无锡省万科XX房地产行业可研报告49P.docx
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无锡省万科XX房地产行业可研报告49P
项目决策背景
第一部分无锡概况
第二部分项目概况
第三部分法律分析
第四部分市场分析
第五部分概念规划设计
第六部分项目开发计划
第七部分成本及投资收益分析
项目决策背景
1、2003年的中国经济是“长三角年”，快速增长的经济和一体化进程为长三角的房地产发展提供了广阔的空间，无锡作为长三角北翼一个重要的中心城市成为集团长三角区域拓展的优先选择。
2、无锡市政府对万科的信任和支持为项目的成功开发奠定了坚实的基础。
在土地出让市场化的政策背景下，本项目无论从获取方式还是地价水平看，当前的合作条件都体现了政府的诚意。
3、本项目规模大，且处于规划前景良好的新城，属于万科最擅长操作的项目。
在土地市场竞争日益激烈的今天，项目不仅成为未来无锡公司的核心项目，同时也为上海公司提供了优质的土地储备。
第一部分无锡概况
一、城市概况
1、地理位置：
无锡市地处长江三角洲北翼，是上海大都市圈的有机组成部分；东邻苏州，距上海128公里；南接浙江省、安徽省；西接常州，离南京183公里；北临长江，与泰州所辖的靖江市隔江相望。
图一：
地理位置关系图
2、行政区划：
无锡下辖江阴、宜兴2个县级市，总面积4650平方公里；市区下辖崇安区、南长区、北塘区、锡山区、惠山区、滨湖区、新区7个区。
图二：
无锡市区行政区划
2001年1月无锡将锡山市撤市设区，原锡山市的部分地域划归滨湖区，另设立了锡山区和惠山区，解决了长期以来无锡市县同城的问题。
新的无锡市区面积由过去的518平方公里拓展到1622平方公里。
3、人口：
截止2002年底总人口439万，其中无锡市区216万。
4、交通联系：
京沪铁路、京沪高速铁路、城际铁路和新长铁路在无锡交汇；锡宜高速、沪宁高速、锡澄高速、环太湖公路、沿江高速公路和东干线组成“十字+环形”的对外高速公路系统。
二、无锡宏观经济发展特点（无特指无锡数据包括市区及下辖县级市）
无锡的宏观经济自90年代至2003年大体上可以分为三个阶段：
第一阶段从90年到95年，这个阶段是“苏南模式”的兴盛阶段，这一时期的发展使无锡经济跻身中国城市的前列；第二阶段从96年到00年，相对于苏州外向型经济的飞速发展和浙江“温州模式”的崛起，这一时期的无锡经济可以说是日渐迷航，年均11.8％的GDP增长在长三角地区无疑是相对落后的；第三阶段从01年到03年，数据和趋势表明无锡将迎来了新的发展周期，制约发展的瓶颈正转化为后发优势。
1、2000年的无锡——经济发达，投资与外向型经济的停滞制约发展
无锡自近代以来就一直是苏南的工业中心和商业中心，又处在苏南“井”字形交通网的中心枢纽，九十年代初“苏南模式”的兴盛使无锡经济跻身中国城市的前列。
2000年无锡实现GDP1200亿元，排名全国第11；人均GDP27653元，排名全国第6；人均可支配收入8603元，排名全国第12。
在经济强市的光环之后，“富得流油，脏得要命”形象地表现了“九五”期间无锡投资和基本建设水平与城市经济实力的不相称。
Ø纵向比较：
下图显示了“九五”期间无锡固定资产投资的缓慢增长及基建投资的停滞不前。
固定资产投资的低增长减缓了经济发展的增速，同时基建投资的停滞不前更加剧了城市面貌与经济发展水平的不协调，无锡经济显得后劲不足
Ø
横向比较：
综观下图5城市2000年固定资产投资与基建投资的比较，无论从绝对数字还是相对比值上无锡都是5个城市中最低的。
这进一步说明了在这一期间无锡城市竞争力的相对衰退
“九五”期间在投资增长缓慢的同时，拉动经济增长的另一驾马车外向型经济也显出了疲态。
