联建合同效力.docx
《联建合同效力.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《联建合同效力.docx（11页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
联建合同效力
联建合同效力
篇一：
关于房屋联建协议效力
关于房屋联建协议涉及法律问题总结
一、房屋联建协议性质的认定
1、认定联建协议性质的关键点
房屋联建是指一方出地另一方出资或一方出地双方或多方出资合作开发经营房产,并且合作各方对建成的房地产进行产权分成,或以土地入股、合作开发经营房地产后进行利润分成的行为。
在我国法律体系中只有部分部门规章涉及联建一词,现行的法律、行政法规中并没有房屋联建的提法,有的只是合作开发、合作建房的提法。
联建这一房地产开发模式涉及联建合同的一系列法律问题,其中最重要的问题是在发生纠纷时如何认定联建合同的效力,这关系到合同约定的一系列权利义务能否实现。
然而,在对合同效力进行评价之前还有一个前置问题,即对合同的性质进行认定。
最高人民法院副院长黄松友20XX年3月26日在全国民事审判工作座谈会上的讲话指出:
处理合作建房纠纷时,关键是确认当事人是否有合作的意思表示,而不必过多拘泥于合作的形式,如一方可以土地使用权作为投资与他人合作建房,而不参加经营,可以不设立项目公司,但合建双方必须共担风险。
2、认定性质的法律依据根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释【20XX】5号）第二十五条规定：
合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。
根据《中华人民共和国商品房销售管理办法》第三条规定：
商品房销售包括商品房现售和商品房预售。
本办法所称商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。
3、结论
因此如果房产联建协议的主要内容是预购房屋,即虽然约定了参建方支付投资,但参建方在房地产开发活动中并不按照投资比例共享利益和共担风险,参建方只是在房屋建成后按约定取得房屋的话,这样的合同本质上属于商品房预售合同。
二、商品房预售合同的效力认定
1、商品房预售许可证明
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定：
商品房预售，应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证；
（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许
可证明。
根据《中华人民共和国商品房销售管理办法》第六条规定：
商品房预售实行预售许可制度。
商品房预售条件及商品房预售许可证明的办理程序，按照《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定执行。
由此可见商品房预售许可证明是商品房预售的强制性许可。
2、未取得商品房销售许可证明的法律后果
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释【20XX】7号）第二条规定：
出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。
有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
三、关于房地产开发经营资格
1、法条依据
根据《城市房地产开发经营管理条例》第九条：
房地产开发主管部门应当根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等，对备案的房地产开发企业核定资质等级。
房地产开发企业应当按照核定的资质等级，承担相应的房地产开发项目。
具体办法由国务院建设行政主管部门制定。
法律责任：
违反本条例规定，未取得资质等级证书或者超越资质等级从事房地产开发经营的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期改正，处５万元以上１０万元以下的罚款；逾期不改正的，由工商行政管理部门吊销营业执照。
根据《房地产开发企业资质管理规定》第三条：
房地产开发企业应当按照本规定申请核定企业资质等级。
未取得房地产开发资质等级证书（以下简称资质证书）的企业，不得从事房地产开发经营业务。
法律责任：
