上海七浦天潼路服饰批发市场项目定位报告.docx
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上海七浦天潼路服饰批发市场项目定位报告
一、区域解读‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥2
1、区域位置‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥2
2、区域经济‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥3
3、区域规划‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥4
二、项目分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥5
1、项目经济指标及四至范围‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥5
2、项目竞争格局分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥7
3、项目SWOT分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥9
4、项目分析结论与对策‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥10
三、项目定位‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥12
1、功能定位‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥12
2、业态规划定位‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥13
3、形象定位‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥18
4、产品优化建议‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥19
四、招商与销售方案‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥21
1、招商与销售方案比较‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥21
2、招商与销售的价格定位策略‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥22
3、招商方案‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥23
4、销售方案‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥27
附件：
项目合作建议与前期费用‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥36
一、区域解读
商业项目对于其所在的区域位置、区域经济、区域规划等外部要素有着极强的敏感性，从长远角度出发，如何最大限度的利用外部要素的优势，同时规避外部要素可能造成的劣势，从而营造出精品项目，形成具有竞争力的市场优势，给投资者或经营者充足的信心，是商业地产项目必须首先考虑的问题。
1、区域位置
七浦路商圈地处闸北、虹口、黄浦三区交界，南隔苏州河，与黄浦商业区相邻，西近上海新客站，东靠四川北路商业街。
整个商圈主要以七浦路为东西横轴向，沿七浦路以浙江北路、福建北路、山西北路以及河南北路为南北纵向商业分支，向南到北苏州路，向北到海宁路。
