写字楼物业管理方案.docx

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写字楼物业管理方案

写字楼物业管理方案

　写字楼物业管理服务规范　　1　范围　　本标准规定了写字楼物业管理服务活动中顾客服务、房屋和设施设备运行维护服务、写字楼秩序维护和安全服务、环境保洁服务、绿化摆放与养护服务、专项特约服务等内容及要求。

　　本标准适用于本市行政区域内写字楼物业管理服务活动。

　　2　术语和定义　　本标准采用以下术语和定义：

　　写字楼　　为商务、办公活动提供空间的建筑及附属设施、设备和场地。

　　物业管理　　物业产权人通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

　　物业管理承接验收　　以保证写字楼物业管理服务正常实施和物业共用部位、共用设施设备正常使用为目的的检查验收。

　　顾客　　接受写字楼物业管理服务的组织或个人。

　　示例：

物业产权人、使用人及其他相关方。

　　专项特约服务　　写字楼物业管理机构在《物业管理服务合同》约定的服务内容之外，提供为满足顾客个性需求的服务。

　　突发性公共事件　　在写字楼物业管理范围内发生的自然灾害（包括气象灾害，地震灾害，地质灾害，生物灾害等）、事故灾难（包括各类安全事故，交通运输事故，公共设施和设备事故，辐射事故，环境污染和生态破坏事件）、公共卫生事件（包括传染病疫情，群体性不明原因疾病，食品安全和职业危害，动物疫情，以及其他严重影响公众健康和生命安全的事件）和社会安全事件（包括恐怖袭击事件，经济安全事件，涉外突发事件和群体性事件）等。

　　3　基本要求　　写字楼物业管理企业的资质要求　　从事写字楼管理的物业管理企业应具有相应的资质，符合建设部《物业管理企业资质管理试行办法》的要求。

　　物业管理承接验收　　3.2.1物业管理企业应依据相关规定，与业主方进行物业管理承接验收；　　物业管理承接验收的条件应符合《成都市物业管理承接验收指导意见》的规定；　　移交的物业资料记录清楚，签订了《承接验收协议》，对遗留问题的处理进行了约定；　　完成了承接验收备案。

　　管理机构与人力资源配置要求　　物业管理企业应根据写字楼的具体特点、功能定位以及合同的约定，设置相应的管理机构，配备适当的写字楼物业管理服务人员；　　管理人员应取得物业管理从业资格证书或岗位证书，专业技术、操作人员应取得相应专业技术证书或职业技能资格证书。

　　从业人员接受过相关专业技能的培训，掌握写字楼物业管理基本法律、法规和政策，熟悉物业的基本情况，能正确使用相关专用设施设备。

　　管理服务人员着装统一、规范，佩戴标识，文明用语，举止端庄，服务主动、热情。

　　管理服务要求　　制订有切实可行的写字楼物业管理服务方案，有较为完整的管理服务制度和作业标准，并认真执行；　　房屋共用部位完好，共用设施设备正常运行；　　写字楼物业管理区域内的环境、秩序符合合同约定的标准；　　实行了“三公开”（公开收费标准、公开服务内容和标准、公开办事流程）；　　公示24小时服务电话；　　有服务受理、投诉、回访处理程序；　　管理服务中的相关作业记录完整，可追溯。

　　档案管理　　写字楼物业管理档案健全，有专人保管，查阅方便。

　　有较完善的写字楼物业管理档案制度，档案内容至少应包括：

　　财务管理　　物业管理费、能耗费、通讯费、杂费、特约服务收费、车库管理费以及其它费用的缴付标准、时间、方式严格按照公开的收费制度进行（合同另有约定除外），收费应操作规范；　　实行酬金制的，应向业主大会或全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。

　　顾客满意度　　每年调查顾客的人数不低于写字楼内物业使用人总人数的2/3；　　对调查结果进行分析，有改进措施。

　　专项特约服务　　写字楼物业管理机构应在力所能及的范围内，努力满足顾客的专项服务需求，开展专项特约服务。

　　节能管理　　写字楼物业管理机构应根据物业的实际情况，制订符合国家法规、政策和适宜、有效的节能管理方案，并认真执行。

　　突发性公共事件处理　　写字楼物业管理机构应对管理服务过程中可能出现的设施设备故障、自然灾害、事故灾害、公共卫生事件和社会安全事件等突发性公共事件建立应急预案，并组织实施培训、演习、评价和改进，事发时按规定途径及时报告顾客和有关部门，并采取相应措施。

