用假商品房买卖合同.docx
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用假商品房买卖合同
用假商品房买卖合同
篇一：
史上最全商品房买卖合同纠纷疑难问题及审判观点集成
史上最全商品房买卖合同纠纷疑难问题及审判观点集成|法官说
XX-04-20潘军锋
XX年施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》统一了商品房买卖合同纠纷的审理尺度，规范了商品房交易行为，但随着商品房销售模式的变化、房价上下波动、房地产政策的调整等原因，商品房买卖合同纠纷案件的案情日益复杂。
尤其是限购政策下，大量新类型案件的涌现，如新型商品房买卖合同、商品房委托代理销售合同、关联案件等，给法院审判和律师代理相关案件带来了挑战。
天同诉讼圈（微信号：
tiantongsusong）今日为您推荐江苏高院潘军锋法官的文章，这也许是迄今为止关于商品房买卖合同案件疑难问题最全的审判观点集成。
文/潘军锋江苏省高级人民法院
来源/法律适用
一、商品房买卖合同纠纷案件的新变化
商品房是我国住房市场化改革的产物,随着商品房销售模式、销售价格、销售政策的变化,商品房买卖合同纠纷与10年前相比具有新的时代特征。
（一）因商品房销售模式引发的变化
一是商品房买卖标的发生变化。
之前商品房买卖合同的标的主要是毛坯房,近年来精装修房越来越多,商品房的质量扩展到美观性和安全性。
交付标准以及质量合格标准相应发生变化,由此对违约的认定也区别于一般毛坯房的交易。
二是出现商品房与物业服务的混合合同。
在商品房买卖合同中约定了供暖、小区管理等物业服务,因物业服务引发的开发商与业主之间的纠纷不断显现。
三是售后包租等新的销售方式逐渐增多。
售后包租由于事先收取房款。
其后经常出现租金难以支付的情况,容易引发群体性的拖欠租金纠纷。
四是商品房委托代理销售合同纠纷增多。
除开发商自行销售和商品房包销外。
商品房代销的形式较为普遍,对于代理销售计费标准的认定、违约责任的判断亦不统一。
（二）因房价上下波动引发的纠纷此起彼伏
一是房价上涨引起开发商效率违约纠纷。
在房价快速上行的时期,开发商为多赚取利润,往往以各种理由解除或终止与购房人的买卖合同。
甚至以愿意承担违约金的方式主动违约。
二是房价下行引发的购房人解除合同纠纷。
在房价进入负增长的时期,商品房买卖合同领域显现"退房潮"现象,出现买房人单方违约、要求补差价、群体性要求退房等状况,而开发商要求继续履行合同并主张违约责任。
（三）因房地产调控政策引发的纠纷逐渐增多
一是房地产调控政策影响合同的履行。
因限购、限货政策的出台致使已经签订的商品房买卖合同无法履行。
购房人要求解除合同,出卖人主张违约责任。
二是借名购房等规避调控政策的情形增多。
购房人由于属于限购或限贷群体不能买房。
通过借用他人的名义购买房屋。
而出现真实权利人与名义权利人不符的情形。
三是因调控政策影响的房地产中介合同纠纷增多。
表现为房地产调控政策出台致使房屋买卖没有完成。
购房人拒付或要求退还中介费纠纷。
此外,房产中介公司为了招揽业务,多赚佣金,提供诸多办理假离婚、伪造缴纳社会保险费凭证等建议,规避房产新政引发纠纷。
二、《商品房买卖合同司法解释》的既有规定与其他法律法规有冲突时如何适用？
（一）预约与本约的界定不明
《商品房买卖合同司法解释》第5条规定:
商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容。
并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。
《商品房销售管理办法》第16条规定商品房买卖合同应当明确13项主要内容,实践中有疑问的是:
《商品房销售管理办法》规定的13项内容是否必须全部具备才构成商品房买卖合同的本约,还是仅需具备若干必要要件即可
司法实践对此问题态度不一，]我们认为：