企业未取得资质证书从事房地产开发经营的，由县级以上地方人民政府房地产开发主管部门责令限期改正，处５万元以上１０万元以下的罚款；逾期不改正的，由房地产开发主管部门提请工商行政管理部门吊销营业执照。
根据《山东省城市房地产开发经营管理条例》第十一条：
房地产开发经营应当由依法设立并取得资质证书的开发企业进行，其他任何单位或者个人都不得擅自进行房地产开发经营活动。
开发企业应当根据其资质等级承担相应的开发项目。
法律责任：
违反本条例第十一条规定，未取得资质证书从事房地产开发经营或者开发企业超过其资质等级承担房地产开发项目的，由开发主管部门责令其停止开发经营活动，没收违法所得，并可处以开发项目投资额１％以上５％以下的罚款。
由此可见房地产开发经营属特许经营，必须办理房地产开发资质。
2、未取得房地产开发经营资格与他人签订的商品房买卖合同效力
根据《最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》（法发（1996〕第2文）规定：
不具备房地产开发经营资格的企业与他人签订的以房地产开发经营为内容的合同，一般应当认定无效，但在一审诉讼期间依法取得房地产开发经营资格的，可认定合同有效。
后因为《最高人民法院关于废止1980年1月1日至1997年6月30日期间发布的部分司法解释和司法解释性质文件（第九批）的决定》的公布，法发（1996）第2文被废止，目前法律对于未取得房地产开发经营资格与他人签订的商品房买卖合同效力尚无明文规定。
根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释【20XX】5号）第十五条：
合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。
当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。
但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。
根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第五条：
承包人超越资质等级许可的业务范围签订建设工程施工合同，在建设工程竣工前取得相应资质等级，当事人请求按照无效合同处理的，不予支持。
根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释
（一）
第十条：
当事人超越经营范围订立合同，人民法院不因此认定合同无效。
但违反国家限制经营、特许经营以及法律、行政法规禁止经营规定的除外。
基于以上法条，个人认为未取得房地产开发经营资格与他人签订的商品房买卖合同应属无效合同，鉴于房地产开发行业特点，基于保护交易的立法精神，在对方当事人起诉前或一审诉讼期间取得房地产开发经营资格的合同被认定有效可能性较大。
篇二：
从案例谈联建开发合同的效力
从案例谈联建开发合同的效力
苑克群
在房地产开发过程中，开发商一般依据相关的法律法规，结合自身的情况选择合适的合作伙伴，共同开发房地产，一般的做法是签订联建合同，约定一方提供土地使用权另一方提供资金成立项目公司或松散型合作进行房地产开发，但在实际操作中由于实际利益的关系会产生各种纠纷，尤其是联建合同的效力往往成为双方争议的焦点，本文将结合以下案例对联建开发合同的效力进行论述。
一、案例：
北京市朝阳区某农工商总公司（以下简称农工商）与北京民福房地产开发公司（以下简称民福）于1995年11月1日签订《联建开发合同书》，约定就北京市朝阳区左家庄北里5号院，进行合作开发，建综合商业楼和住宅楼，农工商提供建设用地13900平方米，并负责拆迁，提供水、电、通讯、取暖设施条件；办理用地手续；其它全部建设费用、拆迁费用及办理相关立项手续及费用均由民福负责，建成后经营销售及售后均由民福负责，同时约定，民福给予农工商拆迁补偿费人民币1200万元；综合楼和住宅楼建成后农工商分得总建筑面积的50%；计平方米，同时约定农工商将该部分住宅楼按每平方米6000元转让给民福，价款共计万元。
合同签订后，农工商依约对合作用地进行拆迁工作，交由民福使用，但是在履行过程中由于原告提供的土地为集体土地，由民福成立的项目公司办理了土地征用手续，取得国有土地使用权，最后项目公司完成相关房产开发建设，并对建成的房产进行销售，并支付了部分款项，后仍拖欠部分款项，20XX年10月农工商依法提起诉讼要求民福支付拖欠的欠款及利息。
在案件审理中民福公司以原告方对集体土地进行非法转让，合同无效进行抗辩，并主张应按相应的拆迁、安置等补偿标准支付补偿款；原告方主张合同不违反强制性法律规定，项目公司依法办理了土地出让手续，不存在违法转让之说，合同合法有效，要求其支付欠款及利息。
