物业管理行业分析报告.docx
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物业管理行业分析报告
2017年物业管理行业分析报告
2017年10月
目录
一、行业管理4
1、行业监管体制及主管部门4
2、行业政策及法律法规4
二、行业发展概况6
1、物业管理行业概况6
2、行业发展呈地域差异性10
三、行业竞争情况10
四、行业上下游情况11
1、上游行业12
2、下游行业12
五、行业市场规模13
六、影响行业发展的因素16
1、有利因素16
（1）物业管理工作受政府重视程度高16
（2）城镇化潜力巨大，促进物业服务市场的持续发展17
（3）行业运行环境日渐规范17
（4）行业转型升级为物业管理企业提供了新的增长路径18
（5）相关政策支持18
2、不利因素19
（1）劳动力成本不断增加19
（2）缺乏高素质的专业人员19
（3）市场化程度较低20
（4）行业责任边界较为模糊20
七、行业风险特征20
1、市场竞争加剧的风险21
2、下游行业波动的风险21
八、进入本行业的主要障碍22
1、品牌壁垒22
2、资质壁垒22
3、资金壁垒23
4、科技壁垒24
5、管理壁垒24
一、行业管理
1、行业监管体制及主管部门
监管部门：
根据国务院公布的《物业管理条例》，国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作，即中华人民共和国住房与城乡建设部。
县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门协同监督，主要负责对物业服务收费进行监督。
行业的宏观管理主管部门是国家发展和改革委员会、住房和城乡建设部，二者负责制订产业政策。
自律组织：
相关的行业协会有中国物业管理协会与各省、市等地方性物业管理协会。
2、行业政策及法律法规
目前，我国物业管理行业政策法规日臻完善。
法律法规层面上，有全国人民代表大会及常委会通过的《物权法》和相关法律；最高人民法院通过的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》以及《关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》。
行政法规层面上，有《物业管理条例》，《物业管理条例》是目前我国物业管理监管最重要的监管依据。
行政规章层面上，有国家发改委、建设部印发的《物业服务收费管理办法》，建设部、财政部印发的《住宅专项维修资金管理办法》，建设部、人事部共同制定的《物业管理师制度暂行规定》，建设部修改发布的《前期物业管理招投标管理暂行办法》、《物业服务企业资质管理办法》、《业主大会和业主委员会指导规则》、《物业承接查验办法》等。
具体的管理和规范物业管理行业的主要法律法规如下：
二、行业发展概况
1、物业管理行业概况
物业管理是指受业主的委托，依据物业管理委托合同，对业主的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向业主提供综合性的有偿服务。
从1981年我国第一家物业管理公司在深圳诞生以来，经历三十多年的发展，物业管理服务全面推进并广泛覆盖，在对扩大内需、解决就业、拉动经济增长发挥积极作用的同时，行业的经济效益、社会认知度、业主满意度和在国民经济和社会发展中的地位得到了不同程度的提高。
根据中国物业管理协会的统计，2012年底中国物业服务业经营收入约3,000亿元。
物业管理越来越显示出广阔的市场发展前景，被誉为现代社会的“朝阳产业”，该行业目前仍处于“成长期”的快速发展阶段。
伴随着中国房地产开发行业的发展和城市化进程的逐步加大，中国物业管理行业也水涨船高，呈现出一片朝气蓬勃发展态势。
2014年，代表行业整体发展水平的百强物业企业在管项目数量均值和在管项目总建筑面积都实现增长，在管项目建筑面积均值已达1,749万平方米，同比增长15.7%，增速比2010年高出6.7个百分点；在管项目数量均值达94个，较上年增长9个，同比增长10.9%。