周边有三个市级商圈（南京路商圈、四川北路商圈、不夜城商圈），一个区级商圈（天目路商业街），还有众多专业型市场（如甘肃路灯饰市场、天潼路五金交电一条街等），如果能发挥边际效应，与这些商圈互相影响、互为补充，将为七浦路商圈的发展孕育好的环境。
2、区域经济
以七浦路为核心的七浦路商圈，现已经分布了十几个大型专业服装批发商场，在经历了近28个年头的发展后，商圈面积已达平方公里，人口万，整个商圈已经从马路地摊市场发展成一个大型商场化的服饰专业批发市场。
1978年十一届三中全会后，个体经济迅猛复苏，七浦路市场也从此开始崛起，从其市场的发展轨迹来看，主要经历了四个阶段：
第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段
虽然目前七浦路商圈整体购物环境仍然较差，各种相关配套也不完善，但这里每日平均客流量依然有近2万人，节假日高达万人，每年客流量高达700万～800万人次。
“多业态、差别化、综合性主题”是七浦路商圈商业形态发展新方向。
以服装批发市场闻名的七浦路商圈，原本以单一的服装批发兼部分零售作为其商业定位。
但是，在室内商场已逐步发展成规模之后，七浦商圈若要继续发展，就要向主题综合、服饰与休闲、餐饮兼顾的过渡综合型商业圈发展。
在经营档次、经营主题上有意与在建、营业中的服装商场有所区别，形成错位经营。
3、区域规划
⑴、周边交通规划
目前，前往七浦路服饰市场的消费者需频繁穿越河南路，而在2010年轨道交通10号线天潼路站建成投用后，这种情形将得到很大改善。
根据有关规划，未来河南路位于路至七浦路之间的路段，将不再设置人行横道，而会在建设地铁时设置4条地下通道，把过街客流引入地下。
由于车站所在位置将本案与联富、兴旺联接了起来，因此4条通道还分别与这两幢楼相连，10号线天潼路站2010年投入使用初期，将开放3个出入口，分别位于河南路两侧。
规划中的轨道交通12号线天潼路站建成后，将与之形呈“十”字型分布的车站，共计有6个出入口，届时人们可以从任意一个出入口进入车站地下空间，经由换乘通道穿越河南路或天潼路。
同时，作为对地下过街方式的补充，有关方面规划在河南路上架一座天桥。
该天桥位于10号线天潼路车站以北100多米处，将连接新七浦商场和兴旺一期。
交通布局的改善，将对区域内的人流起到交互作用，天潼路地铁站的开通也将为本案带来的新的客流资源。
⑵、周边用地规划
七浦路的规划大致分南北两区。
七浦路以北区域，规划基本以商场为主要形态；南区则在发展商用物业的前提下,适当增加了综合性用地的比重。
此黄金区域的土地资源已相当稀缺。
二、项目分析
1、项目经济指标及四至范围
⑴、项目经济指标
本项目用地性质为商办用地，因此初步规划地下一层至地上四层为商场，地上为五层为办公。
基地规划面积
㎡
占地面积
4488㎡
建筑总面积（含地下）
18106㎡
地上建筑面积
11070㎡
其中
一层（商场）
2013㎡
二层（商场）
2200㎡
三层（商场）
2280㎡
四层（商场）
2340㎡
五层（办公）
2237㎡
地下面积
7036㎡
其中
B1（商场）
3173㎡
B2（车库）
3863㎡
容积率
建筑密度
%
绿地面积
1981㎡
绿化率
29%
机动车位
87辆
其中
地下
83辆
地上
4辆
非机动车位
410辆
由于七浦路商圈是专业性很强的服饰批发市场，纯粹的办公产品缺乏市场支持，需求也十分有限，因此我司建议项目五楼在办公产权不变的情况下，功能用途上倾向于商场的配套仓库（具体见项目功能及业态规划定位）。
⑵、项目四至范围
●项目东为江西中路，有诸多旧房。
●项目南为河滨大楼，紧贴苏州河（河南路桥拓宽工程正在进行中）。
●项目西为河南北路，西北角为联富商业广场。
●项目北为天潼路，相隔天潼路的是兴旺服装批发市场2期。
东面旧房西面联富商业广场
南面河滨大楼北面天潼路（兴旺批发市场）
总体来看，本项目位于七浦路商圈的最南端，距七浦路商圈的核心地域七浦路约150米，虽然项目本身并不是处于七浦路商圈的核心地域，但随着河南北路及河南路桥的拓宽，将会在很大程度上疏导商圈内的人流，加强七浦路商圈各专业市场之间客源的流通互动。
