南京河西新城住宅地块项目投资分析.docx
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南京河西新城住宅地块项目投资分析
南京河西新城住宅地块项目投资分析
南京河西新城住宅地块项目投资分析报告
一、项目差不多情形介绍：
本项目土地位于南京市建邺区河西新城板块。
规划指标：
（略）
二、区域背景及河西功能定位：
1、建邺区概述：
本项目位于南京市区的建邺区，建邺区是南京市6个主城区之一，位于南京城区西南部，面积82平方公里，紧邻老城区，交通便利，水陆并蓄。
区域内土地可利用率高，增值空间大，集聚能力强。
为加快南京的现代化建设，拓展都市进展空间，南京政府于2001年下半年作出了建设南京河西新城的战略决策，并于2002年组织实施了大规模的区划调整，河西新城的主体部分被划入建邺区，同时，建邺区的新街口部分划出。
外秦淮河沿区域东边缘自南向北流淌；长江沿区域西边缘顺流直下，两水系均可通航，构成建邺区外向交流的水运要道。
建邺区具有交通便利、人气旺盛、进展潜力庞大等有利条件。
2、河西新城
建邺区的开发建设中，河西新城将成为以文化、体育、商务、商业等功能为主的都市副中心，是展现现代化南京的窗口。
南京秦淮河以西被称作“河西”，河西新城区的建设蓝图围绕“十运会”奥体中心的建设，将成为集文化艺术中心、科技中心、博物馆、图书馆、会展中心及商务金融中心于一体的大型现代化设施中心，同时三面临水的河西将做足“水文章”。
规划形成北部中档住宅区，中部中、高档住宅区，南部高档住宅区，目前差不多形成一定的开发规模，区域居住人口达到35万，集合了相当的人气。
（1）、CBD建设――宋都、紫金、东渡、新城大厦、欧洲城等5个项目已交付使用，四季仁恒、圆通广场、中泰国际广场3个项目主体封顶，裙楼部分实现运营，引进1-2家大型商贸业，CBD步行街初具形象。
（2）、基础设施――建设CBD中心支路、滨江大道二期（纬九路-双闸路）等总长约20公里的道路，使中部地区路网成环成网；按规划启动南部主框架道路建设；建设红旗河等10公里的河道，以及胡家闸、红旗两个每秒共计27个流量的泵站。
地铁1＃线（已通车）、地铁2＃线（2008年通车）穿越本区域。
（3）、公共配套――建成金陵江滨国际会议中心酒店、渔人码头，连续推动金陵图书馆等文化配套建设，使奥体—滨江文化体育轴线差不多成型。
续建1所高中、1所初中、3所小学或幼儿园，适时开工金陵中学附小、南外分校等学校，推进明基医院建设，完成区级医疗服务中心建设，建设2个邻里中心。
（4）、国际博览中心――规划总建筑面积约28万平方米，08年要建成一期约14万平方米。
（5）、环境景观――完成绿博园、滨江公园绿化养护，续建滨江公园D区，；按照CBD标志性建筑建设及场地退让条件，及时推进中央公园、CBD绿轴等景观绿化建设。
（6）、居住片区――完善居住片区的配套建设，同时实现新开工100万平方米，保持河西新城房地产业健康、连续进展。
三、房地产市场状况：
1、整体概况：
据南京市统计局最新统计资料显示，截至2006年10月份，南京市房地产在建施工面积达到了2016.48万㎡，比去年同期增长50.3%，住宅施工面积1591.76万平方米，依旧保持主导地位。
随着房地产市场连续升温，全市商品房空置面积总量逐年减少。
2002年前，商品房空置总量差不多保持在80万平方米左右；2003年下降到60万平方米；截至06年10月份，差不多下降到38.1万平方米。
在全国房地产市场普涨的态势下，南京楼市表现尤为突出。
有消息报道，南京房价涨幅居全国前茅，06年三季度南京房价涨幅又有所扩大，其涨幅为17.7%。
由于看好南京市场前景，大连万达、深圳万科、深圳中海、天津顺驰等外地地产巨鳄纷纷抢滩南京河西市场，超前的规划使河西前景诱人。
截至目前，河西地区平均房价年增幅达15%。
