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资产评估习题及管案

同步练习

一、单项选项题

1．在用收益法评估土地使用权价格时,总费用不包括是（）。

A．房地产税金

B．管理费用

C．利息

D．保险费

2．某建筑物建成于1990年1月,为砖混结构一等,耐用年限为50年,残值率为2%。

该建筑物2001年1月的重置成本500万元,2001年1月的评估价值接近（）万元.

A．400

B．392

C.402

D．390

3．随着房地产市场经营化的不断深化，建筑物权利人越来越多地通过改变建筑物的原有功能用途来实现收益最大化。

这是建筑物评估原则中的（）。

A．替代原则

B．最有效使用原则

C．供需原则

D．房地合一原则

4．某种评估方法比较适用于房地产出售、购置、投资决策等经济行为，但受评估人员的知识经验约束较大，主观因素对价格影响较大，这种评估方法是（）。

A．成本法

B．收益法

C．市场比较法

D．残余估价法

5．建筑物残余估价法从评估原理的角度看，尤其适用于其他方法难以准确判断土地或建筑物的价格的情况，属于（）的一种。

A．成本法

B．折现法

C．市场比较法

D．收益法

6．使用残余估价法评估建筑物的前提条件是，建筑物（）。

A．用途合理

B．使用强度合理

C．能获得正常收益

D．能获得超额收益

7．位置因素、地形地质因素、面积因素、地块形状因素、土地利用因素都是影响地产价格的因素，它们均属于（）。

A．个别因素

B．一般因素

C．区域因素

D．普通因素

8．计算建筑期利息的工期应按（）计算。

A．合同工期

B.额定工期

C．协商工期

D．实际工期

9．收益还原法适用于（）地产。

A．学校、机关、公园等公益性

B．租赁或企业用

C．医院、文化场所等

D．农村宅基地

10．运用最佳使用原则评估房地产的前提条件是（）。

A．土地的非再生性

B．土地位置固定性

C．土地用途广泛性

D．土地利用永续性

11．基准地价系数修正法所要修正的因素是（）。

A．地理位置和交通条件

B．出让年限、个别因素和市场转让条件

C．容积率和覆盖率

D．特别利害关系和特殊动机

12．假设开发法属于一种（）。

A．加和法

B．积算法

C．类比法

D．倒算法

13．某宗地年金收益额为8500元，剩余使用年限为20年，假定折现率为10%，其评估价最有可能为（）。

A．85000元

B．12631元

C．72369元

D．12369元

14．国家规定的土地使用权出让年限，工业用地使用权最高出让年限为（）。

A．70年

B．40年

C．60年

D．50年

二、多项选择题

1．建筑物不同于一般的商品，具有其特殊的属性，主要表现在（）。

A．固定性

B．异质性

C．耐久性

D．贬值性

2．对房屋建筑物进行评估时，其一般程序包括（）。

A．明确评估目的

B．准备资料和有关文件

C．资产评估明细表的准备

D．评定测算

E．确定评估结果，撰写评估说明或评估报告

3．房地产评估遵循的原则有（）。

A．最有效使用原则

B．合法原则

C．替代原则

D．供求原则

E．贡献原则

4．市场法评估适用于有充足房地产交易实例的地区。

一般来讲市场法评估应具备的条件主要有下列选项中的（）。

A．要有一定数量的正常交易实例，通常交易实例不少于5个

B．选择的交易实例与待估房地产具有较好的可比性

C．交易时间与评估基准日尽可能接近

D．交易应具有透明性、公平性和有效性

E．交易实例与待估房地产在土地出让年限和使用需求方面应基本一致

5．运用市场法进行建筑物评估时，其一般程序包括有（）。

A．资料的收集

B．选择作比较的交易实例

C．交易行为的补正及交易日期的修正

D．区域因素和个别因素的修正

E．运用市场法公式计算评估价

6．测算建筑物重置成本有许多方法，在具体评估过程中，经常采用的有（）。

A．工料测量法

B．分部分项法

C．规模经济效益指数法

D．系数调整法

E．单位比较法

7．采用市场法进行土地使用权的评估时，选取的供比较参用的交易案例，与待估土地应具有相关性和替代性；应满足的要求有（）。

A．与待估土地交易类型应柑同

B．与待估土地用途应相同

C．交易案例应为正常交易或可修正为正常交易

