产业地产内涵与运营模式.docx

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产业地产内涵与运营模式

   产业地产内涵与运营模式

 产业地产由工业地产升级而来。

工业地产是继住宅、商服和综合类地产之外的第四种地产形态，在有的地方也叫产业产地，是房地产领域一个全新的增长点。

工业地产作为工业产品的主要载体，自工业地产开发商筹措资金、寻求产业政策支持、开始基础设施建设、开发经营项目并提供工业地产产业配套服务等一系列活动开始，工业地产的特性就予以显现出来了，在最近几年的发展中，随着工业制造业的发展和升级，已经形成了产业化的发展模式，也逐渐形成了较为成熟的商业模式。

（一）工业地产定位

    所谓工业地产，泛指具有工业类使用性质的所有毛地、熟地，以及在此类土地上建造的建筑物及其他附属物，工业类土地上建筑物通常包括工业厂房、物流仓库和工业研发楼宇等。

简单而言，就是工业性质的房地产。

工业类土地上可建的建筑物的用途范围通常包括几种：

工业制造标准厂房和非标准厂房、仓储物流用房、货物堆场、工业配套用房和用于工业研发类的楼宇等。

（二）产业地产由工业地产转移而来

    产业地产是围绕着微笑曲线，构建的产业价值链一体化平台，以产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与运营。

以独栋写字楼、高层办公楼、标准化厂房、中式研发楼为开发对象。

整合自然资源、社会资源、经济资源等，打造产、学、研产业集群，帮助政府改善区域环境、提升区域竞争力；帮助企业提升企业形象、提高企业发展力的新型产业形式。

    （三）产业地产诞生背景

    20世纪80年代以来，战后第三次全球产业结构调整进入高潮，世界范围内产业结构变迁出现了一些新的特征，不仅包括为适应高技术产业发展及产业升级的要求，劳动密集型产业和一般加工制造业大量向发展中国家的转移，也包括资本密集型和技术密集型等产业环节的全球战略调整。

    在产业有序更替过程中，各国产业结构之间逐步形成了一定的联动效应。

由于中国经济发展采取了较为开放的模式，加之中国在劳动力、工业配套能力、国内市场规模等方面的优势，使中国成为承接国际产业转移最重要的区位之一。

    由于起步时间的不同，各地工业地产发展水平和质量各不相同。

各个城市之间的发展、竞争，促使各个地区都不同程度地加了招商引资的力度，各种形式的经济技术开发和工业园区以及已主体产业为核心，相关链条产业跟进聚集的产业园区层出不穷，在很大程度上拉动工业地产的持续性需求。

出于城市经营的战略性需求，基于城市产业形态的布局与发展层面的考虑，各类以工业为主体产业形态的城市，都在招商引资环节上对工业地产投资者在政策、税收、价格等诸多环节上给于大幅度的优惠与支持。

尤其是近几年住宅市场受到宏观调控后，工业地产得意受到市场的认同，从而进入快速发展时期。

    （四）产业地产主要特征

    模式依据地方政府规划的实际情况和产业政策的不同而各不相同，但产业地产无论采用何种模式运作，其基本形态相对稳定。

作为一种地产形态，目前工业地产商业模式已经具备了典型特征，如：

投资大、快启动、提供增值服务等等。

从运营的规律来说，产业地产租期相对较长、相对回报稳定。

总的来看主要表现在：

    1、投入资金巨大

    工业地产的开发区别于传统的以政府导向为主的开发区建设过程，一个重要特点就是对工业地产开发商的资金实力要求较高，这样才能保证前期开发区所需的资金投入。

工业地产资金占用周期较长，投资回收期限大于住宅地产与商业地产，这一特点成为资金不足的中小开发企业的进入门槛。

工业地产的投资规模，前期投入范围从十几个亿到几十个亿，招商、管理运营等方面的投入也高得惊人，而投资回收期则有的长达十几年，资金实力稍有不足，就会出现资金断链的情况。

