名吃城建设项目可行性研究报告代项目建议书.docx
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名吃城建设项目可行性研究报告代项目建议书
名吃城建设项目可行性研究报告
（代项目建议书）
1、总论5
1.1项目概况5
1.2项目简介6
1.3编制依据7
1.4投资与资金来源8
1.5指导思想及建设目标8
1.6项目效益9
1.7项目存在的问题及建议9
2、项目背景及建设的必要性10
2.1项目背景10
2.2项目建设的必要性10
2.3项目建设的可行性12
3、规模确定14
3.1商业街现状14
3.2存在问题14
3.3规模确定14
3.4小城镇“商业街”功能15
3.5未来的“商业街”建设目标15
4、场址选择及建设条件17
4.1场址选择17
4.2建设条件18
5、建设方案22
5.1设计指导思想22
5.2设计原则22
5.3总平面布置22
5.4建设方案比选23
5.5项目建设内容24
5.6工程建设方案24
5.7公用工程技术方案25
6、消防28
6.1室外消防设计28
6.2室内消防设计28
7、环境保护29
7.1施工中的环境保护29
7.2运营期间环境保护29
8、节能31
8.1设计依据31
8.2节能措施31
9、项目管理33
9.1组织管理33
9.2资金管理33
9.3质量管理34
9.4招投标管理34
9.5建设项目进度安排35
10、组织机构、人力资源配置37
10.1组织机构37
10.2人力资源配置37
11、投资估算及资金筹措38
11.1投资估算38
11.2资金筹措39
11.3投资计划40
12、效益分析41
12.1经济效益分析41
12.2社会效益分析43
12.3环境效益分析43
13、结论43
附件：
1、编制可行性研究报告（代项目建议书）委托书
2、建设单位自筹资金承诺书
3、建设项目选址意见书
4、建设项目水电暖配套协议书
附表：
1、销售收入及税金计算表12-1
2、总成本费用估算表12-2
3、损益表12-3
4、财务现金流量表12-4
5、##某名吃城建设项目
6、“某名吃城”平面规划布置图
7、某名吃城商业用房方案图
1、总论
1.1项目概况
1.1.1项目名称
某名吃城建设项目
1.1.2项目建设地点
某县城区
1.1.3项目建设单位及法人代表
项目建设单位：
某投资有限公司
法人代表：
##
1.1.4建设项目规划及项目建设内容
（1）建设项目规划
根据##总体规划，该地块为居住、饮食、文化、娱乐、休闲一体的商业街区，按照这个指导精神进行了详细规划，迎天山路规划住宅，沿东站路及整个地块规划了整体商业街区，集饮食、文化、娱乐、休闲等各种生活消费功能齐全的商业服务模式且配套设施完善。
基本实现购物、餐饮服务、文化、娱乐、休闲为一体的综合消费功能。
（2）建设项目内容及投资
①新规划名吃城居住用房18900平方米，投资3024万元。
商业用房62625平方米，投资13777.5万元（按每平米2200元包括建筑主体、内外装修、中央空调、采暖等）
②道路、绿化、给排水、供电、照明、供热、消防、城市配套费等各项间接费用（500元/平米）4076.25万元。
合计项目总投资20877.75万元。
（3）建设项目实施计划
项目实施商业、居住两部分进行，商业用房（2012年6月-2012年11月）:
建设商业用房及室外配套工程。
商业项目投资17853.75万元。
居住用房（2012年8月-2013年11月）:
建设居住房18900平方米，投资3024万元。
1.2项目简介
该项目区块位于某县城区内，东临龙泽苑小区该小区集居住、饮食为一体，临街餐饮店数十家。
南面对##国际大酒店该酒店为##县较大酒店之一，南距##县二中仅几百米。
是##县政治、经济、文化、交通中心。
近年来，##县高度重视城区建设的规划及实施。
