第八章房地产项目投资经济评价.docx

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第八章房地产项目投资经济评价

第八章房地产项目投资经济评价

第一节房地产项目投资经济评价

一、项目投资经济效益与投资效益评价

（一）项目投资经济效益的概念

项目投资的经济效益是指投资活动所取得的收益与从事经济活动的消耗之比，常称为投入产出比。

人们所从事生产经营活动所消耗和占用的物质和劳动资源为“投入”；称生产经营活动所产生的物质效用和经济收益为“产出”。

这种“投入”与“产出”之比，就是项目投资的经济效益。

按投资经济效益是否考虑了时间因素，项目投资经济效益可分为静态投资经济效益和动态投资经济效益两类。

静态投资经济效益是指在不考虑资金的时间价值时计算出来的投资效益；而动态投资经济效益是指在考虑资金的时间价值时计算出来的投资效益。

在房地产当中经常运用这两种评价方法，对房地产项目投入产出关系进行综合分析。

（二）房地产项目投资经济效益评价的含义及目的

房地产项目投资的经济效益评价，一般是指房地产企业从自身的利益出发，在作好房地产商品市场需求预测及产品定位等研究的基础上，通过对“投入”与“产出”的比较来判断投资方案的优劣，用市场价格等参数计量分析一个投资方案的费用与收益，观察其经济效益。

房地产投资的经济效益评价，一般要能够回答以下各方面的问题：

第一，如何决定一个投资方案是否可取，即解决单个方案的“行”还是“不行”的筛选问题；第二，如何在不同的投资方案之间进行比较和取舍，即解决多个方案的优劣排序方面的问题；第三，投资过程中的不确定性因素与投资风险问题，即项目投资主体应怎样对待投资风险。

投资活动的直接目的就是依靠预先投入的资源和劳动，换取未来的收益。

因此，投资收益的高低便成为评价项目投资成败的关键，成为衡量项目投资方案优劣的标准。

项目投资的经济效益评价，为项目投资决策提供重要经济信息和判断依据，是实现投资决策科学化，减少投资决策失误，进行方案选择，提高项目投资经济效益的重要手段。

（三）项目投资经济效益评价的原则与要求

为了提高经济效益评价的准确、可靠程度，真实地反映项目建成以后的实际效果，作为项目的投资者，在考察与评价项目投资方案时，应该做到一些几点：

1、以经济效益为中心，经济效益与社会效益、环境效益相结合

项目投资的基本目的在于为投资者带来经济上的利益，应当以经济效益为中心，经济效益与社会效益、环境效益相结合。

经济效益评价的最终要求，就是在兼顾社会效益和环境效益的前提下，寻求经济效益最大的投资方案。

2、静态分析与动态分析相结合

项目投资的经济效益分析有静态和动态两种分析方法。

静态分析方法不考虑资金的时间价值，动态分析法考虑了资金的时间价值。

静态分析方法是动态分析方法的基础，静态分析对参数和基础数据的取值是否客观，直接影响着动态分析的精确度。

动态分析与静态分析的结合，不仅是指不同的投资项目应视实际需要采用不同的分析方法，更重要的是指同一投资项目在不同的研究分析阶段，应视分析精度的需要和掌握的资料状况，采用不同的分析方法。

房地产项目投资在投资估算阶段，常采用静态分析方法；在进行多方案比较和风险分析时，更多的运用动态分析方法；经营周期较长的项目一般也采用动态分析方法来估算经济效益。

3、定量分析与定性分析相结合

定性分析是定量分析的基础。

房地产开发项目的特殊性就在于，很多决定项目性质的基本条件是由用地性质、规划指标、资金约束和市场状态所左右的，并由此决定了项目的开发规模、产品档次、成本投入、回款速度等数量指标，因此基于市场调研和开发经验之上的定性分析，是房地产项目经济评价中最基本的分析方法。