2016年，中国物业百强企业的在管项目和在管面积继续持续增长，管理面积均值迅速扩张至2725.09万平方米，同比增长15.40%，在管项目数量均值为166个，同比增长7.59%，呈持续增长趋势。
百强企业管理面积总值达54.50亿平方米，占全国物业管理面积的29.44%，较2015年提升1.02个百分点，市场占有率接近三成。
行业的发展呈现出进一步增长的态势。
根据《2015全国物业管理行业发展报告》可以分为两个新阶段，两个新变化，六个新进步：
新阶段可以分为
（一）国家经济新常态中，经济发展由原有的高速发展转而中高速发展，开启新的经济发展趋势；经济结构不断优化升级，我国经济结构由原来的单一的第一和第二产业不断优化升级辐射至第三产业；增长动力由要索驱动和投资驱动转向创新驱动，通过不断的创新发展来变更全国物业管理行业的发展趋势。
（二）物业管理行业新常态，通过引入新技术、新业态、新方式；开创新的商业模式，增加企业内部商业价值，促进企业健康发展；提高管理技术含量产品附加值，通过新的物业管理行业发展新形式、新特点，将原有的传统的服务产业转型至集约型现代服务业，以取得现代经济社会经济效益和社会效益的双重利得。
新变化主要体现在：
（一）政策环境方面：
2014年12月，国家发展和改革委员会印发《关于放开部分服务价格意见的通知》，要求放开非保障性住房物业服务和住宅小区停车服务价格。
2015年7月国务院《关于积极推进“互联网+”行动的指导意见》提出，充分发挥“互联网+”对稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险的重要作用；推动跨区域、跨领域的技术成果转移和协同创新；发展便民服务新业态，发展社区经济，在餐饮、娱乐、家政等领域培育线上线下结合的社区服务新模式。
上述政策所产生的叠加效应，为物业管理实行“互联网+”提供了有力的政策依据和发展空间，促进服务业加快发展。
物业管理行业开启了“互联网+”时代的创新旅程。
（二）市场环境方面：
一是行业发展前景广阔。
一方面，我国房地产市场持续发展，据国家统计局数据显示，2012-2014年连续三年全国房屋竣工量高达10亿平方米左右；部分地区政府推行物业管理全覆盖，大量住宅区逐步引入物业管理。
另一方面，物业服务用户趋于成熟。
用户对物业服务尤其是优质物业服务的购买意愿显著增强，部分物业服务企业基于用户多元化、个性化需求产生的非主营业务收入已超过物业服务主营业务收入。
二是“互联网+物业”成为发挥资本、互联网、物业管理各自优势，整合线上线下资源的产业融合新业态。
互联网特别是移动互联网的出现，促成了“网上支付消费”和“社区O2O消费”两个巨大的服务消费市场。
物业服务企业处在社会和社区的节点上，贴近社区的资源和用户，与社区基层组织、周边商业圈关联度高，成为社区资源的隐形掌握者。
三是资本市场改革和完善持续推进，尤其是新三板的扩容、地方股权交易中心的建立，促进物业管理行业形成了快速发展的新格局。
彩生活物业在港交所主板上市，北京东光、浙江开元等物业服务企业先后在新三板上市。
物业服务企业通过融资，在行业内开展收购、兼并、重组，有力助推了企业规模的扩张和资源的整合。
投资型企业与物业服务企业的业务融合，如中国平安人寿出资50亿元人民币收购碧桂园9.9%股权，在社区金融领域展开合作，满足住户金融需求，实现了企业业务种类和盈利点的增加。
资本已经成为促进行业提速换挡、创新发展的重要驱动力。
新进步体现在：
根据中国物业管理协会数据，全国物业管理公司管理面积2012年至2014年由145.3亿平方米提高至164.5亿平方米，上升了13%；管理企业家数由7.1万家上升至10.5万家，上升了48%；在管面积持续增加以及互联网时代拓展多元营收渠道促使年营业收入由3000亿元提高至3500亿元，上升了17%；从业人员由612.3万人提高711.2万人，提高了16%。
