P2P网贷行业房贷市场研究报告.docx

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P2P网贷行业房贷市场研究报告

P2P网贷行业房贷市场研究报告

    房产抵押作为金融产品的一种，目前在国内已经非常成熟。

据棕榈树统计，P2P网贷平台目前有90%以上的业务来自房产抵押借款。

本文重点对现行房贷业务种类、操作模式以及中间存在的风险做以简单介绍。

     一、房贷简介

     房产一般用于贷款的模式分三种：

一是住宅、写字楼、商铺、厂房类别的抵押贷款；二是赎楼，多用于房屋买卖或者经营性贷款等；三是针对买房首付款进行的贷款。

房地产抵押：

是指抵押人（借款人）以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。

债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。

赎楼：

融资方因其经营、消费或者出售在押不动产的需要，而需要第三方代为垫资还款，而垫资方会收取业主现金赎楼费用，并要求业务签署全权委托书，由垫资方指定人员办理赎契、调证、涂销、重新抵押后的交易流程等等手续；解押后的不动产用于出售，或者再次办理经营性或消费性贷款，用出售款或新的贷款来偿还垫资方的解押贷款。

    根据用途分为交易性赎楼和非交易性赎楼两种。

交易性赎楼用于房子过户，非交易性是因房价上涨为了能贷出更多的钱，如“还旧借新“。

    今年，银行方面的贷款在收紧，包括按揭贷款和开发贷款。

其实自2013年下半年以来，随着银行推行贷款利率市场化，银行更倾向于贷款给一些成长性好的企业，而非房地产领域。

    首付贷：

即对购房者进行首付贷款，一般为购房者所购楼盘总价10-20%。

该产品是互联网创新下的新生事物，目前，易居中国、搜房网、平安好房网等都纷纷推出了类似产品，瞄准首付环节。

    以上三种模式为市场上房贷的主流模式，但同时也衍生出其他比如房产众筹、房租借贷模式等，相关模式在文中最后将会做以简单介绍。

    二、房贷市场分析

（一）存量房时代

    中国这十几年以来，房地产一直作为国民经济发展支柱，房地产行业经历了较长时期的黄金时代，现今国内房地产市场已经进入了存量时代。

    2013年11月，住建部发布的《存量房时代的房地产市场研究》报告显示，中国房地产市场，不论是住房市场还是商业地产市场，都开始步入存量房时代。

在存量房时代，住房市场将以存量房交易为主，新建住宅占比低，商业写字楼新增供应将以存量楼宇的更新改造为主。

    据搜房网最新的统计，2014年上半年全国重点监控38城,一手房商品房成交套数超过100万套，同比2013年上半年下跌17.85%。

2013全年中国23个主流二手房城市的二手房成交量合计超过100万套，全国多个城市的二手房同比涨幅多数在60%以上。

（二）较高的住房拥有率

     中国人的传统习惯是有自己的住房才感觉有了一个家，所以中国人的住房拥有率相对较高。

中国家庭金融调查与研究中心（CHFS）最新季度数据显示，截至2014年3月，城镇地区住房拥有率已上升至89.2%，城镇家庭拥有多套房比例上升至21.0%。

可见住房在中国人的财富中占比较大。

在借贷行业，通常是找到了有房客户就是找到了优质客户。

     另外，新型城填化改革将进一步打破城乡身份、经济差别，也会为房贷业务提供新的发展机遇，将有更多的房屋可上市交易。

     总之，市场潜在的房产存量巨大，这为房贷市场提供了一个良好的基础。

但是由于快速发展，房地产也迎来了转型发展期。

虽然当前房价不稳，房地产市场整体风险较大，但房贷市场的潜力是巨大的，尤其是在深化金融体制改革的大背景下，P2P网贷平台的房贷业务规模存在爆发式增长的可能。

    三、业务模式及风险

（一）房产抵押贷款

1、P2P平台做房产抵押与银行有何不同

     银行房产抵押借款利率及其他中间手续费综合在年化10%左右，而P2P平台民间借贷成本在年化30%-40%。

如此高成本融资，为什么还会有市场？

    究其原因，一是银行目前在房产抵押借款方面收缩，很多银行自2013年下半年已经开始几乎很少做房产抵押贷款。

部分有做该业务的对借款人的资质情况要求比较高，如果借款人出现逾期或者违约，房产处置手续较为繁琐，并且随着楼市价格的不稳，二手房变现速度较慢；二是银行对借款资金有监控，通过房产抵押方式借款金额一般都在100万甚至更高，用途都是企业资金周转，银行会采取受托支付等完成资金的划转，对借款人的资金使用多了一层限制；三是银行放款周期较长，需要经过很多道调查和审批环节，手续繁琐。

