一级开发工作流程指引0314全.docx
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一级开发工作流程指引0314全
北京市土地一级开发工作流程指引
目录
第一章总则……………………………………………………………..
（2）
第二章一级开发主体授权工作流程……………………….
（2）
第三章征询意见和审批工作流程……………………………（13）
第四章一级开发实施工作流程………………………………（29）
第五章验收审核工作流程……………………………………..（39）
第六章上市交易工作流程……………………………………..（42）
第七章附则……………………………………………………………..（48）
第一章总则
第一条为满足集团持续发展及高效运作的要求，保证集团土地储备及开发工作的顺利开展，根据北京市关于土地一级开发的政策法规，特制订本指引。
第二条本指引所称土地一级开发是指按照北京市城市规划、土地利用总体规划、城市功能定位和经济发展要求，由北京市国土部门统一组织，由土地一级开发主体实施，通过征地、拆迁和市政建设，使建设用地实现宗地平整、市政配套的状态，达到出让标准的土地开发行为。
第三条土地一级开发以政府主导、市场化运作为原则，由北京市土地储备中心承担或通过招标的方式选择有相应资质等级的房地产开发企业承担。
第四条土地一级开发工作可分为五个阶段：
一级开发主体授权阶段、征询意见和审批阶段、一级开发实施阶段、一级开发验收审核阶段以及土地上市交易阶段。
第二章土地一级开发主体授权工作流程
第五条土地一级开发项目必须符合市政府的社会发展计划、城市总体规划、土地利用总体规划、年度土地利用计划、年度土地供应计划及土地储备开发计划。
土地一级开发项目一般需要纳入当年的土地储备开发计划才能得以启动实施。
每年10月上旬启动编制下一年度土地储备计划，年度土地储备开发计划由国土资源局会同发改委、规划委、财政召集各区县政府根据当地经济和社会发展计划、土地利用总体规划、城市总体规划、土地利用年度计划和土地市场供需状况等共同编制。
由区县土地储备分中心编制区县土地储备开发计划报市国土资源局，市国土资源局调整后汇总制定下一年度的土地储备计划。
年度土地储备计划征求相关委办局及区县政府同意后，上报市政府批准。
年度土地储备计划一般于当年的2月-3月左右公布。
第六条土地一级开发主体授权工作是指原土地所有者或使用者在征得土地所在乡镇、区县政府或其上级主管部门同意的前提下，向北京市国土部门提出土地一级开发申请，市国土部门受理后委托市、区县级土地储备中心编制土地一级开发实施方案，市政府相关委办局联席会对该方案提出原则意见后，确定土地一级开发主体、下达土地一级开发授权批复并签订土地一级开发授权合同。
第七条土地一级开发授权主体主要负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地、拆迁和大市政建设手续并组织实施。
第八条土地一级开发主体授权流程具体包括：
（一）土地一级开发申请
1、工作内容：
对于纳入土地储备开发计划的项目，由原土地方或区土地储备分中心征得乡镇政府、区县政府同意，取得意见批复，向市国土局提出土地一级开发申请，递交用地进行一级开发的请示，市国土局受理申请对土地进行项目预审，通过土地预审后获得相应批复；同时还需联系规划院出具地区控制性详细规划。
2、办理时限：
14个工作日。
（二）编写土地一级开发实施方案
根据2005年8月份北京市国土资源局颁布的《北京市土地储备和一级开发暂行办法》和北京市土地一级开发及经营性项目用地招标拍卖挂牌出让流程示意图，今后北京市行政区域内的土地一级开发，一个比较重要的程序就是在确定土地一级开发主体前必须要编制土地一级开发实施方案。
土地一级开发申请受理并获得批复之后，由市国土局委托市、区县土地储备机构进行土地一级开发实施方案的编制。
1、编制单位：
