铜仁房地产市场调研报告.docx

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铜仁房地产市场调研报告

铜仁2011年房地产市场调研报告

1、全国房地产政策动态

（1）存款准备金率下调0.5%

从2011年12月5日起，中国人民银行下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

这是央行三年来首次下调存款准备金率。

观察：

央行三年来首次下调人民币存款准备金率的消息，对于当前最缺资金的房地产行业来说，这一调整显得格外重要。

对开发商的影响：

贷币政策的微调，有望缓解资金压力，但楼市衰退大局难改。

（2）限购仍将是今年中国楼市的主旋律

在1月31日召开的国务院第六次全体会议上,温家宝指出，要巩固房地产市场的调控成果。

继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。

采取有效措施增加普通商品房供给。

做好保障性住房建设和管理工作。

这已经是温家宝两年来第五次提及促进房价合理回归。

观察：

这意味着以限购为特点的抑制性政策依然是2012年房地产市场调控的主旋律，市场普遍预期的取消或放松限购政策估计不会到来。

（3）贵阳楼市继续延用2011年限购令

此前，有媒体报道称，住建部已知会相关地方政府，对于限购政策将要于2011年年底到期的城市，如果没有极其特殊的情况，须出台政策对限购令的有效期进行延续。

随后，合肥、厦门、上海等九个城市已明确表态，2012年将会继续执行限购令。

据相关部门透露，贵阳在新的限购政策尚未出台之前，将会继续延续旧的“限购”标准。

记者了解到，该部门已将相关限购令的报告提请上级部门审批。

有关专家分析，从目前政策走向及各种迹象上看，贵阳“限购令”延续的可能性比较大。

有专家建议，必要时候，还可以考虑进一步扩大限购范围和标准。

观察：

针对铜仁市场现状，“限购”目前并未成为一个市场约束条件，在某些项目二次置业现象依然存在，而在银行利率等其他方面却实实在在的受到了政策调控的影响，特别是中低端项目的首次置业，刚性需求这部分人群；