该项目根据现代社会消费思想定位，集居住、餐饮、文化、娱乐、休闲等多种生活消费功能于一体，迎合了现代时尚消费理念。
我公司认为该项目具有良好的投资收益环境。
按##县规划指导思想确定了投资方向，为##县人民创造一个全新的生活消费方式，投资建设集居住、餐饮、文化、娱乐、休闲等多种消费方式并存的消费空间。
1.3编制依据
（1）##县总体规划图。
（2）国家颁布的有关建筑设计规范和设计文件编制深度
（3）委托单位提供的其他有关资料。
1.4投资与资金来源
1.4.1总投资
项目总投资20877.75万元。
，全部为固定资产投资。
1.4.2资金来源
项目资金主要来源：
自筹
1.5指导思想及建设目标
以便民、利民、为民和满足居民现代综合消费理念为目标，遵循科学规划、合理布局、因地制宜、市场运作为主的原则，按步、分区、有序地推进##县“名吃城”建设。
形成满足生活消费需求的多种消费功能于一体的综合消费服务网络，实现居民在该商业区内购物、餐饮、文化、娱乐、休闲等多种生活功能完善的一站式消费需求。
1.6项目效益
1.6.1经济效益
项目实施以后，经营收入主要来自商业房销售。
商业面积62625平米（售价按每平米均价0.6万元）商业销售额37575万元，住宅18900平米（按每平米0.3万元）住宅销售额5670万元，建设成本：
①房屋建筑：
居住用房18900平方米，投资3024万元，商业用房62625平方米，投资13777.5万元（按每平米2200元包括建筑主体、内外装修、中央空调、采暖等）
②道路、绿化、给排水、供电、照明、供热、消防、城市配套费等各项间接费用（500元/平米）4076.25万元。
合计项目总投资20877.75万元。
③土地出让金3千万元
④拆迁补偿费
⑤城市配套费（按每平米80面积81525平方米）652.2万元
⑥管理费
⑦税收
⑧利润
20877.75万元年税金及附加3.59万元；税后：
项目全部投资的财务内部收益率：
12.37%；投资回收期6.27年；财务净现值为4.37万元，大于零。
从财务上讲项目是可行的。
1.6.2社会效益
项目实施后，社区商业设施完备、业态齐全、商业网点较多、网点布局便于社区居民消费，商业服务质量、技能水平较高，满足社区居民的商业需求。
1.7项目存在的问题及建议
（1）该市场项目的建设必须与##县建设的发展规划和环境建设要求同步，做到有计划、有重点实现建设任务；
（2）为保证市场的繁荣，结合当地经济发展水平，做到多功能规模化规范化商业模式奠定基础。
2、项目建设的必要性
2.1项目建设的必要性
2.1.1项目建设实现繁荣商业，带动就业具有重要意义
“名吃城”是扩大城镇居民消费的有效途径，是坚持以人为本，满足居民综合服务的迫切需要，是多种商业流通的主要渠道，具有提供购物、餐饮、文化、娱乐、休闲等多种生活功能完善的一站式消费需求。
“名吃城”的项目实施可带动##县的商业水平的提升和增加##县的就业率，“名吃城”在管理上将实施现代的标准化、规范化管理模式，打造成一个功能多样、消费便捷、经济的交易环境。
2.1.2项目建设进而发挥标准化市场的示范和辐射作用具有重要意义
拟建项目的建设，将全面创新，设施完善，优化服务，规范经营；开拓市场、扩大经营区域、扩大就业、服务社会、提高商业竞争能力、占领市场制高点，项目建设十分迫切，非常必要。
2.1.3提高消费者生活质量的需要
建设好此项目，可以为广大群众提供多元化的就业机会，企业增收，而且有利于促进购物、餐饮、文化、娱乐、休闲等多种生活功能的互动。
有利于##县的建设发展，有利于吸引更多的人将目光聚焦##县来，因此建设此项目十分必要的。
2.2项目建设的可行性
2.2.1政策优势
本项目的建设是符合国家政策和投资方向的。
2.2.2区位优势
该项目区块位于某县城区内，东临龙泽苑小区该小区集居住、饮食为一体，临街餐饮店数十家。
南面对##国际大酒店该酒店为##县较大酒店之一，南距##县二中仅几百米。
