房价政策如何彰显公共利益MPA公共管理课程作业.docx

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房价政策如何彰显公共利益MPA公共管理课程作业

公共管理课程作业

房价政策如何彰显

公共利益

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房价政策如何彰显公共利益

房地产作为一种稀缺性的资源，在社会与经济发展、城市建设和人居环境的改善等各个方面都有着举足轻重的地位。

房地产作为商品同任何商品一样，是使用价值和价值的统一体。

房价（房地产价格）是指建筑物连同其占用土地在特定时间段内房产的市场价值，即房价：

土地价格+建筑物价格，是房地产经济运行和资源配置最重要的调节机制。

房价的价格定位由多种因素构成。

为突出研讨的针对性，避免全面论述造成离题万里，本文所指的房价政策仅仅从城市商品房的房价作为论述对象，浅谈房价政策体现了公共利益的几个方面。

一、房价政策和公共利益的基本定义

房价政策全称应该就是指房价调控的政策，房价调控的主要目的在于抑制房价过快上涨，稳定市场房价。

公众在对房市走势和房价预期观望的同时，也对政府的调控行为和调控效果予以观望。

公共利益是指共同体内的利益，是相对于共同体内的少数人而言的，客体对共同体内的大多数人的主客观统一的意义。

房价政策中所追求的公共利益是谁的利益，广义的说是包括了房地产行业产业链的各种利益团体、以居住为购房目的地刚性需求人群、以投资为目的地的投资人群。

狭义的说其追求的公共利益应该是以以居住为购房目的地刚性需求人群。

简单的说应该是指符合绝大部分公众的购买水平，以不影响到绝大部分公众日常生活质量的房价水平，且这种房价水平能够与经济发展相适应，健康和谐发展。

二、房价政策的主要方式

目前，我国市场供求不平衡矛盾比较突出。

虽然，近年来国家针对房价过快上涨采取了上调银行存贷款利率、控制二次购房与投机性购房、控制拆迁规模等宏观调控的方式。

但是，我国经济高速发展，居民收入持续增加，房地产市场供求发展不平衡的矛盾，地价、建筑材料、商品房品质提高所带来的开发成本增加，未来2—3年我国房地产价格仍将保持较快的上升趋势。

2010年中国房地产政策已由此前的支持转向抑制投机，遏制房价过快上涨，并且先后采取了土地、金融、税收等多种调控手段。

具体而言，目前政府采取的调控措施主要有：

一是采取直接限购等行政手段。

限购就是限制购买，规定购买的数量，是指商家为了使自己的产品得到很好的销售业绩而采取的一系列促销手段，往往是一些特价和降价的产品，为了防止其他商业伙伴以及同行业恶意抢购所采取的一种商业手段。