4　顾客服务　　接待服务　　——有条件的写字楼物业管理应设置总服务台。

为物业使用人提供咨询、服务受理、投诉接待等服务；同时为外来的办事人员提供咨询、引导等服务；　　——不具备设置总服务台条件的写字楼，物业管理机构应设置服务窗口，受理物业使用人的咨询、报修、特约服务申请和投诉。

　　4.1.1入驻、退租服务　　顾客需入驻和退租时，应按规定的程序及时受理，在承诺的时间内办理完成相关手续，及时建档、归档。

　　报修接待服务　　顾客报修时，应及时受理，并在规定的时间内到场，小修项目当天完成（预约除外）。

维修完成后应进行回访。

　　邮件、报刊杂志收发服务　　正确分理信件，报刊杂志和挂号信、特快专递、包裹、汇款单、特殊邮件等应进行登记；　　挂号信、特快专递、包裹、汇款单、特殊邮件等应请收件人签收；　　每日10：

00前（节假日除外）应将当天的报、信送达收件人；特快专递、电报等须及时传递的邮件，应在收到邮件后的2小时内送达（或通知）收件人（收件人因故不能按时接收的应做好相关记录）；　　顾客迁离本物业后，应为顾客提供一个月的邮件保管服务，并尽力通知顾客领取，对无法联系收件人的邮件，要退回邮局。

　　装修管理服务　　制订装修管理制度，告知顾客装修管理的流程、注意事项和禁止行为；　　签订《装修管理服务协议》，明确业主、施工单位、物业公司三方的权利和义务；　　建立顾客装修档案，内容应包括装修申报登记、审核、验收（装修过程中所涉及的公共设施设备）资料。

　　投诉处理　　写字楼物业管理　　写字楼物业管理机构直接受理的投诉，应在一个工作日内回复处理结果，最长不得超过三个工作日；　　顾客直接向上级主管部门的投诉或者上级部门转来的投诉，应查明事实，确认证据，分清责任后如实反映情况或上报书面材料，协助上级部门做好相应工作；　　向公安机关报案的投诉，应协助公安部门处理；　　涉及依法裁决的投诉，按法律程序处理；　　受理、处置顾客投诉应做好记录。

　　专项特约服务受理　　对顾客提出的专项特约服务要求，应在24小时内回复；在物业管理机构力所能及范围内的，原则上应当受理，不能受理的要告诉原因。

　　5　房屋共用部位、共用设施设备运行、维护服务　　房屋共用部位维护管理　　建立房屋使用、维修档案，检查房屋使用情况，告知顾客正确使用房屋，遵守房屋安全使用的规范、政策、法规；　　对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，维修养护记录完整；　　根据房屋实际使用情况和使用年限，定期检查房屋的安全状况，做好检查记录；　　发现问题及时向房屋产权人报告，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时提出方案或建议，经房屋产权人同意后组织实施。

遇紧急情况时，应采取必要的应急措施。

　　装修管理　　执行《住宅室内装饰装修管理办法》、《住宅装饰装修验收标准》、《成都市城市房屋装修结构安全管理规定》等相关规定；　　按照《装修管理服务协议》约定的时限，及时审核、回复装修人的《装修申报》；　　每日巡查装修施工现场，发现违反装修管理制度的行为、现象应及时劝阻、制止。