物业管理行业基础服务取得新提升：
一是以“固本”、“守正”的服务理念端正；二是行业服务技能提升；三是以用户需求导向的服务品质提高。
商业模式创新取得新进展，以通过吸收并购以及通过其他资本运作的商业运营来提高物业服务的新质量。
以物业管理配备互联网新形式，让物业服务越来越简单、让业主得到更多的增值服务、让物业越来越有价值。
在不断的变化升级中逐渐将现代服务也转型升级，促进行业共同发展。
2、行业发展呈地域差异性
根据《2015年物业管理行业发展报告》数据整理显示，目前东、中、西部和东北地区物业管理面积的占总管理面积比分别是44.50%、23.00%、22.80%、8.70%；从业人员占比分别是49.70%、25.20%、19.20%、5.90%；物业管理企业数量的占比分别是44.00%、25.40%、22.80%、7.80%。
在2013年评选出的全国物业管理综合实力前200名企业中，东部沿海省区150家，占75%；中部省区16家，占8%；西部省区28家，占14%；东北三省6家，占3%。
2012年，前200名企业总管理面积19.68亿平方米，约占全国145.3亿平方米物业管理面积的13.54%。
目前中小城市物业管理推进缓慢，不能适应城镇化发展的趋势。
透过行业发展的基本情况以及行业的差异性，物业管理行业在未来有着巨大的潜力，能够对社会生活产生更大的影响。
总体来说，物业管理行业的业界形态也由单一以住宅物业为主的模式逐步转向写字楼、商业物业、工业厂房、医院、学校、步行街以及各类城市综合体的管理对象扩展，在社会经济生活中发挥着越来越重要的作用。
三、行业竞争情况
现阶段物业管理行业企业分为三类集群：
第一类，开发商下属物业，资金较为雄厚，管理本身开发的楼盘为主，参加其他物业项目招投标；第二类，独立物业公司，这类物业公司数量众多，绝大多数是中小企业，物业五大行是他们的领军人物，通过招投标获取项目。
中小物业企业资金紧张，管理水平参差不齐；第三类，政府或国有企业投资的物业公司，为政府或投资企业提供物业服务，也参与政府办公楼、公立医院、法院、图书馆等物业项目和管理老旧小区等。
而且物业投资门槛低，启动资金要求不高，因而中小企业众多，竞争异常激烈。
在物业管理服务行业分布中，行业内竞争情况较激烈，而在竞争激烈的市场体系中从事物业管理服务行业多为国内企业。
随着业主（客户）的生活质量以及对居住环境的要求日益提高，并且现阶段移动互联、大数据时代的到来更是更迭了社会大环境。
随着物业管理服务行业的竞争愈加激烈，就要综合提高社会信息的搜集能力，通过提高管理面积的规模效应和品牌影响力来促进企业在行业中的竞争地位。
2017年，安信联行物业将通过项目拓展和公司并购两个途径，加速拓展在管项目资源规模。
因此，在国内的同行业中，需要提高基础物业服务水平，增加物业管理服务种类，并以物业管理配备互联网新形式，让物业服务越来越简单、让业主得到更多的增值服务、让物业越来越有价值。
在不断的变化升级中逐渐将现代服务也转型升级，促进行业共同发展。
共同来提高产品的市场竞争力。
四、行业上下游情况
物业管理属于房地产业，其上游行业主要分为两种，一种为包括房地产开发商在内的政府、实业单位、业委会等，一种为物业采购服务或者物料的供应商，例如服务外包公司和物料供应商；下游行业为物业企业服务的住户、业主、商户等。
1、上游行业
房地产开发商、业主大会、政府单位、实业单位等都是物业行业重要的上游合作伙伴；根据《物业管理条例》及相关法律法规，住宅商业、工业园区等物业项目通过业委会、房地产开发商代为选聘，或者市场化招投标或者协议商定。
由于上游服务市场较为成熟，且竞争格局较为稳定，行业发展受上游制约不大，公司通过与上游行业建立长期良好的合作关系，在选择时价格谈判比一般购买者更具有竞争优势。
房地产行业随着中国经济的快速发展，已经繁荣了10多年的时间，目前正处于由高速增长转向平稳发展的阶段，未来中国房地产区域分化将非常明显，需要物业管理企业不断提高服务水平和创新管理模式，适应房地产行业发展的趋势。