D．与待估土地所处地区的区域特性及个别条件要相近

E．交易时间与待估土地的估价期日应接近或可以进行比辛修正

8．假设开发法中的投资利润是以（）为基础的。

A．专业费用

B．投资利息

C．卖楼价

D．地价

E．建筑费用

9．市场法经过各种因素修正后，得到多个比较参照价格修正值，在此基础上一般可采用下述方法中的（）等方法求出待估土地价格。

A．算术平均法

B．指数平滑法

C．加权平均法

D．期望值法

E．标准对照法

10．评估建筑物需要考虑的因素包括（）。

A．产权

B．用途

C．建筑结构

D．建成时间

E．装修质量和水平

三、判断并说明理由题（正确的在题后括号内划"√"错误的划"X"，并说明理由）

1．对土地使用权的评估应根据土地的地理位置、用途、周围环境等因素进行。

（）

2．土地价格实际上是由生产成本所决定的。

（）

3．为了准确客观地评价房地产价值和建筑物价值，有必要建筑物与其所占用的土地分开，针对其价值影响特性进行分别评估。

（）

4．房地产的总收益是土地和建筑物等因素共同作用的结果。

（）

5．在发生房地产出售、购置、投资决策等经济行为的时候，最好选用资产评估几种基本方法中的市场法。

（）

6．只有有客观收益的房地产才能运用建筑物残余估价法。

（）

7．对房屋建筑物进行评估的基本方法有三种，即成本法、市场法和残余估价法，是不可以采用收益法的。

（）

8．一般来说，要进行时间和土地条件修正后，才能按替代原则，采用市场法确定待估地块价格。

（）

9．土地价格一旦形成，便不会再有所变动，而成为某个固定价值。

（）

四、问答题

1．运用市场比较法来评估土地使用权时要进行哪些因素的修正？

2．运用收益法来评估房地产的价值要确定哪些相关因素？

五、计算题

1．某企业和外商合资，利用其现有场地作投资。

场地共1500平方米，土地最高出让年限为60年，合资35年，取还原利率为10％。

经调查得知，该地政府规定基准地价为1000元／平方米，并分析确定该场地个别因素修正系数为120％，市场转让因素修正系数为110％，试用基准地价系数修正法评估该土地使用权转让价格。

2．某宗土地是已开发完成的临街地，面积9200平方米，现对开发后的价格进行评估。

经调查分析得到ABCDE五个交易案例，并得到以下资料：

单价（元/平方）

情况修正

日期修正

区域修正

个别修正

2269

2501

2480

2230

2400

100/100

97/100

95/100

98/100

100/100

100/97

100/100

100/95

100/102

100/100

100/103

100/100

根据以上资料评估该宗土地的价格。

（最后运用算术平均法）

3．评估对象为一空地，面积1000平方米，用于办公楼。

适用于假设开发法评估地价。

最佳开发设计总面积4500平方米，预计3年后竣工时的平均售价为2700元/平方米，预计总建筑费用300万元，专业费为建筑费的5%，利息率为10%，利润率为20%，税费按楼价的3%计算。

建筑费第一年投入50%，第二、三年分别为25%。

求地价。

4．某企业土地的取得一块宗地面积为150000平方米，土地取得费用为45.2元/平方米，土地开发费为：

50元/平方米，税费为49.1元/平方米，投资的资金月利率为0.915%，土地的开发周期为2年，假设土地的取得费、开发费、税费均为均匀发生，投资利润率为10%，土地所有权收益率为15%。

试评估该宗地的价格。

5．一住宅楼，建筑面积为5000平方米。

预计建设期为1年，建筑费为3000元／平米，专业费为建筑费的10％，地价、建筑费和专业费在建设期内一次性投入。

预计售价：

9000元／平米，销售管理费为楼价的2.5％，销售税费为楼价的6.5%，当地银行贷款利率6％，开发商要求的投资利润率为10％。

求：

地价。

6．一居住用平房占用宅基地100平方米，月租金950元，另外已运用成本法求得土地使用权价格为500元／平方米，土地还原利利率为8％，建筑物还原利率为10％。

该房寿命为25年。

其他费用的计提方法如下：

房租损失准备费按半月租金计算；房产税按年租金的10%计算；土地使用税按每年2元/平方米计算；管理费按年租金的4%计算；修理费按年租金的5%计算；年保险费位60元。

