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次贷危机
次级房屋信贷危机（简称次贷危机）是一个目前还在进行中、由美国国内抵押贷款违约和法拍屋急剧增加所引发的金融危机。
它对全球各地银行与金融市场产生了重大的不良后果。
次贷危机发源于20世纪末，以2007年4月美国第二大次级房贷公司新世纪金融公司破产事件为标志，由房地产市场蔓延到信贷市场，进而演变为全球性金融危机。
它暴露了金融业监管与全球金融体系根深蒂固的弱点。
近年来许多美国抵押贷款发放是针对次级贷款（简称次贷）的借款人；而依照次级贷款的定义，这些所谓的借款人皆依照综合标准评量过，其能力不足以偿清贷款。
[1]当美国房价在2006至07年度开始下降，抵押违约率上升，而普遍由金融公司持有的住房抵押贷款证券（Mortgage-BackedSecurity，简称MBS），失去了其大部分的价值。
其结果是许多银行和美国政府赞助企业持有的资本大幅下降，造成世界各地紧缩信贷。
背景
造成房市泡沫的原因总结，图1/2
房价下跌的骨牌效应，图2/2
次贷危机是伴随着大约于2005-2006年的美国房地产泡沫破灭，[2][3]以及“次级贷款”与可调整利率贷款（AdjustableRateMortgage，下简称ARM）的高违约率而开始的。
在危机发生前几年的政府政策和竞争压力助长了高风险贷款的实施。
[4][5]此外，对贷款奖励力度的增加，如轻松的头期款以及房价长期上涨的趋势让借款人相信偿还房贷抵押的艰苦只是暂时性，他们能够在未来迅速的找到更有利的融资条件。
然而，一旦利率开始回升，房地产价格于2006-2007年在美国许多地区开始适度下降，再融资变得更加困难。
违约与法拍活动在轻松头期过后急剧增加，房屋价格并没有如预期般上升，以及ARM利率再创新高。
在2006年年底美国法拍步调加速，引发后续的环球金融危机。
在2007年期间，近130万房地产遭到法拍，比起2006年增长79％。
[6]
美国房地产贷款系统里面分为三类：
优质贷款市场、次优级贷款市场、次级贷款市场。
美国把消费者的信用等级分为优级、次优级和次级。
那些能够按时付款的消费者的信用级别被定为优级，那些不能按时付款的消费者的信用级别被定为次级。
次级贷款市场就是面向那些收入信誉程度不高的客户，其贷款利率通常比一般抵押贷款高出2%～3%。
尽管美国次级贷款市场所占美国整体房贷市场比重并不大，大约占7%～8%，但其利润最高，风险最大。
金融产品之所谓的住房抵押贷款证券（MBS），其价值源于抵押付款和住房价格，它使金融机构和世界各地的投资人得以投资美国房地产市场。
主流银行和金融机构在先前早已借款并大量地投资于住房抵押贷款证券，而截至2008年7月17日为止据报道已亏损了约4350亿美元。
[7][8]基于对主要金融机构市场流通性与偿付能力的担忧，迫使中央银行采取行动去鼓励借贷给可信赖的借款人，以修补其对商业票据市场的信心。
而商业票据市场对筹措商业活动资金来说是不可分割的。
政府亦对主要金融机构纾困，承担额外大量的财政义务。
[9]
由于住房市场低迷，与随之而来的金融市场危机对更广泛经济所造成的风险，是世界上许多中央银行降低利率伴随着政府经济刺激方案出台的主要因素。
这些行动的目的是刺激经济增长并鼓舞大众对金融市场的信心。
此危机对全球股市的影响已经相当戏剧性。
从2008年1月1日至10月11日为止，美国企业股票持有人随着总市值20兆下调至12兆美元，蒙受了约8兆美元的损失。
在其他国家的损失幅度平均为40％左右。
[10]股票市场的损失和住房价值下降进一步压缩消费者开支预算，而这个是经济引擎的一个重要环节。
[11]较大的已开发及新兴国家的领导人已在2008年11月高峰会制定策略，以解决这场危机。
[编辑]抵押贷款市场
主条目：
次级房屋信贷危机的背景和次级房屋信贷危机冲击的时间表
从2007年第一季到2008年第三季按季排列的美国房地产被银行法拍数量一览
