中高档住宅要素分析.doc

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中高档住宅要素分析

中高档住宅要素分析

住宅小区本身没有具体标准，但构成住宅小区的基本要素（如房屋结构，道路交通，绿化绿地等相关配套设施）是有具体标准的。

销售部门和工程部门的相关人员根据多年房地产从业经验，结合目前通行原则和一些业内约定俗成的标准，形成了本次对北京中高档住宅的要素分析，以便于应用和考量。

以下部分主要以高档住宅为例，从各个方面分析主要要素：

一、地段

l交通便利，地铁、公交等公共交通发达。

l通达性好，临城市主要干路或小区周边道路通畅。

l周边配套齐备，包括银行、医院、教育、生活等配套一应俱全。

l周边自然人文环境优越，有一定独特的自然资源、人文资源或旅游资源。

二、小区规划

1、整体规划

l知名建筑设计单位规划，建筑设计有特色，全程高水平设计。

l小区规模达到一定程度，但不宜过大，一般在20-40万平方米之间。

l小区规划个性化，建筑布局合理地分隔空间，分隔时要把握各空间的比例关系，把握各空间的布局以及彼此衔接的方式。

l建筑遵循高低错落、疏密有致的原则，建筑造型上凹凸有致，层次分明，形成小区丰富优美的建筑空间。

l小区容积率低，产品类型为板楼或更追求品质的别墅类型。

l

2、交通组织

2.1交通规划

l交通规划需人性化，结合建筑布局和小区功能空间的布局，组织好车行路线、步行人回家路线、业主闲暇时的散步路线等。

l车行路线的组织以减少对小区内行人及住户的干扰为宜，同时注意美化车行沿线的环境

l步行人回家路线则强调舒适便捷，尽可能避开车流。

l业主闲暇时的散步路线，园路结合地形和景观设计，蜿蜒曲折，使业主在散步中有移步景易的视觉效果。

l人车分流设计：

人流、车流、物流应合理组织、互不干扰。

2.2道路设计

l小区规划中消防车道、消防回车场地及消防登高面的设计应需在满足消防设计规范的前提下顾及到小区景观的效果和减少对居民的干扰。

l地块内的市政道路按照12米以上进行设计，组团级道路（次路）宽度不低于7米。

消防登高面按照退让建筑10米，道路宽度6米进行设置。

入户路（步行道）道路宽度2.5米，漫步路（步行道）道路宽度1.8米。

2.3停车位

l小区主要停车主要集中在地下，地上为零散或临时停车位。

l车位与住户配比应不低于1.2：

1。

l地面停车位不宜过多，不宜布置在交叉路口处，且结合景观整体设计予以布局。

3、管理与配套规划

3.1入口设计

l小区入口设计应结合规划、建筑、景观设计及管理等综合考虑。

l合理组织入口处的交通流线，在规划中应界定好机动车的出入口、步行出入口，在条件许可情况下应设访客车辆专用车道和谢绝进入后的回车道，最好考虑出租车专用等候区

l小区入口处地形标高的设计应结合小区周边市政道路的地坪标高、市政管线的标高、小区景观营造的构想、小区排水系统组织等方面综合考虑。

l小区入口岗亭的设置也应结合规划、建筑、景观、管理角度，岗亭的尺寸、功能配置及构筑风格应与住宅建筑、景观相协调，分析保安人员管理动线，充分改善保安人员的工作环境和工作条件。

3.2公建配套

l物业管理用房、居委会管理用房、业主委员会管理用房等可设在住宅建筑底部。

l变电站、煤气调压箱、垃圾收集站、等应避开小区主要景观空间，同时与住宅建筑保持一定的距离，满足交通及管线敷设要求的前提下设在小区的边角相对隐蔽区域。

l小区围墙的样式、材质、色彩、工艺等方面也是反馈此楼盘是否高档的窗口之一，围墙的构筑风格应与小区建筑、入口岗亭的风格相统一。

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三、建筑设计

1、建筑结构

l通常采用框支剪力墙结构，在底层做整体结构转换层或局部转换。

l在地库的结构梁设置中，由于管道敷设的要求，也应尽可能的增加使用净高，以提高整体地库的使用舒适度。

必要时可采用厚板结构地库。

2、建筑造型

2.1建筑外立面

l建筑外立面档次评价的因素有小区的建筑风格、建筑立面与平面的关系、建筑构图、建筑外墙饰面材质、建筑外立面分部的比例、建筑构件搭配、尺度、色彩、建筑细部的精细、建筑立面管线的设计、建筑灯光设计、施工的工艺程度等。