定性分析方法最终形成一种决策意向，提出项目的基本运作模式，定量分析才可在此模式上进行。

定量分析的根本要求，就是对房地产企业的经济活动通过费用效益计算，提出明确的数量概念，进行价值判断。

在定性分析的基础上，凡是可以量化的经济要素都要做出数量表述，并尽可能地通过计算指标将隐含的经济价值揭示出来。

定量分析这种精确的细化分析，可以对项目的基本运作模式，提供决策支持、提出问题所在甚至否定意见，因此它也为项目的投资提供了一个更精确的分析平台。

4、确定性分析和不确定性分析相结合

确定性分析是建立在对资源投入、费用支出、市场状态和价格水平的一种经验估计和市场假设基础上，确定性分析要解决的是，在这些假定条件下企业是否要投资、投入总量是多少、投资是否能盈利等问题；不确定性分析是对影响投入与产出的关键性因素进行动态模拟，使项目的假定条件更接近变动中的市场，使不确定性的因素在数量对比中显现出来，使风险的程度数量化、价值化，使决策分析进入一个更复杂的环境状态，也使投资决策更客观、更审慎。

因此，项目经济效益评价要在做好确定性经济评价的基础上，做好不确定性因素的分析评价，以保证投资项目能适应企业经营和房地产市场的变化。

二、项目投资经济效益评价的数学基础

房地产项目开发的特点是规模大、投资多、周期长，经常需要运用房地产抵押贷款，融资数额的巨大使得进行周密的融资分析成为必要，要求投资者掌握一定的数学基础，如掌握资金的时间价值的计算方法等。

（一）资金的时间价值

1、资金时间价值的概念

资金的时间价值，在西方也称为货币的时间价值，是指资金随着时间的推移而形成的增殖，或者货币经历一定时间的投资和再投资所增加的价值，它表现为同一数量的资金在不同的时点上具有不同的价值。

资金的时间价值在投资项目决策，特别是投资项目经济评价中有特别重要的意义。

因为房地产项目开发经营的全过程可能要经历几年、十几年，甚至更长的时间，只有对每个投资项目在其全过程中形成的现金流量进行科学的分析与预测，掌握每个项目现金流出与流入的时间和数量以及它们在时间和数量上的差别，才有可能使房地产项目投资经济效益的分析、评价建立在全面、客观、可比的基础上。

资金的时间价值主要有两种表现形式，即时间价值率和时间价值额。

时间价值率是个相对数，即没有风险和没有通货膨胀条件下的社会平均资金利润率。

时间价值额是个绝对数，即资金在投资过程中带来的真实增值额，即一定数额的资金与时间价值率的乘积。

2、资金时间价值的形成原因及表现

西方某些经济学家认为，资金时间价值的产生源于“时间偏好”。

他们认为，人们对当前一定数量和质量的资财的估价与以后对同样数量和质量的资财的估价是有差异的，对前者的估价大于后者，从而产生了资金的时间价值。

形成“时间偏好”的原因主要有：

通货膨胀的因素、风险因素以及现时消费的因素（认为资金的时间价值是对投资者推迟现时消费的一种报酬）。

马克思主义经济学家则认为，作为货币的货币并不能自行增殖，只有将货币转化为资本（或资金）后与生产和流通结合才具有增殖的能力，才具有时间价值，因此，货币的时间价值应称为资本的时间价值或资金的时间价值。