最后，北京市第二中级人民法院依据《合同法》的相关规定，认定联建合同依法成立，不违反法律强制性规定，合同合法有效，关于被告主张本案实为非法转让土地使用权的理由，由于运作本案争议项目的力鸿公司依法取得了国有土地使用权，其主张缺乏法律依据，并依法判决，支持了原告的诉讼请求。
二、
（一）是否依法办理土地出让及其它相关手续是认定关键
房地产开发依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条第三款的规定：
本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。
也就是说进行房地产开发必须取得国有土地使用权，在此基础上进行的房地产开发才附合法律规定，但在实际房地产开发过程中，房地产开发的形式多样化，在狭义上的房地产开发是指一方提供建设用地，另一方提供资金合作进行房地产开发，也可以是几方合作，从广义处说，合作的形式、主体均无特殊限制，可以成立项目公司进行开发，也可以联营，主体可以是法人、其它经济组织，也可以是自然人，但实际开发房地产方应具备房地产开发的相应资质，进行房地产开发的土地可以是国有土地使用权也可以是集体土地使用权。
本案中原被告双方就集体土上签订房地产开发协议书并不违反法律的规定，只不过如未办理土地出让手续开发的房地产不能进行上市销售，且办理相关的审批手续也不同，被告方立项审批、规划等均按商品房立项，就涉及到集体土地的征用及出让手续的办理，如不办理该手续则联建开发协议无效，只要办理了相关手续，在程序上不存在违反法律规定之处，房地产开发项目符合法律规定，合同自然不存在法律障碍。
（二）转让土地使用权的认定
本案中原告提供集体土地，是否属于转让集体土地，从本质上来说或可存在这种嫌疑，但从法律上来说，不属于集体土地的转让，因为原告除提供房地产开发所需的场地外，还负责了该土地的拆迁安置，三通一平的工作，协助被告方办理相关手续，属实际参与了联建开发，且约定的利润分配是以建成的房地产为分配物，并无保底条款，也就是说原告方在整个联建开发过程中是承担风险的，因此，双方属于松散型的联营，并非集体土地的转让。
《中华人民共和国土地管理法》明确规定集体土地使用权不得转让、出租，但可以进行以合作、合资的形式进行开发，本案中原告与被告的合资合作更趋向于房地产开发的前期合作，原告履行的义务主要在房地产开发的前期，但其承担的风险与被告是相同的，这与土地使用权的转让是有明显区别的，简单的说，如果被告进行房地产开发如果产生亏损，对外承担责任的主体除被告外，原告也要承担相应的责任，如果被告能举证证明该房地产开发项目没有利润，则原告方就不能取得相应的利润分配，但在本案中，被告向原告出据的还款承诺书及相关的欠款协议均说明被告对原告具有支付合同约定的价款的义务，证明，被告放弃了该项权利。
《中华人民共和国土地管理法》明确规定集体土地使用权禁止转让，所以，现在我国有关土地使用权的转让的所有法律法规均是适用国有土地使用权转让，只有少数地方法规或地方规章对集体土地使用权的出租、出让进行了相应的规定，但均与《中华人民共和国土地管理法》存在一定的冲突，现各地方在实际开发中大量的存在集体土地使用权出租、出让的情况，北京也制定了相应的法规规定京效集体土地进行流转，且已在局部地区开始试行。
因此。
从这一点上来看《中华人民共和国土地管理法》的该项规定已落后于社会的发展，应进行相应的修改。
并应授权各部门制定相关的法规、规章对集体土地使用权的流转进行约束。
在国有土地使用权的转让方面在存在的法律、行政法规、司法解释均有规定，操作起来也可以说是有法可依，如〈中华人民共和国城市房地产管理法〉第三十八条、三十九条，〈中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例〉等对国有土地使用权的出让、转让、租赁条件进行了规定。
总之，从以上几点来看，本案中原告与被告方的合作并不附合土地使用权转让的特征，在房地产开发方面的法律法规对国有土地使用权的转让作出了明确的规定，但对房地产开发的合作形式并没有明确的规定，因此，本案中双方的合作合同并不违反房地产开发的强制性法律规定，也不存在土地使用权转让的情况，合同应合法有效。
三、联建、联营合同被确认无效的法律规定
房地产联营、联建合同被确认无效。
此种情况应以《城市房地产管理法》施行前后为界线分别作出不同处理。
房地产联建合同是在１９９５年１月１日后签订并履行的，除了按无效合同的处理原则，判令解除联营合同，双方互相返还所取得的对方的财产，并按过错责任赔偿对方实际损失外，还应当按照《城市房地产管理法》第六十四条的规定：