由各级储备机构组织编制，各级储备机构可以通过委托、招标等方式确定专业机构完成此项工作。
2、主要内容：
土地一级开发实施方案应包括待开发地块的范围、土地面积、控规条件、地上物状况、一级开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等内容。
3、编制要点：
土地一级开发实施方案可分为基本情况、征地方案、拆迁方案、市政建设方案和开发进度、投资方案土地供应方案等。
（详见附件一）
4、编制时间：
10个工作日。
（三）实施方案报区、县国土局审查
1、工作内容：
由土地储备分中心将土地一级开发实施方案上报区（县）国土局审查。
2、办理时限：
15个工作日。
（四）实施方案报区、县级政府审查
1、工作内容：
由土地储备分中心将土地一级开发实施方案上报区（县）政府审查。
2、办理时限：
15个工作日。
（五）专家会审议实施方案
1、工作内容：
土地一级开发实施方案经区（县）政府审阅批准后，报送北京市土地整理储备中心。
由市土地整理储备中心组织专家会。
市区两级储备机构为联合主体的项目目前无需专家会审议；大兴、通州、顺义、昌平、房山等5个区县自行组织专家会；其他区县项目均通过市中心组织专家会审核。
2、办理时限：
20个工作日。
（六）市国土部门审定实施方案
1、工作内容：
土地一级开发实施方案经专家会审批核查后，需报送北京市国土资源局进行审议。
2、办理时限：
10个工作日。
（七）市土地联席会最终审定实施方案
1、工作内容：
经过区（县）政府审查、专家会审批、市国土局审议后，土地一级开发实施方案最终报联席会进行终审、批准。
联席会成员由市国土资源局会同发改、规划、建设、交通、环保等部门共同组成。
在联席会上，各部门就土地、产业政策、规划、资质、交通、环保等方面对一级开发实施方案提出原则意见，经终审无问题后批准项目实施。
若土地一级开发实施方案未经过最终审核，应给出明确理由或修改意见，进行退件处理，发出退件单。
此类项目在条件成熟，并根据相关修改意见完善土地一级开发实施方案后，可重新申报。
2、联席会上报材料
（1）一级开发申请书；
（2）控制性详细规划批复或同等效力的规划条件批准文件（须提供CAD电子文件）；
（3）经区政府审议通过的实施方案审批表及与之对应的一级开发实施方案；
（4）土地利用总体规划图，标出项目区位置和边界；
（5）区县国土分局关于项目符合土地利用总体规划的意见；
（6）地块权属文件；
（7）涉及国有土地的，提供上级主管单位关于一级开发的意见；
（8）该宗地的《普测成果》复印件；
（9）联席会电子演示文稿（PPT）；
（注：
所交资料均需加盖公章，装订成册，一式两份）
3、审议时间：
通常情况下每2-3个月会组织一次联席会，但自从2009年全市加大土地储备开发力度以来，联席会一般定在年初召开，一次性审批全市全年的新增项目，若当年另有成熟新增项目，在年中会另行组织召开一次联席会进行审核。
4、办理时限：
25个工作日。
（八）市联席会确定一级开发项目主体
土地一级开发项目主体一般在编制实施方案阶段初步拟定，由市联席会批准。
自2009年后，北京市新增土地一级开发项目以土地储备中心为主体的占到了总新增项目的80%以上。
1、主体类型：
根据一级开发主体的不同，可以分为以下两种方式：
（1）储备中心为一级开发主体项目，具体又可分为市土地储备中心为一级开发主体、区县储备分中心为一级开发主体、市区两级储备中心为联合一级开发主体的三种类型。
具体实施可以由储备机构自行组织实施，也可以通过招标或委托方式选择开发企业负责具体管理，目前以招标选择开发企业负责实施为主。
（2）企业为一级开发主体项目：
包括招标选择、直接授权和“458项目”（详见附件二）三种形式。
委托开发企业实施一级开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。
目前北京市已基本停止通过招标方式确定一级开发项目主体。