因此工业地产的运作需要一定实力的投资开发商参与，这是工业地产投资的特点所决定的。

    2、启动快，上马快

    在政府主导型的工业园区中，投资大和启动快这两大特性尤其明显。

以上海的工业园区为例，园区在规划和定位上都比较前瞻甚至一步到位，基础设施资金投入很大。

运作中采用“有土招商”和“无土招商”同步进行。

通过政策优惠吸引企业落户工业园区，在产业政策的支持下很快实现纳税，税收地方财政留存部分作为基础设施配套经费，形成了良性循环，保证园区开发的资金链不断，做为工业园区自然就能在为国家创收的同时又满足继续开发的要求。

    3、城市与产业良性互动

    产业服务城市，地产服务产业，城市与产业良性互动。

    4、集约化开发，节约土地

    产业地产实现了土地的整体开发、整体运营，从而实现集约化开发，节约土地。

    5、社会化高度分工

    由于社会化高度分工，可以免去了企业自建园区或政府开发园区招商等问题。

    6、社会资源高度整合

    工业园区通过社会资源高度整合，打造产、学、研一体化平和，整合企业资源，打造城市形象。

    7、为企业提供增值服务

    在社会化大生产条件下，为了保证投入产出链条的有效链接，从生产资料到最终产品的巨额吞吐，企业产品的供、产、销的经济配置都需要物流业的高效配合。

完善的园区内部物流、仓储等服务业，以及原料和市场地区与开发区间的物流运输网络对投资者是巨大的吸引力。

为投资者提供良好的投资软环境。

    近年来投资者对工业地产的选择越来越体现出从重视硬环境到强调软环境的变化趋势。

软环境也体现着工业地产的核心竞争力。

如何站在投资者的角度，想投资者所想，急投资者所急，为投资者提供各种专业化咨询服务，让来到园区的客商能在细微处感受到园区舒适宽松的人文环境，是被许多投资者越来越重视的事情。

另外，开展一站式办公、简化项目审批手续；开通双语网站、方便企业与开发区管理者双向沟通；设立企业服务热线，及时解答企业问题等这些虽然给开发区管理者添了麻烦，加重了工作量，却给投资者带来了方便，减轻了负担，必然会获得投资者的青睐。

协助园区企业解决融资渠道问题。

完善的融资渠道是另一个被越来越多投资者在选择投资地时所关注的热点。

    8、为投资者带来长期稳定回报

    工业地产开发商追求投资回报的稳定性与长期性，而不是追求短期内的投资收益。

工业地产的长期回报是建立在开发商大规模资金投入、提供附加服务的基础上的，因此对于工业地产的投资商来讲，投资工业地产除了考虑地理因素，更多的是考虑政策因素和回报率。

众多外资企业以更快的速度在中国建设生产基地，给工业地产带来了稳定持续的客户群体，更为投资者提供了稳定的投资回报。

工业地产的投资回报出现了快速的增长势头。

业内人士认为，从市场需求的强度来看，目前国内工业地产的平均投资回报率保守估计在8%以上，好的项目能达到9%，甚至高达17%左右，年回报率相当客观。

    9、园区聚集企业集群

    产业园区通过聚集企业，集群实现规模化发展，迅速催生区域内特定产业，带动大量就业。

    10、提升经济，提高政府税收

    此外，工业房地产土地的批租年限为50年。

目前主业为工业地产的公司大多以经济或高新技术开发区位基础平台，从事工业园区或高新技术开发区内的土地一级开发、房地产开发、工业物业出租、配套设施服务等。

工业地产公司最大的优势是经营业绩稳定，一般现金流充沛；享受工业用地增值带来的资产溢价；不收住宅地产政策调控影响。

这些特征也是工业地产具备了独特的市场魅力。

    （五）产业地产核心价值

    中国的产业地产在新技术革命和制造业国际竞争专业的潮流中诞生与成长，汇聚了商业价值链中具备良好辐射、示范和带动作用的重要环节，是促进区域经济发展的强有力的推动器，产业地产与国际产业转移密切相关。

