物业管理会计实务.docx

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物业管理会计实务

物业管理会计实务

物业公司的会计处理

第一章经营收入核算管理规定

1经营收入的范围经营收入是指企业从事物业管理和其他经营活动所取得各项收入，包括主营业务收入和其他业务收入。

1.1主营业务收入是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收入，包括物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入。

1.1.1物业管理收入是指企业向物业产权人、使用人收取的公共性服务收入、公众**性服务收入和特约服务收入。

企业收取使用权房（如老公房）的租金也计入物业管理收入，并设置明细科目核算。

1.1.2物业经营收入是指企业除物业管理及服务以外的其他经营性收入。

如企业经营自己拥有产权的房屋建筑物和共用设施取得的收入、前期费收入等。

1.1.3物业大修收入是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。

1.2其他业务收入是指企业从事主营业务以外的其他经营活动所取得的收入，包括企业代为经营业主委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得的收入，如代为房屋出租取得的收入;代为经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施取得的收入;还包括房屋中介代理收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业经营收入及无形资产转让收入等。

1.2.1商业用房经营收入是指企业利用业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的商业用房，从事经营活动取得的收入，如开办健身房、歌舞厅、美容美发屋、商店、饮食店等经营收入。

2经营收入的确认及其时间

2.1企业应当在劳务已经提供，同时收讫价款或取得收取价款的凭据时确认为经营收入的实现。

当年度经营收入必须计入当年度损益，不得提前或延后。

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2.2物业大修收入应当在业主管理委员会或者物业产权人、使用人签证认可后，确认为营业收入的实现。

企业与业主委员会或者物业产权人、使用人双方签订付款合同或协议的，可根据合同或者协议所规定的付款日期或者在收到合同规定的价款之日确认营业收入的实现。

3经营收入会计科目处理

3.1因物业管理、物业经营、物业大修等业务取得的经营收入计入“主营业务收入”科目。

其他如材料物资销售等属于其他业务收入范围的收入计入“其他业务收入”科目。

以上科目必须按收入类别和项目管理处分别设置并进行明细核算。

3.2企业利用业主委员会的场地收取停车使用费，所取得的收入计入“其他应付款——***场地停车费代收”科目贷方，并全额计提和交纳营业税及附加税费。

根据物业管理服务协议支付业主委员会收益或各种应承担的管理费用（按协议规定列支）时，计入“其他应付款——***场地停车费代收”科目借方;物业公司自身获得的收益，即“其他应付款—***场地停车费代收”科目的贷方余额，借记并转入“其他业务收入”。

各企业可根据实际情况按项目管理处和费用类别设置明细账进行核算。

第二章成本费用核算管理规定

1成本核算方法成本核算应遵循收入成本配比原则，按照物业管理、物业经营、物业大修等不同业务项目分别归集各自成本费用，成本核算方法一旦确定，至少在一个会计年度内不得任意改变。

2成本划分原则为了正确核算成本，须分清以下成本费用界限:

2.1生产经营成本和非生产经营成本的界限只有正常的生产经营活动消耗才能计入生产经营成本。

生产经营成本主要包括:

直接从事物业管理等经营活动的人员工资、奖金和按规定比例提取的福利费、工会经费、教育经费;房屋共用部位、共用设施设备维修及保养费;房屋共用部位、共用设施设备耗用的水电费;直接从事物业管理等经营活动人员的劳动保护费;绿化费、保洁费、保安费;直接用于物业管理等经营活动的固定资产折旧费等等。

非生产经营活动消耗，如投资活动，筹资活动;非生常损失消耗，如灾害盗窃损失、违约金、滞纳金等赔偿支出、资产减值损失等，均不能计入生产经营成本。

2.2生产经营成本与期间费用的界限凡与企业直接生产经营活动无关的经营管理性支出均计入期间费用。

如:

为组织管理企业而发生的行政性管理支出等。

2.3不同会计期间的成本费用界限根据“权责发生制”原则确定当期的成本费用，正确核算“待摊费用”和“预提费用”。

会计期末未经主管税务机关认可的“待摊费用”及“预提费用”，均应计入当年度损益。

2.4不同核算单位的费用界限根据管理需要，按照管理处核算成本费用。

管理处发生的成本费用，直接计入该管理处成本。

3成本核算及科目设置3.1按不同管理处设置“主营业务成本”明细账，计算并归集主营业务成本。

3.2主营业务成本下按物业管理过程中不同的核算对象，设置“物业管理成本”、“物业经营成本”、“物业大修成本”，并在明细科目下按成本类别设置三级明细科目。

3.3物业管理成本的核算

3.3.1自营方式管理成本的核算。

采用自营方式进行物业管理服务的，可将发生的各项直接费用按成本类别计入“主营业务成本—物业管理成本”。

3.3.2出包方式管理成本的核算。

对部分采取出包方式进行的公共性服务，如绿化、保洁等，一般按照签订的承包合同付款，成本即为合同的结算款，并按成本类别计入“主营业务成本—物业管理成本”。

3.4物业经营成本的核算物业管理企业经营由业主委员会或物业产权人、使用人提供的房屋、建筑物和共用设施等物业应付给物业产权人、使用人的租赁费、承包费等计入“主营业务成本—物业经营成本”。

直接为以上经营项目发生的人工工资、奖金和按规定比例提取的福利费、工会经费、教育经费、劳动保护费;材料费、水电费等也计入“主营业务成本—物业经营成本”。

3.5物业大修成本的核算物业大修成本是指物业管理企业承接的房屋共用部位、共用设施设备大修、更新改造任务实际发生的工程支出。

3.6其他业务支出的核算其他业务支出是指企业从事其他经营活动所发生的有关成本和费用支出。

企业支付的商业用房有偿使用费，计入其他业务支出。

3.7期间费用的核算企业筹建期间所发生的开办费，在企业尚未实现收入之前计入“长期待摊费用”，不计入当期损益。

在实现收入后，开办费一次计入当期损

益。

属于筹建期以后至企业实现收入前发生的期间费用，直接计入当期损益;企业实现收入以后，即正常经营期间发生的期间费用，直接计入当期损益。

期间费用核算的科目设置按照《****集团财务管理制度》的规定执行。

办公费、通讯费、业务招待费、业务宣传费、差旅费统一在期间费用下按照部门类别进行核算。

第三章物业工程的核算

1物业工程的内容物业工程，是指物业管理企业承接的房屋共同部位、共同设施设备大修、更新改造及由业主委员会或者物业产权人、使用人提供的管理用房、商业用房进行装饰装修等工程。

物业工程按其实施方式的不同一般分为两种:

自营方式，指物业管理企业自行组织施工;出包方式，指物业管理企业委托外单位承包工程。

2物业工程的核算应在“在建工程”科目下设置明细科目“物业工程”，用于归集物业工程所发生的各项支出。

该科目借方登记物业工程发生的各项支出;贷方登记已完物业工程成本的结转数;科目借方余额，反映在建工程的实际成本。

本科目应按工程项目类别设置明细账进行核算。

2.1自营工程的核算。

企业自行组织施工时，本科目借方核算物业工程施工中发生各项费用，包括人工费、材料费、工程物资、机械使用费等。

上述费用在发生时确定由某个工程项目负担,则直接计入该项目成本;若涉及多个工程项目，应增设相应科目归集有关费用支出，再按一定标准分配计入各有关项目。

2.2出包工程的核算。

委托外单位承包工程时，将支付给承包单位的工程价款，计入“在建工程——物业工程——**工程”科目，贷记“银行存款”等科目。

2.3工程完工交付使用的核算。

2.3.1企业承接的房屋共同部位、共同设施设备大修、更新改造工程完工交付使用时，其工程决算价款，须经业主委员会或物业产权人、使用人签证认可。

若该工程价款由维修基金列支，则根据分摊表进行转账结算;若该工程不由维修基金列支，则根据物业产权人、使用人的签证进行价款结算。

2.3.2工程完工交付使用的会计科目处理:

借记“银行存款”或“长期应付款—代管基金”科目，贷记“主营业务收入—物业大修收入”科目;同时结转已完物业工程成本，借记“主营业务成本—物业大修成本”，贷记“在建工程—物业工程—**工程”科目。

第四章维修基金的核算

1科目设置应在“专项应付款”下设置明细科目“代管基金”，用于核算企业接受委托管理的房屋共用部位、共用设施设备维修基金。

2维修基金的核算

2.1收到维修基金的核算收到维修基金时，借记“银行存款”科目，贷记“专项应付款—代管基金—本金”。

2.2维修基金利息核算企业收到银行计息通知单，属于代管基金存款的利息收入，借记“银行存款”科目，贷记“专项应付款—代管基金—利息收入”。

2.3维修基金收益核算物业企业有偿使用产权属全体业主共有的商业用房和共用设施设备，应支付的有关费用，如租赁费、承包费、有偿使用费等，作为维修基金的收益，计入“专项应付款—代管基金”的贷方。

2.4维修基金使用核算由本企业承接房屋共用部位、共用设施设备进行大修、更新、改造任务的项目，实际发生的工程支出，通过“物业工程”科目核算，核算方法同第四章

2.5由外单位承接大修任务的，工程完工后，经业主委员会或者物业产权人、使用人签证认可后与承接单位进行结算，并根据维修基金分摊表进行分配转账，借记“专项应付款—代管基金”，贷记“银行存款”等科目。

第五章代收款项的核算

企业应在“其他应付款“科目下设置明细科目“代收款项”，用于核算企业代收代付款项，如代收的电表初装费、有线电视初装费等。

企业受物业产权人委托代为收取的房租等，也在本科目核算。

本科目应按代收代交费用种类设置明细并按往来单位进行核算。

会计科目

物业管理企业会计核算补充规定

（试行）

一、会计科目及使用说明

第204号科目预收账款

1（本科目核算企业按合同规定向有关单位和个人预收的款项，如企业为物业产权人、使用人提供的公共卫生清洁、公用设施的维修保养和保安、绿化等预止的公共性服务费等。

2（企业向有关单位和个人预收的款项，借记“银行存款”科目，贷记本科目;收入实现时，借记本科目，贷记“经营收入”、“其他业务收入”科目。

有关单位和个人补付的款项，借记“银行存款”等科目，贷记本科目;退回多付的款项，作权反会计分录。

预收账款情况不多的公司，也可以将预收的款项直接记入“应收账款”科目的贷方，不设本科目。

3（本科目应按有关单位和个人设置明细账。

4（本科目期末贷方余额，反映企业向有关单位和个人预收的款项;期末如为借方余额，反映应由有关单位和个人补付的款项。

第205号科目代收款项

1（本科目核算企业因代收代交有关费用等应付给有关单位的款项，如代收的水电费、煤气费、有结电视费、电话费等。

企业受物业产权人委托代为收取的房租等，也在本科目核算。

2（企业收到代收的各种款项时，借记“银行存款”等科目，贷记本科目;交给有关单位时，借记本科目，贷记“银行存款”等科目。

收取代办手续费等服务收入时，借记本科目，贷记“经营收入”科目。

3（本科目应按代收代交费用种类设置明细账。

4（本科目贷方余额，反映企业尚未支付的代收款项。

第209号科目其他应付款

1（本科目核算企业应付、暂收其他单位或个人的款项，如物业产权人、使用人入住时或入

住后准备进行装修时，企业向物业产权人、使用人收取的可能因装修而发生的毁损修复、安全等方面费用的保证金等。

2（发生的各种应付、暂收款项，借记“银行存款”等科目，贷记本科目;支付时，借记本科目，贷记“银行存款”等科目。

3（本科目应按债权人或应付、暂收款项的类别设置明细账。

4（本科目期末余额，反映企业尚未收付的其他应付款。

第281号科目代管基金

1（本科目核算企业接受委托管理的房屋共用部分、共用设施设置维修基金。

2（企业代收代管基金时，借记“银行存款——代管基金存款”科目，贷记本科目。

企业收到银行计息通知，属于代管基金存款的利息收入，借记“银行存款——代管基金存款”科目，贷记本科目。

企业有偿使用产权属全体业主共用的商业用房和共用设施设备，应负担的有关费用，如租赁费、承包费、有偿使用费等，应按受益对象，借记“经营成本”、“管理费用”、“其他业务支出”科目，贷记本科目。