同时，随着轨道交通10号线天潼路站的开通，将会从七浦路商圈的南部直接导入新的消费人群，对本项目的发展将起到进一步的推动作用。
2、项目竞争格局分析
七浦路市场是在整合了服装批发这一主要行业，经过若干年发展后形成的以鞋帽、箱包和装饰品为辅的大型专业市场集中地。
整个七浦路市场已经上市经营的有新七浦服饰商场、兴旺服饰商场、凯旋城服装市场、七浦369（七浦路服装批发市场）、超飞捷服装批发市场、新金浦服装批发市场、联富女装精品市场等共计十一个专业市场，规划和建设中的专业市场四个（包含本案），预计在未来的3年内上市，具体分布如下图：
注：
图中蓝色为部分为正在建设或规划中的专业市场
襄阳路服饰市场撤消后，七浦服饰市场成为上海最大的服饰批发市场。
也正是由于七浦商圈的不断改造与商铺投资的高回报率和高升值潜力，吸引了许多专业发展商前来投资建设综合性商场，目前七浦商圈已经上市的专业市场共有11个，总计营业面积（建筑面积扣除车库等相关配套设施面积）约33万平方米，同时预计未来3年内除本案外还将有3个项目上市，总计营业面积约4.4万平方米，见下表：
名称
目前情况
经营内容
营业面积
入住率
圣和圣
已上市
综合市场
万㎡
40％
超飞捷
（含天阜童装城）
已上市
综合市场
万㎡
98％
白马大厦商业
已上市
综合市场
万㎡
75％
凯旋城
已上市
综合市场
2万㎡
97％
地下商场
已上市
综合市场
万㎡
98％
七浦369
已上市
综合市场
4万㎡
70％
新金浦
已上市
综合市场
2万㎡
85％
豪浦大厦
已上市
综合市场
万㎡
85％
新七浦
已上市
综合市场
3万㎡
99％
联富商厦
已上市
综合市场
5万㎡
80％
兴旺
已上市
综合市场
万㎡
100％
圣和圣二期裙房
预计2008年上市
未定
万㎡
/
七浦兰城
预计2008年上市
未定
万㎡
/
七浦路服装市场2期
动拆迁中
未定
预计约3万㎡
/
合计
14个项目
/
万㎡
84%
分析：
从目前可准确掌握的区域内商铺供应量的数据来看（营业面积），未来3年内除本案外商铺供应量已经接近38万平方米，未来集中商业将会面临激烈竞争。
同时，本项目并不处于七浦商圈的核心区域，人流支持处于劣势。
因此，本项目上市后面临着较大的竞争压力。
3、项目SWOT分析
通过对项目所在区域的解读，同时结合本案自身的特点，我们从优势、劣势、机会以及威胁四方面出发对本案进行分析：
Strength（优势）
※项目所在的七浦商圈地处闸北、虹口、黄浦三区交界，南隔苏州河；被南京路商圈、四川北路商圈、不夜城商圈所环抱，属上海少有的黄金地段之一。
※区域临近轨道交通2、3、4号线，正在建设的轨道交通10号线天潼站近在咫尺，轨道交通12号线也在规划中，河南北路、河南路桥拓宽工程也在进行中，为七浦商圈的地面交通打了良好的基础。
此外与上海火车新客站、北区汽车站紧密链接，辖区内有西藏北路、河南北路、海宁路、共和新路等主干道，交通便捷，轨道、公共交通四通八达。
※七浦商圈沿途已经分布了十几个大型专业服装批发商场，在经历了近28个年头的发展后，已经发展成一个极具影响力的大型商场化的服饰专业批发市场。
Weakness（劣势）
※七浦商圈在一平方公里的范围内，拥挤着十余个规模不等的市场，密度之高，他处少见。
且所售货品大致相似，各市场之间无明显区别，这势必会阻碍市场的发展
※商圈整体购物环境较差，各种相关配套不完善。
Opportunity（机会）
※随着七浦商圈各方面的不断完善，外加与其它（南京路商圈、四川北路商圈、不夜城商圈、天目路商业街）的有力结合，形成互补形态，其发展态势不可估量。
※区域的土地资源已相当稀缺，项目的潜在发展价值将得到体现。
Threat（威胁）
※目前七浦商圈有十余个专业批发商场已营业，总计建筑面积约50万平方米，营业面积约33万平方米（2010年约达到38万平方米），对本项目而言，未来在招商以及经营方面将面临较大的市场竞争。
※目前七浦路进货的批发商，多来自上海周边城市，但随着各地批发市场的兴建，来此的客流已呈逐步减少之势。
