中国特色的房地产市场健康发展的道路探究.docx
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中国特色的房地产市场健康发展的道路探究
第十届“挑战杯”辽宁省大学生课外学术科技作品竞赛论文
课题名称：
中国特色房地产市场健康发展的道路探究
Thestudyonthehealthyway
英文名称：
OftherealestatemarketforChina
完成时间：
二〇一一年四月
摘要
中国的房地产经济体系可谓是全世界最独一无二的经济体系。
中国城市房地产业的发展由于时代、历史和政治的因素，其在与城市经济发展和社会需求的密切联系之外还掺杂了人文和民生因素。
中国人有着有别于其他任何国家和地区的任何民族的文化传统，我们中国人有自己的资产观念，这个观念使得我们的普通百姓把房地产和金融资产分割开来看。
中国是有着14亿人口的大国，其上孕育而出的中国特色经济体系在世界上可谓绝无仅有，本文将围绕“我国房地产现状形成的原因”、“如何规范房地产市场秩序”、“如何控制房价”等问题为核心进行的探究，进行对中国房地产市场的现状分析和未来把握，探求出适合中国本身经济特色的房地产市场和谐健康发展的未来方向，并以此为一个起点发展出可以造福中国其他领域的思考模式和管理体系。
关键词：
房地产市场现状市场秩序监管土地出让金控制房价中国特色和谐健康发展
ABSTRACT
Chineserealestateeconomycanbedescribedasthemostuniqueintheworld.China'surbanrealestatedevelopmentasage,historyandpoliticalfactors,inwithurbaneconomicdevelopmentandsocialneedsinadditiontoamixofclosecontactwithcultureandpeople'slivelihoodfactors.
ActuallyChinesepeoplearedifferentfromanyothercountries’withanynationandregions,ethnicgroups.WeChineseconceptoftheirassetsisdifferentfromthewesterns,whichallowsordinarypeopletoseparatetherealestateandfinancialassetsofview.Chinaisacountrywithapopulationof1.4billion,anditsbirthoutoftheeconomicsystemwithChinesecharacteristicscanbeconsideredastheonlyoneofthiskindintheworld,thisarticlewillfocusonthepointsabout"thereasonsfortheformationoftherealestatesituation,""howtoregulatetherealestatemarketorder",and"howtocontroltheprices"Toexploresuchissues,thestatusoftheChineserealestatemarketanalysisandgraspthefuture,searchtheeconomiccharacteristicssuitableforharmoniousandhealthydevelopmentoftherealestatemarket'sfuturedirection.
KeyWord:
realestatemarketstatusquo,thesuperviseofmarketorder,controlhousingprices,Chinesecharacteristics,Harmoniousandhealthydevelopment
目录
摘要II
ABSTRACTIII
目录IV
第1章我国房地产现状的历史及原因介绍1
第2章我国房地产市场的现状分析2
2.1中国房地产市场现状介绍2
2.2存在的问题4
第3章中国特色的房地产市场的理念内涵5
第4章中国特色房地产市场健康发展道路的建设6
4.1国人对于房地产市场的观念建设6
4.2对于政府监管和市场机制的建设7
4.2.1政府监管房地产开发行业规范经营7
4.2.2建立市场机制管理多维参考系8
4.3对于股票市场、银行信贷、实体经济等的建设8
4.4中央对地方财政措施的监管9
第5章结论和建议10
参考文献11
第1章我国房地产现状的历史及原因介绍
2008年，美国次贷危机爆发，在全球经济一体化的背景下，我国实体经济遭受了巨大冲击，制造业所面临的投资经营环境急剧恶化。
许多参与制造业的企业家失去了市场信心，并由此从制造业中拿出了大笔资金投放到金融和不动产领域，造成所谓的“股市泡沫”“楼市泡沫”等现象。
此外，截止2008年6月底，国家统计局报告显示我国广东省制造业倒闭30%，江浙两地倒闭21%，因此这也印证了这样的一个看法：
当时的房地产市场，高端楼盘的涨幅远远超过中低端楼盘，原因在于制造业资金购买房地产产品是做投资之用，因此热钱流入高端商业地产，中低端楼盘价格则因此水涨船高——也就是说，由于有大量资金支持，真正有泡沫的是中低端楼盘而不是高端楼盘，这在全世界是独一无二的。
房地产市场价格不断回暖事实上是在背后意味着制造业不断更近一步的危机，而这进一步的危机之后将导致制造业压榨出更多的剩余资金投入到房地产市场以求保值或者升值，而此行为则造成高端商业地产市场看涨，更多的避险资金流入，形成了一个恶性循环。
如果说从2008年以来，中国楼市真正绑架了中国经济，如此论断实际上不无道理。
当年1月份出口下跌17%，2月份下跌25%，3月份下跌24%,4月份下跌20%，5月份下跌26%，于此还不必恐惧，因为当时欧美地区的进口需求完全明显下降，出口下跌还很正常，而真正值得恐惧的是，同年1月的进口狂跌43%，其中原油之外的原材料进口下跌50%，进口机器设备下跌40%，这就意味着国内很多以简单进口原料和机器设备粗加工后出口为经营项目的制造性企业，这便意味着在投资经营环境急速恶化的当时，企业家们失去了继续投资的市场信心。
同年，中央银行放宽了信贷政策，当时5.84万亿资金以极其快的速度流入市场，使得在这个国家投资生活的大众有了对于通货膨胀的恐惧和预期，在制造行业的萧条和萎缩的大环境下，股市不稳，政策性股市过多，而当时的奢侈品消费金额却逆势增长百分之九十以上，也不难让人看出人们的投资信心在哪里。
制造业的急剧萎缩伴随着金融市场上的内忧外患，导致了人们把投资目光转向了还没有健全的市场交易监管体系和开发体系的房地产行业，使得制造业压榨出的剩余资金和通货膨胀避险资金这两股资金进入一个本身不具有自由贸易资格的市场，使之成为普通消费群体淘金的圣地，价格上的混乱便由此而生。
第2章我国房地产市场的现状分析
2.1中国房地产市场现状介绍
罗素在上世纪20年代说过，“中国是一切规则的例外。
”这句话放到我国当今的房地产市场上依然合适。
中国人实际上是有着有别于其他任何国家和地区的任何民族的，我们中国人自己的资产观念，这个观念使得我们的普通百姓把房地产和金融资产分割开来看。
因此，国家想从政策上调控房价将由于中华文化所携带的价值观所固有的供需关系而变得更加艰难。