2、铜仁市2011年相关动态

1、铜仁市规划动态：

国务院批复同意撤销铜仁地区立地级市

日前，国务院下发国函〔2011〕131号文件，批复同意撤销铜仁地区设立地级铜仁市。

观察：

A、铜仁地区行署于日前正式撤区立市，通过行政级别的精简，未来的铜仁发展将更快速，各区、县之间的联动发展更为密切。

B、撤区立市，简化了管理的层级，能够使管理贯彻更到位，对铜仁经济更好的集约发展创造了有利条件；

C、撤区立市，将原铜仁管辖的三乡镇（茶店镇、鱼塘乡、大坪乡）划归万山特区，进一步扩大了万山特区的发展空间，将更快实现万山特区的快速转型；

D、通过设立碧江区，弱化了“铜仁市”的地位，进一步提高了万山特区的地位，使万山特区的发展更具后劲。

2、铜仁撤地设市授牌仪式11月底举行

11月25日上午9：

00，铜仁地区举行碧江区、万山区授牌仪式，标志着原县级铜仁市正式撤销更名为碧江区,万山特区正式撤销更名为万山区。

铜仁撤地建市是全市人民群众的一件大事，对加快铜仁市的经济社会发展具有非常重大的意义。

新的碧江区、万山区的成立，对进一步促进两个区的经济社会发展，特别是城市建设发展以及各项产业发展将会有重大的推动作用。

三、铜仁市2010年至2012年住宅用地拍卖情况整理

2010年住宅土地拍卖情况：

序号

拍卖土地面积

拍卖总价

单价

拍卖地价

地址

2927.29㎡约4.39亩

620万元

141万元/亩

2118元/㎡

铜仁市中华路林业局

1531.39㎡约2.3亩

100万元

43.5万元/亩

653元/㎡

铜仁市熊家屯片区

2162.16㎡约3.24亩

160万元

49.3万元/亩

740元/㎡

铜仁市清水塘民族风情园

46457㎡约70亩

15500万元

221万元/亩

3336元/㎡

——

合计

53077.84㎡约80亩

16380万元

结论：

Ø2010年住宅土地的拍卖面积从最小2.3亩至70亩之间；

Ø土地拍卖的单价从最低的43.5万元/亩至221万元/亩之间；

Ø2010年铜仁土地拍卖合计约80亩；

2011年住宅土地拍卖情况：

序号

地块位置

铜仁市锦江南路61号

铜仁市中华路地区林业局

铜仁川硐教育园区（B-01-20）

铜仁川硐教育园区（B-05-11）

面积（公顷）

0.3545

5.3亩

0.36145

5.4亩

5.1872

78亩

2.936

44亩

用途

中低价位、中小套型普通商品住房用地

出让年限

70年

容积率

≤12

≤8

≤3.4

≤5.9

建筑密度

≤45%

≤25％

≤40％

绿地率

≥25%

≥40%

≥30%

成交价格（万元）

400

75.5万元/亩

1620

300万元/亩

2560

33万元/亩

1510

34万元/亩

楼面地价

≥100元/㎡

≥560元/㎡

≥145元/㎡

≥88元/㎡

竞得单位

贵州南长城企业（集团）房地产开发有限公司

贵州省铜仁地区湘成房地产开发有限公司

铜仁非凡置业有限公司

地块编号

2011-TDCR-1

2011-TDCR-2

2011-TDCR-7

2011-TDCR-8

结论：

Ø2011年铜仁共拍卖了8块土地，其中住宅用地4块，工业用地2块，公关用地1块，商业用地1块；拍卖的4块住宅用地面积在5.3至78亩之间；

Ø2011年铜仁共拍卖住宅用地8.83915公顷，折132.58725亩，约88436㎡的土地；

Ø4块住宅用地拍卖的单价在33万元/亩至300万元/亩之间，市场整体的平均拍卖单价在46万元/亩左右，依据位置和土地面积大小不同价格有所差异；

Ø需要注意的是南长城拍卖的锦江南路地块与湘成房产拍卖的中华路地区林业局地块，这两块地均在铜仁市瞎内，且面积均在0.35公顷左右，但拍卖的单价价差相当大，锦江南路地块拍卖价75.5万/亩，而林业局地块拍卖价则高达300万元/亩，说明，在铜仁地区，不同位置的土地价格价差较大的现象是存在的；

Ø楼面地价在88—560元/㎡之间；

2012年住宅土地拍卖情况：

序号

拍卖土地面积

拍卖总价

单价

拍卖地价

地址

20000㎡约30亩

1180万元

39.3万元/亩

590元/㎡

铜仁市西外环路

9989㎡约15亩

650万元

43.3万元/亩

651元/㎡

铜仁市城市快速路南部沿线片区

合计

29989㎡约45亩

1830万元

市场平均40.6万元/亩

结论：

Ø2012年截至1月底，合计拍卖了2块住宅土地；

Ø2012年市场土地平均拍卖单价在40.6万元/亩；

分析：

通过2010年至2012年截至1月底的土地信息整理，我们发现在土地成交总量、土地成交单价上均是呈现逐年上涨的趋势，说明铜仁的房地产市场发展情况良好，基于土地的开发需求量呈现良性上涨趋势；

四、铜仁市、万山特区宏观经济分析

（1）铜仁市近三年GDP数据分析

结论：

从以上图表数据分析，铜仁市GDP呈逐年上涨趋势，在撤区设市后，将会有更大的发展空间，这为各项产业包括房地产产业带来更多机会。

2011年前三季度铜仁地区宏观经济形势

结论：

从上表中可以看出，铜仁地区生产总值以铜仁市为龙头拉动，铜仁市比排名第二位的松桃县生产总值高出9.48亿元，是地区经济发展的中坚力量。

万山特区在生产总量增幅、财政总收入、地方财政总收入等三项指标中排名第一，其它经济数据也排名靠前，说明万山特区是未来铜仁地区经济发展的新型力量，一个重要的经济增长极。

（2）万山特区近三年GDP数据分析

结论：

前三季度万山特区共实现GDP总量5.62亿，同比增长19.8%。

在铜仁地区增速排名第一。

随着万山特区范围的扩大、发展的不断深入，相信在今后GDP的增幅还将更快。

2011年前三季度固定资产投资完成4.41亿元，同比增幅110.9%；

2011年前三季度地方财政收入完成5865万元，同比增幅133.94%；

2011年前三季度居民存款余额12.95亿元；贷款余额3.2亿元，均处于铜仁前列。

五、铜仁市房地产市场情况简析

1、铜仁各楼盘总体销售信息汇总

铜仁在售楼盘

项目名称

项目首次发证时间

总套数

已售套数

未售套数

销售占比

时代商汇

2007年7月31日

1528

1174

354

77%

天都.锦绣天地

2009年11月10日

694

451

243

65%

江华国际

2009年12月1日

825

209

616

25%

名城世家

2009年12月10日

530

522

98%

大江苑

2010年4月8日

222

204

92%

盛世铭城

2010年10月12日

1056

402

654

38%

伍寰.清水湾

2010年10月15日

340

330

97%

御景.阳光山庄

2011年1月7日

454

425

94%

侨泰嘉逸花苑

2011年1月26日

228

171

75%

滨江印象

2011年6月20日

217

152

30%

虹祥.锦江一品

2011年12月15日

217

194

89%

睿力国际城

2012年1月13日

2220

2125

合计

8531

4242

4289

铜仁预售楼盘

3575

项目名称

规模

推盘量

万和星城

150万㎡

南面、一期21万㎡，约1583户

东太.金鳞半岛

31.6万㎡

南面、总户数1670户

绿洲尊荣府邸

4万㎡

西面、约500户

合计

185.6万㎡

3753户

结论：

Ø铜仁各个在售楼盘现阶段市场供应量达到8531套房源，而截至目前，未售房源达到4289套，加上即将入市的预售楼盘房源3753套，现阶段市场总体余量为8042套房源；而铜仁2012年1月份的单月市场成交量为217套，从此中可看出现在的铜仁市场属于典型的“供大于求”，后市承担的销售压力非常重；

