景区收费权评估报告材料.docx

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景区收费权评估报告材料

XX单位以XX旅游景区收费权质押评估项目

评估报告

XX评报字[0000]SC第000号

XX资产评估某某

AAAA年F月C日

第一部分、资产评估师声明

资产评估师声明

XX生态旅游某某：

受贵单位委托，我们对XX生态旅游某某以XX旅游景区收费权质押评估项目进行了认真地清查核实和评定估算，并形成了评估报告，根据《资产评估准则-评估报告》，现声明如下：

1、我们在执行本资产评估业务中，遵循国家有关法律、法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告中陈述的事项是客观的。

并对评估结论合理性承担相应的法律责任。

2、评估对象涉及的资产清单由委托方、资产占有单位申报并签章确认；提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。

3、我们与评估报告中的评估对象没有现存的或预期的利益，与委托方和相关当事方也没有个人利益关系，对委托方和相关当事方不存在偏见。

4、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场勘查；我们已对评估对象的法律权属状况给予了必要的关注，评估对象的法律权属及其证明资料系委托方提供，对评估对象法律权属的确认或发表意见超出资产评估师执业X围，本评估报告不应当被认为是

资产评估师对评估对象的法律权属提供保证。

5、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件限制，评估报告使用者按本报告所列明的评估目的使用时，应充分考虑本报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。

6、评估结论仅在评估报告中载明的评估基准日一年内使用有效。

评估报告使用者应当根据评估基准日后的资产状况和市场变化情况合理确定评估报告使用期限。

7、资产评估师及其所在评估机构具备本评估业务所需的执业资质和相关专业评估经验。

评估过程中没有运用其他评估机构或专家的工作成果。

8、资产评估师执行资产评估业务是对评估对象价值进行估算并发表专业意见，并不承担相关当事人决策的责任。

评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。

9、本评估报告仅供委托方、资产占有方和本评估报告载明的其他评估报告使用者为本报告所列明的评估目的和送交资产评估主管机关审查使用，不得用于除本次评估目的以外的其他目的和用途，因使用不当造成的后果与签字资产评估师及其所在评估机构无关。

10、评估报告书的使用权归委托方所有，未经委托方许可，评估机构不得随意向他人提供或公开。

未征得评估机构同意，评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规另有规定的除外。

11、本评估报告书含有若干附件，所有附件均为本报告书的正式组成部分，与正文具有同等法律效力。

第二部分、评估报告摘要

XX单位以XX旅游景区收费权质押评估项目

评估报告

XX评报字[0000]SC第000号

摘要

XX资产评估某某接受XX生态旅游某某的委托，对XX生态旅游某某以XX旅游景区收费权质押进行了评估工作，对委托评估的资产在AAAAARH年B月C日这一评估基准日所表现的市场价值进行了评定估算。

在评估过程中，我们依据国家关于资产评估的有关政策、法规和资产评估基本准则，以委托方和资产占有方提供的资料为基础，评估执业过程中坚持勤勉尽责的工作原则和独立性、客观性、公正性的原则，强调评估程序的科学性、取价标准的公正性、资产状态确认的现实性；依据确定的价值类型，公正、客观、科学地对评估对象在评估基准日之市场价值进行评定估算。

本次资产评估目的为XX生态旅游某某以XX旅游景区收费权质押，对委托评估的XX旅游景区收费权在AAAAARH年B月C日这一基准日所表现的市场价值进行分析、估算，并发表专业意见。

本次资产评估对象为XX生态旅游某某以XX旅游景区收费权。

本次评估评估X围是XX旅游景区的门票等经营性收入及相关、成本费用和净收益。

本次评估的价值类型为市场价值。

依据评估特定目的和继续使用的基本假设，以及评估对象资产特征，本次评估采用收益法评估。

在评估过程中，我们对委托方提供的法律性文件以及相关资料进行了验证审核；对委托评估资产进行了实地勘察、核对；对公开市场的价格资料进行了收集、整理、对比、分析，按照评估工作的规X要求，我们已经完成了资产评估必要实施的工作程序。

在实施了上述资产评估程序和方法后，对XX生态旅游某某XX旅游景区收费权在AAAAARH年B月C日这一基准日所表现的市场价值为：

评估值为8000万元，大写为：

人民币捌仟万元整。

本评估报告仅供委托方、资产占有方和本评估报告载明的其他评估报告使用者为本报告所列明的评估目的和送交资产评估主管机关审查使用，不得用于其他目的和用途。

未经委托方许可，评估机构不得随意向他人提供或公开。

未征得评估机构同意，评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规另有规定的除外。

根据国家有关部门规定，评估结论使用有效期为一年（AAAAARH年B月C日至2018年9月29日）。

超过一年，需重新进行资产评估。

以上内容摘自评估报告正文，欲了解评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应当阅读评估报告正文。