次级贷款是贷款的实现，主要形式是将购买住宅时的抵押贷款，以最低的借贷市场利率贷给不符一般贷款标准的借款人。
这些标准涉及到借款人的信用评级、信用记录和其他种种因素。
[1]如果借款人在偿还抵押贷款的按时付款给贷款服务商（如银行或其他金融机构）时拖欠，贷款人可以依贷款里的实收款项依法占有房产所有权，这个过程被称做法拍。
截至2007年3月为止，美国次级贷款的价值估计为1.3万亿美元。
[12]有超过750万第一留置权[13][14]次级贷款悬而未决。
2004年至2006年之间的次级贷款相对于总共发放比率从18%到21%，相对之下于2001年到2003年以及2007年只有少于10%。
[15][16]在2007年第三季，次级ARM只占6.8％，该季同时发拍率也占43%。
[17]时至2007年10月，大约16％的次级可调整利率贷款（ARM）不是拖欠90天，就是贷款人已开始法拍程序，数量大约为2005年的三倍。
[18]到2008年1月之前，拖欠率已经上升到21％，[19]而到2008年5月之前为25％。
[20]
由美国大部分四口之家所购入拖欠的所有住房贷款呆帐价值，截至2006年底为9万9千亿美元，而在2008年中期达到10万6千亿美元。
[21]在2007年期间，贷款人已经开始对130万房地产进行法拍权程序，较2006年增幅79％。
[22]在2008年这增加到230万，相对于2007年约81%的增幅。
[23]截至2008年8月，9.2％的所有住房抵押贷款呆帐要不被拖欠就是被法拍。
[24]介于2007年8月到2008年10月之间，总共936,439美国住宅完成法拍。
[25]
[编辑]信用风险
了解财务杠杆原理
信用风险上升是因为借款人可以选择对其欠下的贷款违约。
传统上，贷款人（主要是储蓄银行）承担他们发行的抵押贷款之信贷风险。
在过去的60年中，拜各式各样金融产品发明之赐，逐步让贷款人得以出售他们发行抵押贷款的付款所有权，这个过程被称为资产证券化。
由此产生的证券被称为住房抵押贷款证券（MBS）以及债务担保证券（CollateralizedDebtObligations，简称CDO）[26]。
在2008年中期，在所有10万6千亿美国住房贷款呆帐中，有6万6千亿是由抵押贷款共同基金所持有，而3万4千亿则由传统存款机构所有。
[27]
这种“发起-分销”（"originatetodistribute"）的模式意味着投资者持有的MBS和CDO亦承担多种类型的风险，而这有着各种不同的后果。
一般而言，风险主要有五种类型：
[28][29]
名称
描述[30]
信用风险
房屋业主或借款人无法或不愿偿还贷款的风险；
资产价格风险
资产（在这种情况下是MBS）贬值，造成经济损失、减价、并可能造成补仓的风险；
流动性风险
一个企业实体将无法获得资金（如从商业票据市场）的风险
交易对手风险
合约一方将无法或不愿意履行其义务的风险。
系统风险
这些与其他风险累加起来的影响在最近被称为系统风险，指的是那些之前不相关的风险转移成为高度相关，破坏了整个金融体系。
当住房业主违约时，MBS与CDO的投资人收到的付款减少，并且察觉到的信用风险上升。
这造成对整个抵押贷款行业及投资人不利的重大影响。
其余波被家庭和企业最近几年的高债务水平（财务杠杆）放大。
最后，与美国抵押贷款相关风险具有全球性的影响，因为MBS和CDO的主要角色在于，更密切地将美国住房和抵押贷款市场与全球金融市场整合在一起。
在MBS与CDO场内的投资人可以透过购买信贷违约掉期（CreditDefaultSwaps，简称/下称CDS）来防范信贷风险。
随着抵押贷款违约率上升，CDS发行商不得不支付给其交易对手的可能性增加。
这造成整个系统的不确定性，因为投资人想知道CDS发行人是否将履行其承诺。
[编辑]成因
学者对这场危机的建议成因既多样[31][32]且复杂。
[33]危机可归咎于普遍蔓延于住房和信贷市场的若干因素，而这些因素是好几年才浮现出来。