打个比方说，当一个美国人做一个投资决策的时候，他会想到房地产、债券、股票市场、现金、保险等等做成一个含有微型对冲性质的一个金融资产组合投资决策，因此如果利率上升，那么将很有可能使房地产市场的需求下降，进而价格下跌，简单的讲就是因为贷款的成本和存款的收益提高而使房地产市场在一定程度上冷却；反之，利率下降则很可能导致房地产市场的需求上升，进而价格上升，因为贷款的成本和存款的收益降低而使房地产市场回暖，这是一个成熟的金融资产市场管理机制。
当美国需要控制房价的时候，很简单的一个做法就是投入一定资金压低银行中长期利率，利率下跌导致民众愿意去银行借钱投资房地产行业因而造成回暖现象。
但本质原因是，美国的房地产行业是金融资产的一部分，与我国的房地产行业的纯商品交易性质在监管上有本质的不同。
除了客观上国家内环境的固有因素，我国的房地产交易数额占GDP比重也是全世界范围内相当罕见的连续几年居高不下。
从1997年的4.02%一路呈上升趋势发展到了2007年的10.13%这一任何国家都从未出现过的历史性高度。
从数据可以看出地方政府在1997至2007年之间逐渐浮出水面的，“或许”存在的炒房行为。
房地产市场绑架中国经济的另一个表现为，由于当前实体经济的不景气，很难有好的项目让私营企业有投资热情，并且银行平均利率难以平衡当前的通货膨胀率，因此把钱放在家里或银行里也同样并非一般大众的明智选择。
中国实体经济、外贸、内需问题严重，加之中国近年来天灾频发，这样的经济环境下楼市的确是资产保值最明智的选择。
于是企业和个人对于房地产市场的投资热情愈演愈烈，其炒房行为在此时也浮出水面
这一现象的表现形式可以归结成五点：
1.投资的持续变态型增长
2.消费的持续变态型增长
3.房价持续大幅上升或持续居高不下
4.房地产行业投资相对其他行业所占比重高
5.房价收入比明显偏高
2010中国各城市房价排名
1
深圳市
￥22,304
2
上海市
￥20,186
3
温州市
￥20,050
4
北京市
￥19,999
5
杭州市
￥16,360
6
三亚市
￥15,858
7
宁波市
￥11,405
8
厦门市
￥10,943
9
广州市
￥10,937
10
大连市
￥10,663
11
南京市
￥10,154
12
青岛市
￥9,751
13
绍兴市
￥9,607
14
舟山市
￥9,501
15
福州市
￥9,204
16
珠海市
￥9,192
17
苏州市
￥8,748
18
天津市
￥8,122
19
济南市
￥7,600
20
泉州市
￥7,408
图表2.1
此外，由于我国国民经济的持续快速发展和城市化的稳步推进，其间蕴涵的巨大潜在需求引起社会普遍的房价上涨预期。
从2000年到2009年的10年间，我国GDP年均增长8.9%；同时，中国城市化水平迅速提高，目前已达到37%，但与世界50%的平均城市化率相比，中国城市化程度仍然十分落后，因此未来房屋需求量很大。
正是市场上存在着对住房价格继续上涨的预期，对我国房地产价格的上涨起到了有力的推动作用。
在这样的环境下，个别房地产开发商甚至从未开发过任何房地产资产，只是通过“炒地皮”这一行为来实现自己的巨大收益，对房地产本就严重的价格背离价值即泡沫现象起到了推波助澜的作用。
2.2存在的问题
到了2010年12月，我国的通货膨胀率彼时高达5%以上。
另外，中国自住房改革以来，商品房大约盖了3000万套左右，如果按照4个人住在一套商品房里来计算，我国依然有许许多多的人没有住上新型商品房。
虽然可开发的土地也来越少，市场前景却依然非常可观——开发商会为了争夺土地更加积极快速的进行投标——开发——再一次投标的以获取最大利益为目的的循环；于此同时，开发商却都捂着价值不菲的成品不动产商品房不卖，随着时间推移和市场的需求，本来有限的资源所固有的有限的价值便会变态升值，进一步使泡沫恶化。
另一方面，由于房地产行业与其他行业的交集广泛，对国民经济影响深远，因此国家政策一直趋于怀柔，无法痛下杀手，使得前述的恶性循环无法被迅速扑灭。