第三部分、评估报告正文

XX单位以XX旅游景区收费权质押评估项目

评估报告

XX评报字[0000]SC第000号

XX生态旅游某某：

XX资产评估某某接受贵单位的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用收益法，按照必要的评估程序，对XX生态旅游某某纳入评估X围的XX旅游景区收费权在AAAAARH年B月C日的市场价值进行了评估。

现将资产评估情况报告如下：

一、委托方、被评估单位和委托方以外的其他评估报告使用者

（一）委托方概况

委托方为XX生态旅游某某，本次委托方即被评估单位。

（二）被评估单位概况

1、名称：

XX单位

营业执照：

XXXXXX

2、公司出资情况：

该公司成立于2015年4月21日，取得号企业法人营业执照。

成立时注册资本为人民币壹亿元，为一人某某公司，由XX股东出资。

于2015年12月20日出资全部到位，并经XX会计师事务所保注会【XX年】第XX号出具《验资报告》。

（三）委托方以外的其他评估报告使用者概况

本评估报告的使用者为委托方、被评估单位、经济行为相关的当事方以及按照国有资产管理相关规定报送备案的相关监管机构。

除国家法律法规另有规定外，任何未经评估机构和委托方确认的机构或个人不能由于得到评估报告而成为评估报告使用者。

二、评估目的

本次资产评估目的为XX生态旅游某某以XX旅游景区收费权质押，对委托评估的XX旅游景区收费权在AAAAARH年B月C日这一基准日所表现的市场价值进行分析、估算，并发表专业意见。

三、评估对象和评估X围

本次资产评估对象为XX生态旅游某某以XX旅游景区收费权。

本次评估评估X围是XX旅游景区的门票等经营性收入及相关、成本费用和净收益。

本次纳入评估X围的各项资产与委托评估（资产评估委托约定书）中确定的X围一致。

四、价值类型及其定义

依据本次评估目的，确定本次评估的价值类型为市场价值。

市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫压制的情况下，资产在基准日进行正常公平交易的价值估计数额。

五、评估基准日

本项目选定的资产评估基准日是AAAAARH年B月C日。

评估基准日是根据本次评估的特定目的，由委托方、产权持有单位与资产评估机构共同协商确定，与委托方的经济行为实现日相接近。

六、评估依据

（一）法律依据

1、《中华人民某某国资产评估法》（中华人民某某国主席令第46号）；

2、《中华人民某某国公司法》（2013年12月28日第十二届全国人民代表大会常务委员会第六次会议修正）；

3、《中华人民某某国物权法》（2007年3月16日中华人民某某国主席令第六十二号公布）；

4、《企业国有资产评估管理暂行办法》国务院国有资产监督管理委员会令第12号（2005年8月25日）；

5、《企业会计准则》（2006年2月15日）；

6、《企业会计制度》（2001年1月1日起实施）。

（二）准则依据

1、《资产评估职业道德准则》（中评协〔2017〕30号）；

2、《资产评估执业准则——资产评估程序》（中评协〔2017〕31号）；

3、《资产评估执业准则——资产评估报告》（中评协〔2017〕32号）；

4、《资产评估执业准则——资产评估委托合同》（中评协〔2017〕33号）；

5、《资产评估执业准则——资产评估档案》（中评协〔2017〕34号）；

6、《资产评估执业准则——无形资产》（中评协〔2017〕37号）；

7、《资产评估机构业务质量控制指南》（中评协〔2017〕46号）；

8、《资产评估价值类型指导意见》（中评协〔2017〕47号）；

9、《资产评估对象法律权属指导意见》（中评协〔2017〕48号）。

（三）行为依据

1、资产评估业务约定书。

（四）权属依据

1、企业法人营业执照；

2、全国旅游景区质量等级评定委员会颁发的《AAAA级旅游景区》认证书；

（五）取价依据

1、XX会计师事务某某《审计报告》；

3、被评估单位提供的会计凭证、会计报表及其他会计资料；

4、被评估单位提供的生产经营、财务管理等相关政策资料；

5、被评估单位提供的未来收入、成本、期间费用等相关经营预测数据；

6、被评估单位提供的《盈利预测表》；

7、同花顺金融公布的相关资料

8、评估人员现场勘察记录工作底稿。

七、评估方法

（一）评估方法的选择

根据中评协[2008]217号《资产评估准则——无形资产》的相关规定，无形资产评估的三种基本方法为收益法、市场法和成本法。

根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，在分析收益法、市场法和成本法三种资产评估基本方法的适用性的基础上，本次评估选择收益法。