是##县政治、经济、文化、交通中心。
近年来，##县高度重视城区建设的规划及实施。
该项目根据现代社会消费思想定位，集居住、餐饮、文化、娱乐、休闲等多种生活消费功能于一体，迎合了现代时尚消费理念。
我公司认为该项目具有良好的投资收益环境。
按##县规划指导思想确定了投资方向，为##县人民创造一个全新的生活消费方式，投资建设集居住、餐饮、文化、娱乐、休闲等多种消费方式并存的消费空间。
2.2.3资源优势
本项目的建设及运营，所需水源、电力、交通、通讯等基础条件均便捷优越。
2.2.4商流优势
##县是历史形成的区域性商贸和物资集散中心，为历代“商家必争之地”。
近年来，商业服务设施不断完善，市场交易量年年递增，商业流通高速发展。
随着城市的发展，人口将不断增长，对现代新型商业模式的需求日益迫切。
因此打造一个购物、餐饮、文化、娱乐、休闲等多种消费方式并存的消费空间是当务之急，也是##县经济发展的客观要求。
3、规模确定
3.1商业街现状
该区域位置目前现状是一些散乱脏差的老旧房屋，严重影响城区观感，和周边的建筑形成鲜明的对比。
3.2存在问题
区域内散乱脏差小摊小贩遍布，时常发生交通堵塞，商业交易无序严重影响城区观感，环境不卫生，需要通过进一步的整合改造。
3.3规模确定
依据规划“名吃城”新建房屋建筑面积81525平方米，其中商业建筑面积规模为62625平方米左右，商业居住建筑面积18900平方米。
本项目“名吃城”，集中设置沿街式商业服务网点,“名吃城”设施完备、功能齐全便于居民消费。
商业服务质量、技能水平较高，满足居民的多种商业需求。
3.4“名吃城”功能
根据居民的消费水平和生活需要“名吃城”具备以下基本服务功能：
一是购物功能，超市、便利店、药店、服装等服务，主要为居民提供主、副食品和生活日用品；二是餐饮服务功能，主要提供各种不同区域饮食文化早中晚餐、宴请宾客、快餐、订餐及送餐服务；三是文化服务功能，主要提供文化课辅导中心、舞蹈培训中心等各类培训中心；四是娱乐服务功能，主要提供KTV、电玩城等服务；五是休闲服务功能，主要提供咖啡屋、健身中心、茶饮中心、洗浴中心、医疗保健、美容美发店等服务。
3.5未来的“商业街”建设目标
一是鼓励有实力的商业服务企业加盟名吃城。
二是根据功能划分经营区域使各种功能经营明确、规范、有序、易于管理。
三是促进就业积极引导失业和待业人员加入到名吃城的经营、服务、劳务、管理中来。
把就业与促进商业经济发展有机结合起来。
4.1场址选择
4.1.1场址选择原则
##县“名吃城”建设场址方案的确定、选择上遵循以下原则进行：
（1）符合##县总体规划
（2）有利于市场人流、货流集散，确保内外交通顺畅安全，并于城区公共设施联系方便，互不干扰
（3）满足使用功能，兼顾项目区远期发展，能满足远期发展的需要
（4）综合考虑日照、采光、消防、配套建设及管理要求，创造方便、舒心、安全的消费环境
（5）充分考虑社会、经济、环境三方面的综合效益
4.1场址选择方案
4.1.2场址选择方案选择
##县“名吃城”场址的选择，依据##县总体规划，场址位于商业建设用地。
该方案的优点：
（1）位置集中，方便交易，利于管理
（2）位置利于集散、安全，远离污染源
（3）新建项目布局合理
（4）地域优势显著
“名吃城”项目拟建于##县，本场地主入口位于##县主干道东站路，该项目一期工程用地为规划建设商业用地。
有部分老旧房屋拆迁，基地地势平坦，只需稍加平整即可施工。
基础设施条件良好，交通便利，地理位置非常优越。
4.2建设条件
4.2.1地理位置
该项目区块位于某县城区内，东临龙泽苑小区该小区集居住、饮食为一体，临街餐饮店数十家。
南面对##国际大酒店该酒店为##县较大酒店之一，南距##县二中仅几百米。
是##县政治、经济、文化、交通中心。
4.2.2地形、地貌和地质条件
（1）场地地形、地貌
拟建项目位于##县城区，地貌属冲积平原区。
场地已被平整，地形较平坦。