属于授权项目的，土地一级开发实施方案编制、审批完成后，则由市土地整理储备中心与授权单位签订土地一级开发授权合同，同时向市局申报一级开发授权批复，着手进行后续工作。
2、办理时限：
20个工作日左右。
（九）市规划部门批复一级开发规划条件
1、工作内容：
项目联席会审批通过确定一级开发主体后，进入办理规划条件的环节。
如果需要对一级开发控制性规划进行调整，可由一级开发主体委托设计单位进行控制性详细规划调整。
申请控制性详细规划调整的单位和个人应到北京市规划委员会综合处申报大厅收件窗口申报。
如果不需要调整一级开发控制性详细规划，在确定一级开发主体后即可开始办理规划条件。
由一级开发实施主体准备全部申报资料到市规委进行申报，待市规委出具规划意见受理单后，将任务下达给测绘院，由测绘院进行钉桩、勘界和测绘并出具钉桩、勘界报告，返回市规委，等待批复。
2、申报材料：
（详见附件三）
3、注意事项：
（1）城六区以外的区县在申报规划条件时需要提交《规划实施方案》。
（2）在本阶段办理规划条件的同时，可同时进行市政管网规划设计、市政综合及施工设计程序。
（3）规划条件申报应由一级开发主体准备全部申报资料到市规划委员会进行申报、协调，企业办理不受理。
4、办理期限：
20个工作日（不含法定颁发、送达行政许可证件时间），特殊情况下可以延长10个工作日。
（十）市国土部门核发一级开发主体授权批复
待取得市规委规划条件批复后，由市国土部门下达一级开发授权批复。
（十一）土地一级开发主体与市国土部门签订一级开发委托协议
若企业作为一级开发主体，由市或区储备机构与一级开发主体签订土地一级开发委托协议。
就土地开发的内容、标准、工程进度、监理、验收、违约责任、争议的解决方式及开发费用、收益分配等内容进行约定。
同时，还需要在一级开发委托协议的基础上签订资金监管协议，协议中明确监管资金的比例、监管账户、监管资金用途等内容，其中，约定的保证金金额可以与土地储备机构协商，一般占一级开发实施方案中总投资额的15%~30%左右。
若土地储备中心为一级开发主体，通过招标或委托方式确定一级开发实施单位并由实施单位自筹资金进行一级开发，则一级开发实施单位需与土地储备中心签订资金监管协议。
若土地储备机构全额拨款于一级开发实施单位的项目暂不需要签订资金监管协议，但需要通过明确资金层层拨付和使用状况，以避免资金闲置。
第九条土地一级开发授权主体的利润率不高于政府最终审定的土地一级开发成本的8%。
第十条若土地储备中心实施土地一级开发工作的，土地储备中心也可通过招标方式委托房地产开发企业实施具体的开发管理工作，该开发企业的管理费用不高于政府最终审定的土地一级开发成本的2%。
土地一级开发实施单位招标程序如下：
（详见附件四）
（一）参与土地一级开发项目投标的投标人应具备以下条件：
1、具备北京市房地产开发企业资质；
2、投标人及其主要股东没有不良的信誉记录；
3、拥有相应数量的项目资本金；
4、招标文件要求的其他条件。
（二）土地一级开发招标程序
1、编制招标文件
招标人根据实施方案和招标方案，组织编制招标文件。
招标文件的具体内容包括招标项目的技术要求、对投标人资格审查的标准、投标报价要求和评标标准等所有实质性要求和条件以及拟签订土地一级开发委托协议的主要条款。
2、发布招标公告
招标公告内容一般包括招标项目名称、招标人有关情况、招标项目的基本情况、投标人资格条件、招标文件的索取和投标的截止日期等。
3、索取招标文件
4、投标、开标
投标文件一般由以下内容组成，根据各项目具体情况略有调整：
（1）投标书；
（2）开标一览表；
（3）公司章程及董事会关于投标的决议；
（4）法定代表人资格证明书及身份证复印件；
（5）法定代表人委托代理人的委托书、身份证复印件；
（6）营业执照副本及复印件（验原件，留复印件）；
（7）资质证明文件：
开发资质证书（验原件，留复印件）、质量管理体系证书、其它获奖证书等；
（8）投标人基本情况；
（9）近三年及当年的财务状况表；