2、建邺区市场整体供求现状：
（万平方米）
分析：
从以上统计数据来看，区域内商品房规划总量体比较大，达到332万平方米；
已推量体占总量体的60%，后续量体达到150万平方米以上，同时将会在以后1-2年逐步开释，故以后市场会有一定压力；
已推量体的去化率达到80%，去化情形较好，讲明市场需求量目前较大，宏观调控对区域市场并没有形成较大冲击。
3、建邺区住宅市场各面积段去化率
分析：
专门明显，130-140㎡和90-100㎡两个面积段是去化的绝对主力，其中130-140㎡供给、需求比例都为最高；
80㎡以下的户型需求不大，供应量也较少，去化比较快；而150㎡以上的户型（多为4R和复式）有一定的需求量，但供大于求的现象比较突出，因此去化相对比较缓慢。
产品的面积应当以90-140㎡为主，可适当补充小部分90㎡以下的户型，大面积的复式目前不宜过多采纳。
四、本案区域市场分析：
1、周边典型楼盘当前市场售价：
项目名称
项目总规模面积
（万平方米）
开盘日期
在售均价
（元/平方米）
地址
销售率
产品形状
1
欧洲城2期
34.7
2007.4.8
9000
江东中路与梦都大街交汇处
75%
小高层、高层
2
星雨华府
37
2007.4.28
8346
应天西路与江东中路交汇处
98%
小高层、高层
3
万科光明城
27.6
2007.3.20
9447
嵩山路121号
99%
小高层、高层
4
朗诗街区印象
30
2007.3.10
11000
河西大街87号
84%
小高层、多层
5
万达华府
10.18
2006.12.16
7971
嵩山路128号
75%
小高层
6
金基唐城蓝钻
14
2006.10.18
11000
水西门大街270号
小高层、高层
7
瑞阳尊邸
37.1
2006.6.1
11432
水西门大街276号
96%
小高层
8
嘉业阳光城2期
3.8
2007.3.18
8500
奥体大街与黄山路交界处
75%
小高层、高层
9
中海·塞纳丽舍2期
17
2007.4.27
9000
嵩山路126号
77%
小高层
10
顺驰滨江奥城3期
12.97
2006.12.25
8700
（2期预备开盘价11000）
奥体中心西北部运动员村西侧
90%
小高层、高层
市场均价
9440
2、项目优劣势分析：
优势：
项目位置极佳，交通便利。
地铁1号线奥体新城站已开通运营、地铁2号线出口站与本项目紧邻。
本项目具备较高定位的规划设计条件，可成为本区域高挡住宅的典范。
所处区域生活配套便利，金陵中学（南京市重点中学）、金陵中学附属小学、幼儿园、邮电局紧邻。
突显学区优势。
本区域为高挡住宅楼盘集聚区，开发环境较为成熟。
政府规划起点高、投资力度较大，基础设施配套完善。
劣势：
河西区域在售同类项目多，具有一定的竟争性。
需对产品进行差异化定位设计。
河西板块目前为市场高热区域，房价攀升偏快。
备注：
本案为B地块项目（见下图），A地块为相邻开发地块，用地性质为综合用地（住宅为主，部分商业/办公设施），总建筑规模约11万平方米，按照投资方的需要可一并收购，A、B地块整体开发，转让条件相同。
五、项目可行性分析：
1、规划形状设想：
整体项目为四幢18层公寓。
住宅部分建筑面积为56607平方米，商业部分建筑面积为5733平方米（1、2层），停车位约400个（50%销售，其余作为租赁）。
共计建筑面积为62340平方米。
2、按照目前市场状况以及以后市场进展结合本项目实际情形，估量市场销售价格如下：
类型
销售平均单价（人民币元/平方）
销售面积（平方米）
销售收入（人民币万元）
住宅
11000
56607
62267.7
商业
20000
5733
11466.0
车库位
人民币12万元/个
200个
2400.0
合计销售收入（人民币万元）
76133.7