成立商品房买卖合同只需具备核心要件即可。
无需13项内容全部具备。
理由如下：
1.合同法司法解释明确了合同的必备要件。
《合同法》解释
（二）规定“:
当事人对合同是否成立存在争议。
人民法院能够确定当事入名称或者姓名、标的和数量的,一般应当认定合同成立。
但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
”
因此，合同只需具备当事人、标的和数量即可成立。
合同欠缺的其他内容可以通过合同法的规定予以确定。
2.商品房买卖合同欠缺部分内容不影响合同目的的实现。
3.具备核心要件即构成商品房买卖合同对当事人的利益保护更为公平。
（二）欺诈惩罚性赔偿规定与消法的融合
《商品房买卖合同司法解释》第9条规定出卖人实施欺诈行为的,买受人可以请求出卖人承担不超过已付购房款1倍的赔偿责任,该规定与XX年新修订的《消费者权益保护法》的3倍罚金的规定并不一致。
由此产生的问题是,《商品房买卖合同司法解释》第9条与新修订的《消费者权益保护法》第55条如何协调？
焦点问题是商品房的购房人是否属于消费者。
我们认为,在商品房买卖合同领域,考虑到标的额较大。
如果适用3倍赔偿对开发商要求过苛。
可明确规定商品房买卖不适用新消法的规定,继续沿用《商品房买卖合同司法解释》第9条的规定。
（三）房屋交付标准与物权法的融合
《商品房买卖合同司法解释》第11条规定:
对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外。
房屋毁损、灭失的风险以交付使用时点为转折点。
该条制定时我国尚未颁布物权法。
因此,《商品房买卖合同司法解释》第11条的规定在《物权法》已经出台以及房屋登记制度已经建立的情况下,已经不符合现行法律的规定。
而且《合同法》第142条也做出了风险承担的规定。
由于物权法采纳了物权变动登记生效主义。
此处的交付应理解为物权登记变动,而非占有的转移,房屋毁损、灭失的风险也应以登记转移为转折点。
这样既有利于维护不动产登记的公示公信效力。
也有利于出卖人有效控制风险。
防止大量逾期办证情形的出现。
（四）条文规定缺乏细则时常见问题如何处理
《商品房买卖合同司法解释》规范了商品房买卖合同的订立、履行、违约责任等各个环节,但随着商品房买卖实践的不断发展。
很多情形无法为现有条文所涵盖。
需要更为精细的规定予以补充完善。
1.关于商品房预售合同的效力问题
《商品房买卖合同司法解释》第2条规定:
出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同应当认定无效。
但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
实践中出现出卖人未取得商品房预售许可证，但在起诉前已从期房转化为现房。
此时商品房预售合同效力如何认定我们认为,在商品房转化为现房后。
已经具备交付业主使用的条件。
商品房预售许可要件的缺失已在事实上得到补正。
因此商品房买卖合同应当认定有效。
以促进市场流通并维护诚信交易。
2.关于房屋质量瑕疵的问题
《商品房买卖合同司法解释》第13条规定:
交付使用的房屋存在质量问题。
在保修期内。
出卖人应当承担修复责任。
实践中出卖人主张所售商品房经建设主管部门审批,并经建设工程勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署质量合格文件,因此不应承担责任。
我们认为,交付的房屋虽然经过有关行改管理部门审批，符合当时的建筑标准和规范，但事实上存在质量缺陷的客观事实的，仍应承担责任。
3.关于房屋面积误差问题
一是因测量标准变化引起的商品房实测面积与约定面积不符的处理。
实践中出现,因国家建筑物测量标准调整导致合同约定的商品房结算面积与房屋实测面积不符,此时是以约定的面积还是以实测的面积为准
我们认为：
如果当事人明确约定最终的结算面积不以实测面积为准。