实际利用外资在10亿美元的水平徘徊；进出口总额尽管有一定增长，但大幅度的增长只有2000年，比起同期苏州等城市的增长仍相对缓慢。
（2000年进出口总额：
苏州是201亿美元、杭州是105亿美元、宁波是75亿美元）
2、2001年-2003年的无锡——经济增长提速，城市建设突飞猛进
从2001年起尤其是2003年，曾经裹足不前制约发展的投资、对外贸易、城市建设以及民营经济等均取得了飞速增长，促使无锡的经济增长重新提速，数据表明无锡迎来了新一轮的发展周期。
2003年1－9月无锡实现GDP1402亿元，同比增长15.3％，较“九五”期间11.8％的平均增速有较大提高；同期城镇居民人均可支配收入为8752元，同比增长14.9％。
大规模的城市化扩张改变了“九五”期间的传统经济增长模式，2003年1-9月无锡完成全社会固定资产投资584亿元，同比增长76.5％；其中基本建设投资更是创记录的达到316亿元。
固定资产投资和基建投资不仅成为拉动经济增长的引擎，也为房地产投资注入了活力。
在外向型经济方面，从2002年始无锡市史无前例的招商引资活动取得了惊人的增幅，尽管在金额上还无法与苏州匹敌，但足以使无锡重新回到竞争的行列中。
2003年1-9月，无锡协议注册外资和到位外资分别达到38.9亿美元和20.9亿美元，跃至全国大中城市前５位（2002年为第8位）。
良好的开放态势带动出口水涨船高，2003年1-8月进出口总额为87亿美元，同比增长45.7％；专业外贸公司、外商投资企业和自营生产企业三大主体出口出现同步增长局面。
出口市场不断拓展，出口产品结构更趋合理。
诚然，2002-2003年无锡经济的高速增长有其自身的经济基础和长三角地区的联动效应，但无锡振兴经济的思路和目标无疑也是重要原因。
"十五"期间，无锡的目标定位是：
实现从经济强市向现代化城市的转变。
经济复兴的惯性和经济目标的延续将继续巩固无锡经济快速增长的态势。
Ø首先是大力发展外向型经济。
2002年无锡的自营出口只有苏州的1/3，合同外资只有苏州的1/6，这些都大大制约了无锡在外向型经济中的竞争力。
2002年始，无锡新区宣告将要进行二次创业，要将现有新区规模扩大到50平方公里，每年的引资额要比上年增长40%。
Ø
其次是民营经济的复兴，民营经济的绝对值与其在GDP中的占比逐年攀升。
无锡是中国民营企业的发源地之一，蓬勃的乡镇企业和集体经济曾经是无锡经济的风景线，支起过无锡的“经济半边天”，如今无锡把民营企业的目标定位于温州。
Ø三是大力度的城市环境建设，提高城市竞争力和可持续发展能力。
无锡从2001年底开始了大规模的城市建设，太湖广场、火车站站前广场及市中心绿地的建成改变了无锡市自然环境指数与城市环境舒适度指数错位的局面；2003年无锡城市建设的投入将超过150亿元，预计全年道路将新增46公里、150万平方米以上。
3、无锡的发展优势：
强市区概念、区域交通枢纽、丰富的太湖资源
1强市区概念为无锡在未来区域中心城市的竞争中奠定良好的基础
无锡的强市区概念是相对于苏州的大苏州概念而言的，苏州的县域经济发达，在苏州高企的经济指标之后，是5个县级市昆山、常熟、张家港、太仓、吴江的强劲支持。
苏州2002年的GDP、吸引外资、自营出口额三大指标中，分别有67%、60%、50%是代管的县级市创造的，而无锡相应的比例分别为42%、34%和25%。
而实际上对于公司进入的苏州或无锡市场而言，市场消费的贡献率主要还是来自于各自的市区。
2001年锡山市撤市并区的行政规划对于无锡的强市区概念也有着重大的积极意义，市区面积从518平方公里到1622平方公里的飞跃为城市发展提供了广阔的增长空间。
项目所处的滨湖新城正是这一调整后无锡市区拉开城市骨架，建设特大型城市的战略之一。