l在高档楼盘中面砖的使用率较高，石材、金属外墙材料等较高档的饰面材料等也有一定的使用率

2.2建筑风格

l现代主义风格：

强调建筑外部轮廓简约、别致，外墙光洁，无复杂的装饰，但光影变化丰富。

摈弃琐碎的形式主义装饰，建筑外观讲求整体，线条竖直耸立，装修注意色调、质感，特别注意从建筑自身的结构中寻求变化意韵。

l新古典主义风格：

利用古典建筑的比例关系，大量采用现代建筑构件和材料的建筑形式，使其在具备了古典建筑传统美感的同时，与时代同步。

新古典主义建筑创造的是一种有厚度的形式美，它着重要表现的是一种历史感，一种文化中纵深感，在这类建筑中可以看到一种文化意蕴。

l新巴洛克装饰风格：

在继承古典巴洛克的强烈装饰性基础上，通常通过采用玻璃、不锈钢等现代材质和优雅古典的图案、材质相混合，营造出一种华丽高贵，时髦而又经典的空间环境。

l西班牙建筑风格：

建筑造型、风格、色彩与材质，均传承了西班牙建筑文化的主要特征，立面造型丰富而多变，但秩序井然，具有非常人性化的建筑尺度，从坡顶层面到檐口、阳台、露台、窗户、门顶柱廊以及各种建筑装饰，都营造出浓郁的地中海建筑风韵。