如山东、安徽、江苏三省，先后新建了泺口、中绿、白马、光大、上海七浦服装城等五大市场，截流了七浦商圈的大量客户。
4、项目分析结论与对策
⑴、结论
综上所述，本项目的商业环境已相当成熟，被南京东路商圈、四川北路商圈及火车站商圈所环抱，但区域感觉较杂乱。
目前路面拓宽及地铁规划工程正紧锣密鼓的实施，商圈内的新老商场均在提升品牌形象及商品质量。
随着政府在硬件配套上的完善及商圈本身的发展潜力，预计在今后的几年，七浦商圈将会有一个新的发展，但存在的不足和威胁也显而易见，因此就本项目而言是一个机会与风险同时并存的态势。
⑵、对策
经过对项目的SWOT分析，针对存在的优势、劣势、机会和威胁，可以采取四种不同的策略匹配和选择：
※SO战略，即S优势—O机会战略：
是一种发挥优势利用机会的战略。
条件是环境中出现了机会，而项目本身恰好有这样的优势。
这种情况是最理想的，项目可以采取充分利用环境机会和内部优势的大胆发展战略：
※WO战略，即W劣势—O机会战略：
是通过利用外部机会来弥补内部劣势标的战略。
条件是环境中存在机会，但是项目在这方面是劣势，力量不够。
这就要求企业致力于改变内部劣势，有效地利用市场机会：
※ST战略，即S优势—T威胁战略：
是利用本项目的优势回避或减轻外部威胁的影响。
环境中存在一些威胁，针对这种情况，项目可以采取两种态度：
一种是利用现有优势在其他市场上建立新的机会，实行分散化或多样化战略。
另一种就是采取与环境威胁直接正面斗争的态度，这种做法通常只有在项目优势足以战胜环境威胁时才会采用，结合本案的实际情况，前一种更适合本案：
※WT战略，即W劣势—T威胁战略：
是一种旨在减少内部弱点同时回避外部环境威胁的防御性战略。
条件是环境中存在一些威胁，而项目在这方面也处于劣势，这是最不理想的情况。
在这种情况下，项目最好采取减少或改变产品市场的退出性战略：
三、项目定位
作为一个专业市场，其基本功能无疑是提供商品的批发和零售服务，但随着人们消费水平的提高，单纯的购物服务已难以满足顾客的需要，特别是在目前七浦商圈人流密集，而相应餐饮配套设施十分匮乏的情况下，有必要引入餐饮、休闲及其他辅助性服务行业以方便顾客，带旺商场。
1、功能定位
从服务对象来分，专业市场可以分为批发和零售两种人群。
而从投资者建设专业市场目的来看，一是通过招商，获得物业的长期收益，二是销售，最快速度的赚取投资利润，回笼资金。
因此，本项目功能定位从投资建设者和项目未来的服务对象两个方面切入：
根据本案的地理位置、商业体量、并结合项目周边的商业态势以及未来的规划，本案的功能定位：
具备餐饮和休闲配套设施的专业服饰批发市场。
2、业态规划定位
在项目的业态定位上，以所在七浦商圈各专业市场的商业动向为主轴，因此项目的基本业态是以服装批发为主要经营项目，同时整合餐饮、休闲设施为一体的批发市场，业态的规划侧重价格发现功能和便于识别性。
⑴、周边市场经营业态分析
根据对目前七铺商圈各专业市场的调查，女装是商圈内的主力经营品种，其次是成人男装，与去年相比箱包的扩充经营加速较快，目前的比例已有5%，详见下图：
分析：
从七浦路整体经营的业种来看，女装的主导地位较为牢固，这主要是因为女装消费量大，加之毛利率高，消费周期短。
此外箱包经营比例的扩大显示了七铺商圈的经营品种多样化发展走向。
⑵、业态定位
本案的业态定位因充分考虑到周边市场经营业态的分布情况，“发展”和“融和”现有业态作为业态定位的其准方向，同时依据以下三点作为本案业态定位的基本原则：
※弥补市场空白
业态定位应尽量填补区域市场商业业态的空白点，抢先占领先机。
※满足整体定位要求
业态定位必须与本项目总体定位相匹配，满足整体业态定位要求，最好能形成二者相辅相成的双赢格局。
※业态错位分布原则
业态定位应考虑错位分布原则，本项目业态应与区域内的其它市场形成补充，从而产生聚集效应。
鉴于此，我司对于本案的业态定位，建议如下：
楼层
业态定位
定位理由
B1F
鞋类、箱包、饰品等
周边各市场地下一楼普遍采用此类业态，消费者也已经普遍形成了此类产品位于地下的认知性。