建议的成因包括房屋业主无力偿还房屋贷款、借款人及/或贷款人差劲的判断力、投机与在在房市荣景时期过度建屋、危险的抵押贷款产品、个人和公司的高债务水平、分散且/或隐藏的贷款违约风险的金融产品、货币政策、国际间贸易不均、以及政府法规（或缺乏管制）等等。
[34]尽管如此，道德风险最终还是扮演许多成因的核心部分。
[35]
2008年11月15日，20国集团的领导人在“金融市场和世界经济峰会宣言”上列举了下面的原因：
“
在全球经济增长强劲期间，资本流动越来越多，经济稳定周期也长于先前。
市场参与者一味追求更高的收益而对风险没有足够的认识，未能善尽行使调查之责。
与此同时，脆弱的偿付标准、不健全的风险管理实践、日益复杂且不透明的金融产品、并因此产生的财务杠杆过高现象组合在一起,导致了整个金融系统的脆弱性。
一些先进国家的决策者、管理者和监管者，未能跟上金融创新的步伐,对潜伏并滋生在金融市场里的风险进行充分理解,及时处理，对国内监管行为产生的系统性影响也考虑不周。
[36]
”
[编辑]房市的暴涨与破灭
主条目：
美国房地产泡沫和美国房市的回落
住房现货销售、库存、与月供应量，以季显示
用于浮动利率的共同指标（1996年-2006年）
住房与金融市场间的恶性循环。
在危机之前的数年，低利率和大量美国国外资金的流入创造宽松的信贷条件，为房市暴涨加油添火，并鼓励负债融资性消费。
[37]美国家庭拥房的比例从1994年的64％（自1980年以来就大约如此）到2004年的史上最高水平69.2％。
[38]次级抵押贷款对家庭拥房率和整体住房需求量的增加作出了重要贡献。
从1997年到2006年间，一般的美国住房价格增加了124％。
[39]在2001年结束往前算的20年间，全国房价中值是2.9到3.1倍的中产家庭收入。
这个比例在2004年上升至4.0，而2006年则升至4.6。
[40]这房地产泡沫导致了不少业主对其住屋以较低利率再融资，或透过免除由房价上涨保证的二次贷款为消费者开销提供融资。
时至2007年底，美国家庭债务对年度个人可支配收入的百分比为127％，而在1990年为77％。
[41]
在房价不断增加同时，消费者较少储蓄，借贷和开支更多。
[42]消费主义文化是在“植基于立即满足需求的经济”中的一种要素。
[43]从2005年开始，美国家庭已经将超过99.5％的个人可支配收入投入消费或支付利息。
[44]如果把大多数涉及业主自用住房的估计自这些计算里除去，自1999年开始，每年美国家庭开销超过其个人可支配收入。
[45]家庭债务增长于1974年年终，从7千50亿，60%个人可支配收入，到2000年年底的7万4千亿，并最后于2008年中期达到14万5千亿，合134%的个人可支配收入。
[46]在2008年期间，一般美国家庭拥有13张信用卡，40％的家庭在信用卡上仍有未付帐款，较1970年时的6％更多。
[47]
这信贷和房价的爆炸导致了建房荣景，以及后来未能售出的房屋。
这造成美国房价在2006年中期升至顶点并开始下跌。
[48]在信贷的宽松，且相信房价将继续升值的前提下，鼓励了许多次级贷款借款人去取得浮动利率抵押贷款。
这些抵押贷款以在预先确定的期限间低于市场利率引诱借款人，期限过后剩下的则是以是市场利率计算。
一旦初期的宽限期结束前无法支付较高月付款的借款人大概会试着再融资其抵押贷款。
一旦房地产价格在美国许多地区开始下降，再融资变得更加困难。
发现自己无法透过再融资以摆脱较高的月付款之借款人开始违约。
随着越来越多的借款人停止支付他们的抵押贷款还款，法拍和待售房屋库存增加。
这使得住房价格面临下行压力，从而进一步降低业主的抵押资产的净值。
抵押贷款还款的下降也降低了住房抵押贷款证券的价值，这削弱了银行的净资产和财务状况。
这种恶性循环是危机的核心。
[49]
时至2008年9月，美国住房价格自2006年中期峰值以来平均下降了20％以上。