（2）场地工程地质条件及水文地质条件
拟建场地区域地质构造稳定，200m范围内无活动性断裂通过，无不良地质作用。
在勘探深度范围内土层成层稳定，水平和垂直方向土层分布均匀，物理力学性质好，适宜建筑。
##县抗震设防烈度为8度，场地及周围无不良地质现象，适宜建筑。
4.2.3气象、水文条件
##县地处欧亚大陆中心，项目所在区气候属典型的大陆型干旱气候。
具有南疆气候特征：
冬季寒冷，夏季炎热，日温差大，光照充足，热量丰富，降水少，四季分配不均衡；蒸发强烈，相对湿度低，灾害性气候多。
年平均气温6～13℃，最高（七月）平均气温22.3℃，极端高温达37.7℃，最低（一月）平均气温-11℃，极端低温为-36.5℃，年平均降雨量30～45mm，多集中于6～9月，年平均蒸发量为1395.5mm，盆地内多风，多出现在5-7月份，风向为西北和西南风，最大风速21m/s，6级以上大风天数全年达23次，其中8级以上大风2次，年平均风速2.5m/s。
4.2.4交通运输、通讯条件
##县东临轮台，西接新和、拜城，北与和静县相邻，南通沙雅等地，已形成了民航、公路、铁路互相交织的立体化交通网络。
国道３１４线贯穿全县五乡一场一镇，国道２１７线连接天山南北，国、省道、县乡公路纵横交织；民航机场与自治区首府乌鲁木齐定期通航；南疆铁路横贯##县城，使##与亚欧第二大陆桥紧密相连。
目前，##新机场正在建设，延伸至和田的217国道改扩建项目已建成通车，成为##第二条沙漠公路，目前，正在开工建设的交通项目有：
##新机场、库尔勒至##、##至阿克苏的高速公路，库（车）-阿（克苏）铁路复线、库（车）-俄（霍布拉克煤矿）铁路专线、乌什口岸等。
这些工程建成后，##的区位优势将更加明显，交通条件将更加便捷。
这必然为##县融入世界经济体系和商品大流通创造了极为有利的条件。
##区位优势突出，使其具有十分明显的东联西出、北上南下的功能。
##县是名副其实的阿克苏地区的东大门，是内地联通南疆的重要枢纽。
以##、沙雅、新和、拜城四县为经济共同体的“大##经济圈”的形成，必将使四县在资源配置上更加优化和合理。
大##经济圈将形成南联和田，北联天山北坡经济带，西联阿克苏、喀什，东联库尔勒的战略格局，成为继乌鲁木齐、奎屯、库尔勒之后##的四大交通枢纽。
在大##经济圈中，##县具有核心的地理位置，具有东联、西出、南通、北拓的功能，正好满足了商贸流通业业发展需要和综合化的要求。
##县中国联通、中国移动、中国电信三大移动电话也已开通，在##县已形成相当的用户群体。
4.2.5市政条件
项目所在地供暖、给水、排水管网及电力、通讯设施已经具备，本项目建设及运营期所需水电等设施完善均可满足商业运营需求。
4.2.6施工条件
##县施工企业众多，施工力量雄厚，完全有能力承担该项目；施工期水、电均可在城镇内解决。
##县地下水位较一般，且地下水对建筑材料有一般腐蚀性，需做基础防腐，建筑工程所需部分材料如砂、砾石、水泥、钢材等均可在本地供应。
4.2.7社会经济状况
随着国家西部大开发战略和自治区优势资源转换战略的大力推进，##县经济社会持续快速发展，综合经济实力有了很大增强。
2009年，##县生产总值为57.09亿元，同比增长16.6%。
其中，第一产业11.64亿元，同比增长15.93%；第二产业29.46亿元，同比增长20.35%；第三产业15.99亿元，同比增长10.70%。
全口径财政收入14.07亿元，人均生产总值已超过3000美元。
工业化、信息化、城市化、市场化、社会化正全面提速，已有的优势更加突出，潜在的优势日益显现，服务业发展的动力明显增强，多年积蓄的力量正在释放。
电信网络和金融机构遍布城乡，教育、文化、卫生和体育等设施已有一定规模。
基础设施日趋完善和雄厚，为##县今后商贸流通业发展提供了强有力的支撑。
自治区“十二五”规划把##置于##优先发展的突出位置，列为自治区重要的石化、煤电基地。