从发展的眼光看，尽管2001年无锡市区的各项指标只是原无锡市区和锡山市简单的累加，但随着大规划和城市化进程的推进实施，无锡市区的增长潜力已露锋芒。
未来的长三角包括苏南，必将成为我国行政区划改革的试点，尽管会采用什么方式还是未知数。
但可以肯定的是，随着下属县级市实力的增强，苏州也好，无锡也罢，都无法阻止他们离心的步伐。
新一轮城市体系的蜕变会使城市的竞争从“集团式”的竞争向中心城市的竞争转变。
2区域交通枢纽历来就是无锡的相对优势
无锡位于长三角2小时经济圈的西北翼，地理区位使无锡责无旁贷的成为经济圈向外翼延续并辐射周边地区的阵地。
在苏锡常都市圈中，无锡亦处于由沪宁线（东西向）、沿江（东西向）、苏嘉杭（南北向）和澄锡杭（南北向）所构成的“井”字形交通通道的中心。
发达的高速公路再辅以沪宁铁路、京沪高速铁路、新长铁路以及长江和京杭大运河的水运交通，使得无锡成为苏南交通网络的重要结点；同时也是无锡发展物流业的基石。
江苏省报请国务院批准的城镇体系规划中，苏南远期干线机场的地址选择在无锡北部的江阴。
如果新机场落址无锡，绝对是无锡加快发展的新契机。
苏州紧邻上海的区位优势是外向型经济蓬勃发展的重要原因，试想单单上海将部分运量由虹桥机场转移至浦东机场就让苏、锡不少外企成本上升，那无锡机场的意义就可想而知了。
3丰富的太湖资源是无锡发展的希望
无锡是太湖周边四个城市中离太湖最近的，集中了太湖丰富的生态和旅游资源。
《苏锡常都市圈规划》将调整常州和无锡的行政区划，保障无锡沿太湖的发展。
《规划》对于无锡的定位是“湖滨生态城市”，环太湖产业发展带的开发利用是无锡未来的一大希望，也是无锡发展的一大变数。
三、无锡市区城市规划
为了提升无锡区域地位、加快城市化进程，《无锡市城市总体规划2001-2020》明确了“建设特大城市和湖滨城市”的目标要求。
在一系列拉开城市骨架的方案中，明确了“南进”为中心城最优的主导发展空间，滨湖新城作为规划中的城市副中心应运而生。
相比而言，东、西、北三个城市发展方向主要定位于加强与周边城市（苏州、常州、江阴）的联系，推动苏锡常一体化的进程；而“南进”直面太湖，且与中心城区联系紧密，顺利成章的成为中心城区扩展的主导方向。
1、城市空间结构系统
城市发展方向为“南拓、北展、东联、西优”。
南拓，开发建设滨湖新城；北展，推进堰桥地区建设，加强与江阴的联系；东联，整合东亭与中心城的空间，道路网络；西优，以太湖山水为主题，优化城市的旅游、休闲用地。
市区城镇布局形成“1+6”（一个主城区和六个组团）的总体结构框架。
主城区为居住、商贸、旅游、物流、工业等多功能综合发展的城市内核，人口规模约200万人；主城区外围是六个城镇组团（见下图）。
主城区与六个城镇组团之间由山体、水面及交通走廊等为基础的生态绿地相隔离。
近期重点实施城市南进，建设蠡湖新城和滨湖新城；产业北移、出城进园（区）。
2、中心城分区规划
无锡市城市总体规划主城区形成“七片一带”的总体布局结构。
“七片”为城中、蠡溪、东亭、滨湖新城、新区、山北和锡北七个片区；“一带”为“Z”字型环太湖、五里湖的自然山水风光带；各片区通过“三环”快速交通网络相联系。
项目位于滨湖分区西北端，北邻蠡溪分区。
3、城市综合交通系统
公路道路：
城市快速路通道系统由“三环十射”构成，联接主城各片区和外围各组团。
内环由312国道、金城路、青祁路和凤翔路组成，长度30公里，围合面积约50平方公里；中环由钱荣路、北环路、经一路、高浪路、青祁路、太湖大道、星湖路公路组成，长度50公里，围合面积约170平方公里；外环由西外环、惠山区南环线、东外环、雪梅路、红力路、青祁路、太湖大道、星湖路和环太湖公路组成，长度约90公里，围合面积约460平方公里；“十射”指凤翔路、通江大道、锡沙路、锡沪路、金城东路、经一路、华清路、环太湖公路、盛岸西路和312国道。
轨道：