限制购买可以从根源上减少炒房者的直接投资行为。

二是廉租房、经济适用房政策。

由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。

它是具有社会保障性质的商品住宅。

三是提高住房交易相关费税，房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。

但从目前情况看，并不一定能抑制购房需求，所有的费用最终都要加到房价上，反而直接推高了房价。

四是采取加息措施。

加息是一个国家或地区的中央银行提高利息的行为，从而使商业银行对中央银行的借贷成本提高，进而迫使市场的利息也进行增加。

通过加息，可以使对房地产投资作为目的的投资人的资金链受到打击，从而抑制房地产行业中过分的投资行为，但是同样也会加重中产阶级的刚需人群的承受能力，是一把双刃剑。

三、房价政策彰显公共利益要实现惠民

（一）房价政策在微观层面如何体现惠民

对于房价问题，十八大报告中明确提出：

“住房保障体系基本形成”的新要求，深化城镇住房制度综合配套改革是一项长期而艰巨的任务，但不能无限期拖下去，需要制定时间表。

房价政策要彰显公众利益，就是要针对以居住为目的的大部分人群为对象，真正做到惠民。

房子不是普通的商品，是人们生活衣食住行的必须品，是关系到人的基本生活条件。

也就是以前计划经济时代所说的属于国家控制的商品。

国家就有责任来调节住房差距和保证低收入者的基本住房。

目前中国住房价格飞涨的情况，已经很明显超过大部分一般家庭收入的水平，很有必要进行宏观调控。

宏观调控不是一个国土资源部、一个城乡建设部可以解决的。

应该由国家从法律法规、政策措施来给予解决。

要以法律规定土地制度、住房制度，保证解决住房问题的连续性和稳定性。

土地是不可再生的资源。

土地除了满足住房之外，还有很多方面用地需要保障，如农业、工业、公共设施、道路交通等等，都很需要有一定的用地比例。

现在国家控制18亿万亩农田，就是为了保证人民吃饭问题。

所以必须要用法律来调节各种用地关系，限制乱占滥占土地。

要用法律来调剂住房的不均等，保证低收入者有房可住。

要用法律来遏制炒房谋取暴利，抑制建房获取暴利。

就当前来看，国家在土地源头遏制房价高涨，不是抓住房价飞涨的要害。

本来按照规定，购买土地就应该付全款，分期建设的，可以分期征用土地，分期付款，分期建设。

造成现在这样的原因，还是利益集团所造成的。

若按法律规定，2年没有建设的土地应该无偿收回，超期的按土地成交价15%收取滞纳金。

这一点能够做到的话，开发商囤积土地的现在肯定会减少。

要从根本上解决房价高涨的问题，要综合改革供地政策，平衡住房供地问题。

就是将住房供地在一定时间内按比例出让，同时将商品房和保障性住房比例按实际情况适当调节。

要用税收政策来调节建房、遏制炒房和抑制过度拥有住房。

税收调节建房暴利，就是要根据当时的住房开发力度，当开发商的利润超过一定比例的时候采取阶梯式收税，使开发商自觉控制楼房价格。

税收调节炒房的获利，就是在当前住房还有很大缺口的情况，遏制过度炒房谋取暴利。

税收调节过度拥有住房，就是要利用税收调节有房人与无房人的社会利益均衡，把有能力住大房子的，调剂出部分资金，统筹建设廉租房。

现在国家建立住房信息库是可行的。

住房登记都已经实行实名制。

只要把全国的住房情况统一起来，就有可能使用税收来调节住房建设，就有可能遏制恶性炒房和抑制过度拥有住房。

一是基本家庭以户籍登记为准，同一户籍拥有一套住房，就以一套住房/户籍人的平均数计算。

同一户籍内多人拥有多套住房的，以多套加以平均计税。

一个人拥有多套住房的以一个人拥有多套住房计税。

二是多套住房的计税方法可以用加权平均法。

因为一个拥有2套住房的面积可能在同户籍内人平均不足30平方米。

人均不足30平方米的，不计税。

超30平方米部分计税。

30平方米的基数可以按照人民生活水平稳步提高，逐步增加，最高不超60平方米。

多套住房计税以累进计法。

人均30以上—40以下平方米，按低税率或者免税。

人均住房面积超40—60平方米的一个税率。

60—80平方米的一个税率。

人均100平方米的和别墅的税率加一倍，以后每增加50平方米税率翻番。

因为就国家目前住房状况，人民住房水平保障在人均30平方米的话，三口之家就有2居室1厅1卫1厨房。

人均40平方米就可以做很好的布局，住房设计好的话，还可以有小书房。

超50平方米的住房就很宽敞了。

人均100平方米住房是属于奢侈消费了。

特别是国家土地资源有限，在特大城市的土地资源更是寸土寸金，有必要限制过高的住房消费。

同时将调节消费的税费用于建设低收入者保障住房。

三是出租房税收的扣减点同样是以满足基本的生活住房标准来设立。

租房税不再加征收物业税，由租金税收直接调节。

也是防止双重征税，增加租房者负担。

四是人们的住房情况完全可以建立全国统一信息库，住房登记采用实名制，身份证是个人的唯一识别码。

建立全国统一住房征税系统，在当前的技术条件下是完全可能实现的。

因为各地都有房地产登记系统，把数据集中起来，就可以看出一个人在全国购房购地情况。