而以合同约定的面积为准，系当事人对风险的自我判断。
其在订立合同时已经明确预见到合同约定的面积（即暂测面积）可能与房屋土地管理部门未来的实测面积存在差异。
当事人基于自身的商业判断所为的约定，应当得到诚信地遵循。
二是面积不符时鉴定资料的提供问题。
实践中如何判断面积不符,房屋买受人测量认为房屋面积短少，请求法院对房屋面积进行测量鉴定；出卖人主张面积相符,拒绝提供竣工平面图导致无法鉴定的,如何处理
我们认为：
因房屋实际建筑面积的测量涉及专门性问题。
常人一般难以解决。
出卖人负有提供鉴定所必须的竣工平面图的协助义务。
如其拒不提供,则可以推定买受人的主张成立。
三是按套计价出现面积误差的处理。
商品房买卖合同约定按套计价的。
若实际面积小于约定面积。
合同未对面积误差作出约定,房屋买受人提出解除合同或返还误差面积的房价款的,应否支持
我们认为,在现房销售的场合，如果开发商能够举证证明其已经提供条件让购房者对房屋进行了充分的了解和考察，购房者自愿签订合同的，可以认定按套计价约定有效。
否则不应认定该约定的效力。
在期房销售的场合，由于购房者对期房的考察和了解只能通过图纸进行,应视为约定不明,适用《商品房买卖司法解释》第14条的规定处理。
4.关于商品房买卖合同解除问题
实践中的问题是买受人迟延支付购房款，出卖人有权解除合同但没有行使解除权，后以行为方式与违约方继续履行合同，其后请求解除合同的,应否支持
篇二：
民事诉状（商品房买卖合同纠纷）
民事诉状
原告：
被告1：
被告2：
诉讼请求：
1、依法判定原告与被告1所签订的《商品房买卖合同》无效，责令被告返还原告购房款及与购房有关的各项相关费用共计人民币395012元（含公共维修基金和税费在内全部购房款为401701元，扣除XX年6、7月份返还原告的6689元），同时赔偿原告因此所蒙受的损失88196元。
2、依法判定原告与被告2所签订的《合作经营管理合同》无效，责令被告2承担连带责任。
3、本案诉讼费用全部由被告承担。
事实与理由：
被告1将开发建设的“金三角小区1#、7#楼”（被告1将其命名为“e家家居建材城”）商业用房打包给被告2进行销售。
原告于XX年7月1日，一次性付款401701元，通过被告2购买了上述-1-238、-1-239和-1-279共3个商铺。
并由原告法定代理人和被告1签订了《商品房买卖合同》，和被告2签订了《合作经营管理合同》，合作经营期限自XX年6月1日起至2023年5月31日止。
原告因此掉进了二被告精心设计的集资诈骗陷阱，二被告采取打虚假广告和售后包租、返本销售、约定回购、销售房产份额等违法方式销售“虚拟式产权商铺”。
诱骗原告分别与其签订购房合同及合作经营管理合同，致使原告蒙受了巨大的损失。
二被告人存在以下违法事实：
1、在销售房产的过程中，发布了大量的售房广告，这些广告不仅含有升值和投资回报的内容，如“您投资，我管理”、“让您赚省心钱”、“您不赚钱我来赔”，“一次性返租3年直抵首付（每年返8%，3×8=24%）、”“最后的赚钱机会，10-110㎡，10年包租即买即赚”，而且还含得有约定回购的内容，如“5年租金你来赚，5年不增值本公司原值回购”，对于《商品房买卖合同》的签订产生了极大的影响。
2、二被告将所开发的商业用房分割成600余份进销售，并且所划分的各份额之间没有可供辨识的四至界限，被告1没有按照《商品房买卖合同》第八条、
第九条和第十一条的约定向原告进行交付和交接，在很大程度上是因此所致。
这种“虚拟式产权商铺”，不仅使原告无法支配，而且给原告和其他购买人之间发生权属纠纷留下了严重后患。
3、二被告在原告购买商铺之前即已经将商铺租赁给其他商户进行经营，这种先租后卖的行为实为售后包租。
4、因为被告1没有按照合同约定向原告交付房产，因此被告2以《合作经营管理合同》为幌子，于XX年6、7月返给原告的所谓商铺利润，实为原告购房本金，应认定为返本销售。
并且自XX年8月至今，被告2未按照约定返还原告所谓的利润，涉嫌抽逃、转移资金。