Ø特别要指出的是虹祥锦江一品，其在2011年12月才取得预售证，在短短的两月中，由推出217套首批次房源，现已销售194套，其销售速度与效率在现今的市场和政策环境之下，值得重点研究；而其余进入尾盘的各个项目，均是09年、10年取得的预售证，基本销售周期都在1年以上；

Ø预售楼盘万和星城、东太金鳞半岛均是与本项目同区域的楼盘，对比本项目，这两个楼盘从体量上要远远大于本项目，但从位置上来看，是与我们相对靠近的楼盘，在后市过程中，我们需保持对其各方面情况的密切关注；

2、铜仁2010年1月至2012年1月市场总体成交量简析；

月份

市场月均销售量

2010年

2011年

1月

117

216

2月

190（2010年春节月）

3月

100

246

4月

161

332

5月

116

6月

212

7月

284

8月

113

294

9月

116

272

10月

283

267

11月

301

159

12月

354

176

合计

1859

2574

2012年1月

217（2011年春节月）

结论：

Ø2010年铜仁整个房地产销售总量达1859套，平均月均去化量为155套/月；

Ø2011年铜仁整个房地产销售总量达2764套，平均月均去化量为230套/月；

Ø从上图可看出铜仁2011年除10至12月份外，其余各月的销售量均高于2010年，市场的整体成交量是呈逐年上涨趋势的；

Ø2011年春节当月的成交量略高于2010年春节当月，但春节前的3个月情况正好相反，2010年春节前三个月的成交量远远高于2011年春节前三个月；

分析：

Ø2011年铜仁市场进入10月后成交量逐渐下降，11月、12月、1月由于虹祥锦江一品、盛世铭城、江华国际等项目的开盘，在当月成交量上占据了很大的比重，因而市场上其他楼盘的销售量相当低，以11月为例，11月单月成交159套，而虹祥锦江一品当月开盘当天就成交了134套，市场上其他楼盘一共才成交25套，说明近期市场在现在的整体大环境和政策调控、当地冬天寒冷的天气等相关因素下，整体态势是相当疲软的；

Ø铜仁房地产市场发展情况良好，在现阶段受国家调控政策的影响不是很明显的情况下2011年整年的市场成交量在2010年的基础上平稳上涨，房地产市场发展平稳；

3、铜仁2011年1月至2012年1月重点项目价格走势汇总；

月份

时代商汇

江华国际

伍环清水湾

盛世铭城

金域蓝山

天都

2011年1月

2112

5086.29

3797.05

3390.29

2920.86

3358.76

2011-2-1（春节）

2063.6

4856.66

3630.61

3431.45

2942.1

3213.02

2011年3月

——

5078.16

3673.42

3470.95

2991.58

3220.61

2011年4月

4387.3

4816.62

3668.23

3711.58

3103.89

3154.67

2011年5月

4533.6

5312.07

3912.28

3788.59

3188.02

3502.22

2011年6月

4674.4

5291.59

3819.52

3810.98

3188.23

3423.66

2011年7月

4588.5

5717.63

3923.41

3777.53

3299.01

3878.94

2011年8月

4390.8

4847.74

3844.79

4256.22

3501.32

3789.7

2011年9月

4290

5411.31

3638.14

4100.92

3427.21

4061.97

2011年10月

4643.3

5921.44

3837.4

4236.85

3268.6

4037.76

2011年11月

4295.3

5384.22

3806.94

——

3077.75

4268.03

2011年12月

4842.3

5913.11

3833.24

3609.51

——

4251.26

2012-1-1（春节）

4707.9

5226.98

——

4153.22

——

4194.13

结论：

Ø2011年铜仁房地产住宅市场整体销售均价从1季度的最低点后经过半年的升幅期后在8月份达到市场的价格最高值，并且整体市场在年末并未随全国房地产市场的降价趋势而下降，反而部分楼盘价格却在继续的小幅上升，这一现象说明铜仁的市场有其特殊性；

Ø但需注意的是在价格保持稳定并略有上浮的情况下，年末的整体铜仁的房地产住宅销售量却在急剧的萎缩，属于典型的“有价无市”,其价格在后市能否坚挺，需进一步保持关注；

Ø2011年铜仁房地产的价格走势是基本呈一路向上的趋势，从2010年与2011年的春节当月销售价格情况来看，2011年春节销售价格远远超过2010年的春节期间销售价格；

4、铜仁各在售楼盘2011年12月至2012年1月成交量明细；（近两个月动态）

铜仁各在售楼盘2011年12月至2012年1月动态

项目名称

区位

在售期数及栋数

户型区间