    对于有房产但非优质的借款人，只能通过民间借贷去满足自身的融资需求。

随着借款风险的增加，借款人也必然承受着高利率。

银行房贷与民间借贷做房贷相同的是二者在本质上核心都是借贷风险的控制。

只是P2P的风控手段更加灵活、贷后管理更为严厉。

2、房产抵押贷款流程

    房产抵押借款业务相对成熟，一般流程如下：

Ø 贷款申请：

借款人提出贷款用途，金额及年限时间；

Ø 申贷资料准备：

借款人及抵押人将贷款申请贷款所需文件、证件按要求准备齐全；

Ø 看房评估（或勘估）：

找第三方房产中介机构等对抵押房进行实地勘查、评（勘）估；

Ø 报批贷款：

风控人员对所有申贷资料连同评估报告进行审批；

Ø 借款合同公证：

借款人及抵押人填写（委托书、借款合同）及所有相关文件、签字、盖手印后，由公证人员对其进行公证；

Ø 抵押登记手续：

工作人员凭房屋所有权证和借款合同公证书到产权处办理抵押登记；

Ø 发标、放款：

平台发标、募集资金放款。

     平台一般会要求借款人提供：

本人配偶身份证、户口簿、收入证明、个人消费用途的相应合同、婚姻状况证明。

     抵押人应提供：

房屋所有权证，权属人及配偶身份证、户口簿、婚姻状况证明。

 抵押率、抵押限额以及抵押期限

     贷款额度=房屋价值*抵押率-原贷款的本金余额。

     在房屋估价上会要求第三方房产中介或者房产交易系统对房产价值进行评估，一般房屋价值以房屋的原购买价和二手房抵押时的评估价相比较，取两者中的低者。

以住房抵押的二手房贷款抵押率最高不超过70%；以商业用房抵押的二手房贷款抵押率最高不超过50%。

     二次抵押贷款的期限根据贷款的具体用途来确定，一般借款期限为3-6个月以内，先息后本方式。

3、P2P房贷业务存在的风险及防范措施

（1）房产二次抵押带来的还款风险

     房产抵押借款在办理时都会在房产局办理登记登记手续，并进行公证。

但是由于首次抵押的借款额控制在房价的7成左右，借款人为了获得更多的借款，会在市场上再寻找贷款公司进行二次抵押，并对房产价值再次进行评估，放大评估价值，借取更多的钱。

二次抵押借款人面临更高的借款利率。

借款人的还款压力也将增大。

     按照民间借贷行业通常的做法，目前首次抵押房产时抵押率控制在65%左右，二次抵押的抵押率在25%左右。

对于一些资质好的房产，目前做二次抵押业务风险相对可控。

但是在经过两次抵押后，房产的抵押率已超过90%，而在目前房地产行业遭遇调控的背景下，房地产价格波动的风险正在加大，如果继续做三次抵押风险将更大，部分民间借贷公司为了做大业务不惜铤而走险。

    在多次抵押的清偿方面，《担保法》规定，以房屋作为抵押物，抵押合同以登记生效的，按照抵押物登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿。

根据以上法律的规定：

房屋抵押应当办理登记手续；办理了登记手续的抵押优先于未登记的抵押。

    为了避免业主办理二次抵押，有些网贷平台会要求借款人将房产证质押到平台。

目前市场上国诚金融专做余额抵押，包括二抵、三抵。

另外，国诚金融还有一个独特的风控手段，其自身在操作中，比如借给客户20万，但是他会在房产的他项权利中显示借了50万，同行看到房产抵押登记中显示借款过高便不给借款人继续放贷，前提是借款人同意这么操作，还要与公证人员处好关系等。

（2）房价下跌带来的资产贬值、难以变现的风险

    从目前的房价市场来看，很大程度上不会有大幅度增值上涨的空间。

但是随着实体经济增速放缓，市场上整体借贷逾期现象严重，较多企业主因为经营需要资金拟出手房产，但是二手房变现速度较慢，便于民间机构进行借贷，后期由于自身经营困难导致无法还款。