资金时间价值产生的前提是借贷关系的普遍存在，即货币所有者与货币使用者属于不同的经济主体。

随着借贷关系的产生，资本所有权与经营权发生了分离，资本分化为借贷资本和经营资本，资金的时间价值开始以人们看得见的形式——利息，在经济生活中广泛地发挥作用。

3、资金时间价值的计算

利息是资金时间价值最直观的表现。

所谓利息，是指占用资金所付出的代价（或放弃使用资金所得到的补偿）。

利息分为单利和复利两种，它可以按年也可以按不等于一年的周期，如“季度”、“月”、“周”等计算。

用以表示计算利息的时间单位称为一个计息周期。

利息通常根据利率来计算。

利率是单位时间（一个计息周期）内所得到的利息额与借贷金额（即本金）的比率，用i来表示。

资金时间价值的计算，也就是利息的计算，它可以分为单利计息和复利计息两种。

（1）单利的计算

单利是指只按本金计算利息而利息部分不再计息的计息方式。

在以单利计息的情况下，利息与时间是线形关系，不论计息期数为多大，本金都不发生变化。

设P代表本金，n代表计息期数，i代表利率，I代表所付或所收的总利息，F代表本利和。

则：

n个计息周期后的本利和为：

（2）复利的计算

将本期利息转为下期的本金，下期将按本利和的总额计息，这种计息方式称为复利。

在以复利计息的情况下，除本金外，利息也需再计息，即“利息再生利息”。

复利计息的计算公式为：

n个计息周期后的本利和为：

（3）名义利率与实际利率

在以上计算公式中，都是以年为计息周期的，计息周期和利率周期是一致的。

但是，实际经济活动中，计息周期有年、季、月等，计息次数多于利率周期数也是可能的，当利率标明的时间单位与计息周期不一致时，就出现了名义利率和实际利率的差别。

当利息在一年内复利几次时，给出的年利率叫名义利率。

设名义利率为r，利率周期内的计息次数为m，则每个计息周期的利率为

。

若年初借款（或本金）为P，则利率周期末的本利和为：

其中利息为:

利率周期的实际利率i与名义利率r的关系是：

名义利率和实际利率之间存在以下关系：

实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值；名义利率越大，计息周期越短，实际利率和名义利率的差异就越大；当每年的计息周期数m=1时，实际利率和名义利率相等；当每年的计息周期数m>1时，实际利率大于名义利率。

（二）终值、现值、年金

1、终值

终值又称为复利未来值，是指投资若干期后包括本金和利息在内的资金的未来价值。

复利终值的计算公式为：

式中：

F——终值；P——现值；i——利率，n——计息次数

根据该公式

可以得到：

我们将

称为复利终值系数，可以从复利终值系数表中查取。

2、现值

现值是与终值相对而言的，是指未来的一定时间内的特定资金按复利计算的现在价值，或者说是为了取得将来一定的本利和现在所需要的本金。

现值是一个重要的概念，分析投资价值的重要方法就是将投资未来的预期收益折为现值，依据现值进行投资决策，作为判断投资价值的重要依据。

复利现值公式为：

从上式中可以看出，现值的计算即由终值求现值，一般称为贴现或折现，其中使用的利率i也称为贴现率或折现率，而

称为现值系数或贴现系数，可在现值系数表中查到。

3、年金

（1）年金概念

年金是指等额定期的系列收支，也就是每隔一定相同时期收入或支出的相等金额的款项，例如折旧、租金、逐年等额借贷、贷款利息等。

对于房地产投资分析，年金的现值与终值的计算是常用的手段。

（2）普通年金的终值

房地产项目投资经济效益评价的实际工作中，最常用的是普通年金（以A表示），即在一定期间内按相同时间间隔在每期期末收入或指出等额款项。

a.已知年金求终值

年金终值是指在一定的时期内，每隔相同的时间收入或支出一笔相等金额，在到期时按复利计算的本利和。

其计算公式为：

b.已知终值求年金

根据上述已知年金求终值的计算公式倒推可得年金的计算公式为：

（3）普通年金的现值

a.已知年金求现值

年金现值是指将在一定时期内每期收入或支出的相等金额折算到第一期期初的现值之和。

其计算公式为：

b．已知现值求年金

由上述公式可得出由现值求年金的公式为：

第二节房地产项目投资费用与收入估算

一、房地产项目投资费用构成与估算

（一）房地产项目投资成本费用构成

房地产项目从可行性研究（广义）到竣工投入使用，需要投入大量的资金。

在项目的前期阶段，为了对项目进行经济效益评价并以此做出投资决策，必须对项目的投资与成本费用进行准确的估算。

房地产开发项目各项成本费用的构成复杂，变化因素多，不确定性大，尤其是依建设项目的类型不同而有其自身的特点，因此不同类型建设项目的投资和费用构成有一定的差异。

对于一般房地产开发项目而言，其投资及成本费用由土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建安工程费、公共配套设施建设费、开发间接费、管理费用、销售费用、财务费用、其它费用、开发期间税费、不可预见费共十二部分组成。