企业需要针对其自身的特点，提供有针对性的管理和服务。
另一方面物业管理过程中通常会将部分服务外包给服务供应商，例如电梯服务外包供应商众多，竞争激烈，可通过市场化的手段选择合适的服务企业，不会产生单一商家垄断的现象。
2、下游行业
物业企业服务的住户、业主、商户等均为公司的下游行业；其中数以万记的单个家庭是公司提供物业服务的最小单元，也是住宅项目的主要收入来源；随着居民对美好生活的需求和标准提供，物业市场的竞争加剧，只有向下游行业提供优质的物业服务水平、营造良好的社区环境才能在市场站稳脚步；提供物业服务同时，也需要与合适的商家合作向业主提供多样化的增值服务。
同时，企业还需要对物业项目中房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护卫生环境和相关秩序等工作；
五、行业市场规模
当前中国有超过10万家物业管理企业，其中营收规模在1亿元以上的仅有大约200家，长尾效应显著，而且超过95%的企业面临亏损。
根据中国物业管理协会发布的《2015年全国物业行业发展报告》，截至2014年底，我国物业管理面积达到164.5亿平方米，物业服务企业达到10.5万家，比2012年末增长70.8%；从业人员达到711.2万人，较2012年的612.3万增长了约16.2%，人员数量增长速度较快；物业管理行业营业收入达到3500亿元，较2012年全300亿左右有较大增幅，增长了16.7%。
从以上数据可以看出，物业管理行业管理规模不断拓展、企业数量较快增长、从业队伍加速扩张。
按照近3年年复合增长率算，全国未来3年物业管理市场容量将新增35亿平方米的规模，为物业管理企业的发展提供广阔的空间。
截至2015年底，中国物业面积达174.50亿平方米，其中百强企业总管理面积达49.59亿平方米，市场份额高达28.42%，较去年提升8.92个百分点；营业收入均值达5.41亿元，同比增幅27.42%。
2015年，综合实力前10的物业企业管理面积均值达1.33亿平方米，较上年大幅增长74.84%；平均在管项目744个，同比增长61.72%。
物业管理正在向大公司快速集中。
2016年物业企业管理面积约186.4亿平方米，市场增长率约6.5%，2017年物业企业管理面积预计约200亿平米，服务面积集中度不断提升，百强物业服务企业市场占有率超过三成，由于物业企业众多，市场表现为供不应求，特别是大量存在的中小物业企业，采用低成本、低质量的经营方式，对正常的物业服务市场造成较大的冲击。
未来两年市场规模预计为225亿平米。
《2016中国物业服务百强企业研究报告》（以下简称“研究报告”）在京发布。
《研究报告》由中国物业管理协会和中国指数研究院共同研究发布，旨在通过全面、客观地评价物业服务企业的综合实力，分析企业的发展状况和行业发展趋势，提高物业服务企业品牌知名度和影响力，提升服务质量和水平，进一步促进产业资源优化整合，激励企业做大做强，推动行业转型升级，指导行业做好“十三五”时期的物业管理工作。
根据2016年中国物业服务百强企业研究报告统计结果，近年来，随着中国新型城镇化的推进以及中国房地产市场快速发展，存量房市场规模日益增大，为物业服务百强企业提供了巨大的发展空间。
《研究报告》以百强企业作为固定的样本数据，分别从管理规模、经营绩效、服务质量、发展潜力、社会责任等方面进行全面、客观、真实地分析，呈现以下特征：
（1）从管理规模看：
企业管理面积达49.59亿平方米，占全国物业管理面积（174.50亿平方米）的28.42%，较2014年（19.50%）提升8.92个百分点，行业集中度进一步提升。
（2）从经营绩效看：
企业实现营业收入1135.61亿元，同比增幅达27.24%，其中物业服务收入总值945.67亿元，增长33.23%，多种经营收入总值189.94亿元，占营业总收入的16.73%，成为企业盈利的主要因素。