自从2008年以来，中国出现了极其庞大数量的产能过剩，修了马路没有车走，盖了大楼没有人住，国家在这样的宏观条件下，虽然期望能够抑制房地产市场过热的现象，但土地、房屋的开发工程对国内其他例如钢筋、水泥等产业的内需消耗相当庞大，因此过于强硬的打击力度会使国民经济整体遭受严重打击，因此只能扬汤止沸，采取规避风险和危机的保守措施。
总结起来，我国的房地产市场至少在将来两年内依然会处于上涨与调整并存的趋势；未来十年之内房产泡沫都将一直存在并一直领跑GDP，并不断创造更多矛盾且不实际的产值。
虽然由于国家确实的有出台相关政策干预其价格变动，却因为其相关牵扯范围太大太复杂而无法手起刀落斩除祸根——所谓“牵一发而动全身”用于此处甚为贴切。
就目前看来，房屋价格上涨确实在2010年上半年迎来了一次影响比较大的拐点，但拐点终究不是极值点，它只控制了增长速度却无法扭转其趋势。
也许现在的房价在通货膨胀的大环境下与物价可以匹配，然而无论物价还是房价却都无法与国民实际人均收入（刨除个别巨富）相匹配，因此相关部门的消极做法将导致未来一个经济周期（至少7年之内）房屋价格不会有大的滑落，房地产市场获得救赎之日应在至少7年之后。
第3章中国特色的房地产市场的理念内涵
中国特色的房地产市场是由我国的民族历史文化，改革开放30年来的发展，以及时代带环境影响共同作用形成的有别于其他任何国家房地产市场管理经验的市场体系。
它包括：
一、中国人根深蒂固的“安居方能乐业”的资产意识，使得房地产对于民生产生了比其他任何国家都要紧密得多关联。
这是中国人几千年来积淀而成的文化传统。
也为中国房地产市场的市场前景奠定了雄厚坚实难以动摇的庞大群众基础，这将进一步转化为巨大的资金基础。
二、市场机制的不成熟，相关部门对于公有制土地出让审批和工程质量上的监管不力也是由时代造就的中国特色的房地产市场的一个显著特征。
三、自从进入21世纪以来，中国城市化建设迅猛发展，大量农村人口融入城市，有限的土地资源便以绝对的姿态呈现出越来越紧俏的面貌。
因此我国的房地产市场尚拥有相当良好的市场前景、广阔的发展空间以及巨大的利润驱动其不断向前发展。
四、由于我国股票市场还有太多国家政策性因素，对于内幕交易监管不力，信息流人为失真或者先天闭塞导致一般投资大众对于股票市场望而却步，这就最终导致其在制造行业衰退的情况下其投资方向的高度明确性——简言之，房地产市场成为了大众的“唯一”投资选择。
五、房地产行业对于地方财政的巨大支持、地方政绩的巨大评价标准以及对地方经济的巨大拉动作用。
由此，要使得中国房地产市场健康平稳的发展，应该兼顾上述五点，统筹规划好发展路线，使得上述五点得到共同的发展和进步。
第4章中国特色房地产市场健康发展道路的建设
4.1国人对于房地产市场的观念建设
对于一个拥有千年文明的民族来说，已经积淀深厚的民族理念和其内涵的经济文化意识是难以撼动和改变的。
很多专家学者批评中国的货币和资产观念相比于西方国家落后，但这样的看法是片面且缺乏理智的。
既然中国人有自己的资产和自产观念，何不在中国人自己的理念之上建立适合中国人的经济体系呢？
预期单方面批评，试图改变这样的文化传统，倒不如正面引导，已经深厚的基础之上加以建设，对于中国这一方水土理应更加的行之有效。
1.首先承认中国年青一代想结婚就必须要买房这一观念牢固存在的事实，在政策上给予倾向和帮助，马英九在台湾于2008年出台了一项“青年安心成家”的社会福利措施，对于20-39岁，家庭收入在平均收入50%以下的第一次成家第一次购房的青年采取了许许多多的补助和帮助措施，其后又出台了许许多多的措施落实相关政策，虽不说完全可取，但这种政策的主导思想是我们相关部门需要认真学习的。