[50][51]这种房价大幅并出人意料地下降意味着许多借款人的住房净值为零或者为负资产。
换句话说，这意味着他们的住房价值低于其抵押贷款。
截至2008年3月为止，估计880万借款人–所有业主的10.8％–的住房已是负资产，据臆测该数目至2008年11月为止已上升至1200万。
借款人在这种情况下，有着自他们的抵押贷款“脱离”并放弃住房的诱因，即使这样做会在接下来的若干年损害其信用评级。
[52]
法拍率的增加助长了待售的房屋库存。
在2007年新屋销售率为26.4％，低于前一年。
时至2008年1月，未售出新屋库存为2007年12月销售量的9.8倍，这是自1981年以来这一比例的最高值。
[53]更进一步，近400万户现存房屋待售，[54]其中近290万是无人居住的空房。
[55]这种过剩的待售屋降低了房价。
随着价格下跌，更多的业主处于违约或法拍危机边缘。
房屋价格预计将继续下降，直到未售出房屋库存（一种经济学供应过剩的实例）下降到正常水平。
[来源请求]
经济学家鲁里埃尔·鲁比尼（NourielRoubini）在2009年1月写道，次级贷款违约引发更广泛的环球信贷危机，但只是多个债务泡沫崩溃的一种症状：
“这不只单单是美国房市泡沫破灭或者美国次级贷款区域的崩溃。
造成这次灾难的信贷过度是全球性的。
有许多的泡沫，其触角延伸不仅仅许多国家的住房，还包括商业房地产抵押贷款、信用卡、汽车贷款、以及学生贷款。
有些气泡是为了许多转换这些抵押贷款到复杂、有毒、以及破坏性金融工具的证券化产品。
而且还有更多的泡沫是为了向地方政府借款、杠杆收购、对冲基金、商业和工业贷款、企业债券、物资和信贷违约掉期...”他认为许多气泡的破灭，是造成此危机扩散到全球且其冲击加倍的原因。
[56]
[编辑]投机
投机住宅房地产早已被认为是次贷危机的一个促进因素。
2006年期间，22％的住房购买（合165万单位）目的在投资，另外的14％（107万单位）则属度假用住宅。
在2005年期间，这些数字分别是28％和12％。
换言之，达到创纪录约40％的住房买卖并非拿来住人的。
全国房地产经纪人协会首席经济学家大卫·莱赫于当时指出，2006年的购买投资额下降是预料中的：
“投机者在2006年离开市场，造成投资销售下降，其速度远远超过了主要市场。
”[57]
从2000年到2006年，房屋价格几乎翻了一番，若以大致通货膨胀率来看历史房价上涨的趋势这6年显示出极大差异。
虽然住房投资在传统上不被视为投机买卖，不过这种行为在房市荣景时已经改变。
举例来说，据估计某家公司在迈阿密购买多达85％的公寓物业用于投资目的。
媒体广泛报道单位的购买同时该公寓还正在建设中，然后在卖方未曾住过即被“转售”（卖出）以赚取利润。
[58]一些住房贷款抵押公司早在2005年于发现投资人对多重产业采取高杠杆操作时，即确认这种投机带来的风险。
[59]
曼哈顿政策研究所（ManhattanInstituteforPolicyResearch）分析师格琳纳斯（NicoleGelinas）叙述了未能回应住房从保守通货膨胀期避险投资到投机性投资转移处理的后果。
举例来说，个人投资于股票会有保证金（借贷）的限制并接到对本金风险的警告；而对于住房买家并没有这样的要求。
虽然股票经纪被禁止告诉投资人，某股票或债券投资不会赔钱，然而对抵押贷款经纪人来说这样做却是合法的。
股票投资者非常了解到金融控股需要多样化，而对许多业主来说住房既是一种杠杆也是把风险集中。
更进一步，在美国对股票交易资本所得抽税较房价增值更为积极（房地产交易中可大量的税务豁免）。
这些都是造成投机猖獗的因素。
[60]
经济学家罗伯·希勒（RobertShiller）认为，投机泡沫是受到“蔓延性乐观主义，外表上无损于事实，往往在价格上升充斥市场”的鼓舞，他又说：
“泡沫是一种主要的社会现象；直到我们认识并对付其赖以助长的心理，这些泡沫会不断的形成。
”[61]凯恩斯主义经济学家海曼·明斯基（HymanMinsky）描述了三种类型的投机性借贷人，这三种人助长了债务上扬并造成资产价值的最终崩溃：