产业地产由于具备政策优惠、投资环境相对完善等特性，已经成为当地吸收外资、先进技术和管理经验最为集中的区域。

同时通过外引内联，开发区又成为带动周边城市、企业及整个地区经济积极参与国际竞争、扩大开放的重要通道。

据统计，全国54个国家经济技术开发区2003年实现国内生产总值4985.01亿元，占全国国内生产总值的4.27%。

为此，产业地产较之其他类型的地产有着独特的价值，概况起来就是：

    1、资源节约化

    2、产业集聚化

    3、税收持续化

    4、人才高端化

    5、快速城市化

    （六）产业地产成功开发要素

    伴随着制造业的繁荣，以工业开发区、园区为主的工业地产行业逐步形成和快速发展，庞大的市场需求是行业快速发展的重要基础。

产业地产如何成功，需要做足以下几个方面：

    1、合理选址

    选址将决定了园区所在的区域市场环境和所在城市的核心竞争力。

工业地产所在的区域需要有明确的主导产业，围绕主导产业进行资源的配套。

在了解下游企业需求和园区的产业定位以及产业发展方向。

工业地产选址需要考虑：

资源一一自然资源、劳动力资源、市场、企业运营效率、战略机遇。

需要综合考察城市的竞争力，环境的竞争力和区域本体的竞争力，一般情况下把开发区分成成熟和即将成熟的两个部分，即将成熟和成熟的开发区将处置在产业升级的阶段；园区本身的产业，需要考量有哪些龙头企业，能不能带动它的配套企业进来。

对一个产业来讲，首先要确定主导产业，一个是自己本身确定了围绕它的主导产业进行资源的配套，二级、三级的配套企业哪种情况下可以进来，找到他的需求，本身的园区的产业定位和产业发展方向。

    选址产业园区，需根据产品类别及客户需求进行，产业地产首先要选择具有一定经济实力的城市或者片区，一般都是选址在一二线城市的城市中心或者开发区。

    2、定位准确

    园区本身的定位决定了园区的发展方向与未来。

产业园区的打造涉及到未来区域经济的发展定位、产业的业态、客户的需求、政府的规划等多方面因素，准确定位方可成功。

    在具体定位时，先要移植外部强势资源，培育内部特色优势，整合区域优势资源，形成园区本身特有的优势。

要考虑市场导向，资源整合，创新能力。

定位决定是制造型的园区还是物流园区还是研发型园区，商务型园区，定位清晰对企业吸引力更强。

    3、储备足量客户群体

    对目标客户进行细分，总结出其特点。

可以对现有园区企业和潜在客户进行分析，也可以从产业链的角度，包括对区域本身的主导产业分析，跟踪二级配套企业、关联企业的投资动向。

此外要确立以商招商概念，对专业市场进行分析，考虑把市场和制造融合在一起，形成前店后场的园区模式。

    客户分析从五个方面来进行的：

第一，现有园区的企业的分析；第二，同区域企业搬迁分析；第三，从产业链角度分析；第四,对国外企业进行跟踪,企业动向，产业动向投资趋势,关联企业投资动向等；第五，以招商招商概念对专业市场进行分析。