如制止无效，应向业主和有关部门报告。

　　共用设施设备日常运行、维护服务　　变配电系统　　应急供电系统

5.3.2.8制定双电源切换操作程序，做好备用电源切换准备，发生停电时30分钟内恢复供电。

　　给排水系统℃，冬季室内温度18－22℃，定期对空调系统设施设备进行能耗（水、电、煤气、燃油等）统计和分析，做好节能工作。

　　锅炉系统　　写字楼物业管理方案　　每年由专业检测机构对锅炉设备进行一次安全检测，并对锅炉电机部分及程序控制器性能、锅炉排放烟气进行检测。

　　除定期送检外，还应做好以下日常维护：

　　——每年对锅炉及附属设备进行一次全面二级保养；按规定更换油（气）喷嘴、保养和润滑电机、校验安全阀、检查交换器并添加树脂、设备管道补漆；对除氧器、冷凝水箱检进行修清洗；对锅筒内部进行检查并除垢；　　——每半年对蒸汽压力表进行一次校验；对炉膛清灰；　　——每季度对锅炉及附属设备进行一次一级保养；对防爆门及泄爆装置进行安检；清理燃烧器、鼓风机风叶、烟管通灰；对机械设备更换或添加润滑油；超压、超温保护试验，安全阀自动排气一次；　　——每月对油气管路过滤器进行一次清洗，对安全连锁装置安全性能实验一次；　　——检测水质的硬度，应不大于3毫克/升；　　——锅炉安全附件及仪表齐全，动作可靠；　　——在额定的流量范围内，输出蒸汽压力在允许范围之内；　　——汽、水管道完好，阀件及仪表齐备，无跑、冒、滴、漏；　　——蒸汽减压站输出压力波动在20％之内。

　　各种证书齐备，操作人员持证上岗。

　　——定期对温控仪进行检测；　　——附属设备的维护保养可参照“蒸汽锅炉”的相应条款实施。

　　电梯、自动扶梯　　消防系统

5.3.7.11确认火灾后，控制室应能控制有关部位的防火卷帘门按规定程序下降，接受其反馈信号并显示其状态；保公司做好消防设备月、季、年度测试工作，按时段和设备数量比例，抽查、检测系统设备，全年覆盖所有系统设备；　　安全防范系统　　楼控系统　　3类建筑接地电阻：

≤10Ω　　2类建筑接地电阻：

≤4Ω　　计算机房接地电阻：

≤4Ω。

信息图形符号第1部分：

通用符号》标准的要求。

消防与安全标识应符合GB2894《安全标志》、GB13495《消防安全标志》的要求。

各类标识的格式应统一，悬挂（摆放）应安全、正规、醒目、便利、协调、无涂改，文字规范。

　　6　秩序维护与安全服务　　门卫　　主出入口24小时值班，举止文明、态度和蔼，用语规范、礼仪规范，按时到岗，坚守岗位不脱岗；　　保持个人仪表整洁、门岗周围环境清洁，注意观察人员进出情况，发现疑点应当及时询问，劝阻小商小贩不要在写字楼物业管理区域内乱设摊点；　　对进出写字楼物业管理区域的各类车辆进行有效疏导，保持出入口的畅通；　　对外来人员（施工、送货、参观等）实行进出管理，必要时引导至电梯厅或指定区域；对非工作时间进入写字楼的人员应进行详细登记；　　对物品进出实施分类管理，大件物品进出应进行审验，拒绝危险物品进入。

巡逻　　科学、合理安排巡逻路线，重点、要害部位每小时至少巡逻一次，发现违法、违章行为应及时制止；　　按规定时间、路线巡回检查，多看、多听、多问，排除各种不安全因素；发现疑点应追查原因，同时通知有关部门；　　巡视中发现异常情况，应立即通知有关部门并在现场采取必要措施，随时准备启动相应的应急预案；　　收到中央监控室发出的指令后，巡逻人员应及时到达，并采取相应措施；　　对写字楼物业管理区域内设置的消火栓（箱）、窨井盖、安全警示标志等涉及公共安全的设施设备进行巡查，发现缺失，损坏或不能正常使用等情况，应及时报告并记录。

　　安全监控　　监控设施应24小时开通，保证对安全出入口、内部重点区域的安全监控，保持完整的监控记录；　　监控中心收到火情、险情及其他异常情况报警信号后，应及时报警，并通知相关人员及时赶到现场进行处理；　　监控的录入资料应至少保持7天，有特殊要求的参照相关规定或行业标准执行；　　保持治安电话畅通，接听及时（铃响三声内应接听）。

　　交通和车辆停放管理　　车辆管理人员应对进出的各类车辆进行管理，维护交通秩序，保证车辆便于通行、易于停放；若对进出车辆有疑问，应向驾驶员敬礼后再进行询问；　　收费管理的车库应24小时有专人管理；车辆停放有序，车库场地定时清洁，无易燃、易爆等物品存放；防止漏油、漏气车辆进入停车场；　　地面、墙面按车辆道路行驶要求设立明显指示牌，照明、消防器械配置齐全；　　非机动车应定点停放。