规划长期预留轨道交通线路用地，市区轨道交通线路2条，分别为“C”型线和新区线，总长100公里；同时两条轨道线在滨湖新城高浪路西部实现换乘。
四、无锡市区土地市场（分析数据从2002年1月至2003年10月止）
纵观2002.1—2003.10年无锡的土地出让，地价水平一路攀升，2003年截止报告期净地平均楼面地价已达到1913元/平米，较02年上涨49.3％；其中，滨湖新城项目所在的南区的地价水平为2446元/平米。
对区域分布的研究印证了01年调研结论：
西南板块的崛起。
西区凭借与中心区的历史联系成为城市扩张的桥头堡，南区随着开发条件的成熟吸引了越来越多的眼球。
1、土地供给市场
1合理的供给量
（1）2002年无锡共推出35幅土地，总建面347.2万平，成交金额39.6亿元；同期无锡商品房（预）销售面积为285.5万平，其中住宅为235.6万平。
（2）2003年已成交土地42幅，总建面386.7万平，成交金额66.9亿元。
项目
幅数
占地面积
（万平米）
建筑面积
（万平米）
成交金额（亿）
楼面地价
（元/平米）
2002年
35
231
347.2
39.6
1140
其中：
住宅
24
212.6
307.8
32.7
1061
2003年已成交
42
318.1
386.7
66.9
1730
其中：
住宅
29
279.6
310.1
49.0
1579
2土地市场竞争激烈，地价水平不断上涨
（1）从02年1月土地市场化出让始，无锡每一次的土地出让都是资金和实力的比拼，成交价格平均较出让底价增长50％。
可以说，政府对地价的预期总是滞后于市场的预期。
（2）土地市场的激烈竞争将无锡的地价节节抬高，03年截止报告期无锡整体地价水平较02年上涨48.8％，其中净地楼面地价达到1913元/平米。
地价上涨最直观的例证是两幅出让时间相隔1年的相邻地块：
三钢厂地块（02.8.15），楼面地价1480元/平米；合成化工厂地块（03.9.25），楼面地价2274元/平米。
上涨53.6％。
相对稀缺的土地资源、大量资本流入业内逐利、爆发增长的市场销售均成为推动地价上升的因素。
3供应量向大规模地块集中
（1）对总共77幅出让地块的统计显示（下图），各地价区间的幅数占比与其地价占比基本符合“二八原则”。
其中总地价超过2亿元的地块12幅，占总幅数的比例为15.6%，占总地价比例为68.7%。
（2）供应量向大规模地块的集中将使无锡楼市进入“大盘时代”。
2003年1-9月（预）销售量前7位的大盘占成交总量的40％左右。
2、土地（住宅）供给的区域分布分析
1区域划分
在土地供给的区域划分中，参照市场营销细分区域市场的划分标准（结合房地产项目分布特点和行政区划），将无锡市划分为7个细分市场区域，分别是中心区、副中心区、西区、南区、东区、新区、北区。
（见下图）
2土地供给的区域分布
从供给量的区域分布图（见下）可以看出：
（1）2002年始中心区就无居住用地的供应，随着城市范围的扩大，副中心区逐渐取代中心区成为中心城区土地供应的主力。
（2）西区凭借与中心城区紧密的历史联系，是近年无锡土地供给量（约40％）最大的板块，随着西区的成熟开发和可供用地的减少，将加速城市南移的步伐。
（3）南区（15.1％）和新区（18.2％）随着大规模基建配套及产业的发展逐渐成为各板块中的后起之秀，尤其是南区依托太湖风景区，是无锡市民预期最高的区域。
供给量区域分布图
从价格的区域分布图（见下）可以看出：
（1）2002年—2003年各区域地价水平均有不同幅度上升，其中尤以新区（127％）和西区（77％）为最。
（2）在各区域中地价水平最高的三个板块依次是南区（2446元/平米）、副中心区（1995元/平米）和西区（1989元/平米）。
分析成因：