（二）房地产开发项目投资成本费用估算

1、土地费用

房地产项目土地费用是指为取得项目用地使用权而发生的费用。

房地产项目取得土地的方式有多种，所发生的费用各不相同，主要有以下几种：

（1）毛地价款

毛地价款是政府向土地受让方收取得费用，主要包含三项内容：

土地使用权出让金、大市政费和四源费。

国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内有偿出让给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让价款。

土地出让金的估算一般可参照政府同期出让的类似地块的出让金额，并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到。

也可以依据城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目用地所处的地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。

大市政费是城市政府向土地使用者征收的由城市政府统一用于整个城市市政基础设施建设的资金。

目前北京市大市政费按照规委审定的建筑面积缴纳。

四源费就是用于自来水厂、污水处理厂、煤气厂、热力厂的建设费用。

（2）土地征用拆迁费

土地征用拆迁费分为农村土地征用拆迁费和城镇土地拆迁费。

①农村土地征用拆迁费主要包括四大部分：

土地补偿费、土地投资补偿费（青苗补偿费、树木补偿费、地面附着物补偿费）；劳动力安置补助费、超转人员生活补偿费；房屋拆迁安置补偿费；新菜地开发基金、征地管理费、地价评估费、耕地占用税、其它费用等。

国家和各省市对各项费用的标准都作了具体的规定，因此，农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关标准进行。

②城镇土地拆迁费主要包括：

地上建筑物、构筑物、附着物补偿费，搬家费，临时搬迁安置费，周转房摊销以及对于原用地单位停产、停业补偿费，拆迁管理费和拆迁服务费等。

2、前期工程费

前期工程费主要包括开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘测以及“三通一平”等土地开发工程费支出。

①项目的规划、设计、可行性研究费用一般可按项目总投资的一个百分比估算。

一般情况下，规划设计费为建安工程费的3%左右，可行性研究费用占项目总投资的1%——3%，水文、地质、勘探所需费用可根据所需工作量结合有关收费标准估算，一般为设计概算的0.5%左右。

②“三通一平”等土地开发费用，主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费用和临时通水、电、路的费用。

这些费用的估算可根据实际工作量，参照有关计费标准估算。

3、建安工程费

建安工程费是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备采购费用和安装工程费用等。

具体包括建筑工程费（结构、建筑、特殊装修工程费）和设备采购及安装工程费（给排水、电气照明及设备安装、空调通风、弱电设备及安装、电梯及安装、其他设备及安装等）等。

在可行性研究阶段，建筑安装工程费的估算，可以采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法等，也可根据类似工程经验估算。

当房地产项目有多个单项工程时，应对各个单项工程分别估算建筑安装工程费用。

4、基础设施建设费

基础设施建设费是指到项目用地规划红线以外的各种管线和道路工程。

其费用包括供水、供电、道路、供气、排污、照明、通讯、环卫等工程建设费用，以及各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用。

基础设施建设费通常采用单位指标估算法及实际工程量来计算。

一般说来，详细估算时，供水工程可按水增容量（吨）指标计算，供电及变配电工程可按电增容量（千伏安）指标计算，采暖工程按耗热量（瓦特）指标计算，集中空调安装按冷负荷量（瓦特）指标计算，供热锅炉安装可按每小时产生蒸汽量指标计算，各类围墙、管线工程按长度（米）指标计算，室外道路按道路面积（平方米）指标计算。

粗略估算时，则各项基础设施工程均可按建筑平方米或用地平方米造价计算。

5、公共配套设施建设费

公共配套设施建设费是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非盈利性的公共配套设施（又称公建设施）的建设费用，主要包括：