放款机构虽然掌握房产，但是短期内无法变现，市场上难以找到接手人，从而给平台带来资金周转困难问题。

（3）唯一住房不得用于抵债的风险

    依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。

该类风险发生后一般较难处理。

相关的措施是在前期做足对借款人的尽职调查，尽量将风险控制在前期，并通过签订委托转让协议实现风险的化解。

（4）长期租约风险

    根据物权法规定：

订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权影响，即使实现抵押权，将抵押财产转让给债权人或者第三人，抵押人与承租人之间原有的关系也不终止。

    若抵押物用于租赁，长租期、低租金或一次性付清租金的抵押物，网贷平台将很难处置。

为了规避该风险，一般贷款机构会与借款人签订长期租赁合同，并在出租管理机构进行租赁备案登记。

（5）房产价值评估过高带来的风险

    房产价值评估是决定借款金额的主要依据，因此在房产价值评估上保持评估机构的客观独立性，可寻找第三方房产评估机构进行评估从而规避这一风险。

    目前市场上P2P在确定借款金额时，会先将评估值降低30%，然后参考银行的7成抵押率。

如果借款期限较长，根据借款人对资金的要求，借款机构会直接与客户签订房屋买卖协议，如果到期还款，借款人可将房产赎回。

当然此举在借款金额上适当放宽标准，高于7成的抵押率但稍低于市场价。

（二）赎楼业务的模式与风险

1、赎楼简述

    赎楼，是指在二手房交易过程中，由第三方出资替卖方（房产出让方）归还银行贷款，解除房产抵押，赎回房产权利证明的垫资或信用服务业务。

赎楼业务的方式很多，常见的包括现金赎楼、转按揭贷款担保、同名转按揭贷款担保、凭证押回执放款担保等四种。

除现金赎楼外，其他三种赎楼业务都要以取得银行担保授信为前提。

    目前市场上的以现金赎楼居多，现金赎楼是指卖方将其房产转让给买方时，根据买方的申请，由放款机构以现金出资替卖方偿清原银行按揭贷款，以便顺利办理房产过户的业务。

    现金赎楼分为交易类赎楼和非交易类赎楼。

    a、交易类赎楼，即用于转按揭

    目前，不少处于银行按揭贷款偿还期内的商品房大量涌入二手楼市。

深圳现在尚无法办理住房抵押转让登记，市民要想出售尚处于按揭期的住房，就必须到银行把余款付清，把房产证赎出，才能进行转让和买卖。

这就是交易类的赎楼，这种同一套房产变更借款人，变更抵押，就叫做转按揭。

    b、非交易类赎楼

    处于银行按揭贷款偿还期内的商品房，由于升值或者已经偿还了相当长一段时间的按揭供楼款，业主希望用该房产从银行获得更多的贷款，可以先将房产从银行赎出，然后重新抵押给银行办理红本房抵押贷款，这就是常说的“加按揭”，也需要赎楼。