“违反本法第二十九条的规定，未取得营业执照擅自从事房地产开发业务的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发业务活动，没收违法所得，可以并处罚款。
”对双方当事人进行处罚，没收双方联营房地产所得的利润。
因此，返还给双方当事人的财产，只能是双方的投资本金（即联营土地原始地价和工程造价），房地产的增值部分应依法没收归国家所有。
具体处理时，若双方合建的房屋尚未最后竣工或尚未销售出去，可以判决合建房屋的相当于原始地价的一部分归出土地的一方所有，由出土地的一方补偿工程造价给对方，增值部分房屋没收归国家所有。
房地产联建合同是在１９９５年１月１日前签订并履行的，按照最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》的规定，联营建房合同被确认无效后，在建或已建成的房屋，其所有权可确认归以土地使用权作为投资的一方所有，对方的投资可根据资金的转化形态，分别处理：
资金尚未投入实际建设的，可由以土地使用权作为投资的一方将对方投入的资金予以返还，并支付同期同类银行贷款的利息；资金已转化为在建中的建筑物，并有一定增值的，可在返还投资款的同时，参照当地房地产业的利润情况，由以土地使用权作为投资的一方给予对方相应比例的经济赔偿；房屋已经建成的，可将约定出资方应分得的房产份额按现行市价估值或出资方实际出资占房屋造价的比例，认定出资方的经济损失，由以土地使用权作为投资的一方给予赔偿。
从本文所涉案例来看，在司法实践中法院对联建合同的认定，一般从合同是否违反土地管理法、房地产管理法等相关法律的强制性规定，房地产开发项目的合法性成为认定合同效力的关建，联合开发房地产，双方应当共同获得政府部门对土地使用、规划许可、项目建设等所有批准手续。
实践中，可以采用共同列名的方式，即在批准文、证照的中将联合开发双方的名称一一列明；也可以在批文、证照中列明主要建设方的名称，在批文或证照的备注中注明其他联合开发单位的名称。
对成立项目公司的房地产开发，则应以项目公司的名义办理各种手续，行政审批的操作过程是否完善，是司法实践中衡量联合开发是否有效的关键。
篇三：
联建合同书
联建合同书
甲方：
乙方：
根据国家有关法律的规定，甲、乙双方经协商，本着平等自愿、互利互惠的原则，就关于共同开发，达成如下协议：
一、联建项目
联建项目名称：
二、联建项目位置及性质
2、1联建项目位于共和国国有土地使用证确定的四至为准。
2、2联建项目土地性质为，用地文件以字第中华人民共和国土地使用证为依据。
联建项目土地使用权为甲方特有。
三、联建项目规模
在本协议第二条所述地块上，联建，该物业建筑面积平方米。
具有执行依据以号建设规划许可证为准。
联建方式及投资
四、联建方式及投资
4、1甲方提供自己拥有的具有合法手续的建设用地，乙方提供全部开发资金。
4、2甲方提供建设用地应具备并由甲方办理完成有关建设用地手续。
4、3在本协议经甲乙双方授权代表签字盖章生效后，双方完成如下工作：
4、3、1本协议生效后10日内，甲方负责完成建设用地的三通一平将建设用地交付乙方。
4、3、2土地分割手续控制在30日内，按建筑面积分配甲方，乙方。
五、利润分配
5、1甲、乙双方经协商同意，物业建成后，双方按如下办法进行房产面积分成。
5、1、1、乙方拥有所建物业得收入及利润归乙方所有。
5、2分配标准以纵向分配为原则，具体分配方案双方另立协议。
六、权利与义务
6、1甲方权利与义务
6、1、1落实联建项目的合法用地手续，并获得联建项目的用地批文，该划拨土地的使用权人为甲方，且土地使用不附带第三者权益限制。
6、1、2完成联建项目规划用地的拆迁、安置及补偿工作，拆迁安置及补偿费用等前期费用由甲方自行承担。
6、1、3甲方负责联建项目的整体供水、污水处理、供电、供暖、供气（燃气）、通讯报装手续及联建项目四源供应的前期工作。
6、1、4负责联建项目开工手续的办理，在项目正式建设开始时，为乙方办理完成全部开工必备报批手续，获得开工证，保证联建项目以合法手续开工建设。
6、1、5配合乙方进行工程建设及工程管理，协调各方的关系，并为乙方办理该项目的产权过户手续。
6、1、6依本协议规定的产权房。
6、2乙方的权利与义务
6、2、1按本协议第四条的有关规定承担联建项目的安装费、四源费、红线内的市政管线、电权、公共设施配套费以及经营过程中相关税费。
6、2、2负责项目的建设及销售工作。
6、2、3依本协议规定取得产权房。
七、联建项目的建安工作
联建项目由乙方负责开发建设，甲方应办理有关审批手续，乙方给予必要协助。
八、联建管理
本协议生效后，乙方派专人组织联建工程建设管理，具体完成工程建设管理、项目进展、人员联络、财务及工程进度安排。