副中心区和西区的地价水平应该是无锡居住习惯的反映；而南区的地价水平表面上是蠡湖新城一号地块与别墅用地拉升形成的，实质仍是市场对南区的高预期。
价格区域分布图
第二部分项目概况
一、宗地概况
1、
地理位置：
宗地位于无锡市区西南部的滨湖新城内，西邻城市中环线青祁路；距离蠡湖新城约2KM，距离南内环太湖大道约4KM，距离中央商务区约8KM。
宗地位置图
2、四至范围：
东至规划湖滨路延长线，南至规划大通路，西至青祁路，北至金石路。
3、地块形状：
现状周新西路东西向贯穿地块，将地块分为南北两部分，北部近似梯形，南部近似矩形。
宗地东西长约1100M，北部南北长400～1000M，南部南北长约500M。
4、用地面积：
总用地面积119.33万平米，其中出让面积（可建设用地面积）104.51万平米。
宗地被周新西路及四条区内规划路划分为A～K共11幅地块。
5、地块现状
Ø地貌：
用地主要由农田、东绛镇农民住宅及少量乡镇企业组成。
其中农田面积约占宗地面积的55％，主要分布在宗地东北部、中部及西南部（地块D、E、G、H、I）；地上建筑物多为一层住宅及厂房，约占宗地面积的35％，主要分布在宗地西北部、中部及东南部（地块A、B、F、K）；道路与水系约占宗地面积的10％。
Ø水系：
宗地内有五条小河道，均跨道路与外部水系连通，但内部互不相连。
其中北部有三条河道跨金石路向北；西南角有一条河道跨青祁路向西；东南角有一条河道跨东界规划路向东。
Ø
市政设施：
宗地北界沿现状金石路有一条高压线路；规划图纸标注的斜穿东南角的高压线现状已改道，绕地块而过。
此外在地块中北部紧邻金石路有一联通基站。
宗地四至图
二、宗地规划
1、区域规划
滨湖新城是以教育、科研、体育和旅游等公共服务设施和高品质住区、高新技术产业园为主的综合区，规划建成主城区南翼的居住新城和二级中心。
规划范围北起梁塘河，南至太湖，西邻大浮镇，东至京杭大运河，面积约116平方公里，规划总人口约50万人。
布局结构为，由青祁路、蠡河、大运河两侧绿带，形成三条南北向开敞空间带，分隔成西部的大学城、中部的滨湖新城生活区和东部的高新技术产业园区三大组团。
根据分区规划的草案：
Ø新城西部（临五里湖畔）规划有一个占地约10平方公里的大学城，由大专院校区和科研园区组成；大学城一期职业技术学院于年初开始建设，二期江南大学计划明年开工。
Ø新城东部规划有约16平方公里的滨湖经济开发区，主要为高新技术产业园区和产业孵化基地。
Ø新城中部的核心区预留有市级行政中心、文化会展中心和体育中心、大型综合性医院等公建配套。
Ø围绕新城核心区规划为综合居住片区，规划用地面积约15平方公里，人口毛密度300人/公顷，规划居住人口45万人。
本项目是第一个启动的居住地块，随后沿青祁路向南将陆续启动二号、三号、四号地块。
Ø
新城南部和北部与太湖风景区之间规划为绿色开敞空间
2、地块规划
1周边规划
—地块西北面的蠡湖新城由泛亚易道规划，预计明年将全部完成内部道路及绿化系统等基建工程
—宗地北侧规划为800M沿五里湖绿化带及公建（演艺中心）
—宗地西侧为大学城职业技术学院、已建成的太湖威尼斯花园及规划的干休所用地
—宗地东侧和南侧规划为居住用地。
2规划条件
—经济技术指标
可建设用地容积率：
1.0。
建筑密度<25%；绿地率>35%。
配套要求详见规划设计部分之技术经济指标表。
—市政道路规划情况（见下表）
序号
道路名称
道路等级
道路红线宽度
缓冲带
规划完成时间
绿化
退红线
1
青祁路
主干道
60
45
10
已完成
2
周新西路
次干道
40
20
10
已完成
3
东部规划路
次干道
50
20
10
无计划
4
金石路
支路
30
10
10
2004/12
5
大通路
支路
30
50
（含河道）
10
无计划
6
南北支路1
支路
24
10
5
