工作计划融信工作计划与进度控制.docx
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工作计划融信工作计划与进度控制
全程企划和销售推广代理
合作讨论方案
（标准文本）
呈：
由：
阿佩克思地产顾问（成均）XX公司
呈报时间：
6/29/2020
导言
1、概念认同
专业的地产时代，需要另壹种竞争。
其他的开发商均是您的敌人吗？
区域营销，包含了区域联合和区域竞争。
区域营销的概念基础——城市化的现代发展轨迹
区域发展的联动互补——区域营销的现实基础
共塑区域形象——区域营销的核心
区域营销和地产
房地产的地段论和区域营销的关系
和区域城市发展脉络相壹致的开发思路——城市设计的引入
城市设计基础下的新建筑观——不仅仅是立面、户型——开放的社区空间
房地产的历史使命——尊重历史文脉，服务现代人居
开发商
开发商应该是资源的整合机构，从而制造出优质的产品。
营销顾问就是花钱吗？
营销顾问产生的附加值帮助开发商获取超额利润。
2、地产顾问服务
成均Apex的房地产专业顾问服务以整合营销传播（IMC）为核心理念，倡导房地产业之区域营销和城市化建设同步，从城市设计的高度出发，继承成均城市发展的历史文脉，弘扬百年城市建筑，共建成均山水园林城市，于合乎成均城市建设和城市化发展的客观规律的前提下，以消费者的有效需求为导向，借鉴符合现代国际规范的市场研究手段，把区域营销和城市设计理论相融合，运用整合营销传播的方法，向广大房地产开发企业、项目发展商和投资商、关联机构、政府部门提供“全程营销企划”的房地产专业服务。
服务领域包含房地产全开发过程中的地块研究、建筑规划设计概念研究、营销策略企划、销售代理、整合传播和广告表现，关联配套的市场研究、营销顾问服务和咨询、代理等综合服务。
壹、合作方式：
全程企划和销售、传播代理
二、合作事项
1、项目定位顾问服务（参见“定位工作流程”）
1）本项目区域市场研究及其结论：
以项目所于区域和关联区域为主
2）本项目定位概念修正（市场定位、建筑功能定位）
3）本项目定位市场研究及其结论
4）建筑概念修正建议
5）建筑设计修正建议
2、项目销售代理服务
1）销售人员招聘及培训
2）本项目入市时机选择和姿态企划
3）销售策略的制订和修正
4）销售节奏和工期配合
5）项目定价体系和付款方式设计和调校
6）销售现场专案和销管控制
7）客户接待和资料档案统计管理
3、广告全面代理服务
1）产品表现和制作要求设定
2）项目案名和VI体系导入
3）销售接待中心概念和表现设计方案
4）广宣品创意设计和制作
5）广告传播计划和媒介代理
双方按上述确认之工作计划事项，确认工作深度和范畴（另作说明文件），正式委托完成指定项目地块全程营销企划之定位企划和关联市场研究。
三、企划工作费用：
参见“全程企划市场研究工作内容和定额费用明细”
*注：
概念设计方案（可直接用于方案设计及后续扩初等的建筑方案草图）部份另按≥5元/m2折算。
企划费可考虑建筑概念方案设计费壹且计算，则前期定位部份提案费按总建面积按≥8元/m2折算
四、销售代理佣金
按实际销售合同金额百分比提取销售代理佣金，其中：
写字楼3%-5%，商场4%-6%，住宅类2.5-3.5%，详细合作条件另行协商议定。
五、广告传播服务
参考APEX广告传播服务收费标准（除LOGO、卖场等专项设计类外，按制作和媒介发布总费用的15%收取广告代理费）
*注：
根据双方合作深度和项目特点，广告可考虑不另收企划设计和代理费（即不执行APEX广告服务收费标准），广告总费用为实际支付（媒介、制作）费用，具体方式根据双方销售代理合作条件另定。
附件壹：
全程企划研究工作内容和定额费用明细
工作内容
计划进度
（工作日）
提交文件
定额费用
（万元）
备注
区域市调方案设计
2
1-3
地块资料
区域和地块勘查和分析
7
3-6
城市建设规划要求
建筑设计师配合
区域消费者研究
10-20
区域市场研究方案
3-6
目标市场和产品定位设定
7
项目定位设定方案
3-6
定位市场研究
15-30
4-8
定位研究分析和目标市场锁定
5
目标市场和产品定位市场研究方案
3
建筑概念设计建议
6
建筑概念初步设计建议
3
建筑设计师配合
建筑概念设计
20
建筑概念设计草图
按总建面积按≥8元/m2折算
建筑设计师
建筑概念设计测试
15-40
产品市场研究方案
5
建筑概念设计修正（含智能化设计）
3
建筑概念修正方案
3
建筑设计师配合
营销简纲
3
项目营销要素简纲
3
73-116
31-46
说明：
1、市场研究各项基本包括：
方案设计、文本文件设计，方案实施（视方案不同包括诸多要素和方法），后期数据编码、录入、处理、分析，研究方案及讲解的全过程；
2、所有项目企划定位于工作进程中，将不断提供书面方案，定位企划方案为各方案总汇；
3、各项工作均要求建筑设计师的从头至尾的紧密配合和协作；