[62][63]
∙“对冲借款人”，希望从其他投资来的现金流支付债务；
∙“投机性借款人”，这种人借贷是认为他能够负担其贷款的利息，但他必须不断地将本金转向新投资；
∙“庞氏借款人”，依靠其资产增值来进行再融资或者偿清债务，而无法偿还原有最早的贷款。
投机性借贷已被援引为次贷危机的成因之一。
[64]
[编辑]高风险抵押贷款和贷款/借款实践
放款人开始提供越来越多的贷款给高风险的借款人，[65]甚至包括非法移民。
[66]次级贷款于1994年总额为350亿美元（占总发放贷款的5％），[67]1996年为9％，[68][67]1999年为1600亿美元（13％），在2006年为6000亿美元（20％）。
[68][69][70]由美联储所做的一项研究发现，介于次级房贷与优质房贷利率间的平均差异（所谓“次级帐价”）在2001年下降到280个基点，至2007年则降到130个基点。
换言之，贷款人要求来提供次级贷款的风险溢价下跌。
这种情况在2001年到2006年期间即使次贷借款人信贷评级，以及次贷优惠双双下降下仍旧发生，照理来说应会有相反的效果。
风险溢价的下降与信贷标准两者混合对经典信贷周期荣枯是很寻常的。
[71]
美国抵押品坏帐情况，次贷对象是经济较差的蓝领阶级，所以剧烈利率变动原意要刺激经济，却对蓝领阶级形成陷阱效果，拿到贷款买下自己原本买不起的房屋，埋下祸因。
除了考虑高风险的借款人之外，贷款人提供了风险越来越大的贷款选择以及借款奖励。
在2005年，美国首次置业人士头期款的中位数为2％，这些买家中的43％没有任何订金。
[72]相比之下，在中国头期款得超过20％，对非主要居所的头款要求更高。
[73]
一种高风险的贷款选择是“不查收入、不查工作且不查资产”（NoIncome,NoJobandnoAssets）贷款，有时也被称为忍者贷款。
[74]另一种高风险贷款是，只付利息浮动利率抵押贷款（ARM），要求业主在最初阶段仅支付利息（而非本金）。
还有一种是“付款选择”式贷款，这种方式让月付款金额有弹性，但是任何未支付的利息都将纳入本金计算。
据估计，三分之一在2004年到2006间发放的这种“招摇撞骗”的比率低于4%，随后在某程度首期过后大幅度增加，甚至达到月付款的双倍。
抵押保险的做法也受到批评，其中包括自动核发贷款。
评论家认为这种方式没有受到适当的审查和归档记录。
[75]于2007年，所有次级贷款中的40％是自动抵押保险的。
[76][77]住房抵押贷款银行家协会主席声称，抵押贷款经纪人，在从房市贷款荣景时期里获利同时，并没有做足够的检验是否借款人可以偿还贷款。
[78]借款人抵押贷款欺诈案件因而增多。
[79]
[编辑]证券化的做法
证券化结构下的借贷
资产证券化是结构性融资的一种形式，牵涉到金融资产募集，特别在那些没有现成资金，如抵押贷款、信用卡应收款、学生贷款等等的二级市场。
募集来的资产是为由法人（主要是政府赞助企业和投资银行）新发行之金融资产的担保物，而法人则拥有的资产。
[80]在左侧的图显示整个操作有多方涉入。
资产证券化，与投资者对住房抵押贷款证券（MBS）获利欲望，以及评级机构先前给MBS的高信用评级这两个诱因混合在一起，这意味着具有高风险违约性的抵押贷款可能被随意发放，且将风险从抵押贷款发行人向投资者转移而不用吃上任何官司。
此外，资产证劵化还意味着发行人可以反复再贷出某一总额，大大提高了他们的手续费收入。
因为发行人不用担保任何违约风险，他们尽可能的鼓励降低承保标准，以增加其贷款数量和总利润。
传统的抵押贷款模式涉及银行发放贷款给借款人/业主，以及信用维持（违约）的风险。
随着资产证券化的降临，传统模式已经让位给“源于分配”的模式，其中的信贷风险被通过抵押贷款证券和抵押债务债券转移（分散）给投资人。
资产证券化创造出了住房抵押贷款的次级市场，而且这意味着这些发行住房抵押贷款者不再需要持有至到期日。