5、被告2的法定代表人罗世刚通过个人帐户收取原告的购房款，应认定为非法占有他人财产，这种以个人帐户收取售房款的方式，为抽逃和转移资金打开了方便之门。
6、二被告不以销售房产为目的，而是以销售房产份额非法牟取暴利并侵占他人合法财产，同时，二被告涉嫌实施价格欺诈。
7、二被告之间的商品房包销关系没有转移产权，是一种代理关系。
被告22
的违法销售行为，不仅得到了被告1的默认，而且更得到了《商品房买卖合同》的书面认可。
二被告以商品房包销为幌子，采取分别与原告签订合同的方式，企图规避法律，被告1的行为实质上是一种“雇凶犯法”的行为，被告2的行为是一种受雇而实施犯法的行为。
因此，二被告应当承担共同侵权责任。
8、二被告在销售房产的过程中刻意隐瞒了商品房包销这一事实，也没有按照法律规定向原告出示《商品房预售许可证》和建设部《商品房预售管理办法》。
原告是在XX年8月知道自身合法权益受到不法侵害之后，其他买受人通过人民向省委书记和省长进行反映，贵州省国资委在上进行官方回复，才知道二被告之间签订商品房包销合同这一事实。
因此二被告存在隐瞒事实真相的故意。
9、被告2与原告所签订的《合作经营管理合同》带有极大的欺骗性。
一是原告在与被告1签订《商品房买卖合同》之前，二被告就已经将商铺全部招租出去，根本不存在原告委托被告2“对该商业用房进行整体经营管理等业务”的事实。
二是被告2已经非法占用了原告XX年6月至XX年5月31日期间的资金。
三是被告2引诱原告签订该合同的目的是为了给原告造成十年稳定收益的假象，其中关于违约责任的第十一条第（五）项“无论经营状况如何，乙方（即被告2）应按合同约定按时支付甲方应分配利润，每延迟一日应按甲方应分得月利润的5%向甲方支付违约金”即是铁的事实证据。
其最终的用意就是打消原告签订《商品房买卖合同》的顾虑，诱骗原告放心购买商铺。
而其中“每延迟一日应按甲方应分得月利润的5%向甲方支付违约金”却得不到法律的支持。
被告2以事实行为证明了《合作经营管理合同》的欺诈性，其自XX年6月份开始向原告返还所谓的商铺利润起就一直违约，并且从XX年8月至今长达10个月的时间分文未返。
二被告的行为违反了国家建设部《商品房销售管理办法》第十一、十四、3
十五条，《中华人民共和国广告法》第二十六条，《中华人民共和国合同法》第七条、第四十二条、第五十二条、第八十条，《中华人民共和国民法通则》第四条、第六条、第七条、第四十九条、第五十五条、第五十八条，第九十一条，《最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）》
第68条。
《中华人民共和国价格法》第七条、第十三条、第十四条，最高人民法院《关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》相关条款的规定。
并已经涉嫌违反《中华人民共和国刑法》第一百七十六条、第一百九十二和第二百二十二条之规定。
原告不得不向人民法院陈述事实，主张自身的合法权益，请求人民法院依法判定原告与被告1所签订的《商品房买卖合同》无效，同时，依法判定原告与被告2所签订的《合作经营管理合同》无效，并判决二被告承担共同侵权责任，返还原告购房相关款项，赔偿原告因此所遭受的损失。
此致：
人民法院
具状人：
年月日
民事诉状补充材料
4
一、关于销售房产份额的事实认定和法律依据：
（一）事实根据：
《商品房买卖合同》附件1房屋平面图（房产分层图）以铁的事实证明，房产份额的划分系被告1所为，被告2是依据被告1所作的份额划分进行房产销售。
被告1到产权监理部门办理合同备案、产权登记的事实进一步证明了销售房产份额的违法行为系被告1所为。
（二）法律依据：
根据《中华人民共和国物权法》第三十九条对所有权的法律规定，所有权是“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”。
对不动产的分割属于一种处分权，被告1拥有未售出房产的所有权，因此才拥有份额的划分权。