4、跨额费用的低端为最低样本量（200个）费用，高端为理想样本量（500个）费用；
5、建筑概念设计部份含地块规划平面图，建筑立面，主要空间特点，户型配比研究，户型布置等草图；详细设计方案及扩初由建筑设计单位于概念设计基础上完成，施工图设计可另选设计单位完成。
附件二：
全程企划进度计划甘比控制图
工作日
项目任务
5
10
15
20
25
30
35
40
45
50
55
60
65
70
75
80
85
90
区域市调方案设计
2
区域和地块勘查和分析
7
区域消费者研究
10
目标市场和产品定位设定
7
定位市场研究
15
定位研究分析和目标市场锁定
5
建筑概念初步设计建议
6
建筑概念设计
15
建筑概念设计测试
15
建筑概念设计修正（含智能化设计）
3
营销简纲
3
说明：
1、为简明起见，之上各项任务存于尚未细化分解的部分；
2、之上各项任务于时间上有重叠推进的部分；
3、为了项目的顺利实施，本图不代表最终实施标准，于阶段例会中，根据实际情况确认调整。
4、甘比图中柱形标志为市场研究工作部分，，为企划研究工作部份。
附件四：
全程企划研究工作流程
N
Y
附件四：
建筑概念设计任务书（参考目录提纲）
总则
壹、地块及规划分析
1、地块土地综述
1）地块基本参数
2）地形条件和现状
3）市政配套条件
2、地块周边景观和人文环境
1）东面景观描述
2）西面景观描述
3）北面景观描述
4）南面景观描述
5）地块周边人文环境
3、地块环境和污染
1）水质、空气、土地（污染）
2）噪音
3）社会治安
4）公共功能区
4、和地块规划关联的区域城市设计特征
1）体现城市边界及入口特征
2）地块地标分析和地标性主要见面
3）天际线控制性
4）对周边地地块的形成的场效应
5）交通节点
6）人流节点
5、地块周围交通条件和出入口连接
1）主出入口的设立
2）车道主出入口的设立
3）总体空间层次的形成和总覆盖率
4）地块现状的临街环境处理
二、规划设计
1、项目规划指标建议
2、规划结构
3、平面布局
1）销售区和公共功能区的结合
2）商业板块位置和业态的关系
3）主要内环境的形成和容量
4）形态布局
5）围合和观景
6）空间序列
4、竖向空间布局
5、建筑风格及立面
1）住宅部分
2）商住部分
3）商业街
6、道路和交通
1）停车场布局
2）道路
3）交通组织
7、建筑群体
8、安全性设计（defensivedesign）概念的导入
9、工程管线布置
10、技术经济指标
三、环境和景观
1、住户环境质量保障
1）居住环境
2）环保设计
3）建筑热环境和节能设计
4）安全环境和管理
2、公共服务设施
1）医疗保健环境
2）住区信息服务环境
3）车位
4）创造各年龄段的多重空间和生活环境
3、绿地和室外环境
4、室外环境景观设计
1）广场景观
2）商业街景观
3）庭院平台的景观设计
四、商业部份
1、北侧商业街部份
2、东侧临主干道社区商业部份
3、南侧储备商业部份
五、商务部分
六、住宅设计
1、壹般原则
2、住栋设计
3、结构设计
4、套型设计
1）套型总体设计原则
2）厨卫设计
3）户型平面布局
4）套型设计中的特异化
5、套型分布（户型种类、面积及比例）
1）主力户型
2）辅助户型
6、管线设计
7、室内装修
8、技术经济指标
七、住区配套和功能定位
1、园区管理
2、公共功能区（业主活动中心、亲子广场、住区露天演出台等）
1）业主交往社交环境
2）社区文化
3）体育休闲
4）餐饮和购物
5）金融、邮政和商务
3、设施配套及功能配置设定
1）强电、电气
2）弱电系统配置
3）电梯
4）其它设备及配电等
八、规划定位和物业管理服务定位间的关系
1、节支部份
2、增收部份
附件五、开盘前工作纲要参考
一、项目形象和VI系统的建立
1、项目形象特征及概念确定；
2、项目案名确定；
3、项目案名LOGO的设计及标准组合。
二、卖场的设计
4、卖场的外部环境及VI系统的应用；
5、卖场的内部装修风格及VI系统的应用；
6、LOGO墙；
7、现场的引导系统；
8、现场的户外见板；
9、现场室内展板；
10、模型（沙盘）等。
三、广宣品的设计及制作
11、楼书；
12、海报；
13、DM；
14、导购手册；
15、标准合同文本；
四、销售管理
16、销售人员的招聘；
17、销售人员的培训；
18、销售现场的各类表格制定；
19、现场销售制度的建立；
20、付款方式等。
五、媒介组合
21、硬广告：
22、广告投放量；
23、广告媒体建议；
24、广告密度建议；
25、广告的设计及发布；
26、软广告/新闻及新闻事件炒作：
按实际需要进行操作。
六、SP活动（按实际销售进程制订）
成均阿佩克斯地产顾问XX公司2000年9月30日编制
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