代管基金按规定用途使用，应分别以下两种情况进行处理:

由本企业承接房屋共用部位、共用设施设备大修、更新、改造任务的，实际发生的工程支出，借记“物业工程”科目，贷记“银行存款”、“库存材料”等有关科目;工程完工，其工程款经业主委员会或者物业产权人、使用人签证认可后进行转账，借记本科目，贷记“经营收入-物业大修收入”科目;结转已完物业工程成本，借记“经营成本”科目，贷记“物

科目。

业工程”

由外单位承接大修任务的，工程完工，其工程款经业主委员会或者物业产权人、使用人签证认可后与承接单位进行结算，借记本科目，贷记“银行存款”等科目。

3（本科目应按单幢房屋设置明细账。

4（本科目期末贷方余额，反映代管基金的结余。

第411号科目物业工程

1（本科目核算企业承接物业工程所发生的各项支出。

企业对业主委员会或者物业产权人、使用人提供的管理用房、商业用房进行装饰装修发生的支出，也在本科目核算。

2（企业承接的房屋共用部位、共用设施设备大修、更新、改造工程发生的各项支出，借记本科目，贷记“银行存款”、“库存材料”等科目。

工程完工，其工程款经业主委员会或者物业产权人、使用人签证认可后进行转账，借记“代管基金”科目，贷记“经营收入——物业大修收入”科目;结转已完物业工程成本，借记“经营成本”科目，贷记本科目。

企业对业主委员会或者物业产权人、使用人提供的管理用房、商业用房进行装饰装修发生的支出，借记本科目，贷记“银行存款”、“库存材料”等有关科目，工程完工结转成本，借记“递延资产”科目，贷记本科目。

3（本科目应按工程项目设置明细账。

4（本科目期末借方余额，反映在建工程的实际成本。

5（企业可以根据实际业务需要，增设相应的科目。

第501号科目经营收入

1（本科目核算企业的物业管理（主营业务）活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务等劳务而取得的各项收入，包括物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入。

物业管理收入是指企业向物业产权人、使用人收取的公共性服务费收入、公众代办性服务费收入和特约服务收入。

物业经营收入是指企业经营业主委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋、建筑物和共用设施取得的收入，如房屋出租收入和经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施收入。

物业大修收入是指企业接受业主委员会或者物业产权人、使用人的委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。

2（企业取得的和项收入，应按下列原则确认:

企业应当在劳务已经提供，同时收讫价款或取得收取价款的凭证时确认为营业收入的实现。

物业大修收入应当经业主委员会或者物业产权人、使用人签证认可后，确认为营业收入的实现;企业与业主委员会或者物业产权人、使用人双方签订付款合同或协议的，应当根据合同或者协议所规定的付款日期确认为营业收入的实现。

3（企业为物业产权人、使用人提供公共性服务、公众代办性服务以及特约服务而取得的物业管理收入，借记“银行存款”、“应收账款”等科目，贷记本科目。

企业经营业主委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋、建筑物和共用设施取得的物业经营收入，借记“银行存款”、“应收账款”等科目，贷记本科目。

企业承接房屋共用部位、共用设施设备大修工程，工程完工，其工程款经业主委员会或者物业产权人、使用人签证认可后进行转账，借记“代管基金”科目，贷记本科目。

（本科目应按经营收入的种类设置明细账，如“物业管理收入”、“物业经营收入”、“物业大4

修收入”等，其中“物业管理收入”，企业可以根据实际管理，按照物业管理收入的组成内容（如来源渠道等）设置明细账，进行明核算。

5（期末，应将本科目的余额转入“本年利润”科目，结转后本科目应无余额。

第502号科目经营成本

1（本科目核算企业物业管理、物业经营、物业大修等应结转的经营成本。

企业所属物业管理单位在经营中发生的管理人员的工资、资金及职工福利费、固定资产折旧费及修理费、水电费、取暖费、办公费、差旅费、邮电通讯费、交通运输费、租赁费、财产保险费、劳动保护费、保安费、绿化维护费、低值易耗品摊销及其他费用等间接费用，记入“管理费用”科目，不在本科目核算。