　　安全管理　　消防安全管理　　安全生产及灾害预防　　——对设备机房、停车场、广告牌、电线杆等露天设施的抗强风能力进行检查和加固；　　——对集水井水泵运转情况进行检查，保证正常排涝；　　——对排水系统进行检查疏通，清除杂物，确保排水畅通；　　——及时准备必要的抢险物资，安排值班人员进行巡查。

　　——根据各写字楼物业管理的实际情况，制定突发性公共事件应急预案，每年根据实际情况组织1—2次应急演习；　　——当发生突发性事件时，应按预定方案进行处理，全力配合有关部门，保护顾客人身安全并尽量减少财产损失。

　　7　环境保洁服务　　环卫设施　　应根据写字楼的实际情况合理设置相关环卫设施，如在主要进出口设置果皮箱、在适当位置设置垃圾中转房、在集中装修期间应有临时建渣堆放处等。

　　清洁、保洁责任制　　清洁、保洁实行责任制，有专职保洁人员和明确的责任范围，实行标准化作业。

　　各区域清洁要求：

　　区域卫生标准　　外围及周边道路地面干净无杂物、无积水，无明显污迹、油渍；明沟、窨井内无杂物、无异味；各种标示标牌表面干净无积尘、无水印；路灯表面干净无污渍。

　　绿化带及水池绿地内无杂物，花台表面干净无污渍，水池内水质清澈，池内无漂浮物，池壁无青苔等污垢，水池无异味。

　　大厅、楼内、公共通道地面干净、无污渍，有光泽，保持地面材质原貌；门框、窗框、窗台、金属件表面光亮、无灰尘、无污渍；门窗玻璃干净无尘，透光性好，无明显印迹；各种金属件表面干净，无污渍，有金属光泽；门把手干净、无印迹、定时消毒；天花板干净，无污渍、无蛛网；灯具干净无积尘，中央空调风口干净，无污迹，进出口地垫摆放整齐，表面干净无杂物，盆栽植物无积尘。

　　会议室、接待室地面、墙面、干净，无灰尘、污渍；天花板、风口目视无灰尘、污渍；桌椅干净，物品摆放整齐、有序。

　　楼梯及楼梯间梯步表面干净无污渍，防滑条（缝）干净，扶手栏杆表面干净无灰尘，防火门及闭门器表面干净无污渍，墙面、天花板无积尘、蛛网。

　　公共卫生间地面干净，无污渍、无积水，大小便器表面干净，无污渍，有光泽；各种隔断表面干净，无乱写乱画，金属饰件表面干净，无污迹，有金属光泽；墙壁表面干净，天花板无污渍、蛛网；风口或换气扇表面干净无积尘；门窗表面干净，窗台无灰尘；玻璃干净无水渍；洗手台干净无积水，面盆无污垢；各种管道表面干净无污渍；各种物品摆放整齐规范；废纸篓杂物超过2/3应及时倾倒，卫生间内空气流通并且无明显异味。

　　停车场地面干净，无杂物，无明显油渍、污渍；顶部各种管网、灯具表面干净无积尘、蛛网；墙面干净无积尘，各种指示牌表面干净有光泽；消防器材表面干净，摆放整齐；减速带表面干净无明显污迹，各种道闸表面无灰尘。

　　开水间及清洁间地面干净，无杂物、无积水，地垫摆放整齐干净，天花板干净无蛛网，灯罩表面无积尘、蛛网，墙面干净无污渍，各种物品表面干净无渍，清洁工具摆放整齐有序，室内无明显异味。

　　电梯及电梯厅电梯轿厢四壁光洁明亮，操作面板无污迹、无灰尘、无印迹，地面干净，空气清新、无异味；电梯凹槽内无垃圾无杂物，按钮表面干净无印迹；扶梯踏步表面干净，扶手表面干净无灰尘、污渍，玻璃表面干净透光性好，不锈钢光亮无尘；梳齿板内无杂物污渍；厅内地面干净有光泽。