试用建筑物残余估价法估算房屋价格。

7.待估对象的基本情况是：

写字楼一幢，占地面积500平方米，建筑面积2000平方米，月租金60000元，设定建筑物还原利率为10%，尚可使用年限为50年，土地还原利率为8%，房产税、土地使用费、修缮费等各种客观费用总计为18万元，建筑物价格以成本法求得为150万元。

试用收益现值估算该写字楼所占基地的公平市场价格。

资产评估第四章习题答案

一、单选

1．C 2．B 3．B 4．C 5．D 6．C 7．A 8．B 9．B 10．C 11．B 12．D 13．C 14．D

二、多选

1．ABC 2．ABCDE 3．ABCDE 4．BCDE 5．ABCDE 6．ABDE 7．ABCDE 8．ADE 9．ACD 10．ABCDE

三、判断

1．对2．错3．对4．对5．对6．对7．错8．对9．错

四、问答题（略）

五、计算题

1．先求修正后的地价A=2269╳100/100╳97/100╳100/100╳100/102=2158

同理B=2501

C=2358

D=2119

E=2476

采用算术平均法得出：

该宗土地评估值=（2158+2501+2358+2119+2476）/5=2322.4元

2．先求土地转让年限修正系数：

a1=（1+10%）60-35╳〖（1+10%）35—1〗/〖（1+10%）60—1〗=0.968

P=A╳a1╳a2╳a3=1500╳1000╳0.968╳120%╳110%=1916640

3.预计楼价=（4500╳2700）/（1+10）3=9128295

总建筑费=（3000000╳50%）╳（1+10）-0。

5+3000000╳25%╳（1+10%）-1。

5+3000000╳25%╳（1+10%）-2。

=2671271（元）

地价=[楼价—建筑费×（1+i十r+p+ir+ip）—税费]÷（1+r+p）

=[9128295—2671271×（1+10％+20％十5％+5％×10％

+5％×20％）—9128295×3％]÷（1+10％+20％）

=4006278（元）

（1）土地的取得费用=45.2元/平方米

（2）土地开发费为：

50元/平方米

（3）税费为49.1元/平方米

（4）投资利息=（45.2+50+49.1）×0.915%×24÷2=15.8元/平方米

（5）资金利润=（45.2+50+49.1）×10%=14.4元/平方米

（6）土地成本=45.2+50+49.1+15.8+14.4=174.5元/平方米

（7）土地所有权收益=174.5×15%=26.7元/平方米

（8）土地价格=（174.5+26.7）×

楼价＝5000×9000＝4500万元元

建筑费＝3000×5000＝1500万元

×10％＝150万元

销售管理费＝4500万×2.5％＝112.5万

税费＝4500万×6.5％＝292.5万

利润＝（地价＋建筑费＋专业费）×利润率＝（地价＋1650万）×10％=0.1地价+165万

利息＝（地价＋1650万）×6％=0.06地价+99万

地价＝4500－1650－112.5－292.5－0.1×地价－165－0.06×地价－99万

地价＝2181万÷1.16＝1880.1724万

6．解：

（1）年房租收入=950×`12=11400元

（2）房租损失准备费=1/2×950=475元

房产税=11400×10%=1140元

土地使用税=100×2=200（元）

管理费=11400×4%=456元

修理费=11400×4%=570元

保险费=260元

年总费用=475+1140+200+456+570+200=3102元

（3）年纯收益=11400-3101=8299元

（4）已知地价=500×100=50000元

归属于土地的收益=50000×8%=4000元

归属于建筑物的收益=8299-4000=4299元

（5）建筑物折旧率=1/25×100%=4%

建筑物价格=4299÷（10%+4%）=30707元

7．解

（1）总收入=60000×12=720000元

（2）总费用=180000元

（3）总收益=720000-180000=540000元

（4）房屋纯收益=1500000×（10%+2%）=180000元2%为房屋年折旧率

（5）土地纯收益=540000－180000=360000元

（6）50年土地使用权价格=360000×（P/A，8%，50）=4404054.47元

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