2（企业为物业产权人、使用人提供公共性服务、公众代办性服务及特约服务所发生的直接费用，直接记入本科目，借记本科目，贷记“银行存款”、“库存材料”、“应付账款”等科目。

企业经营物业应付给物业产权人、使用人的租赁费、承包费等，直接记入本科目，借记本科目，贷记“代管基金”或“应付账款”科目。

月份终了，企业应及时结转已完物业工程成本，借记本科目，贷记“物业工程”科目。

3（本科目的明细核算应与经营收入的明细核算相对应。

4（期末，应将本科目的余额转入“本年利润”科目，结转后，本科目应无余额。

第511号科目其他业务收入

1（本科目核算企业除主管业务以外的其他业务活动所取得的收入，包括房屋中介代销手续费收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业用房经营收入及无形资产转让收入等。

商业用房经营收入是指企业利用业主委员会或者物业产权人、使用人提供的商业用房，从事经营活动取得的收入，如开办健身房、歌舞厅、美容美发商店、饮食店等经营收入。

其他业务收入的确认原则，与主营业务收入确认原则相同。

2（企业取得的各项其他业务收入，借记“银行存款”、“应收账款”等科目，贷记本科目。

3（本科目应按其他业务的种类设置明细账，如“房屋中介代销手续费收入”、“物资销售收入”、“废品回收收入”、“商业用房以营收入”等。

4（期末，应将本科目的余额转入“本年利润”科目，结转后本科目应无余额。

第512号科目其他业务支出

1（本科目核算企业除主营业务以外的其他业务所发生的各项支出，包括为销售商品、提供劳务而发生的相关成本、费用、以及相关税金及附加等。

2（企业发生的其他业务支出，借记本科目，贷记“应付工资”、“银行存款”、“应交税金”、“其他应交款”、“代管基金”等科目。

3（本科目应按其他业务的种类设置明细账，如“房屋中介代销手续费支出”、“物资销售成本”、“废品回收成本”、“商业用房经营支出”等。

4（期末，应将本科目的余额转入“本年利润”科目，结转后本科目应无余额。

二、会计报表的编制说明

1（在资产负债表“住房周转金”项目下增设“代管基金”项目，反映企业接受委托管理的房屋共用部位、共用设施设备维修基金的结余。

本项目应根据“代管基金”科目的期末贷方余额填列。

2（“物业工程”科目的期末余额在资产负债表“存货”项目中反映。

3（“代收款项”科目的期末余额，在资产负债表“其他流动负债”项目中反映。

文案编辑词条

B添加义项?

文案，原指放书的桌子，后来指在桌子上写字的人。

现在指的是公司或企业中从事文字工作的职位，就是以文字来表现已经制定的创意策略。

文案它不同于设计师用画面或其他手段的表现手法，它是一个与广告创意先后相继的表现的过程、发展的过程、深化的过程，多存在于广告公司，企业宣传，新闻策划等。

基本信息

中文名称

文案

外文名称

Copy

1发展历程

2主要工作

3分类构成

4基本要求

5工作范围

6文案写法

7实际应用

折叠编辑本段发展历程

汉字"文案"（wénàn）是指古代官衙中掌管档案、负责起草文书的幕友,亦指官署中的公文、书

信等;在现代，文案的称呼主要用在商业领域，其意义与中国古代所说的文案是有区别的。

在中国古代，文案亦作"文按"。

公文案卷。

《北堂书钞》卷六八引《汉杂事》:

"先是公府掾多不视事，但以文案为务。

"《晋书?

桓温传》:

"机务不可停废，常行文按宜为限日。

"唐戴叔伦《答崔载华》诗:

"文案日成堆，愁眉拽不开。

"《资治通鉴?