    4、树立典范地位扩大影响力

    通过挖掘潜在优势，创造市场，促进发展。

定园区营销推广理念，搭建公关平台（政府沟通平台、中介商务平台、客户交流平台），创新传播渠道（网络、行业、户外、展会论坛）。

要结合城市资源、城市特点，考虑产业经济和园区发展的和谐共赢。

向客户灌输园区不仅仅提供厂房，更重要的是提供一种全新的适合企业发展的生活方式和超值服务，进入园区，享受的是增值服务，得到的是乘数效应的回报。

    5、高效招商

    招商的核心是招商渠道的建设，通过优质服务、优惠政策等各种方式把真正需要的企业招进来，找到适合园区发展和真正需要的企业。

关于招商策略将在后面详述。

    6、专业化服务

    能够成功招商，除了优惠政策之外，吸引客商的最大亮点就是优质服务。

服务包括：

政府和开发区管理及政策服务，客户在园区享受低成本、优惠政策等便利。

其次是为客户提供价值，通过园区的管理，提供上下游产业链和供应链，形成园区独特的企业文化。

高品质的园区，形象突出、文化领先、人才济济，与周边机构能形成战略合作关系，内部可以畅通循环，从而实现共赢发展。

    7、园区规模化品牌集群化

    产业地产开发对于规模要求很高，大型产业园区规模都在千亩以上，而总部园区的规模也在500—800亩左右，形成产业集群，品牌优势突出，形成鲜明特征，能为采购基地最佳。

    8、多业态化经营

    产业地产作为工业地产的升级，已经从工业园区厂房的建设逐步扩大到多业态化的发展，企业独栋产品已经越来越被企业客户所推荐，而定制产品的发展空间也越来越大。

    9、政企良好互动

    产业地产发展离不开政府的支持，只有政府与企业良好的实现互动，才能更好的发展产业地产。

    10、企业运营实力支撑

    从资金运作角度来看，产业地产资金运作时间更久，资金回收较慢，产业地产的运作对于后期资金的需求量也很大，项目建成前需要大量的资金投入建设、建设建成后，还需要大量的资金完成产业运营，实现利润，招商成功后，仍需要很多资金为企业完成后期运营服务，也就是说，产业地产的运营需要更加有资金实力、技术实力的企业，才能做好产业地产，才能更好的为政府、为企业服务。

    （七）产业地产成功的标准

    产业地产的开发运营需要有一套合理的评估体系，需要结合经济效益和社会效益综合考虑。

根据目前产业地产发展现状，评价其成功与否大概包括这几个方面：

    1、是否促进经济发展

    产业园区有着良好的聚合效应，衡量其成败，除了考量开发商获得良好回报之外，还要考虑园区对相关产业的支持力度，尤其是产业园区是否为促进了当地经济发展。

    2、是否为当地带来了税收与就业

    对于政府来说，产业园区的打造能吸引多少企业入驻，为政府带来税收，能解决区域的就业问题，能真正成为经济发展的助推器，为当地经济注入持续的活力，这是政府所关心的。

    3、是否提升了企业发展

    对于企业而言，产业园区是否促进入驻企业的发展，为企业提供持续的动力，决定了企业入驻的积极性。

企业要发展就需要良好的发展环境做支持，需要快速运营的工作效率，需要更完善的服务、有利的软性环境，如果这些因素园区都能给与支持，企业发展壮大，开发产业园区就是成功的。

    （八）工业地产的运营形态

    我国目前工业地产的开发形态目前有三种：

工业园、工业地产、产业地产。

当前工业地产的运营形态主要以工业园区开发和工业地产为主。

特别是工业园区，由于其在很大程度上受到政府的影响，需要根据当地政府的政策应对，包括园区产业类型，土地出让和规划等因素的综合影响，在我国工业及工业地产的发展过程中起到积极作用。

    1、工业园区

    政府支持，大型企业进驻并自主开发，通过其行动影响力，带动上下游企业加入园区建设。

这种大型企业自建园区只是为了自己的产业链升级和完善做整体配套，对区域、对经济发展的推动作用很小。

其中园区管理体制又有两种：

一是以政府为损益主体的管理模式，政府作为土地开发的主体，并承担最终的损益；二是以开发企业为损益主体的管理模式，政府委托或者授权开发公司从事开发区内的土地开发和市政道路建设业务，开发公司作为土地开发的主体，并由开发公司承担最终的损益。

