区绿地规划采取了集中
与分散相结合，运用点线面和单体住宅内竖向的架空处理，使小区绿化精致浓郁，小中见大，室外景观与建筑的半地下层、首、二层竖向架空之间错落有致，互相渗透，显得层次丰富，形成主次分明的整体系统满足景观休闲娱乐、锻炼的要求，绿化布置采取有重点多方位，多层次的设计手法，将围绕“人与自然”主题而展开。
园林以水为主旋律，形神贯穿，使园林景致充满灵性，跳泉、暖晚亭、寻趣小径、碧落池、跌水石矶等21个主题景点遍布小区内，可谓一步一风景，处处景各异。
四周绿化隔离带将世俗阻离于生活之外，生态护墙形成不为人知的秘密空间。
篇二：
合肥东海花园调研分析1
课程作业
（三）
课程名称：
居住区规划与住宅设计课程作业：
居住小区调研报告
班级：
成员：
11建筑学20XX年12月12日
合肥市东海花园小区调研分析报告
摘要：
随着人口的增长，人们对住房的需求急增。
在安徽，在合肥，随着城市化进程的加快，市区的住房需求量在迅速增长，进而出现了一个个富有现代气息的楼盘。
我们小组将通过对东海花园的调查、分析、总结，来了解合肥小区建设的特点与不足，以及今后小区建设过程中应该注意到的问题。
关键词：
东海花园小区规划设计景观绿化道路交通
调研目的：
1、通过本次调研，初步了解：
（1）居住区的住宅设计；
（2）居住区的道路系统组织；
（3）居住区的停车问题；
（4）居住区的活动场地设施；
（5）居住区的建筑群体造型和色彩；
（6）居住区的日照、通风、采光问题；
（7）居住区的邻里交往；
（8）居住区的安全性和舒适性；
（9）居住区的配套公建；
（10）居住区中住宅户型的选择与特点；
（11）不同类型住宅的特色（梯间式、内外廊式、跃层式……）；
（12）居住区的规模和物业管理方式；
（13）居住区的景观要素及其影响（色彩、尽度、形式、质惑、可识别性、归属感、私密与公共、闭合与开放……）；
（14）居住区的道路系统，等级和停车场的布置；
（15）居住区的公共服务设施水平和服务状况；
（16）居住区的绿化系统；
（17）居住区的外部空间活动以及活动场地的设施和设置；
（18）居住区的市政设施状况；
（19）居住区中存在的通风、日照、噪声污染、垃圾收集等问题。
2、通过对本市居住区环境专题调研，掌握进行社会调研的一些基本方法和手段，培养调查分析和综合思考能力。
并初步学会在调研报告中运用经济分析及掌握相关软件的应用。
3、掌握居住小区规划设计的基本原理和方法，并熟悉城市居住区设计等相关规范。
一、前言--东海花园概况
合肥市东海花园位于经开区经
开区翠微路与松谷路交叉口，南与
徽园对望，东与明珠广场相邻。
交
通便利，便于人们出行。
小区是以
小高层、高层为主的高档豪华社
区；小区
毗邻安徽
国际会展
中心、明
珠广场、
欧洲风情街，俯瞰省级景点徽园；南望名校荟萃的大学城；北接政务新区等等，配套设施齐全。
小区于20XX年开工，20XX年开盘，现有5期，1期为东海花园，2期为东海徽园，3期为东海星城，4期5期则为东海精工社。
小区旁边建有一条东海星城商业街。
小区占地面积110000平方米，总建筑面积500000平方米，总户数为1000户。
在整个设计中，主要营造一个现代、简洁、放松、温馨的空间状态。
充分体现以人为本的设计理念。
小区绿化配置丰富，并且有足够的公共空间供人们日常活动。
小区还采用了半地下的停车场，别具一格。
随着徽园、大学城、会展中心成为人们眼中的新景，东海花园也成为了合肥市楼盘的宠儿。
二、东海花园场地规划分析
①规划结构
东海花园分5期。
1期容积率为2.7，
2期为2.99,3期为2.8,4期5期为3.4。
五期的住宅通过不同级别的道路以及景观营造划分开来。
从该小区的规划模型可以清晰的看出五期的划分。
东海花园小区在总体布局上成半围合状，南侧开敞形成一个中心花园，将用地南侧的景观拉入小区，成为小区园林景观的延伸，把城市的景观和小区环境自然有机地结合起来。
会所设在南侧入口处的中心花园内，全部功能设施建在地下，节省了地面用地，而会所的透明玻璃顶、室内游泳池、层次丰富的四季花园布局又成为中心花园的一系列景观要素，为住户提供了一个休憩、娱乐、景观相结合的良好环境。
城市公园、小区中心花园、半地下会所、南北入口形成小区的景观主轴线，小区内的单体住宅松而不散地形成几个组团，由自由的小径和层次丰富的绿化有机连接。
小区很大的一个特色是半地下的停车场。
规划设计师门将部分公共空间架空作为停车场，架空上部布置景观：
休息椅、凉亭、广场、植物分设开来，在原本索然无味的停车场的上部营造了一处处景观，同时也让人们有个良好的视野观景。
这是东海花园的规划中的一大亮点。
在小区住宅与景观的布局规划中，设计师运用了传统的“四菜一汤”的模式，然后由道路将五期住宅相连接，形成一个整体。