阿克苏地区也把##定为重要的能源化工基地和地区东部区域中心城市，全力打造以##为中心的塔里木石化城，中石化集团把##确定为西部建设的重要化工基地，部署了一批油气上下游化工项目，使##逐步成为自治区和阿克苏地区经济发展中的重点区域之一。
4.2.8项目实施的保证条件
（1）政策环境：
中央##工作座谈会的胜利召开，对推动##跨越式发展和长治久安作出了战略部署，制定了一系列政策如##率先进行资源税费改革，对##困难地区符合条件的企业给予企业所得税“两免三减半”优惠，中央投资继续向##维吾尔自治区和兵团倾斜，鼓励各类银行在偏远地区设立服务网点，大力支持非公有制经济和中小企业的发展，切实改善民生，加强基础设施建设，推进新型城镇化建设，自治区关于经济社会发展的所有政策措施、财政投入、项目支付都要向南疆等困难地区倾斜等。
这一系列政策出台应该说给##县商贸流通业的发展提供了难得的历史机遇。
这些机遇表现在：
一是依托##县优势资源开发，加速产业结构的调整；二是给石油化工、煤炭、、电力、建材等企业和农副产品加工企业的物流业带来新的发展空间；三是为信息服务业、现代物流业、社区服务业等现代服务业的发展带来了契机；四是为##县的企业拓展全国市场和中亚、南亚市场，东西联动，发展地边贸易创造了条件。
（2）资源优势：
##县地域辽阔，总面积1.54万平方千米，##县地理位置十分独特，资源得天独厚，是一个典型的资源性地区。
##县有三大资源优势：
一是矿产资源目前##境内已探明的天然气储量占塔里木盆地探明储量的90%，原油储量占探明储量的92%，凝析油储量占探明储量的95%。
境内已探明的油气田有雅克拉、塔河、东河塘、亚哈、伊奇克里克、大涝坝、依南、依深、迪那2、亚肯背斜等。
##矿产资源也极为丰富，全县煤炭资源已探明储量达32亿吨，远景储量达1000亿吨。
主要是气煤、焦煤和肥煤，发热量均在7500大卡以上，可广泛用于炼焦、发电和发展煤化工业。
##境内的俄霍布拉克煤矿，经查储量达10.5亿吨，是西北地区保存最完整、含量最大、开采条件最好的整装煤田。
此外，境内石英沙、岩盐、石膏、陶土、石灰石、大理石、铁、锰等十余种矿产均有较大的储量和开采价值。
二是水土光热资源##水土光热资源丰沛，是国家、##重要的商品粮、商品棉、畜牧基地，也是著名的瓜果之乡。
全县耕地面积达79万亩，可垦荒地约350万亩，全国最长的内陆河塔里木河流经县域，地下水年总补给量达7.14亿立方米，年富余水为3.74亿立方米。
##小白杏、小刀、花帽、紫羔皮、地毯、药桑椹汁、木纳格葡萄等名优特产品驰名中外。
##属于大陆性暖温带干旱气候，是全国年平均晴天最多的县（市）。
夏季白天日照最长达16小时，冬季白天日照最短也达10小时以上。
丰富的水土光热资源,为##县不仅完全满足现代农业和工业的发展的需要,也为现代商贸流通业发展提供了坚实的保障。
三是旅游资源##县历史文化遗产十分丰富，是西域历史、文化、自然的博物馆。
境内星罗棋布的石窟、古城堡、烽火台等文物多达80余处，有洞窟500余个，壁画面积2万平方米。
在龟兹古遗址中，被列为国家级重点文物保护单位6处，自治区重点文物保护单位的19处，县级以上保护单位69处。
境内著名旅游景点有克孜尔石窟、库木吐拉千佛洞、龟兹古城、苏巴什古城、克孜尔尕哈烽火台，大小龙池、天山神秘大峡谷、塔里木河沿岸原始胡杨林等。
##具有浓郁的民俗风情。
##维吾尔族乐舞与其他地方的维吾尔族乐舞相比，无论从服装舞姿、演奏乐器，都可以看出是与龟兹乐舞一脉相承的，它消化吸纳了民间杂技艺术的因素，将维吾尔族先辈们的生活融入高亢、热烈的乐舞之中。
（3）市场优势：
##县已经形成了明显的批发零售、住宿餐饮、娱乐休闲、物流配送、社区服务、信息服务等商贸流通业的市场体系框架。
国际商贸城、南疆最大的南疆活畜交易市场、小商品批发综合市场等落户##。