具体原由如下：

由于评估对象所涉及的景区是国家AAAA级旅游景区，该景区将着力开发生态村庄农家乐等，其复原重置成本无法取得和难以用货币价值计量，故不宜采用成本法。

由于景区的特殊性，不存在类似景区收费权转让的交易案例，故不宜采用市场法。

由于景区具备持续经营的基础和条件，资产经营与收益之间存有较稳定的比例关系，未来预期收益及其所承担的风险可以预测并用货币衡量，且委托方提供了历史经营资料和未来收益预测资料，故采用收益法评估zz景区收费权的市场价值。

采用收益法对资产进行评估时所确定的资产价值，是指为获得该项资产以取得预期收益的权利而支付的货币总额。

评估模型如下：

式中：

V为收益价格；Ai为净现金流量；R为折现率；n为未来可获收益的年限。

（二）收益法的评估具体步骤

（1）预测企业的未来收益。

根据XX生态旅游某某提供的财务会计资料及预测收益资料，通过分析、判断和验证，合理地预测在未来一定时期内的门票等经营性收入及相关成本费用。

（2）预测收益期限。

根据景区所在行业及自身的特点，假设条件定为预测收益期限为六年。

（3）选择折现率。

根据景区所在行业盈利能力、盈利风险及企业的负债等情况，选择合适的折现率。

八、评估程序实施过程和情况

根据国家有关资产评估法律规定、资产评估准则和操作规X要求以及会计核算的一般原则，按照资产评估委托合同书所约定的事项，我公司已实施了对委托评估的资产法律性文件及相关资料的审核验证，进行了必要的调查比较，以及相应的其他资产评估程序。

（一）接受项目委托，确定评估目的、评估对象与评估X围、评估基准日，拟定评估计划等过程

在接受资产评估业务委托之前，采取与委托人等相关当事人讨论、阅读基础资料、进行必要初步调查等方式，与委托人等相关当事人共同明确以下资产评估业务基本事项：

委托方和相关当事方基本状况、资产评估目的、评估对象基本状况、价值类型及定义、评估基准日、资产评估限制条件和重要假设及其他需要明确的重要事项。

根据前述了解的资产评估业务基本事项，与委托人签订资产评估业务约定书。

根据了解的资产评估业务约定书和被评估资产的资产结构、资产状况等，拟定了包括制订资产评估方案、选择资产评估方法、确定资产评估人员与日程安排等的评估工作计划。

（二）指导被评估单位清查资产、准备评估资料，核实资产与验证资料等过程

对委托方参与资产评估的配合人员进行协商沟通，向其提供资产清查评估明细表样及资产评估备忘录。

指导被评估单位的财务、管理部门的配合人员进行资产清查，根据清查结果填写我公司提供的资产清查明细表格，按我公司提供的备忘录清单准备评估所需资料，协助我公司评估人员搜集评估资料。

评估人员首先核实了景区收费权取得文件及有关权属证明，向企业财务及管理人员了解企业经营情况与特点，根据zz景区经营的收入、成本费用资料，填写有关分析表格。

（三）选择评估方法、收集市场信息和估算等过程

根据对旅游行业及收费权的进一步了解，在制定评估工作计划的基础上，组成评估工作组，选取相应的评估方法，收集相应的市场信息及取价文件和资料，计算、确定资产的评估价值。

（四）评估结果汇总、评估结论分析、撰写报告和内部审核等过程

我们根据评估过程和形成的工作底稿，编写资产评估技术说明，进行资产评估结论分析，起草资产评估报告书。

经过公司内部对工作底稿、资产清查评估明细表、评估技术说明、资产评估报告书的三级复核，并征求委托方意见后，出具正式资产评估报告书。

九、评估假设

本次评估采用下列评估假设：

本次评估中，评估人员进行了以下评估假设：

（一）一般假设

1、继续使用假设

继续使用假设是指评估时需根据被评估资产按目前的销售规模和使用的方式、成本、市场环境等情况继续使用。

2、交易假设

交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易的过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。

交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设。

3、公开市场假设

公开市场假设，是假定在市场上交易的资产，或拟在市场上交易的资产，资产交易双方彼此地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，以便于对资产的功能、用途及其交易价格等作出理智的判断。