②道路交通
篇三：
合肥楼盘调研报告
合肥楼盘调研报告
20XX年4月，正是柳绿花红之时。
我们借合肥科园市调之机，考察了合肥的２５个楼盘。
在此，我们选取其中有代表性的12个楼盘作归纳性研究，与各位同仁共享。
12个楼盘基本情况如下：
所在项目总体规模类型
均价（元/平最高价（元/最低价平均户型面主力户型其他户型区域
方米）
经金星（二占：
151联排、小2800济期）
亩
高层
开东海花园占：
720小高层、3800发（一期）亩高层
区浅水湾
占：
250小高层2400（一期）亩
建：
16万平方
丽景碧雅占：
40.5多层、小2600（二期）亩；建：
3高层
万平方米
繁华世家占：
240小高层2500（二期）亩
建：
12万平方米
高绿城（二占：
480多层、小3800新期）亩
高层
区
建：
41万平方米
梦园小区占：
330小高层2950（四期）亩
建：
25万平方米
蜀新加坡花占：
1000小高层4000山园（一期）亩经建：
60万济
平方米
开金色池塘占：
450多层、花2800（多）发（二期）亩园洋房4000（洋）区
建：
37万
平方米
平方米）3700630026003600
3400
4600
3300
45005400（多）5800（洋）（元/平方积（平方
米）
米）2400
三、四房五房
2900155三、四房二、五房、
复式
2200
2200
155
三房
二、四、复式
2300
110
三房
二、四房
3000
170
三房
二、四、跃式
2300
150
三房
四房、复式
2900180三房四、五房、复式
2300（多）130三、二房四房
3200
（洋）
蜀凤凰城占：
15.9多层、小2800（多）3200（多）2300（多）130
高层
3100（高）3400（高）2500
（高）
跃式二、平层二、三房
三房
山（二期）亩区
平方米
建：
22万
新华学府占：
190小高层2600（四期）亩；建：
40万平方米
庐柏景湾
35002300160三房四房、复式
（小高）4000（小高）2800三房占：
400多层、小3400（小高3400（小高）
高层、联层）
建：
30万排别墅平方米
四、五房、复式
阳（二期）亩区
一、区域住宅开发量及规模分析
因为项目所在区域，我们仅选择了上述五个区域作为研究，其他几个区域在合肥房地产状况中加以研究。
1、从开发量看：
五个片区中，以经济技术开发区和高新技术开发区为最大。
经济技术开发区目前在售、将售楼盘近20家左右，周边的环境具有极大的发展潜力，吸引着一大批房地产开发商前来投资；而高新技术开发区在售、将售楼盘也近13个左右，各楼盘的建
筑类型多为多层加小高层的综合型，还有一些纯别墅的项目面世。
应该说，高新区目前人气比经济技术开发区要旺，且积淀了浓厚的人文气息，这些为该区的楼盘营造了自然景观与人文环境并优的绝佳条件。
2、从开发规模看：
用地面积一般在400亩左右，其中新加坡花园创规模之最，达1000亩，以绝对规模首先赢得市场瞩目；而最小的丽景碧雅虽然其占地面积仅40亩，但也以其简约的建筑外观和跳跃的色彩吸引了消费者眼球。
二、热点分布分析
开发热点有两个：
一是合安路以西、大学城以北的区域；二是蜀山周边区域。
经济技术开发区的合安路以西、大学城以北的区域是全合肥市目前较具潜力的新的增长点和未来发展的重点和希望所在。
区域内陆续建成了明珠广场、徽园、国际会展中心以及青少年活动中心等市政公建配套设施，而规划中的南湖风景旅游度假区更是将自然风光与人文环境紧密结合起来，充分表现开发区与自然和谐统一思想的发展理念。
而蜀山则是依靠其美丽的生态资源赢得开发商的青睐，目前蜀山经济开发区众多楼盘不约而同地朝向大蜀山，以大蜀山为中心，向周边幅射，且越接近大蜀山价格越高，在市场上也越抢手。
三、住宅风格及档次分析
（1）合肥地产市场已开始关注建筑风格及园林风格。
虽然目前地产市场处于刚刚起步阶段，但人们对住宅的要求从简单的满足居住需要开始向追求环境、景观等方面转化，人们开始向往阳光、空气、水等生态资源，开始排斥噪音；而且，随着国内外许多高水平的规划、建筑以及景观设计公司的进入，更为合肥地产市场注入了新的生活理念和居住理念。
无疑地，这是沉睡了近十年的合肥地产开始苏醒的重要标志。
（2）建筑园林风格虽然受到关注，但个性不强，没有得到充分地和谐统一和展示。
大多数楼盘虽然在设计的过程中有一定的设计主题，但没有很好地提炼，在营销上也更只是拘泥于常规的操盘手法；在风格上，厚重的欧式建筑风格和东南亚风情园林用得多之又多，几乎成了具有一定档次楼盘的共性。