2.官方信息应当更具有指导性意义，并严厉制止地方政府通过种种手段和政令控制房地产价格，推进房地产价格评估制度等可以使价格透明化的制度，不能让老百姓因为政府的决策而更加的迷惑。
我国房地产市场的泡沫现象的真正危机所在是中低端楼盘，由于缺乏资金支持，中低端楼盘至今仍然存在严重的泡沫现象，真正流动性过剩的高端人群把钱投入高端房地产市场带动了普通老百姓把并不富裕的资金注入了真正存在严重泡沫的中低档市场，由于缺乏决定性的资金，其对人民的民生影响以及可能造成的后果将难以想象。
官方信息应该及时正确的指导老百姓的投资意向和热情，防止地方政府与开发商联合起来通过发布政令私自调控房地产交易，采取正面解决的态度对待当前的泡沫现象而不是无限期的延后危机。
3.加强保障性住房工程的建设，重庆模式实际上就是一个非常好的样板，通过建设大量的经济适用房、廉租房以及公共租赁住房来控制开发商的开发热情，并且可以消化大量的社会矛盾和冲突，把商品房并努力把高端商品房留给真正高端富有，真正流动性过剩并且把房地产市场用于投资理财之用的人群。
4.增加开发商与消费者之间的交流，确保消费者对于商品性质的认知和理解，得到真实可靠的商品信息，并可以了解其成本、质量、权属等性质的关系。
也就是说，想要中国的房地产市场真正健康平稳的发展，应当以中国这一方水土为一切考虑的出发点，着力于建设富有中国特色的房地产市场。
4.2对于政府监管和市场机制的建设
我国的房地产市场，在政府-开发商-投资者这三方之中存在严重的信息不对称，这大大降低了宏观调控的大环境下本应拥有的高市场资源配置效率。
也就是说，宏观调控应该起到完善交易过而成，监管交易结果的积极作用。
香港中文大学讲座教授——郎咸平教授就曾经把我国的房产泡沫危机比喻成火山，国家出台的征收房产税等政策就好比一个锅盖，在火山快要喷发的时候，国家盖上锅盖，把危机闷在里面。
短时间确实可以回复平衡和稳定，但一段时间之后，火山里的“熔岩”越积越多，这却将会造成两个结果：
熔岩冲破锅盖喷发——危机更猛烈爆发；或者熔岩逆流从其他的火山口喷发——引发其他危机。
因此，对于房地产市场长久的保守措施对于国家的长期健康发展是相当不利的。
房产泡沫现象应该可以理解为一个螺旋状的矛盾体系。
如果螺旋的原点就是房产泡沫的产生原点，螺线比喻成伴随时间不断前进的发展轨迹，把螺线每运行一周定义为定量的某一段时间（以一年为例），把螺线在某一点的相应的弧度比喻成经济增长速度（弧度越大，经济增长越快），那么把螺线间距比喻成供需落差，那么又矛盾所生出的发展也在向着更加矛盾的方向不断迈进，最终使得供需落差成几何曲线状增长的越来越快，并最终是的房地产市场成为对于平常老百姓来说越来越大的压力。
随着时间的推移，当供需落差大到一定程度，国民购房压力也相应的变得很大，这时候，这时候的曲线弧度已经很小，甚至可以理想成一条直线，便意味着国民经济增长陷入了停滞，虽然内需旺盛但却与供应的价格和质量等级不相匹配，那时候的我们很可能会重蹈日本“停滞的十年”的覆辙。
4.2.1政府监管房地产开发行业规范经营
此外，消除地方性房地产行业垄断，为市场提供一个可以百家争鸣公平竞争的平台，既提高房地产产品质量水平，又可以利用市场经济的潜在优势使市场自律调控房地产市场价格。
鉴于实体经济硬硬环境恶化带来的严重恶果，应该抱持着长时间恢复和治愈的心态来对待现在供求结构严重失衡的房地产市场。
国家统计局报告指出，中国的在籍13亿人口中，有90%以上人口的需求是普通商品房的经济适用房，而事实则是开发商为了经济利益不断开发高端房地产，而使得经适房等保障性或接近于保障性的房地产工程成为“样子工程”。
政府应该加强相关管理，以人为本的规划土地和财政。
事实上，由于我国国土为国家公有，因此如果下定决心想要控制房产泡沫，在土地开发审批手续上掐紧砝码，严格把关，限制已经泛滥的房屋开发数量并通过一系列政策强制提高质量，使得开发成本升高到比现今更高的一个层次，其附属行业和连带产业的内需一样可以被更高的施工质量所消耗。