##经营的建材、家具、机电、汽车、电讯器材、农资、特色农产品等辐射到南疆片区乃至全疆各地。
##县现有的几十家大中型商贸物流企业，其中民营企业占据大部分。
民营企业的介入，使##县的商贸物流业的发展更加迅猛。
##县基本形成了以新城区为核心的商业格局，购物中心、专卖店、大卖场、特色街等现代商业业态也得到一定发展，尤其是以连锁经营等为代表的新型业态在零售业、餐饮业和其他服务业都得到了成功应用。
良好的市场运行机制和完善的市场体系，使##县发展现代商贸流通业奠定了坚实的基础，已经成为了南疆北部的中心城市和区域性的商贸中心。
（4）人才优势：
项目区具有一批技术人员，可满足项目实施的人才需求。
（5）基础设施条件：
##县交通便利，有良好的运输条件，而且水电气设施齐全，通讯、电力设施条件良好，具备良好的建设条件。
5、建设方案
5.1设计指导思想
根据有关文件精神，本项目坚持“以人为本”、“可持续发展”、“构筑和谐社会”的设计思路，设计在充分考虑满足使用功能的基础上，合理进行功能分工，结合当地地理条件、经济发展水平、气候特点、各民族人民生活习惯及传统等因素因地制宜综合考虑。
5.2设计原则
（1）严格遵守国家的法律、法规和规范，符合##县总体规划规划
（2）满足近期使用功能，兼顾项目区远期发展的需要；
（3）遵循安全、卫生、实用、经济、便利、美观的原则，力求功能分区合理，规划布置紧凑；
（4）建筑风格与周围建筑协调统一，成为一个整体；
（5）因地制宜，结合当地气候条件、资源条件及材料供应条件等因素，尽量采用新型节能、环保材料；
（6）室外配套设施齐全，利于降低造价。
5.3总平面布置
拟改建的“名吃城”建设项目集中设置沿街式商业服务网点,商业服务设施相对集中，形成特色。
在四周留有出入口，购物交通便利，主入口面向县城主干道东站路，便于商品流通和运输。
场地内现状地势平坦，交通十分便利。
场地的南面为住宅楼，区域内设有停车场、绿地、公厕。
绿化用地，全部采用先进的喷滴灌技术，使环境整洁、优美。
拟建的项目在不影响使用功能和安全的前提下，符合##县总体规划，主要技术指标：
总规划用地：
27500平方米建筑占地面积：
12000平方米
规划建筑面积：
81525平方米容积率:
6.79
5.4项目建设内容
（1）商业用房：
长度228米，宽90米，主体六层，总建筑面积62625平方米。
（2）商业街道路：
长217米，宽40的商业街8680平方米。
（3）室外配套设施：
室外砼地坪6800平方米。
5.5工程建设方案
拟建工程，主要对住宅用房、商业用房、商业街道路、室外管网、供电、供热、中央空调等配套设施进行设计：
（1）商业用房
市场内用房，东面商业为地上五层地下一层，西面地上五层。
自南向北呈“U”字型布置，“U”字中间为绿地和停车，临东站路20米为停车和绿化。
拟建商业房主体结构形式采用框架结构。
建筑高度20.8米，室内外高差0.6米。
商业用房，室内净高3.6米，根据人流活动情况和消防规范要求设置疏散楼梯及电梯。
属三级建筑工程，二级耐火等级，抗震设防烈度按8度设防，计算结构可靠度采用的设计基准期为50年。
主体为框架结构，内外墙体采用加气混泥土块。
门窗：
外用铝合金断桥隔热门窗，内门为实木门，楼梯扶手：
采用不锈钢扶手。
建筑物立面规划对建筑高度的要求，沿街面一律设计高度为五层，立面需呈现代气息，以简洁明快为基本格调，色彩以浅色为主要格调。
外墙材料保温层采用A级防火材料，外挂大理石并辅于线条装饰。
居住用房：
结构形式采用剪力墙结构形式。
（2）商业街道路
为C20硬质砼（180MM厚）上铺设广场面砖，下部回填600MM厚戈壁垫层。
并按要求放坡。
5.7公用工程技术方案
5.7.1结构设计
拟建项目为一般工业与民用建筑，根据建筑结构安全等级定为二级。
计算结构可靠度采用设计基准期为
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