柏景湾、绿城甚至包括新加坡花园城等，虽然设计和营销上都打出了不同的风格主题，但建筑无一不是三段式欧式设计，园林无一不是以坡尖顶方亭为代表元素的东南亚风格园林。
市场需要使人耳目一新的建筑和园林风格的出台。
（3）、从楼盘档次来看，档次拉开距离较远，客户选择性较大。
总体上以中档为主，关注各种生活配套，
尤其是教育及娱乐配套，讲究方便实用。
但似乎存在一个怪现象：
越是高档楼盘，越是把所有的亮点都集中于园林景观当中，而弱化了生活配套，漠视了人们的基本生活需求，因而销售不理想。
可见，“以人为本”是所有楼盘应该遵循的一个准则，否则必败无疑。
四、户型分析1、户型面积分析
（1）、平均户型面积分析：
所在区域项目
平均户型面积（平方米）
经济开发区
金星
（二）
180
三、四房三、四房三房三房三房三房三房
五房
二、五房、复式二、四房二、四、复式二、四房二、四、跃式四房、复式
主力户型
其他户型
东海花园（二期）155浅水湾（一期）
140
丽景碧雅（二期）155繁华世家（二期）110
高新区蜀山开发蜀山区庐阳
绿城（二期）170
梦园小区（四期）150
新加坡花园（一期）180金色池塘（二期）130
三房三、二房
四、五房、复式四房
凤凰城（二期）130跃式二、三房三房
平层二、三房四房、复式
新华学府（四期）160
柏景湾（二期）130三房四、五房、复式
合肥市场平均户型面积可说是出奇地偏大，整体平均户型面积约130平方米左右。
几乎所有楼盘平均户型面积都在100平方米以上，我们所考察的12个楼盘，最小的繁华世家也在110平方米，而金星花园、绿城、新加坡花园城等以豪宅定位的楼盘，平均户型面积都在180平方米。
（2）、主力户型面积分析：
从上表可以十分明显地看出，合肥目前以三房为绝对主力户型，其次为二房和四房，后者所占市场份额相当少。
各户型面积区域如下：
所在区域项目经济开发区
金星
（二）
三房106-140
二房无103-10690-10210286100
四房179-225165-214149-162158-170145175
东海花园（二期）138-157浅水湾（一期）
117-133
丽景碧雅（二期）130-156繁华世家（二期）90-124
高绿城（二期）108-164
新区蜀山开发蜀山庐阳
梦园小区（四期）116-146无157-171
新加坡花园（一期）130-185金色池塘（二期）96-133
无84-91
185-230200-250
凤凰城（二期）102-15790-106无无
无166-174158-170
新华学府（四期）121-179柏景湾（二期）
127-143
从其主力户型三房来看，其面积区域在90-185平方米之间；四房面积更大，一般在150平方米以上，甚至超过200平方米；两房的市场份额较小，很多楼盘都没有两房，且面积较大，80以下的两房是市场空白。
3、户型配比：
所在区域经济开发区
金星
（二）东海花园（二期）浅水湾（一期）丽景碧雅（二期）繁华世家（二期）
高新区
蜀新加坡花园（一期）山开发蜀山庐阳
总计套数所占套数比（%）
59813．6
231652．7
74616．9
340．8
581．3
56612．9
801．8
凤凰城（二期）新华学府（四期）柏景湾（二期）
224
680144132
5868
34
2816
566
金色池塘（二期）
64
18296
13442
14
绿城（二期）梦园小区（四期）
1381002448
2417640076192214
241
76503648110
80
项目
二房
三房
四房
五房
复式
跃式联排别墅
从上表可以看出，三房二厅在市场上占绝对的大份额，其比重甚至超过一半；其次是四房，占16.9%，二房占13.6%，而跃式户型只在凤凰城出现，且其所占的比例也较大。
4、户型与销售关系分析
从我们了解的销售情况看，市场上最好销售的当数面积较小的三房，几乎都是一上市即抢购一空；其次是面积较小的四房和二房；难度最大的是五房或者大面积四房户型。
丽景碧雅、新加坡花园、柏景湾等所留的都是160平方米以上的三房以及200平方米以上的四房；而凤凰城102平方米的三房一推出即抢购一空，
繁华世家也由于户型面积较小，几乎出现了供不应求的态势。
无数销售事实证明：
合肥消费者需要面积相对较小、户型内部布局紧凑、实用率高的户型。
五、价格线性关系分析考察楼盘价格体系一览表所在区域项目
平均单价（元/平方米）
经济开发区
金星（二2400（小高层）期）
2800（联排）
平均总价（万元）43（小高层）50（联排）59
无
无
层差价
景观差
（元/平方米）（元/平方米）80
300
东海花园3800（一期）浅水湾（一2400期）
丽景碧雅2600（二期）繁华世家2500（二期）
33
升级会员 