同时加强纳税管理，建立要求个人申报制度，一部分没有进入房地产登记的，由个人申报。

故意隐瞒的，一经发现按同级最高税率加倍罚款，情节特别严重的，同时按有关刑法处置。

五是合理的房地产投资是应该得到保护的。

但是，就当前中国的住房状况，首先是需要解决无房住的问题，特别是在土地供给日趋紧张的情况下，更需要去积极住房难的问题。

其次才是物业投资。

住房物业投资控制在一个时间内实际控制两套住房，一个时间内总量超过两套的，就得加税。

一年内总成交超过3套的增加所得税，或者成交面积超600平方米的增加所得税。

六是物业税的征收比例应该以套数和面积的加权作为纳税依据。

起点就如以上所说的作为物业税起征基点。

以后按照全国住房状况和土地供给总量状况调整。

但总原则还是取高补低，严格控制个人拥有大面积住房。

七是以假名登记或者借用他人名义炒房，一经发现，给予高额课税，情况特别严重的刑法处置。

所以在第四条当中就要求个人申报物业情况。

为此税法应该做出更加严厉的处罚规定，让作假者不敢冒险。

八是远郊住房和中心城区的住房问题，可以参照土地定级范围确定纳税比例基数。

现在全国各城市都有土地价格评估，对各区位、地类都有较为详细的评价。

所以解决这个问题不是困难的。

至于农村宅基地则用各地规定的土地面积做基准，一般情况不纳税。

有经营性的则应该交税。

（二）房价政策在宏观层面如何体现惠民

根据国外房地产的发展经验来看，房价并非不可控。

面对国内房价疯涨带来的经济泡沫和广大普通市民买不起住房的不和谐局面，政府作为调控宏观经济、维护社会稳定的唯一职能机构，应该着重强化政府的行政职能，采取有针对性的措施来抑制房价。

一是加快住房保障法制建设，以法律的形式明确住房的准公共物品性质以及地方政府的责任，建立完善的住房保障法律体系。

面对我国房价持续上涨，中央政府连续调控，但是

都未能很好地阻挡住其上涨的步伐，在一些城市甚至出现了越调控涨速越快的情况。

这一切问题的根源在于对住房的准公共物品性质的认识缺乏相应的法律支持，未能以法律的形

式强化地方政府在住房保障中的责任，因而也就没有触动开发商的垄断地位以及官商勾结的灰色利益链条。

根据国际经验，房地产宏观调控的成功之处在于立法明确、法制健全，法律明确规定政府对住房问题负有不可推卸的责任。

二是全面反思开发商模式，强化政府的行政职能，健全以政府为主体的住房保障体系。

商人天生具有逐利性，把住房这种特殊商品的保障寄托在商人身上是不现实的。

尽管商品房

是规模生产，由于开发商建房和售房的垄断地位，这种规模生产虽然带来了建房成本的边际成本递减效应，但是住房的房价却不降反升。

国外经验表明：

政府作为宏观调控者，担负着促进社会全面发展和保障全体国民的基本权利实现的职责，建立和完善住房保障制度是政府履行社会管理和公共服务职责的重要体现。

三是推动地方政府GDP增长观念的积极转变，强化调控政策的贯彻力度。

地方政府必须要转变观念，明确房地产行业的准公共产品属性，它是一项具有民生性的过程，而不是政府

盲目追求GDP政绩的工具。

从房地产市场化的历程来看，它没有带来任何实质性的技术革新和资本增值，因而也就无法成为支撑起各地区产业体系的支柱性产业。

因此，地方政府应该从观念上进行积极的转变，控制房价以减少居民生活必需品的支出占可支配收入的比例，来刺激消费市场，推动GDP的健康增长。

四是完善各项宏观调控手段，确保房地产市场的稳定发展。

在土地政策上，进一步改革住房用地的审批与拍卖制度，在不影响居民不同消费层次需求的前提下，削减商品房的审

批面积，大幅度提高经适房、廉租房的用地供给，以保障保障性住房的建设需求。

同时，对从事经适房、廉租房建设的开发商给予各种政策上的优惠，鼓励和吸引更多的开发商投入到经适房、廉租房的建设中来，以满足广大城市中低层收入者的住房需求。

在信贷政策上，对符合贷款条件的保障性住房建设项目加大信贷支持力度，加大对自住型和改善型住房消费的

信贷支持力度，在抑制投机性购房需求的同时，注意保护和支持居民自住的购房需求。

信贷部门应加强房贷资格审批和监管，控制房贷风险，打击房地产市场的投机行为。

在税收政策

上，积极地改变思路，变“抑制供给、抑制消费”为“增加供给、引导消费”，同时开征物业税，使拥有多套住房和高档豪华住房的消费者承担高额税金。

结语

房子不是普通的商品，是人们生活衣食住行的必须品，是关系到人的基本生活条件。

房价政策要彰显公共利益，是要充分体现惠民利民，既通过行政、税费、调息、限购等调控手段去抑制房价过快上涨，稳定市场房价，从而使以居住为目的的大部分刚性需求人群能够有能力购买和消费，使房地产行业健康、和谐、稳定的发展。

当然，房价政策的规划是一个系统性工程，需要不断的实践、总结、再到实践的过程，在我国经济社会转型期尤其显得难度重重，但我们有理由相信，在政府的有力调控下，房地产一定能够回归到一个合理的发展轨道，真正彰显狭义但却是大众的公共利益。

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2.XX百科房价调控

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