九、物业交付
9、1练剑物业拟于年日前交付使用。
交付条件为水通、电通、下水通、燃气通、通讯线路到户，经验收取得（《建设工程质量核验证书》）。
十、其它
10、1本协议签署后应报送有关部门审批，以便可按本协议规定确定联建项目物业的产权归属，并办理相应的产权过户法律手续。
10、2为使双方权利得以实现，履行双方应尽之义务，甲方同意本协议生效后，甲方将其以出让方式取得的土地使用权抵押给乙方以保证乙方投资不受损失。
10、3联建物业交付使用后，该物业的物业管理交付甲方管理具体内容双方另行签订物业管理公约，乙方保证其所售房屋的第三方须遵守物业管理公约。
十一、违约责任
11、1甲方不能履行本协议第五条所规定的内容，致使乙方不能分到应得的物业，或分得物业的四源大市政配套不完善，甲方应负责期限方还应向乙方支付总投
资10%的违约金。
11、2因甲方原因致使乙方无法办理应得物业的产权过户登记及国有土地使用权的变更登记由甲方负责。
十二、争议的解决
甲、乙双方应诚信守约，若有争议应协商解决；协商不成的，可向乙方所驻地人民法院申请裁决。
十三、审批
本协议签署后，甲方负责该项目报送审批。
十四、补充
甲、乙双方可另行签署补充协议规范本协议不完善之处，补充协议与本协议具有同等法律效力。
十五、文本
本协议一式四份，甲、乙双方各持二分，本协议自双方授权代表签字并盖章后生效。
甲方：
乙方：
法人代表：
法人代表：
年月日年月日
篇四：
联建合同书正文
广西北尼兰投资管理有限公司
粤同江滨雅轩1#楼联合建设投资合同
（20XX10版本）
协议要素
甲方：
乙方：
签约地点：
签约日期：
建设投资合同书
（字）第号
甲方：
（以下简称甲方）地址：
电话：
乙方：
地址：
（以下简称乙方）
电话：
依据中华人民共和国法律及相关法律法规的规定，甲、乙双方本着平等互利、诚实信用的原则，共同合作参与开发建设粤同江滨雅轩1#楼，为明确甲、乙双方的权利、义务和责任，经过友好协商，达成如下合同条款，以资双方共同信守：
一、项目相关
项目名称：
联建项目名称：
粤同江滨雅轩1#楼（详细见设计规划图）
项目位置及性质
联建项目位于广西壮族自治区防城港市港口区公车新城，具体位置以中华人民共和国国有土地使用证确定的四至为准（详细见土地使用
证）。
项目规模
在本协议所述地块上，联建粤同江滨雅轩1#楼，该建筑占地面积平方米，总建筑面积35000平方米（具体以相关部门最终测定面积为准），上述功能区的划分以及详细建筑面积和方案，具体执行依据以号建设工程规划许可证为准。
甲、乙双方同意，以本协议中约定的方式，对甲方享有粤同江滨雅轩1#楼项目土地使用权的土地进行联建开发；
按照双方约定，乙方提供总资金万元为大厦的所有投入，除此之外，乙方不再支付甲方任何费用；甲方完成项目所有的综合验收，并取得综合验收许可证。
联建项目占用范围的土地使用权及地上建筑物所有权，在乙方履行了合同相关义务后归乙方所有，具体是指：
本协议签订后七日内，乙方支付甲方前期工程费用及合同约定的人民币壹仟万（1000万）元的工程建设费，在乙方将前期建设费用支付甲方后六十个工作日内，甲方需办理完成建设的有关审批报建开工等手续。
项目投资额完成至投资总额的15％以上（含15％）时，甲方将项目土地使用权归属至乙方名下。
乙方根据工程形象进度付款，确保工程顺利进行。
作为本联建合同共同；乙方获得联建项目占用范围的土地使用权和地上建筑物所有权的具体比例或其他有关权利义务的划分，以补充协议的方式另行约定。
甲方在办理有关转让手续时应依此补充协议出具相
关法律文件。
二、甲方的陈述、承诺与保证
甲方具有房地产开发经营资格。
甲方自成立至本合同签订之日一直处于合法、持续经营状态，甲方同时保证其在本合同有效期内保持合法、正常和持续经营状态。
甲方保证其在本合同签订前不存在任何的行政法律负担，包括但不限于税收法律负担、工商法律负担和劳动法律负担。
甲方保证在本合同有效期内对本合作项目，不进行任何形式的利润分红和收益处分（包括但不限于资产出售、对外抵押、抵押和保证），但为履行本合同并经乙方书面同意的除外。
甲方保证在本合同有效期内对本合作项目，甲方及其高级管理人员（包括但不限于董事长、副董事长、总经理、财务总监、董事会秘书）不得从事有损于甲方和乙方的行为，也不得对外签署任何未经乙方书面同意的合同、协议和承诺。
甲方保证本合同约定的联建行为己经得到其股东大会或董事会的批准。
甲方保证已经对在本协议签订之日前对涉及本项目所发生的银行贷款之外的其它债务做出了切实有效的安排，并保证上述债务的债权人在联建期间不会对联建工程提出任何诉讼、保全等法律强制措施。
如在联建期间
升级会员 