二、关于二被告采取售后包租销售房产的事实认定和法律依据。
（一）事实根据：
1、二被告在原告购买商铺之前即已经将商铺租赁给其他商户进行经营，这是不容辩驳的事实。
2、在与原告签订《商品房买卖合同》之前，对商铺的租赁权依法应属于被告1所有，被告2对商铺的租赁应当认定为得到了被告1的认可。
3、二被告早在XX年该房产尚未竣工时起，就已经采取售后包租方式进行销售。
（二）法律依据：
1、根据《中华人民共和国物权法》第三十九条对所有权的法律规定，所有权是“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使5
篇三：
利用虚假商品房买卖合同诈骗亿元按揭贷款北京一房地产开发商被判无期徒刑
利用虚假商品房买卖合同诈骗亿元按揭贷款北京一房地产开发商被判无期徒刑
转自http:
///tj%B5%A5%DE%B1/blog/item/谢谢！
XX-12-0213:
51
利用虚假商品房买卖合同诈骗亿元按揭贷款
北京一房地产开发商被判无期徒刑
北京华运达房地产开发有限公司法定代表人邹庆指使员工召集大量人员冒充购房者，采用签订虚假商品房买卖合同、楼宇按揭担保借款合同的方法，从银行骗取个人按揭贷款亿余元，造成银行损失贷款本金亿余元。
今天，北京市第二中级人民法院对此案作出一审判决，以合同诈骗罪判处邹庆无期徒刑，以信用证诈骗罪判处邹庆无期徒刑，决定执行无期徒刑。
同案的其他5名被告人被分别判处有期徒刑。
现年45岁的被告人邹庆，初中文化程度，曾担任北京华运达房地产开发有限公司法定代表人、北京华运达经贸发展公司法定代表人、华庆时代投资集团有限责任公司董事。
法院审理查明，XX年12月至XX年6月，邹庆在担任北京华运达房地产开发有限公司法定代表人期间，为单位谋取非法利益，指使公司职员虚构该公司开发的森豪公寓商品房销售事实，采取与购房人签订虚假商品房买卖合同，为购房人伪造收入证明、首付款证明等贷款材料，从银行骗
取个人按揭贷款共计亿余元。
目前，尚有贷款本金亿余元没有归还。
XX年9月至XX年6月间，邹庆在担任华庆时代投资集团有限责任公司董事并实际控制该公司期间，采取同样手段，从银行骗取个人按揭贷款共计亿余元。
目前，尚有贷款本金9396万余元没有归还。
法院认为，邹庆的行为已构成合同诈骗罪，依法判处其无期徒刑。
此外，邹庆其他犯罪行为构成信用证诈骗罪，被依法判处无期徒刑。
数罪并罚，决定执行无期徒刑。
新闻链接
森豪公寓骗贷案银行职员和律师被判刑
XX年9月，北京二中院对该案中失职的三名银行工作人员及两名律师进行了一审宣判。
法院以国有企业人员失职罪，分别判处中国银行北京市分行零售业务处原副处长徐维联有期徒刑五年，判处该处消费信贷业务科原科长尚进有期徒刑三年零六个月，该处消费信贷业务科原科员张笑非有期徒刑三年，缓刑四年；以出具证明文件重大失实罪，判处北京市嘉惠律师事务所原律师孔卫东有期徒刑三年，缓刑四年，判处北京市浩天律师事务所原律师战军有期徒刑一年零二个月，缓刑一年零六个月。
森豪公寓曾被称为“京城最大的烂尾楼”，自XX年开盘后不久，这个天价楼盘就涌现出200多名“购房人”，
而且所有人都是“零首付”，全部按揭贷款。
篇四：
XX版《商品房买卖合同》八大新规
新规则一：
开发商违反合同承诺，最高可拿到双倍的总房价款。
合同第五条要求开发商对房屋产权的合法性、不存在一房两卖、不存在司法查封和限制转让三种情形进行承诺，如果开发商违反这些承诺，导致购房者合同无法备案或无法办证的，就可以主张退房、退利息，然后最高再可赔偿一倍的房价款。
举个例子，一套商品房价格300万元，开发商一房两卖导致购房者办不了房产证，购房者可以依据此条款主张退房、要求开发商支付600万元，再加上300万元本金部分的利息损失。
其实，这条规定在最高人民法院此前的司法解释中已经出现过，但因其责任较重，在司法审判实践中存在是否适用的争议，按此判决的案例比较少，而这次把它明确写入合同，其目的就是减少规则适用的争议，因此上面所述的三种承诺情形就变成开发商的“高压线”，必须要避免。