    以上两种情况都需要先垫付一部分资金，付清银行按揭余款，即赎楼款。

2、赎楼业务特点

①      期限短，费率按照单笔收取

    根据深圳房产交易情况，现金赎楼关内一般可在10-20天内完成；关外时间稍长，一般在20-30天之间。

市场上目前以非交易性赎楼居多，所以一般借款人拿到银行的授信批复，放款机构才进行放款，并且重新办理抵押登记手续约为5个工作日，时间长短上比较固定。

    目前现金赎楼收费标准为：

●使用现金20天以内，费率为1.5％；

●使用现金超过20天，但在1个月内的，费率为2％；

●使用现金超过1个月，以后每增加15天增加1.0％

②      风险较低

现金赎楼业务由于有真实交易背景，金额较小，期限较短，只要能够保证房产抵押解除瞬间不被第三人查封，几乎没有风险，只要做好过程控制风险就完全可控。

因此，对于一家放款机构而言，现金赎楼业务可作为资金过桥业务的补充业务，以弥补资金过桥业务空挡期的资金闲置成本。

③      强调过程控制

为了有效控制风险，放款机构需专门跟进业务办理，在借款流程中严控风险。

借款人全权委托放款机构进行房产的公证转让、抵押、出租，放款机构获得业务的全权操作权限。

并且要求一定要拿到银行批复才可进行放款。

并要求借款资金专款专用，专门派人去银行确定房贷的还款账户和借款资金的赎楼用途，监督业务办理的整个过程。

④      业务来源较多依赖房产中介

赎楼一般为短期，且业务很容易受市场房价决定。

因此，对于放款机构来讲，利息收入有限。

必须通过一定的业务量赚取一定收入。

市场上的P2P网贷公司等放款机构一般采取与房产中介、担保公司等合作，因为此类机构有较大的客户群体和资金需求。

如果建立长期的合作伙伴关系，也有利于降低风险。

3、赎楼业务流程及风险点

①       业务流程

流程

参与人员

办理要求

合作机构发出业务申请

风控部负责人

通过微信群、QQ群进行业务发布

风险管理部接单，去银行核查是否存在此单，进行借款人资信调查

调查员

查验《业务递交标准》资料齐全，确定贷款期限

借款人全权委托调查员办理赎楼业务

调查员

审核资料（原贷款合同、抵押合同、原贷款银行欠款清单原件、新银行的贷款审批意见复印件）

通过核查，上标；资金募集齐全，放款

法务人员、上标员

法务人员审核资料的完整性，发标募集全资金然后放款至赎楼账户。

提交还款凭证给平台

与原银行解除抵押登记手续

财务部、担保机构、借款人、调查员

公证书、房产证

新银行办理抵押登记

银行放款于指定账户

调查员或业务员

平台业务员控制银行账户，关注资金进账情况

P2P公司提取资金并回款于投资人

财务人员、银行

平台收取银行放款，扣除售楼费用等，回款给投资人。

②       风险点

赎楼贷款周期较短，一般在1个月内，资金用途明确，且容易监控，风险比较小，业务相对保守，因此收益也相对较低，必须有一定的业务量做支撑。

这种业务均为短期，非常适合P2P网贷的短期投资者。

赎楼操作中也面临的一定的风险，例如房子被查封，新银行放款要求有明确资金去向等。

二手房引发的争执主要有以下几种情况：

u 买方交了赎楼款，卖方不履行售楼及交房义务；

u 卖方当时购买房屋，只签订了商品房买卖合同，却未办理房产证，买房支付了赎楼款后，房产证却一直办不下来，买方的权利就得不到保障，时间一长，一旦楼价上涨，由于没有办理过户，卖方在利益的驱使下可能将房产转卖他人，让买房处于不利境地。

u 卖方恶意欺诈，把卖方交付的赎楼款挪为他用，而不交付给银行用于赎楼，导致买房利益受损。

u 房子被查封的风险是赎楼业务中最为关键的。

在业务办理的过程中，当房产从原银行解除抵押登记，房产证被赎回时，因借款人有其他纠纷或者存在其他债主，房产被查封，借款人无法再通过新银行办理抵押登记借款。

市场上对以上风险的控制措施非常成熟，可充分控制用于赎楼的账户密码，由平台派专人跟进业务操作，且业务调查人员在前期对客户的资信进行详细核查，包括个人征信，法院的执行人情况等。

关于银行要求受托支付

受托支付是贷款资金的一种支付方式，指贷款人（依法设立的银行业金融机构）根据借款人的提款申请和支付委托，将贷款资金支付给符合合同约定用途的借款人交易对象，目的是为了减小贷款被挪用的风险。

借款人赎楼之后向新银行以经营周转等名义进行房产抵押借款，这时银行要求借款人进行受托支付。

这种操作模式P2P网贷公司可设立贸易类的公司，银行将钱转入该贸易公司的账户，P2P网贷公司扣除所借的钱后将剩余转给借款人，操作方式较为灵活。

4、赎楼业务的市场与瓶颈

①       业务市场

     目前市场的很多人都是通过按揭方式购房，因此，几乎一半的二手房卖家需要赎楼业务。

据21世纪不动产市场研究部数据显示，2013年二手房总成交套数同比涨幅高达60.5%，成为近7年全市二手房成交量的最高值。

但是2014年二手房成交量同比2013年整体下滑。

在搜房网二手房市场报告监控的20城市中，2014年1-9月成交比2013年同期上涨的只有西安和重庆两个城市。

相反，南京、北京、深圳和上海年内二手房成交量同比大幅下滑。

201301-201409二手房成交趋势（单位：

套）

                                     资料来源：

搜房网

如果仅以深圳为例，今年1-9月深圳的二手房总成交量为45320万套，约以4万套计，每套需要的赎楼款按照200万计算，综合计算，在深圳地区，一年赎楼款需要的资金量预计在1000亿元左右。