中小学校、托儿所、幼儿园、居委会、派出所、公共厕所、停车场等。

一般按规划指标和实际工程量估算。

6、附属工程费及室外工程费

附属工程费是大型住宅小区建设所必须的煤气调压站、热力点、开闭所、变电室、锅炉房、高压水泵房等设施的费用。

室外工程费是建筑物以外到用地红线以内的铺设上水、污水、雨水、电力、电信、热力、煤气等各种市政管线的费用以及建设庭院、围墙、绿化、人防出入口等的费用。

绿化费用是用于小区环境景观设计及绿化建设的费用，随着人们对生活居住环境要求的提高，其比例在不断提高。

7、管理费

管理费指企业管理部门为管理和组织房地产项目的开发经营活动而发生的各种费用，包括管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、工会经费、职工教育培训经费、劳动保险费、待业保险费、房地产税、业务招待费、无形资产摊销及其他管理费用。

管理费可按项目投资或前述五项费用总和的一个百分比计算，一般取3%左右。

如果房地产开发企业同时开发若干房地产项目，管理费用应在各个项目间合理分摊。

当开发企业设立现场机构，由开发企业定期或不定期派人到开发现场组织开发建设活动时，除发生管理费之外，现场机构所发生的费用计入开发企业开发间接费，它是开发企业所属独立核算单位在开发现场组织管理所发生的工资等各项费用。

8、财务费用

财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款或债券的利息，还包括金融机构手续费、融资代理费、承诺费、外汇汇兑净损失以及企业筹资发生的其他财务费用。

利息的计算可参照金融市场利率和资金分期投入的实际情况按复利计算，利息以外的其他融资费用一般占利息的10%左右。

9、销售费用

销售费用是指开发建设项目在销售其产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。

包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅费、销售机构的折旧费、修理费、物料消耗费、广告宣传费、代理费、销售服务费及销售许可证申领费等。

它主要包括以下三项：

①广告宣传及市场推广费用。

②销售代理费。

③其他销售费用。

以上各项费用的合计，销售费用会在销售总收入占适当比例。

10、其他费用

其他费用主要包括临时用地费和临时建设费、工程造价咨询费、施工图预算和标底编制费、工程合同预算或标底审查费、招标管理费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、开发管理费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、保险费等杂项费用。

这些费用的估算一般按当地有关部门规定的费率估算。

11、两税一费

项目所负担的与房地产投资有关的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。

主要包括营业税、城市建设维护税、教育费附加。

三项税费一般取销售收入的5.5％。

12、不可预见费

由于房地产开发周期长，不确定因素多，不可预见费是为了应付突发事件所进行的资金储备，根据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以1——6项各项费用之和的3%——5%估算。

（三）投资成本费用估算结果的汇总

为了便于对房地产和开发项目各项成本与费用进行分析和比较，常把估算结果以汇总表的形式列出，见下表：

表8－1房地产开发项目成本费用估算表

费用项目

单价

总价

一、土地费用

1、毛地价款

2、土地征用拆迁费

二、前期工程费

1、地质勘测测绘费

2、规划设计费

3、可行性研究费

4、三通一平费

三、建安工程费

四、基础设施建设费

五、公共配套设施建设费

六、附属设施费及室外工程费

七、管理费用

八、财务费用

九、销售费用

十、其它费用

十一、两税一费

十二、不可预见费

合计

二、房地产项目投资收入构成与估算

（一）房地产项目收入构成与估算

房地产项目的收入主要包括房地产产品的销售收入、租金收人、土地转让收入（以上统称租售收入）、配套设施销售收入和自营收入几个部分。

1、租售收入

租售收入等于可供租售的房地产数量乘以单位租售价格。

应注意可出售面积比例的变化对销售收入的影响；空置期（项目竣工后暂时找不到租户的时间）和出租率对租金收入的影响；以及由于规划设计的原因导致不能售出面积比例的增大对销售收入的影响。