新规则二：
交房必备测绘报告，水电暖气要实际可用。
在示范文本的第九条、第十条，约定了商品房的交付条件，除了原有文本中规定的竣工验收备案表之外，这次新增的交房文件中还包括房屋测绘报告，这在不少城市的交房实践中，往往是被排除和忽略的，所以应当引起重视。
另外，在交付时必须具备的配套设施设备的约定中，提出了比原来更明确、更高的要求，不但开发商要把自己项目内的水、电、暖、气设施设备建设好，还要实际与市政管连接、确保供应，这个规则的变化，根据笔者的了解，许多城市的边郊楼盘根本就做不到，所以这个文本一旦施行，开发商绝不能再去拿市政配套不全的边郊项目，否则就是等着赔钱了。
新规则三：
交房通知至少提前10日，查验交付不得有前提。
合同示范文本的第十一条，对于交付通知发送的时间提前量限定为不得少于10日，同时开发商不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为购房者查验房屋和办理交付手续的前提条件。
这个规则不用多说，交过房的同志都知道这与现在实践中开发商的交房流程是不一致的，但这没有商量的余地，只能去适应。
如果开发商违反这条程序约定的，将承担逾期交房责任。
新规则四：
空气质量、建筑隔声、节能措施明确列入合同。
此版商品房买卖合同第十六条除大幅强化了开发商的质量维修责任外，还要求将空气质量、建筑隔声、节能措施三项内容明确披露在合同中，而且前两项如果不达标，给开发商一次整改的机会，再不达标的，购房者直接有权退房。
而这三项措施，恰恰是现在开发商比较不重视的内容，特别容易构成违约。
写到这，笔者仿佛看到“开发商学费清单”已经在列出来了。
新规则五：
质量担保措施首次列入买卖合同。
预售合同第十八条及附件八特别约定了如果开发商不承担质量保修义务，必须由另一家单位来承担连带责任，这另一家单位可以是开发商的股东或者关联公司，这一方面是强化开发商的质量责任，另一方面更具现实意义的是，目前国内房地产开发中普遍采用项目公司开发制，而项目公司一旦开发结束就被注销，造
成商品房有人卖、无人修的现状，所以此条款着重解决的是商品房的“养老问题”，即开发项目的项目公司注销后的商品房质量责任承担问题。
新规则六：
购房者信息保密义务的明确提出。
新版预售合同第二十六条明确提出开发商对在卖房过程中收集到的购房者信息负有保密义务，除非公检法及纪检部门执行公务需要或者有购房者的书面同意，开发商不得对外披露和越权使用，否则就构成侵权和违约的竞合，购房者可以选择其一主张。
这个条款毫无疑问是对当下购房者的隐私信息被不断滥用和泄露现状的强烈回应，但其实购房者的信息被泄露的源头很多，有时未必是从开发商处泄露出去的，这就需要开发商高度自律，并且采取今后可举证的方式来切实保障购房客户的信息安全。
新规则七：
补充协议的约定要更谨慎。
开发商通过增加补充协议条款来减轻自身在某些方面的责任，这几乎是房地产市场中的潜规则，市场中所谓“房地产霸王合同”的呼声也不绝于耳。
针对这种呼声，XX版商品房买卖合同中特别强调了“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人的责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本（主）合同为准”，这个条款的内容对开发商的杀伤力会相当的大，大到超出你的想象，按照这个标准，许多开发商手头现有的补充协议文本至少一半以上的条款要重写，何为“不合理”的减轻、免除、加重责任，这个度即使对于专业人士来说，也会非常难把握。
新规则八：
要求开发商在附件中重点披露遮挡或妨碍房屋正常使用的情况。
新版合同文本专门设了一个附件十，用于要求开发商披露说明楼盘中存在哪些可能遮挡或妨碍购房者所购房屋正常使用的情况，并举例说明如该商品房公共管道
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