（10）近三年的业绩情况（包括投标人已完成或正在承担项目列表）；
（11）法人签署没有不良经营行为证明文件（原件）；
（12）交纳投标保证金的证明的复印件；
（13）项目一级开发工作方案
A、总体方案：
包括集体土地征收方案、拆迁方案、国有土地收购方案、地上物拆除、渣土清运、围墙施工、平整场地、市政建设等工作实施方案；
B、安置房方案：
包括安置房项目基本情况，着重体现《北京市国土资源局关于建设项目征收集体土地涉及农村居民点搬迁需要建设定向安置房供地办法的初步意见》（京国土市[2007]774号）中相关规定；
C、人员组织方案；
D、进度控制方案；
E、成本控制方案；
F、风险控制方案。
（14）投标人认为必要的其他资料。
5、组织评标，确定中标单位
评标的因素一般包含以下5大方面，总分100分，各项分值根据项目具体情况进行分配。
（1）土地一级开发管理费费率
（2）投标人综合实力：
包括投标人资质、财务状况、开发经验等
（3）项目工作方案：
包括总体方案、开发进度控制方案、成本控制方案、安置房方案等
（4）工作周期
（5）综合印象
6、发出中标通知书
7、签订土地一级开发委托管理协议
中标人应当按照招标文件的规定向招标人缴纳履约保证金，中标的所交纳的投标保证金可转为履约保证金。
未中标的投标人所交纳的投标保证金，招标人在招标活动结束后五个工作日内予以退还，不计利息。
（三）资金使用审批流程
土地储备中心招标委托的项目实施单位需开立储备开发项目资金监管账户。
项目实施单位实施一级开发需要使用资金的，由实施单位上报储备开发项目资金计划（或方案），报储备开发项目资金监管工作小组审核。
经批准后，土地储备中心对已列入资金使用计划的项目资金，按拨款流程进行审批后，向贷款银行发出支付指令（或按合同约定进行自主支付）。
项目实施单位应按批准后的资金计划使用资金，保证专款专用，并按资金审批流程审批后支付资金。
第三章征询意见和审批工作流程
第十一条征询意见和审批工作是指土地一级开发授权主体到向市国土部门办理用地手续，涉及交通、园林、文物、环保、水务和市政专业部门的，应按照有关规定办理相应手续，后向市发展和改革委员会和建设委员会办理立项手续。
第十二条征询意见和审批工作流程具体包括：
（一）交评
1、需要办理交通影响评价的项目如下：
（1）规划市区内，建筑规模超过2万平方米的大型公建项目及超过5万平方米的居住类项目；
（2）边缘集团、卫星城及重点地区，建筑规模超过5万平方米的大型公建项目及超过10万平方米的居住类项目；
（3）其他地区，建筑规模超过10万平方米的大型公建项目及超过20万平方米的居住类项目；
（4）交通枢纽、大型停车场等城市交通设施项目；
（5）上述公建和城市交通设施项目的改建扩建；
（6）其他需要进行交通影响评价的项目。
2、审批机关：
市规委基础设施处、市交通委员会
3、办理程序：
（1）开发企业可委托有资质的设计单位编制交通影响评价报告，并报市规划委，市规划委对提交的交通影响评价报告和其他相关文件一起送市交通委组织评议。
（2）由市交通委组织市规划委、市公安交管局、市运输局、市路政局、交通发展研究中心、市规划院等相关部门对交通影响评价报告进行评议，并以评议意见书形式函告规划主管部门。
（3）规划主管部门将交通主管部门的评议意见书通知建设单位。
4、提交材料清单：
（详见附件五）
5、办理时限：
20个工作日
（二）环评
可委托有资质的咨询公司编制环保评价报告等，并到北京市环保局进行建设项目环境保护审批，包括环境影响报告书、环境影响报告表和环境影响登记表的审批。
1、许可事项：
建设项目环境保护审批（环境影响报告书、环境影响报告表、环境影响登记表）
2、许可条件：
（1）对环境影响评价文件的要求
环境影响评价文件的等级要符合《建设项目环境保护分类管理名录》的规定；环境影响报告书要达到《环评导则》规定的深度要求（详见附件六）；环境影响报告表、环境影响登记表应按照国家环保总局规定的格式和内容编写。