（3）从服务质量看：
企业营业成本率为79.96%，较2014年（87.28%）下降7.32个百分点；人均产值10.39万元，增长20.22%；人均管理面积4538.77平方米，增长38.67%；物业费平均收缴率达到94.09%。
互联网+与新技术的应用，成为企业管理效率和服务水平提升的主要手段。
（4）从发展潜力看：
企业储备面积达到3.63亿平方米，连续四年增加；本科以上学历人员占比8.34%，较2014年（6.15%）增长2.19个百分点，人才结构进一步优化；社区服务收入总值70.83亿元，为挖掘社区经济打下了基础。
六、影响行业发展的因素
1、有利因素
（1）物业管理工作受政府重视程度高
2015年，国务院办公厅印发《关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》，明确指出要推动物业管理、搬家保洁、家用车辆保养维修等生活性服务规范化、标准化发展。
物业管理行业作为生活性服务业的重要构成，日益得到国家关注。
尤其是随着互联网和科学技术的广泛应用，科技化、智能化、产业跨界融合趋势明显，传统物业管理逐步向现代化服务业转型升级。
同时，物业服务企业不断提升服务品质，提高专业化服务能力，完善以业主需求为中心的服务体系，赢得了广大业主的广大好评与信任，与业主建立了持续稳定的合作关系。
2016年，住房城乡建设部印发《住房城乡建设事业“十三五”规划纲要》，明确要促进物业服务业发展，提出，“以推行新型城镇化战略为契机，进一步扩大物业管理覆盖面，提高物业服务水平，促进物业管理区域协调和城乡统筹发展。
健全物业服务市场机制，完善价格机制，改进税收政策，优化物业服务标准，强化诚信体系建设。
建立物业服务保障机制，加强业主大会制度建设，建立矛盾纠纷多元调处机制，构建居住小区综合治理体系。
转变物业服务发展方式，创新商业模式，提升物业服务智能化、网络化水平，构建兼具生活性与生产性双重特征的现代物业服务体系”。
各地政府也纷纷将物业管理工作纳入重点。
（2）城镇化潜力巨大，促进物业服务市场的持续发展
根据国家统计局发布2015年国民经济和社会发展统计公报显示，截至2015年年末,全国大陆总人口137,462万人,比上年末增加680万人，其中城镇常住人口77,116万人，占总人口比重（常住人口城镇化率）为56.10%，比上年末提高1.33个百分点。
我国城镇化率仍与国际水平相去甚远，国内的城市化水平还存在较大的提升空间。
城市化进程的快速推进将扩大城市物业消费群体，这对于物业管理服务市场需求的增加将具有较为明显的推动作用。
目前国家已将刺激消费作为经济结构调整的重点之一，随着我国整体消费需求由基本需求型向享受型的转变，作为新兴第三产业的物业服务行业必将受益于消费规模的提升。
（3）行业运行环境日渐规范
目前我国物业管理行业的市场运行环境已初步形成。
国家主管部门通过制定如《物业管理条例》等制定了房地产及物业管理行业的法规和政策；通过制定如《物业管理企业资质管理办法》建立了物业管理企业的设立与资质审查制度；通过制定如《业主大会规程》等，完善了业主委员会的组建及其运作规定；通过制定如《物业服务合同》、《业主公约》、《业主大会议事规则》的示范文本等，规范了各类物业管理契约；通过制定如《前期物业管理招标投标管理暂行办法》等确立了物业管理市场的运行法则。
综上所述，随着我国经济体制改革的不断深入，物业管理行业市场正迎来行业的快速发展期。
（4）行业转型升级为物业管理企业提供了新的增长路径
当前，物业管理行业正处于转型升级时期，管理理念由单纯的“物的管理”向“人的服务”转变，物业服务内容由传统的设备维修、绿化、保洁、秩序维护等基础物业服务向房屋管家、资产管家、生活管家等领域拓展，服务范围由单纯的物业管理向涵盖社区商务、公寓短租、商业运营、长者服务等领域的“1+N”多角化产业链延伸。