晋孝武帝太元十四年》:

"诸曹皆得良吏以掌文按。

"《花月痕》第五一回:

"荷生觉得自己是替他掌文案。

"

旧时衙门里草拟文牍、掌管档案的幕僚，其地位比一般属吏高。

《老残游记》第四回:

"像你老这样抚台央出文案老爷来请进去谈谈，这面子有多大!

"夏衍《秋瑾传》序幕:

"将这阮财富带回衙门去，要文案给他补一份状子。

"

文案音译

文案英文:

copywriter、copy、copywriting

文案拼音:

wénàn

现代文案的概念:

文案来源于广告行业，是"广告文案"的简称，由copywriter翻译而来。

多指以语辞进行广告信息内容表现的形式，有广义和狭义之分，广义的广告文案包括标题、正文、口号的撰写和对广告形象的选择搭配;狭义的广告文案包括标题、正文、口号的撰写。

在中国，由于各个行业发展都相对不够成熟，人员素质也参差不齐，这使得"文案"的概念常常被错误引用和理解。

最典型的就是把文案等同于"策划"，其实这是两种差别很大，有着本质区别的工作。

只是由于文案人员常常需要和策划人员、设计人员配合工作，且策划人员也需要撰写一些方案，这使得很多人误认为文案和策划就是一回事，甚至常常把策划与文案的工作会混淆在一起（这也和发源于中国的"策划学"发展不够成熟有关）。

广告文案

广告文案

很多企业中，都有了的专职的文案人员，只有当需要搞一些大型推广活动、做商业策划案、写可行性分析报告等需求量大的项目时，才需要对外寻求合作。

以往一般企业都会找广告、文化传媒等公司合作。

这些公司一般都有专业的文案、设计团队，经验也相对丰富，但因为业务量大，范围广泛，在针对性方面会较为薄弱。

随着社会经济不断发展，对专业文案的要求更加严格，逐渐衍生了一些专注于文字服务的文案策划公司。

这类企业发展速度很快，大多数都是从工作室形式转型而来，也有从文化传播机构独立出来的。

随着中国广告业二十余年的迅猛发展，广告公司的经营范围，操作流程，工作方式都在变化，文案的角色由无闻转为配角，现正昂首阔步走向台面，成为主角，从前一则广告多是由设计出计划，再配图之后，文案轮为完稿，一则广告的计划多是由文案与美工共同完成，然后各自分工。

说起文案的地位，日本是从1992年意识到文案的重要性，台湾是1998年。

2002年，大陆的一些中大型广告公司的老总几乎都在垂叹，好的文案太少了。

好的文案往往愿意扎堆，从全国形式来看，这股潜规则正逐渐由华南广告重镇广州向华东中心上海转移。

折叠编辑本段主要工作

撰写报纸广告、杂志广告、海报;撰写企业样本、品牌样本、产品目录;撰写日常宣传文案白领一族

文案白领一族

单页、各类宣传小册子;撰写DM直邮广告，包括信封、邮件正文;撰写电视广告脚本，包括分镜头、旁白、字幕;撰写电视专题片脚本;撰写电视广告的拍摄清单;撰写广播广告;将海外版广告文案作汉化（翻译）;撰写广告歌词，或汉化（翻译）外文歌词;撰写各种形式的网络广告;为网站栏目命名;撰写网站内部文案;撰写手机短信广告;撰写各类广告作品的创意阐述;撰写广告口号;撰写产品包装文案，包括:

品牌名、使用说明、产品成分等;为产品或品牌命名，并作创意阐述;为路演或活动命名，并作创意阐述;撰写活动请柬及活动现场宣传品上的文字;为各种礼品命名，并作创意阐述;为专卖店命名，并作创意阐述;撰写商店的橱窗或店内POP物料文案;撰写软文、新闻式、故事式、评论式;撰写策划书，或协助策划人员优化、润色方案文字;协助客户企业内刊的编辑，提供主题方向，审核文字。

不同的环境对文案撰稿人