计算商品房销售收入时，要注意相应年度的“销售面积”、“单位售价”、“销售比例”，要在当年竣工的商品房中确认可销售面积。

计算出租房出租收入时，要注意各类出租房的“出租面积”、“单位租金”、“出租率”，要确认各类出租房中的可出租面积。

2、自营收入

自营收入是指开发企业以开发完成后的房地产为其进行商业和服务业等经营活动的载体，通过综合性的自营方式得到的收入。

在进行自营收入估算时，应充分考虑目前已有的商业和服务业设施对房地产项目建成后产生的影响，以及未来商业、服务业市场可能发生的变化对房地产项目的影响。

在计算收入时，确定收款方式应考虑房地产交易的付款习惯和惯例，以及分期付款的期数和各期付款的比例。

3、配套设施销售收入

用于估算房地产开发项目允许有偿转让的盈利性配套设施项目（如停车位）的收入。

注意相应年份的“销售收入”、“成本”与“税金”。

（二）房地产开发项目收入的扣减

房地产开发项目在销售和交易阶段要发生一些税费，如果这些费用不作为成本，不参与投资与成本费用构成，就在销售收入中扣减。

这些税费主要是与房地产转让有关的税费：

1、营业税（%）

营业税是根据房地产经营收入和规定税率计算交纳的税金。

一般营业税率为5%。

2、城市建设维护税（%）

以单位和个人实际缴纳的增值税、消费税、营业税税额为计税依据，与“三税”同时缴纳。

城市建设维护税实行有地区差别生产率，按照纳税人所在地的不同，税率分别规定为7%，5%，1%三个档次。

3、教育费及附加（%）

以单位和个人实际缴纳的增值税、消费税、营业税税额为计税依据，与“三税”同时缴纳。

一般税率为3%。

第三节房地产项目投资的财务评价

一、房地产项目投资财务评价的指标体系

（一）财务评价的概念及作用

财务评价（又称财务分析）是根据国家现行的财税制度和价格体系，分析、计算项目直接发生的财务效益和费用，编制财务报表，计算评价指标，考察项目的盈利能力、清偿债务的能力，通过比较、判断、分析等技术方法，揭示其经营状况及变化规律，据以判别项目的财务可行性，以便对项目投资进行决策。

财务评价具体作用可以归纳为以下三个方面：

（1）研究项目的投资效益及成本费用状况，判断及评价项目的经济效益；

（2）研究项目的资产负债及现金流状况，判断与评价项目的财务风险与经营风险；（3）研究项目的资金及资金结构状况，判断及评价项目的资金充裕度以及资金结构的合理性。

（二）财务评价指标体系

财务评价的好坏，一方面取决于基础数据的可靠性，另一方面则取决于所选取的评价指标体系的合理性。

只有选取正确的评价指标体系，财务评价的结果才能与客观实际情况相吻合，才具有实际的意义。

通常，房地产项目财务评价指标体系可以划分为三个方面，详见下表：

表8－2房地产项目财务评价指标体系

静态盈利性分析

投资利润率

投资利税率

成本利润率

静态投资回收期

动态盈利性分析

财务净现值（FNPV）

财务净现值率（FNPVR）

财务内部收益率（FIRR）

动态投资回收期

清偿能力分析

贷款偿还期

财务比率

资产负债率

流动比率

速动比率

一般而言，财务评价包括项目财务盈利分析和清偿能力分析，对于涉及外汇的项目有时还需要进行外汇平衡分析。

此外，也可以根据项目特点和实际需要进行资金构成分析、资金平衡分析和其它比率分析。

二、财务评价基础

现金流量分析法是进行静态和动态财务评价的基础，也是进行综合财务评价的一种重要方法。

（一）现金流量的概念

现金流量是以项目作为一个独立的系统，以图示法形象地反映项目在整个计算期（包括建设期和经营期）内的现金流入和流出的情况。

其计算的要点是只计算现金收支，不计算非现金收支（如折旧、应收应付款等），现金收支按发生的时间列入相应的年份。

净现金流量是每期的现金流入减现金流出的余额。

（二）现金流量表的表示方法

现金流量可以用流量图、流量曲线图