物业管理企业贴近社区消费群体，开展物业增值服务具有天然的地理和数据优势，能够更便捷的整合社区资源，挖掘社区居民多层次多方位的服务需求，将社区居民转化为潜在消费者，低成本的实现业务多元化。
（5）相关政策支持
我国对物业管理行业出台了一系列鼓励产业发展的有力政策，2003年国务院、发改委以及住建部等部委发布了《物业管理条例》和《物业服务收费管理办法》，为规范物业管理行业提供了法律框架，行业发展逐渐规范。
2014年5月4日，住房与城乡建设部办公厅印发了《智慧社区建设指南（试行）》指出：
“智慧社区是通过综合运用现代科学技术，整合区域人、地、物、情、事、组织和房屋等信息，统筹公共管理、公共服务和商业服务等资源，以智慧社区综合信息服务平台为支撑，依托适度领先的基础设施建设，提升社区治理和小区管理现代化，促进公共服务和便民利民服务智能化的一种社区管理和服务的创新模式，也是实现新型城镇化发展目标和社区服务体系建设目标的重要举措之一。
”2016年国家发布“十三五”规划纲要，提出实施创新驱动发展战略，新技术的创新与应用、智慧社区的建设与评价得到各层面的认可，对传统物业管理转型升级来说是重大政策利好，将进一步促进行业的持续、快速发展。
2、不利因素
（1）劳动力成本不断增加
物业管理行业是劳动密集型行业。
人力成本占经营总成本的70%以上。
人力成本上升是驱动物业管理企业成本上升的最主要因素。
人社部的数据显示，2014年全国共有19个地区调整了最低工资标准，且呈现持续上涨趋势。
相应的，物业服务费标准随成本上涨的调整机制缺失，受制于政府的指导定价和业主的抵制，绝大部分项目难以调高收费，部分项目甚至维持在90年代的收费标准。
在用工成本上涨和价格调整机制缺失的双重压力下，物业管理企业的净利被成本上涨吞噬的现象比较普遍，制约了大多数物业管理企业的发展。
（2）缺乏高素质的专业人员
物业管理作为专业化的管理，需要工程、管理、经济、财务等各类高素质的专业人才。
由于我国物业管理专业教育起步较晚，加之尚未建立完善的行业管理标准和从业人员行为规范、上岗专业培训流于形式，更加之观念上认为物业管理无需高素质人员的误区等因素，我国物业管理人才储备基础薄弱，行业队伍总体素质偏低。
高素质专业人员的匮乏，延缓了物业管理企业规模化、集约化、品牌化进程，制约了物业管理行业经营模式的转型升级。
（3）市场化程度较低
目前绝大多数有实力的开发商都成立了自己的物业管理公司，开发商往往利用自己的前期优势和相关法规缺位把自己开发的物业“交给”自己的物业公司管理。
由于缺乏有效的公平竞争机制，其它企业很难介入有物业公司的开发商开发的物业，导致这些物业项目的物业管理服务标准、价格、管理水平缺乏有效的竞争，服务质量很难得到保证和改善。
（4）行业责任边界较为模糊
物业管理涉及政府部门、建设单位、业主、物业管理企业等多方主体，权利义务关系复杂，责任交织，边界模糊，成为矛盾和纠纷的多发地。
建设方遗留的质量缺陷、车位不足等设计问题、市政公用设施设备运营管理出现问题、业主私搭乱建等产生的矛盾，致使物业管理行业代人受过的现象较为普遍存在。
七、行业风险特征
对于综合物业管理服务业务，存在如下风险：
1、市场竞争加剧的风险
近年来，我国物业管理行业发展迅速，物业管理项目总建筑面积及物业服务企业数量持续增长，行业集中度进一步提升。
竞争比较激烈，国内物业服务企业超过10万家，其中拥有国家物业服务企业一级资质的超过1,000家。
根据中国物业管理行业协会统计，截至2015年底，全国物业管理项目总建筑面积为174.50亿平方米，同比增长6.08%；百强物业企业管理面积约占全国总物业管理面积的比例由2014年的19.50%增长到28.42%。
随着行业的发展，各物业管理公司服务的差异性将逐渐缩小，服务的同质程度增高，导致公司的市场维护和开发的成本增加。
同时，相对于我国物业管理市场总规模而言，物业管理企业普遍经营规模较小，竞争较为分散。
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