3、项目投资成本表：
类型
序号
项目名称
工程量
（平方米）
运算依据
运算单价
（元/平方米）
合价
（万元）
单位造价
（元/平方米）
土地费用
1
土地出让金、大配套、前期规费
拿地项目方收益
62340
4000
24936.0
4000
合计
24936.0
前期费用
佣金
62340
土地出让费用的1%
40
249.4
40
规划、设计、审图、审照、监理
62340
80
498.7
80
合计
748.1
主体工程建筑费
土建安装
62340
1500
9351.0
1500
水电消防
62340
80
498.7
80
外立面装饰
62340
100
623.4
100
门窗（中空）
62340
150
935.1
150
电梯
62340
100
623.4
100
地下停车库
2500.0
401
合计
14531.6
区内配套
水、电、煤（暖）
62340
200
1246.8
200
绿化、道路、排管、智能化
62340
130
810.4
130
合计
2057.2
经营
治理
费
15
办公费用
62340
按前期建设费用的5%计
139
866.8
100
16
营销费用
62340
按总销金额1.5%计
183
1142.0
150
17
财务费用
62340
按贷款1.2亿一年8%利息计
154
960.0
340
18
不可预见费用
62340
按前期建设费用的3%计
83
520.0
83
合计
3488.8
总成本
45761.7
7340
4、经济效益分析：
分项内容
具体数据
备注
（1）
总收入（万元）:
76133.7
（2）
总成本（万元）:
-45761.7
（3）
营业税（万元）-销售收入5.5%
-4187.4
（4）
土地增值税（万元）-销售收入1%
-761.3
（5）
毛利润（万元）
25423.3
（1）-
（2）-（3）-（4）
（6）
所得税（万元）
-6355.8
（5）×25%
（7）
净利润（万元）:
19067.5
（5）-（6）
（8）
项目年限（月）:
18
（9）
项目总投资净利润率（%）
41.7%
（7）/
（2）
5、项目开发模式：
（一）获得土地点式：
（二）本项目土地费用（楼板价4000/平方米）包含：
土地出让金人民币及契税1.3亿元；
市政大配套费用约为人民币1496万元；
前期开发政府规费为人民币1870万元；
土地转让方收益人民币8600万元左右。
其中
（1）、
（2）、（3）项费用需在本项目开发前期支付，（4）项费用可分期付款如下:
签订《土地出让合同》时支付人民币3000万元，其余部分人民币5600万元待本项目进入销售后分期支付。
（三）取得本项目土地并获得“四证”前的实际投入：
（1）土地出让金及契税为人民币1.3亿元；
（2）市政大配套费用为人民币1496万元；
（3）前期开发政府规费为人民币1870万元；
（4）支付拿地项目方首期收益人民币3000万元；
（5）转让佣金人民币249万元；
（6）项目前期开发费用（勘探、规划、设计、审图、审照、监理、开办费、前期工程费）为人民币1500万元；
共计人民币21115万元。
（四）取得“四证”后具备银行项目贷款的条件，获得银行项目贷款人民币12000万元（项目总帐面投资额的35%）。
（五）进行项目工程建设，采取由中达集团（戓其他建设公司）部分带资建设。
（六）项目主体建设至2/3形象进度时，可进行项目预售，无需投资方增加投入。
6、按照以上分析（未做现金流量分析）：
（1）该项目的总投资净利润率在41.7％；
（2）本项目实际投资额为人民币21115万元，则实际投资的资金回报率为：
90.3％（投资周期为18个月），项目可行性较大。
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