公开市场假设以资产在市场上可以公开买卖为基础。

（二）特殊假设

1、本次评估假设评估基准日外部经济环境不变，国家现行的宏观经济不发生重大变化

2、本次评估假设委托方及被评估单位提供的基础资料和财务资料真实、准确、完整；

3、未来收益预测参考了企业的未来销售规划。

公司未来发展规划所需资金能及时筹集，并能按预期顺利发展，对企业未来因重大决策或管理原因导致企业效益出现大幅波动或超出预测X围的情况，不在本次评估影响X围内；

4、XX生态旅游某某未来的管理班子尽职，并继续保持现有的管理模式并加强管理力度和管理效率持续经营；；

5、本次收益法评估咨询中相关参数的选取参考了上市公司的相关资料同花顺金融公布的相关资料，本次评估咨询是在假设这些资料真实可靠的基础上进行的。

6、本次评估的收益预测是以XX生态旅游某某以前年度收益情况为基础。

7、本评估不考虑评估X围以外的法律问题，也不考虑评估基准日后的资产市场变化情况。

8、无其他不可预测和不可抗力因素造成的重大不利影响。

9、企业有关或有事项、诉讼事项、期后事项等重大事项披露充分，纳入评估X围的资产权属明确，出具的资产权属证明文件合法有效。

10、本次评估不考虑通货膨胀因素的影响。

在本次评估假设前提下，依据本次评估目的，确定本次评估的价值类型为市场价值。

评估中的一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准及价值体系。

11、本次评估不考虑与列入评估X围的资产有关系的其他抵押、质押、担保、或有资产、或有负债等事项基准日后可能发生的对评估结论的影响。

十、评估结论

实施了上述资产评估程序和方法后，我们的评估结论是：

在约定的评估目的下，评估设定假设条件下，对XX生态旅游某某XX旅游景区收费权在AAAAARH年B月C日这一基准日所表现的市场价值为：

评估值为8000万元，大写为：

人民币捌仟万元整。

十一、特别事项说明

评估报告使用者应注意以下的特别事项对评估结论所产生的影响（包括但不限于）：

1、评估委托提供的评估对象资料为影印件，评估人员不保证影印件与原件的一致性。

本次评估是以产权持有者提供的与评估对象有关的法律文件、权属证明及相关资料真实有效为前提的，其合法性和真实性应由产权持有者负责。

2、对企业存在的可能影响资产评估值的瑕疵事项，在企业委托时未作特殊书面说明而评估人员已履行评估程序仍无法获知的情况下，评估机构及评估人员不承担相关责任。

3、本次评估未考虑评估X围以外的法律问题，未考虑特殊的交易可能追加的付出，也未考虑评估基准日后的资产市场变化情况，包括可能发生抵押、质押、担保、拍卖等对评估结论的影响。

4、根据中注协会协[2003]18号文《资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》的规定，注册评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意见，对评估对象法律权属确认或发表意见不在资产评估师的执业X围，亦不对评估对象的法律权属提供保证。

5、本次评估是基于评估假设成立的前提条件下进行的，如评估假设发生变化或不再适用，将对评估结论产生重要影响或导致评估结论无效。

6、本次评估结果有效期内若资产数量发生变化，应根据原评估方法对评估值进行相应调整；在本次评估结果有效期内若资产价格标准发生变化并对资产评估价格产生明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新确定评估值；

7、本报告所称“评估价值”是在设定所评估对象现有用途不变、持续经营条件下确定的在用价值，本评估结果是对AAAAARH年B月C日这一基准日被评资产价值的客观反映。

评估报告使用者按本报告所列明的评估目的使用时，应注意上述特别事项对评估结论的影响。

十二、评估报告使用限制说明

1、本评估报告仅供委托方、资产占有方和本评估报告载明的其他评估报告使用者为本报告所载明的评估目的和送交资产评估主管机关审查使用，不得用于其他目的和用途，因使用不当造成的后果与签字资产评估师及其所在评估机构无关。

2、本评估报告仅为委托方确定拟申请贷款并质押资产提供价值参考，评估结果不能视为交易价格或处置价格。

3、未征得评估机构同意，评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。

4、根据国家有关部门的规定，评估结论使用有效期为一年（AAAAARH年B月C日至2018年9月29日）。

超过一年，需重新进行资产评估。

评估报告使用者按本报告所载明的评估目的使用时，应关注上述报告使用限制事项。

十三、评估报告日

评估报告日为资产评估师形成最终专业意见的日期，本评估报告日为AAAA年F月C日。

本评估报告经XX资产评估某某法定代表人和资产评估师签字并加盖XX资产评估某某公章后生效。

法定代表人（签章）：

资产评估师（签章）：

XX资产评估某某

AAAA年F月S日

第四部分、评估报告附件

附件目录

1、委托方提供的收费权相关证明资料

2、2015年度至2016年的审计报告及评估基准日会计报表；

3、被评估单位企业营业执照；

4、资产评估委托方及被评估单位的承诺函；

5、资产评估人员和评估机构的承诺函；

6、资产评估机构某某书复印件；

7、签字资产评估师某某复印件。