1F
精品女装区
女装市场占有量最大，而一楼的价值力也最高。
2F
休闲男装区
餐饮、休闲区
男装市场占有率仅次于女装，价值力居次的二楼成为最佳选择。
二、三楼属于楼层的中间区域，餐饮、休闲区规划于此，主要是考虑即不失去发现功能，也不至于为使用带来不便。
3F
休闲女装区
餐饮、休闲区
与一楼的精品女装区区分，形成互补
4F
品牌男、女装区
侧重品牌价值，寻求相对自我的展示空间
5F
小户型办公兼仓储
区域内纯粹的办公产品缺乏市场需求，将价值力最弱的五楼定位为小户型办公，一则可以满足少量的办公需求，二则可以作为仓库用途进行租赁或销售（产权性质不变）
⑶、规划布局建议
a、周边市场铺位经营面积分析
内铺的面积分割主要考虑到两方面，一是以招商为目的，二是以销售为目的，但是无论从哪方面考虑，都应符合市场需求，以下是七浦商圈各专业市场的主力经营面积，从中可以看到当前七浦商圈对于内铺面积的需求倾向，见下图：
分析：
从上图可以看到，七浦商圈专业市场铺位的主力经营面积以10-15平方米居多，说明这一面积段的商铺比较符合目前经营者的需求。
b、对铺位布局规划的认识
※进深与门面的黄金分割点
商铺进深与门面比例适当不仅有利于投资经营，同样也有利于管理。
大通根据长期代理经验，并通过对数百个专业市场及商业中心的案例调查与深入研究得出，商铺的进深与门面的最佳比例为3：
2，高于3：
1以后，商铺价值将随之降低。
※突现商铺价值空间
商铺是专业市场内部的核心，如何使商铺在紧凑的空间中突现，是商铺布局设计的重点。
大通建议可采用“穿透式”设计，商铺通过透明的玻璃墙体间隔，以此来达到商铺的可视性和通透性，以突现商铺价值空间。
※注重人流消费习惯
就专业市场或商业中心而言，楼层越高其价值力就越弱，这是主要是由人群的消费习惯引起的，为了最大限度的提升各楼层的价值空间，大通建议在楼层之间的纵向规划采用蜗牛式步步引导的原则，即采用楼下为楼上的商品做广告的方法，以此来推销上面的产品。
c、铺位布局规划建议
根据我司对于以上本案业态的定位以及市场需求的特性，其具体的铺位布局规划如下：
※地下一层
地下一层为鞋类、箱包、饰品等，商铺主力单套面积约9-12平米（店铺面宽3—4米，进深在3米左右，适合鞋类及饰品类），其它商铺单套的面积约15-20平米左右（面宽3—4米，进深约5米，适合箱包类）。
以上的商铺按客户的实际需求可以进行面积的自由组合，满足不同客户对于不同面积段的需求。
商铺类型
鞋类及饰品类
箱包类
面积分割
主力单套面积9-12㎡
其它单套面积15-20㎡
开间
3—4米之间
3—4米之间
进深
3米左右
5米左右
分割方式
自由组合，根据使用需要，可前后、左右相连接
层数
地下1层
层高
吊顶前层高5.2米
技术要求
电力、新风、广告位
※地上一层
地上一层为精品女装区，商铺主力单套面积约12-16平米（店铺面宽3—4米，进深在4米左右），以上的商铺按客户的实际需求可以进行面积的自由组合，满足不同客户对于不同面积段的需求。
商铺类型
精品女装
面积分割
主力单套面积12-16㎡
开间
3-4米之间
进深
4米左右
分割方式
自由组合，根据使用需要，可前后、左右相连接
层数
地上1层
层高
吊顶前层高5.2米
技术要求
电力、广告位
※地上二至三层
地上二至三层为休闲男、女装区和餐饮、休闲区，服装区商铺主力单套面积约12平米（店铺面宽3米，进深在4米左右）。
餐饮、休闲区商铺面积250平米左右（设置在楼层的西南角出入口处，二至三楼连通，可选择入驻麦当劳或避风塘等企业）。
商铺类型
休闲男、女装区
餐饮、休闲区
（2-3楼连通）
面积分割
主力单套面积12㎡
不分割
开间
3米左右
8-9米
进深
4米左右
16-17米左右
分割方式
自由组合，根据使用需要，可前后、左右相连接
2-3楼约250平米整体入驻
层数
地上2-3层
层高
吊顶前层高4.2米
技术要求
电力、广告位
上下水、电力、天然气、排烟排风、隔油池、广告位
※地上四层
地上四层为品牌男、女装区。