    2、工业地产

    以政府开发为主导，规划各种开发区、工业园，示范带动区域经济全面发展。

由较强资金实力和开发经营的企业开发，推动当地二产经济的发展，也受到了各地方政府的热烈欢迎。

但是由于政府需求的增加与企业日益增长的形象需求，工业地产的弊端开始暴露。

    3、产业地产

    现在几乎已经没有园区回想以前一样无序开发和经营，前几年几乎所有的园区都采取卖地，随便建厂房出租出售这样的模式进行开发。

而进入2010年，新开发立项的工业园区，都是以产业为主导，充分响应国家政策，积极配合个地方政府进行产业转型和升级。

    （九）产业地产的开发模式

    内外产业地产开发建设的经验，产业滴汗开发常见的四种模式：

工业园区开发模式、肢体企业引导模式、产业地产商模式和综合运作模式。

如下是产业地产开发模式分析。

    1、工业园区开发模式

    工业园区开发模式在政府的主导的前提下进行，通过创造相关产业支持从政策、税收优惠等条件营造园区，与气态工业地产项目所具备的独特优势，然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目。

基于区域经济建设、社会发展、百姓就业等各种综合因素考虑而设置，是促进区域经济发展的谦有礼的推动器。

    因为工业园区开发并不属于简单意义上的工业地产开发，而更多地是基于区域经济建设、社会发展、百姓就业等各种综合因素考虑而设置的。

各类工业园区作为本地区国内外经济的交汇点，是价值链中具备良好的辐射、示范、和带动作用的重要环节，能够极大地促进区域经济发展。

因此，工业园区开发模式是目前中国各级地方政府最常用的工业对产开发模式，同样也是我国目前工业地产市场的主要载体。

如北京亦庄开发区、杭州经济技术开发区等等。

这类的案例可以参照各省市各级政府下所建立的各种各样的工业园区项目。

    2、主体企业引导模式

    主题企业引导模式，一般是指在肢体企业进行的工业地产进行的工业地产开发，某个产业领域具有强大的综合实力的企业，为实现企业自身更好的发展与获取更大的利益价值、通过获取大量的工业土地，以营建一个相对独立的工业园区；在自身企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力，通过土地出让，项目租售等方式引进其他同类的企业的聚集，实现整个产业链的打造及完善。

当然很多的时候，此类主体企业为所在政府的引导与支撑从而进行相应地工业地产开发。

    如上海金山的上海石化工业园区，其即为在上海石化龙头企业的带动下，做大做强石化企业，同时进行相关行业延伸及细化，进而达到整个产业链的完善与发展，为实现整个金山“大石化战略”发展目标奠定坚实的基础。

这是一种相对独立的工业园区。

在核心企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业链中的强大的凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的集成和提高。

    3、产业地产商模式

    模式是指房地产投资开发企业在工业园区内或在其他地方获取工业土地项目，在进行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理，最后获取合理的此产开利润。

    全球最大的工业地产开发商普洛斯即是模式代表。

具体由普洛斯打造一个设施平台，吸引物流且已入驻，普洛斯只做房地产投资开发和物业管理，日常物流业务仍有客户操作，其本质是依旧房地产开发商。

如普洛斯公司的开发迷失，其在取得土地之后，进行一级开发包括基础设施的建设，二级项目以仓储设备为主，采用租赁方式销售，客户对象包括制造商、零售商和物流公司等等。

之后，派出专业团队进行二级项目的物业管理和客户维护工作。

普洛斯称之为“物流房地产”，即由普洛斯打造一个设施平台，吸引物流企业入驻，普洛斯制作房地产投资开发和物业管理，日常物流业务仍由客户操作，其本质是依旧房地产开发商。

    4、综合运作模式

    模式是指对上述的工业园区开发模式、主体企业引导模式和工业地产商模式进行混合运用的工业地产开发模式。

由于工业地产项目一般具有较大的建设规模和涉及经营范围较广的特点，既要求在土地、税收等政策上的有力支持，也需要在投资方面能跟上开发建设的步伐。

还要求具备工业项目的经营运作能力的保证，因此，单纯采用一种开发模式，往往是很难达到使工业项目建设能顺利推动的目的，必须对工业园开发模式、主体企业引导模式、工业地产商模式等进行综合使用。