　　电器设施灯泡、灯管、灯罩无积尘、无污迹。

装饰件无积尘、无污迹；开关、插座、配电箱无积尘、无明显污迹。

垃圾桶及果皮箱桶、箱按指定位置摆放，桶身表面干净无污渍无痰迹，烟灰缸内烟头不应超过3个，垃圾不应超过2/3，内胆应定期清洁、消毒。

　　消防栓、消防箱、公共设施保持表面干净，无灰尘、无污渍。

报警器、火警通讯电话插座、灭火器表面光亮、无积尘、无污迹；喷淋盖、烟感器、扬声器无积尘、无污渍。

监控摄像头、门警器表面光亮、无积尘、无斑点；消防栓外表面光亮、无印迹、无积尘，内侧无积尘、无污迹。

　　垃圾中转房中转房应专人管理定时开放，袋装垃圾摆放整齐，地面无明显垃圾，无污水外溢，房内应无明显异味，垃圾日产日清。

　　设备机房、管道、指示牌无卫生死角、无垃圾堆积，无积尘、目视无蜘蛛网、无明显污渍、无水渍；指示牌、广告牌无灰尘、无污迹，金属件表面光亮，无痕迹。

　　外墙目视洁净、无污垢；表面、接缝、角落、边线等处洁净，无污迹、无积尘。

　　平台、屋顶无垃圾堆积。

　　环境消杀管理　　消杀工作应在尽量不影响写字楼物业管理使用人工作的前提下进行，如上班前、下班后或者利用节假日等；消杀使用的药剂应是有关部门发放或者是使用低毒高效的药剂，在消杀过程中注意做好个人防护。

　　垃圾清运　　对写字楼产生的生活垃圾应专人负责，日产日清；对写字楼产生的建筑垃圾应有专人负责清理。

　　保洁工作中的应急处理　　写字楼如出现自来水爆管、化粪池外溢、公共性疫情等情况，应启动相应的应急预案，全力配合有关部门，保障顾客人身安全，减少财产损失。

　　8　绿化服务　　室内绿化　　室内绿化应根据顾客的喜好和室内布局的需要摆放具有观赏价值的植物；　　绿化养护人员应征得顾客同意后方可进入办公室养护植物；工作时不能发出声响；枯枝败叶、水滴等应及时清理干净；　　植物应鲜活，具有观赏价值。

叶面干净，具有光泽，无积尘，无枯枝败叶，无病虫害，无杂草；盆器及托盘完好干净，托盘无积土。

土面不外露；　　选择适宜在室内栽培的植物品种，观赏性强，观赏期长，管理方便；　　室内盆栽应选用无毒、无害、无异味的基质栽培；如需施肥只能使用无机肥，严禁使用有机肥；发现病虫害及时更换植物，禁止在室内喷洒农药。

　　室外绿化　　室外绿化养护应达到绿地及花坛内各种植物存活率100％。

绿地设施及硬质景观完好无损。

植物群落完整，层次丰富，黄土不外露，有整体的观赏效果。

植物季相分明，生长茂盛；　　保持土壤适度湿润，原则上“不干不浇，浇则浇透”；浇灌中流出的余水及时清理；　　草坪保持平整，高度不超过5厘米，草屑及时清理；乔木修剪科学合理，剪口光滑整齐，树冠完整美观，无徒长枝、下垂枝、枯枝，内膛不乱，通风透光；绿篱修剪整齐有型，保持观赏面枝叶丰满。

花灌木花后修剪及时，无残花；　　绿地内立视应无明显杂草，土壤疏松通透；　　按植物品种、生长速度、土壤状况，适时适量施无机肥；　　预防为主，生态治理。

草皮无病斑，植物枝叶无虫害咬口、排泄物、无悬挂或依附在植物上的虫茧、休眠虫体及越冬虫蛹；　　绿地内无垃圾，乔木无树挂。

　　9　专项特约服务　　——在不违反法律、法规、规章的前提条件下，当顾客提出专项特约服务要求时，物业管理机构应在力所能及的范围内给予满足；　　——在提供专项特约服务前，应向顾客明示专项特约服务内容和服务标准，并与顾客商定特约服务收费标准；　　——专项特约服务的收费标准：

有政策规定的应按政策规定执行，没有政策规定的由双方协商确定。