随开发节奏建设
7
南北支路2
支路
30
15
5
随开发节奏建设
8
南北支路3
支路
20
10
5
随开发节奏建设
9
东西支路
支路
10
10
5
随开发节奏建设
支
路
地块规划示意图
—地块面积表（单位：
公顷）
地块
面积
其中
净地
道路绿带
规划河道
沿河绿化
A
9.22
5.92
3.30
B
6.23
5.07
1.16
C
9.35
7.89
1.46
D
16.47
14.12
2.35
E
6.76
5.38
1.38
F
7.39
5.97
1.42
G
7.63
4.07
3.56
H
10.8
8.87
0.85
0.44
0.64
I
10.78
8.10
1.34
0.55
0.79
J
9.3
6.81
1.25
0.51
0.73
K
10.58
7.77
1.54
0.51
0.76
—用地平衡表
项目
公顷
亩
总用地面积
119.33
1789.95
市政道路用地
14.82
222.30
可建设用地
104.51
1567.65
其中
规划河道
2.01
30.15
沿河绿化
2.92
43.80
道路绿化
19.61
294.15
说明：
可建设用地中不含市政道路用地，含道路绿化带、规划河道及绿化带。
三、周边配套
1、未来道路状况良好，出行方便
—现状出行主要通过周新西路接驳苏锡路进入城市交通体系，路线单一；
—未来蠡湖大桥通车后，出行将通过中环线青祁路和高浪路直接接入城市快速干道体系；
—规划金石路、苏锡路拓宽，湖滨路延长，道路环境可进一步改善。
2、高浪路（地块南面）将成为未来滨湖新城的交通枢纽
—未来滨湖新城的交通换乘枢纽将设置在高浪路西端，占地10公顷，设有轨道换乘站点、公交调度中心和停车场。
与地块的平均距离约1.5KM。
—近期伴随着大学城全面启动（2004-12）和蠡湖大桥通车（2004-5），将有7条公交线路从桥北和周新西路向青祁路和高浪路延长。
—远期规划的两条市区轨道线：
“C型”线和新区线将在滨湖新城连接。
3、大市政配套
—现状大市政配套（电、上水、电信）主要集中在周新西路上，可满足临时施工所需的用电和用水。
—宗地西侧青祁路地下各类管线配套到位，可保证项目未来的永久居住使用需求。
4、现状生活配套设施缺乏，规划配套齐全
—商业生活设施：
现状生活配套主要是按照农村乡镇的标准配置，苏锡路沿线的商业可基本满足生活需要，距离约1KM；大型商业配套依托市中心，距离约8KM。
—教育：
地块1KM范围内有东绛实验学校、东绛中学及大学城等多处教育配套设施。
—医疗：
现状配套仅有东绛镇医院，距宗地约2KM；未来滨湖新城将新配置两个市级医院（滨湖新城中心医院、大学城中心医院）和一个急救分站。
—未来滨湖新城的公建配套将按照城市二级中心的标准配置，含市级行政中心、文化会展中心和体育中心等大型配套。
第三部分法律分析
一、土地使用权获取
1、土地使用权出让方式：
挂牌出让。
如无竞买者万科直接取得土地；如有竞买者，由挂牌转入拍卖程序。
2、与无锡市土地储备中心约定，挂牌条件如下：
1出让面积：
104.51万平米（1567.65亩）
2出让价格（挂牌价格）：
七通一平净地100万元/亩
3综合容积率：
1.0。
（其它规划条件详见规划设计部分）
4挂牌时间：
意向时间为春节后一周，挂牌公示期约20天。
5参与挂牌单位需满足的竞买条件：
－以住宅开发为主业的国内上市公司；
－净资产超过25亿元人民币（数据以2003年中期年报为准）；
－需在地块成交后的10个工作日内支付地价款人民币4.5亿元整；
－已在无锡市土地市场上取得地块开发权但主体尚未封顶的单位、个人除外。
3、土地获取风
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