随着楼层的提高,商铺的价值力已经降低,因此以经营品牌服饰为主,与一至三楼形差异性的吸纳点,建议单套主力面积服装区商铺主力单套面积为20-25平米。
商铺类型
品牌男、女装
面积分割
主力单套面积25-30㎡
开间
4-5米之间
进深
6米左右
分割方式
自由组合，根据使用需要，可前后、左右相连接
层数
地上4层
层高
吊顶前层高4.2米
技术要求
电力、广告位
※地上五层
地上五层为办公区。
由于用地性质的关系，本案必须要有一部分具备办公用途，价值力最弱的第五层是唯一的选项，但七浦路商圈是专业性很强的服饰批发市场，纯粹的办公产品缺乏市场支持，需求也十分有限，因此我司建议，将该楼层规划定位为小户型办公，一则可以满足少量的办公需求，二则可以作为仓库用途进行租赁或销售（产权性质不变）。
主力单套面积为12平米，按客户的实际需求可以进行面积的自由组合，满足不同客户对于不同面积段的需求。
类型
办公、仓储区
面积分割
主力单套面积12㎡
开间
3米左右
进深
4米左右
分割方式
自由组合，根据使用需要，可前后、左右相连接
层数
地上5层
层高
吊顶前层高4.5米
技术要求
电力
3、形象定位
⑴、形象定位原则
一个能为普通大众人士带来轻松购物的场所；
一个改善七浦商圈购物环境的符号；
一个专业市场，但并不缺少辅助性配套设施的场所；
⑵、形象价值的营造
⑶、形象的延展及运用
※建筑物主体
开工建设后，在建筑物主体框架或建筑脚架上悬挂醒目的项目喷绘巨幅广告，突出项目整体形象，吸引到现场参观人群的注意力。
※工地围墙
在工地围墙上设置项目喷绘广告，宣传项目公司情况、项目卖点、项目整体形象、渲染现场气氛。
※主路网及参观路线
在通向项目工地的主要交通路线设置宣传项目的路标或广告牌，在项目入口设置醒目广告牌，在路两侧灯杆上悬挂宣传项目的彩喷吊旗。
⑷、项目命名建议
天潼商厦
4、产品优化建议
⑴、纳入并考虑入住商户对物业及设施的的要求
※展示
七浦商圈的多数经营户主要以商品批发为主，店铺对他们来说是一个展示自已商品的地方，因此为了便于达到他们的这种诉求，商铺因尽量做到通透性和可视性，即玻璃化程度要高，从而最大限度的展示自己的商品和便于消费者看到。
※仓储
在以批发为主的背景下，对于商户来说还需要一个存储商品货物的仓库，一般经营服饰及其它鞋帽类的商户对于仓库的面积需求在10-15平米之间。
※打包托运服务
为了吸引商家入驻，同时也是为了提高商品出入的快捷，本案可以通过在商场中设立打包托运站来方便商家。
⑵、人流规划建议
考虑到商场的铺位经营业种多样，因此，我司建议在一楼的主广场、电梯的上下口和一些主通道的转口处设置一些明显的导向牌和品牌指示，以便于顾客选择所要购买的商品和找准位置。
同时在楼层之间的纵向规划采用蜗牛式步步引导的原则，即采用楼下为楼上的商品做广告的方法，以此来推销上面的产品。
⑶、内铺隔墙建议
为增加商铺经营面积，建议采用厚度小的材料做隔墙。
可通透的墙面采用玻璃，增加商业吸引力。
⑷、通道设置建议
合理的通道宽度不仅使商场整体看上去布局合理而且能使消费者在购物的同时既不感到拥挤也不会觉得商场里没有人流。
因此，应将主过道的宽度设计在—3米，而次过道的宽度应在1.8米。
⑸、项目外立面建议
本项目的外立面设计，因结合七浦商圈整体的建筑风格，充分体现建筑的特色和商业价值，以及建筑外立面商业价值利用的最大化，包括在外立面预留悬挂巨幅广告的位置。
同时外立面的设计要简洁、厚重，具有鲜明的主题性。
参考外立面，见下图：
四、招商与销售方案
1、招商与销售方案比较
目前，七浦商圈的发展已经相当成熟，根据我司的分析和预测，随着近年来和未来几年的总体开发量的持续增加，到2010年七浦商圈商业地产的需求量将趋于饱和，本项目的招商或销售都将面临较大的压力，届时本项目在市场的介入方法（招商还是销售）以及营销手段拿捏的准确度，都将是本案能否成功的关键。
市场介入模式
特点
优势
劣势
招商
回报期漫长，是对开发商智慧和资金耐力的考验；
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