此外，以重庆模式为代表的廉租房——经济适用房所构成的社会保障体系一样可以长期有效的缓解甚至解决房产泡沫的问题。
以上两者，唯一共同的缺点就是在客观上不符合中国国情——影响到了太多关键性经济个体的利益，以至于大部分实际掌握能够改善房产泡沫现象的人不愿意以损害自己的利益为代价修正早已经变态发展的虚高的价格、快餐一样的开发过程，以及最关键的相当不够透明和泛滥的土地审批、招标行为。
4.2.2建立市场机制管理多维参考系
我国每7-8年为一个经济周期，应该顺应周期的潮流建设一套与时俱进又经久不衰的市场机制调控办法，并在建立时间上的参考系之外建立起空间上的参考系，我国大陆分为四大经济区域：
东部沿海地区、东北老工业基地区、中部地区、西部地区。
应该根据历史经验总结核对未来的预测，多维的考虑各个地区不同的相应情况并分别加以管理和监控。
在地方政府中建立起有章可循，有法可依的并且在不同时期有不同表现形式和内涵的监管方案。
4.3对于股票市场、银行信贷、实体经济等的建设
上文说过，由于银行信贷政策缺乏新引力，股票市场政策性股市太多导致股票市场不稳定，实体经济投资经营环境恶化，通货膨胀避险资金大量流入楼市导致泡沫现象。
因此，想要房地市场健康平稳发展，一个国家经济的总体必须也处在一个相对健康和平稳的态势。
首先，下大力气抑制通货膨胀，其做法可以是：
1.继续上调银行利率，平衡利率与CPI之前的差距
2.控制外来热钱对我国经济的影响，加强外来资金监管
3.控制国内一般商品价格
当人们消除通货膨胀预期，在心理上放松投资房地产市场的意向，房地产市场中低端市场的泡沫现象将得到有力缓解
另外，继续加大对我国股票基金市场的改革力度，严厉打击内幕交易并下大力气监管股票市场的行为规范，恢复国民对于股票市场的信心，使得股票市场真正可以作为国民日常投资理财生活的一部分。
与此同时，着力于恢复我国的实体经济，保护本国经济不受外来不利因素影响，保持人民币与美元的外汇水平，政策扶持相关实体制造行业的运营和管理，使国内供需和进出口水平恢复到次贷危机之前的水平。
4.4中央对地方财政措施的监管
由于房地产行业对地方财政的巨大拉动作用和对于城市经济发展巨大推动作用，许多地方政府联合开发商从土地财政中获取大量利润，仅2009年一年我国的土地出让金所占的地方财政收入已经达到了48.8%。
交易和土地的利用等方面存在着诸多混乱因素。
中央应加强对土地出让金的监管并尽快出台相关管理办法，是的中央对于地方的管理有法可依，地方对于土地出让金的管理有章可循。
控制地方房地产开发行业的行为规范并宏观调控在各地引入或者扶持相关行业的竞争对手。
控制地方官员的晋升激励方式，实事求是的通过管理绩效来考察相关人员的晋升请求。
并且保证对于土地出让金总额的20%的土地为保障性住房开发，中央责令地方大力监管施工质量并同时带动当地钢筋、水泥、装修、运输等相关行业的振兴和控制。
第5章结论和建议
改革开放30年来，房地产市场对于我国经济建设的贡献和影响有目共睹，但真正考虑到中国国情和历史，有方向有目的的建设我国房地产市场的引例却甚是寥寥。
中国的房地产市场存在的问题已经不是单纯调息和加强监管就能解决的事情了，应当发展由中国特色的房地产市场经济，并构建出一个有空间结构和时间结构的理论体系，多元、多维、多方面、多方向的考虑在房地产市场中遇到的种种问题，并打开思维寻求解决之道。
所谓中国特色的房地产市场经济，就应该是考虑到中国的历史文化，国人观念，时代特征，世界经济环境，国内经济环境，宏观的世界的经济循环周期以及相对围观的我国本身的经济周期；从银行信贷，进出口贸易，国内实体经济，国内金融环境
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