资产证券化是随着1970年代私人抵押贷款汇集的建立而开始的。
[81]资产证券化在1990年代中期加速。
从1996年到2007年，金融机构发行的住房抵押贷款证券总额几乎增加了三倍，达到7.3兆美元。
次级抵押贷款证券化的份额（例如透过MBS传给第三方投资者）的比例从2001年的54％，到2006年的75％。
艾伦·格林斯潘指出，目前全球信贷危机不能归咎于对没有良好信用的贫困家庭发放抵押贷款，而得归咎于对这种抵押贷款的证券化。
[82]
美国住房业主、消费者、以及企业在2008年期间大约拖欠25兆美元。
美国银行的保留约8万亿美元的总直接传统按揭贷款。
债券持有人和其他传统的贷款者提供了另外的7兆美元。
剩下的10兆美元来自证券化市场。
证券化市场自2007年春季开始停业，而几乎在2008年秋季关闭。
超过三分之一的私人信贷市场因而无法作为资金来源。
[83]
投资银行有时把它们发放或购入的住房抵押贷款证券移出资产负债表项目之外，而称为结构性投资工具（structuredinvestmentvehicles）或特殊目的实体（SpecialPurposeVehicle,SPV）。
将负债“移出帐本”让大型金融机构来规避资本要求，从而增加利润，却增加了风险。
[84]投资银行和资产负债表外的融资工具有时被称作影子银行体系（shadowbankingsystem），而它并没有受到像储蓄银行般同样的资本要求规范及中央银行的支援。
[85]
有些人认为，抵押贷款的标准变得宽松，是因为证券化引起一种型式的道德风险，即在抵押贷款链中的每一个环节实现了盈利，并把任何相关的信贷风险传递给贷款链的下一个环节。
[86][87]而另一方面，某些金融公司保留他们发放的大量住房抵押贷款证券，从而保留了相当多的信贷风险，因此这些机构所犯的道德风险较少。
有些人认为这不是证券概念本身的缺陷，而问题在于其实行的方式。
[28]
根据诺贝尔奖获得者迈克尔·斯彭斯博士所述：
“在金融体系里，当先前不相关的的风险转移而变得高度相关时，系统风险升级。
届时，保险与多角经营模式失效。
目前的危机与其根源有两个显著的层面。
其一是在体系内稳定建立的系统性风险。
其二是，这建立起来的系统性风险没受到注意或者没人采取行动。
这意味着大多数参与者对其并没能意识到系统性风险，直到为时已晚。
金融创新的目的旨在重新分配并减少风险，而这看来似乎主要是为了把风险从视野中隐藏。
我们在未来所面对的一项重大挑战是能更好地理解这些动态，以作为伴随金融不稳定影响而来的早期预警系统分析基础。
”[30]
不准确的信贷评级
主条目：
信贷评级机构与次贷危机
房贷抵押证券信用评比按季下调
信贷评级机构目前正基于次级贷款对CDO和MBS投资评级进行审查。
这些高评级在过去是被认为有其道理，因为它的做法减少像超额担保（保证担保的超过发行的债务）、信用违约保险等的风险，而证券投资者愿意承担最初的损失。
但是，也有迹象表明，某些涉及与过去当时已知的次级贷款相关证劵评级，该评级过程是有漏洞的。
一些稍后被美国国会调查人员放上公共领域，并日期前推到信贷市场恶化之前的评级机构员工之间电邮往来表明，某些评级机构雇员怀疑用来评价结构信贷产品的松散标准将导致重大问题。
[88]例如，一封2006年来自标准普尔的内部电子邮件指出，“评级机构持续创造和[原文如此]比以前更庞大的怪物—债务抵押债券市场。
希望我们大家在这朴克牌砌起来的纸房子跨掉前，都富裕且退休了。
”[89]
高信贷评级鼓励了投资人购买由次级抵押贷款背书的证券，为房地产荣景提供资金。
对评级机构评级，以及它们用来证明投资获利方式的依赖诱使许多投资人把证券化商品—某些基于次级抵押贷款—视为等同于高品质证券对待。
这加剧了美国证券交易委员会移除监管障碍并减少披露要求，这些种种随着安然丑闻浮上台面。
[90]
批评者
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