新建餐饮、娱乐、洗浴、美容美发业、洗衣业、加油站、机动车修理业容易发生废气、噪声、异味扰民的项目时，如果距离居民较近，应征得项目周围居民同意。
A、放射性的建设项目（含退役、野外示踪）：
a.环境影响报告书（表）项目按照法律法规的有关规定及《核技术应用项目环境影响报告书（表）的内容和格式》（HJ/T10.1-1995）编写，如环境影响报告表项目按照推荐标准中的格式化表格仍不能完全说明的，须按照报告书中规定的条目编制补充说明；b.环境影响登记表项目按照国家环保总局规定的格式和内容编写。
B、含放射性的建设项目（含退役、野外示踪）：
环境影响评价文件其放射性相关内容须按照法律法规的有关规定及《核技术应用项目环境影响报告书（表）的内容和格式》（HJ/T10.1-1995）编写专篇，如按照推荐标准中格式化表格仍不能完全说明的，须按照报告书中规定的条目编制补充说明。
C、以电磁辐射为主的建设项目:
环境影响评价文件按照《辐射环境保护管理导则电磁辐射环境影响评价方法与标准》（HJ/T10.3—96）和《500KV超高压送变电工程电磁辐射环境影响评价技术规范》（HJ/T24—98）的规定编写。
（2）对建设项目的要求：
A、建设项目基本要求：
（详见附件七）
B、工业项目：
a.符合建设项目基本要求；b.新建工业项目应进入工业开发区，做到合理布局，在现有的住宅区内不得新建污染环境的工业项目；c.根据其排放的污染物性质，工业项目应与周围敏感建筑保持一定的防护间距，其具体的防护距离由环境影响评价文件确定。
C、房地产项目：
a.符合建设项目基本要求；b.如项目所在地区环境质量超标，建设单位应采取必要的防护措施，以减少外环境对本项目的影响；c.应当与周围产生污染的工业项目保持一定的防护距离；d.临近铁路、轨道交通、高速公路、城市快速路、城市主干路、机场等情形时，应符合城市规划部门划定的防噪声距离，并按照国家声环境质量标准和民用建筑隔声设计规范进行设计；
D、城市基础设施项目:
a.符合建设项目基本要求；b.建设经过已有噪声敏感建筑物集中区域的高速公路和城市高架、轻轨道路，有可能造成环境噪声污染的，建设单位应当设置声屏障或者采取其他有效的控制环境噪声污染的措施；c.城市集中污水处理厂应当与居住区等环境敏感区保持300米以上的防护距离；d.垃圾卫生填埋厂应当与居住区等环境敏感区保持500米以上的防护距离。
（3）申请人应当提交的材料：
（详见附件八）
3、审查方式：
书面审查
4、办理程序：
先网上提交材料，经确认后将书面材料报送市环保局全程代理窗口，再经受理、初审、审核、复审、审定程序，申请、审查申请资料、决定予以受理或者不受理、审查、作出准予许可或者不准予许可的决定
5、办理期限：
报告书30个工作日、报告表20个工作日、登记表10个工作日。
6、许可形式：
批复文件
7、许可的延续：
行政许可自发出后满五年，项目方开工建设的，其环境影响报告书（表）或环境影响登记表应报原审批机关重新审核。
其许可条件重新申报，时间为10工作日。
8、许可的变更：
行政许可自发出后五年内有效，在有效期内，如项目的性质、规模、地点或采用的生产工艺发生重大变化，则建设单位须重新报批环境影响报告书（表）或环境影响登记表。
其许可条件、时间和程序重新申报。
（三）市发改委节能评估
根据《北京市固定资产投资项目节能评估和审查管理办法（试行）》（京发改[2007]286号）和《关于开展固定资产投资项目节能评估和审查工作有关问题的通知》（京发改〔2007〕1107号）（详见附件九），土地一级开发项目在立项之前需办理节能登记备案。
项目建设单位应在申报项目可行性研究报告、申请项目核准报告或项目备案的同时，进行项目节能登记，并按照项目审批权限向发展改革部门提交节能登记表。
1、事项名称：
固定资产投资项目节能审查
2、办理依据/设定依据：
《国务院关于加强节能工作的决定》、《北京市实施<中华人民共和国节约能源法>办法》、《北京市固定资产投资项目节能评估和审查管理办法（试行）》