当然这只是交易性赎楼的一部分，非交易性赎楼部分未计算在内。

②       发展瓶颈

赎楼业务风险低，期限短。

一般银行、担保公司按照放款金额的2-3个点进行收费，但对P2P网贷平台来讲，放出同样的款项，期限越长，利息收入越高。

如果收益只来自于单笔，平台需每月通过一定规模业务量才可产生一定收益。

因此业务来源是核心问题。

以深圳网贷平台“众金在线”为例，它采用与房产中介、担保公司合作的模式，由这些机构为公司提供项目并为所提供的项目进行担保，业务期限均在20天左右，平台投资人的收益率约为1%/月，借款端收取的费用为2%-2.5%，扣除公司的经营费用和中介费用，平台赚取的收益并不多。

长此以往平台容易对房产中介形成依赖，从而丧失业务资产端的核心竞争力。

P2P平台如果只做赎楼业务，产品风险虽然小，平台发展相对稳健，但将受到地域因素影响，市场难以形成扩张之势。

    5、典型平台介绍

    深圳平台众金在线以赎楼贷为主。

在操作模式上，众金在线与担保、投资管理公司等机构合作，由合作机构为平台推荐项目并为项目提供担保，为投资人承担连带担保责任。

众金在线负责对项目的借款人进行核查，并跟进业务办理，为借款人募集资金并放款，从中赚取手续费。

    目前，众金在线合作机构有：

深圳中天卓越投资担保有限公司、深圳市华通资本管理有限公司、深圳市中房投资管理公司、深圳市深南宏业投资管理有限公司。

风控措施

Ø  严格的客户准入机制

（1）确定客户是否有房产，与房产中介机构合作评估房产价值，借款金额低于房产价值的70%；

（2）确定客户资质，查看借款人的征信记录；（3）确定还款来源，与银行进行对接，复查房产借贷情况（银行系统查看、了解贷款日，确定贷款期限）。

Ø  强化过程控制

（1）借款人将房产抵押借款的办理手续全权委托于众金在线，包括抵押、公证、转让、出租等；

（2）借款资金专款专用：

众金在线调查人员去银行确定还款账户、借款资金的赎楼用途，监督业务办理的整个过程；（3）控制银行放款账户。

Ø  慎重选择合作机构

与比较熟悉的担保机构等合作，签署框架性合作协议。

并考察合作机构的实力、股东情况以及经营情况等，给出一定的业务授信额度。

Ø  合理确定借款成数

众金在线要求客户最高借款金额按房产当前市场评估净值或交易价乘以相应成数（7成左右）来计算。

风控特点

业务风控重视细节操作：

众金在线在赎楼业务的操作上重视细节上的风险控制。

例如派专门的调查人员跟进业务办理，银行汇款账户的控制等。

双重风控：

众金在线业务由担保机构推荐，首先担保机构对项目进行初审，众金在线在接受到项目申请后，对项目做二次审核，包括借款人征信查询，银行还款来源复查，房产价值评估等。

产品期限短：

众金在线将产品以赎楼业务为主，该产品期限短，环节上通过垫付资金到银行赎回房产证，再用房产证去新银行办理抵押登记借款，抵押登记手续的办理一般需要5个工作日，再依据正常的业务办理时间，借贷期限便可明确。

（三）首付贷业务

平安好房、搜易贷、房金所等多家互联网金融平台陆续推出了专为购买房屋首付资金不足的购房者提供贷款的互联网金融项目。

这些产品通过首付款分期、短期过桥借贷等方式，解决购房者首付款不足等问题。

而购房者首付贷款的资金来源不再是传统按揭中的银行，而是P2P平台上的投资者。

1、“首付贷”简介

“首付贷”，即面向缺少首付资金的购房者的贷款。

由于按照国家法律要求，传统银行不能发放首付贷款。

而P2P平台依托互联网的优势，作为一种中介机构，巧妙进入首付贷款领域。

如今，平安好房、搜易贷、房金所等P2P平台均推出该产品，通过短期借贷等方式，解决购房者的首付难题。

“首付贷”正以低利率，额度高等优点迅速闯入购房者的视野。

而购房者的首付资金来源转变为P2P平台上的投资者。

“首付贷”一般分为信用贷款和抵押贷款。

合作的开发商同时佐以零息、贴息等让利补贴。

但据了解，大多零息补贴对借款人的条件要求非常高，最后沦为开发商的广告噱头。

申请流程如下图所示：

2、产品基本运作模式

     P2P网贷平台首付贷的基本模式为P2P网贷平台选择优质的房地产开发商进行合作，并由其推荐购房者（借款人），并对借款人的基本情况做以风控调查和审核，然后推荐至网贷平台进行融资借款，房地产开发商为借款人承担连带担保责任，平台向投资人进行本息保障。

∙P2P平台与有实力的房地产开发商签署战略合作协议；