    （十）产业地产的融资方式

    地产开发资金一般分为直接融资和间接融资两种方式。

直接融资方式是指开发商对拟建项目的直接投，以及项目法人通过发行股票、债券等直接筹集的资金；间接融资是指从银行及非银行金融机构贷款接入的资金。

融资渠道大致有六种：

    第一是开发商自有资金。

    第二是银行抵押贷款、建筑商垫款。

    第三是股权融资、债券融资、项目融资。

    第四是预期收益租金融资。

    第五是厂房销售汇款融资。

    第六还可以通过私募基金、风险投资、诚信联保融资、包括房地产reits无募集、金融租赁融资。

    此外，还有一种金融租赁模式，由金融租赁公司为企业解决生产过程当中的资金困难，通过与金融公司的对接，厂房，设备等质押实现融资，这种模式对余很多工业园区特别标准化的工业园区较容易。

    （十一）产业地产的盈利模式

    由于开发模式的不同，也决定开发主体的盈利模式也不尽相同。

当前的开发主体主要形成了以下三种模式：

    1、土地溢价增值获利模式

    投资开发商在完成项目基础设施建设后，进行项目主题包装与概念推广，实现项目中部分土地或整体土地的转让、出让房地产投资基金或其他专业工业地产投资开发商。

如美国普洛斯工业地产集团在苏州工业园区投资开发商普洛斯物流园。

    2、项目开发后长期持有经营收益或出售产品获利模式

    项目投资开发商，或独立，或联合，进行项目的整体开发，通过已建成房地产项目的出租、出售或租售结合的方式，实现项目的收益。

通常表现为在项目地块上建造标准的厂房、研发中心、配套服务等设施后，进行已定的产业主体类企业招商引进，从而获得项目销售后所带来的利润或长期持有项目而取得经营管理收益。

    3、制获利模式开发商联合企业需订

    产业地产开发商取得产业用地后，进行项目主体包装与概念推广后，与已确定主题的产业企业强强联合，按产业企业需求量身定制工业厂房等产品项目，从而实现最低风险下的项目收益。

    （十二）产业地产招商策略

    要成功运营工业地产，招商尤为关键，招商是利用外来资金、技术、推进本地经济跨越发张的重要手段，其多方面的积极作用已成为共识。

产业地产的招商，主要是渠道的建设，其核心是把真正想要的企业招进来。

    1、招商基础准备

    产业用地招商经历三个阶段：

（1）“优惠政策主导”粗放式招商阶段，外来资金主要向享受特殊政策优惠的地区集中；

（2）“基础环境主导”阶段优惠政策趋同，投资环境成为吸引投资的关键：

（3）“产业环境主导”阶段，狼嚎的产业基础、完善的产业链条、完备的产业配套成为投资者首先关心的因素。

    传统的招商模式已经不能满足新形势的竞争要求，暴露出诸多的问题，比如，政策的趋同引致了低层次的竞争，造成开发成本过高，不利于长远发展；其次，优惠政策的作用弱化也是竞争力下降；第三，国际产业转移正呈产业链整体和制造、研发、服务一体化的组团式转移态势，传统模式已不能适应组团式产业转移的要求；第四，重复建设，产业雷同、到处圈地，集约化不高。

    2、招商定位确立

    通过功能优势集聚的产业效应树立产业地产的市场定位形象，以完整的产业群树立试产定位形象。

在宏观上，产业地产由主导产业、支持产业以及经济基础设施三要素构成的区域产业结构；在微观上则表现为行业或部门间的生产关联与协作，即将一个部门或行业的产品作为另一行业或部门的原料、半成品或辅助性材料。

产业地产如果以完整的产业群的特征进行招商引资，能给投资者获得集聚经济效应，使投资者获取更高的回报，从而吸引投资者：

（1最大程度的利用各种基础设施，降低使用成本；

（2）减少运输和交易成本