3、收费标准及依据：
本审批事项不收费
4、申请材料目录：
（1）《北京市固定资产投资项目节能登记》申请表。
（2）固定资产投资项目节能登记表（一式二份）并附能源消耗测算方法及依据。
（3）规划部门的规划意见、土地部门的用地预审意见。
（4）项目可行性研究报告或项目申请报告或项目建设情况说明。
（5）企业法人营业执照复印件并加盖公章（外资项目附批准证书）、组织机构代码。
5、办理程序：
申请材料先提交项目所在区发改委预审，预审通过报市发改委审批。
6、办理时限：
区发改15个工作日，市发改15个工作日。
（四）文物局意见
根据《中华人民共和国文物保护法》、《北京市实施〈中华人民共和国文物保护法〉办法》的有关规定，土地开发项目选址，应当尽可能避开不可移动文物；因特殊情况不能避开的，依法进行考古调查、勘探、发掘，并根据不可移动文物的相应级别进行行政审批。
1、市级文物保护单位建设控制地带内建设工程项目的工程设计方案审核
（1）项目名称：
市级文物保护单位建设控制地带内建设工程项目的工程设计方案审核
（2）项目类别：
许可
（3）项目依据：
《中华人民共和国文物保护法》第十八条（2002年中华人民共和国主席令第76号）
（4）对象及范围：
建设单位
（5）办理条件
A、申请函，内容包括：
工程名称、地点、规模
B、建设工程的位置、设计方案，一式两份。
内容包括：
1：
500或1：
2000现状地形图（标出涉及的文物保护单位），设计方案要求上报1：
100或1：
200建筑总平面图、平面、立面、剖面图
C、涉及地下遗存的，应提供考古勘探发掘资料
D、以上文件为A4规格，图纸为A4、A3规格装订成册
（6）办理程序：
受理→审查→告知
（7）办理时限：
20个工作日
（8）费用情况：
本许可项目不收费
（9）办理结果状态：
该事项在本单位可以全部办结
（10）办理部门名称：
北京市文物局文物保护处
2、市级文物保护单位原址保护措施的批准
（1）项目名称：
市级文物保护单位原址保护措施的批准
（2）项目类别：
许可
（3）项目依据：
《中华人民共和国文物保护法》第二十条（2002年中华人民共和国主席令第76号）
（4）对象及范围：
建设单位
（5）办理条件：
申请人需提交如下申请材料
A、申请函，内容包括：
建设项目名称、建设地点、规模，加盖公章
B、建设工程的规划、设计方案，一式两份。
内容包括：
1：
500或1：
2000现状地形图（标出涉及的文物保护单位），设计方案要求上报建筑总平面图、平面、立面、剖面图
C、有关保护措施的具体方案，包括文字说明、图纸、专家论证意见
D、以上文件为A4规格，图纸为A4、A3规格装订成册
（五）园林局意见
1、树木伐移
如项目范围内涉及树木伐移的，委托有资质的园林测量部门进行现场测量并出具测量报告以及移植方案，由园林局审核并出具意见进行树木移伐处理。
（1）许可项目名称：
林木移植。
（2）许可受理范围：
A、禁伐区内的林木移植；
B、限伐区内的林木移植500株以上；
C、市园林绿化局直属单位的林木移植；
D、市公路、水利、铁路、矿务等有林部门在限伐区内的林木移植。
（3）许可项目依据：
《北京市森林资源保护管理条例》第三十六条（北京市人民代表大会常务委员会公告1999年第19号）。
（4）许可收费依据：
本审批项目不收费。
（5）许可总时限：
20个工作日（不含送达时间）。
（6）许可受理：
工程建设林木移植申请。
（7）申请材料：
（详见附件十）
2、古树
如项目范围内涉及古树的，还需根据联席会要求办理古树处理意见。
树龄在100年以上的为古树，其中树龄超过300年的为一级古树，其他的为二级古树。
凡在项目用地范围内有古树、且将对古树造成影响的需要办理避让古树名木措施审批意见，或者办理古树名木移植许可。
（1
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