l装饰艺术ARTDECO建筑风格：

它在风格方面的要素是折衷的，并大多有严格的形式。

特点在于直线、坚挺的边缘或角来组合构图，有特定风格的装饰。

建筑立面常做成一系列的收进，强调了几何形式。

呈垂直划分布置的条窗，带有装饰的窗下墙也加入了构图。

硬边的浅浮雕饰面围绕着门窗开口，并沿屋檐或女儿墙布置。

装饰细部常用与建筑同样的材料，或用对比性的金属材料，也用釉砖或马赛克贴面。

l古典主义建筑风格：

建筑更加注重产品的文化内涵，产品的建筑风格与使用功能协调，建筑与环境的关系更和谐。

法式建筑基本是在多变的基础上追求不对称的平衡，而德式建筑很严谨、规矩的网络状基础上，在里面追求小的变化。

l国际式建筑风格：

国际式建筑特征是：

平顶、外表光滑统一、大量使用窗户及建筑上层的突出或悬挑。

完全不加装饰是它的风格，爱用白色及强调水平方向的带形角窗。

无出檐的屋顶与墙面平齐，窗与墙面平齐，推拉窗较流行，也采用纵向天窗。

3、户型结构

3.1100平以下高档一居两居户型

l整体特点：

平面紧凑，设置一房两厅或两房两厅，有一定的动静分区，基本配置一间卫生间，若平面组织好尽量设置两间卫生间。

l客厅：

客厅面宽宜为3.9米以上。

客厅设沙发组，客厅与餐厅连通为一个开敞的空间。

客厅应有采光和通风面，争取视觉上景观入室。

l主人房：

主人房尽量单独配备卫生间，需考虑衣柜设置的空间。

房间的面宽为3.6米以上。

卫生间配置浴缸、台盆、马桶等，浴缸宜设在临观景窗位。

卫生间开门应避免直接对床。

l次卧：

若住宅配置一间次卧，次卧与客厅公用一间卫生间。

卧室的面宽为2.7米以上，卧室也应预留衣柜的空间。

l卫生间：

若卧室与客厅公用一间卫生间，卫生间设置在靠近客厅与卧室，卫生间内配置淋浴间、台盆、马桶。

l厨房：

设一间厨房，厨房位置应靠近工作阳台，厨房的空间设计尽量能布置L型橱柜。

l阳台：

可分别设置休闲阳台和工作阳台等，休闲阳台进深至少保证1.5米，工作阳台进深应为1.1米，工作阳台应预留中央空调室外机和中央供热水系统设备的位置。

3.2110-150平高档三居户型

l整体特点：

户型的基本功能房间配置齐全，平面较紧凑，设置两房两厅或三房两厅，基本不分主人和佣人入户流线，有一定的动静分区，有条件下每间卧室配置独立的卫生间。

l客厅：

面宽宜为4.2米以上。

客厅设成套沙发组，客厅与餐厅连通为一个开敞的空间。

客厅应有较大的采光和通风面，将室外环境映入室内，增强客厅的精神享受。

l主人套房：

作为主人独享的私密性生活空间，是重要的功能空间。

单独配备洗浴空间，主卧室需考虑衣柜设置的空间。

房间的面宽为3.6米以上。

卫生间配置浴缸、台盆、马桶等，浴缸宜设在临观景窗位。

卫生间开门应避免直接对床。

l次卧：

每套住宅配置至少一间次卧，次卧尽量配置单独的卫生间，若不能单独配置则与客厅公用一间卫生间。

卫生间也设置淋浴间、台盆、马桶等。

其中一间卧室的面宽为3.0米以上。

l卫生间：

可能一间卧室与客厅公用一间卫生间，卫生间设置在靠近客厅与此间卧室，卫生间内配置淋浴间、台盆、马桶。

l厨房：

只设一间厨房，厨房位置应靠近工作阳台，厨房的空间设计尽量能布置L型橱柜。

l阳台：

可分别设置休闲阳台和工作阳台等，休闲阳台进深至少保证1.5米，工作阳台进深应为1.2米，工作阳台应预留中央空调室外机和中央供热水系统设备的位置。

3.3150-250平高档四居五居户型

l整体特点：

功能房间配置基本齐全。

户内各功能空间分区明确，动静分离，内外分离。

户内面积分配有主有次，主仆使用空间分离，附属空间动线不应干扰主要空间，户内的主要空间就是主人空间（起居空间、卧室）。

l客厅：

客厅面宽宜为4.8米以上。

一般不设家庭室，客厅设较宽敞的沙发组，面积大的可设休闲区或钢琴区等。

这些区域可与餐厅或休闲区合并设置。

客厅应有较大的采光和通风面，将室外环境映入室内，增强客厅的精神享受。

l餐厅：

面宽宜为3.3米以上。

餐厅可结合客厅连通成开敞的空间，餐厅可宽松地摆设六人桌

l主人套房：

主人套房作为主人独享的私密性生活空间，是重要的功能空间。

单独配备走入式衣帽间、洗浴空间，面积大的套房内设书房。

房间的面宽为4.2米以上。

卫生间配置按摩浴缸、淋浴间、双台盆、马桶等，浴缸宜设在临观景窗位。

卫生间开门应避免直接对床。

l次卧：

每套住宅配置两间次卧，至少一间次卧配置单独的卫生间和更衣间，卫生间也设置浴缸（或淋浴间）、台盆、马桶等。

房间的面宽为3.0米以上。

l卫生间：

可能一间卧室与客厅公用一间卫生间，卫生间设置在靠近客厅与此间卧室，卫生间内配置淋浴间、台盆、马桶。

l厨房：

房型建筑面积大的可设置中西双厨，西厨结合吧台或早餐台；房型建筑面积小的只设一间厨房，厨房位置应靠近工人房。

l工人房：

应设于厨房服务区内，并结合工作阳台设置，应配置独立卫生间。

l阳台：

可分别设置休闲阳台和工作阳台等，休闲阳台进深至少保证1.8米，可容纳一桌两椅，工作阳台进深应为1.2米，工作阳台应预留中央空调室外机和中央供热水系统设备的位置。

3.4户型可提升空间

l空中私家游泳池小区楼王的顶层A类大房型可配置空中私家游泳池，这里需考虑结构、防水、下层住宅的净高等问题。

l花园入户：

首层赠送花园或者营造花园阳台。

4、公共部分设计

4.1单元入口

l单元门厅临着小区车行道，一般在单元主入口处设置气派的风雨门廊，门廊的设计使之更象公共建筑，不仅使主、客人下车进入大门时免受日晒雨淋，同时和主体建筑的体量相呼应、突出住宅的宏伟气派。

l单元门厅临着小区人行道且不与车道连接，则单元入口处的门廊或雨蓬应根据主体建筑的体量、建筑立面风格而设计。

单元入口的设计还应考虑无障碍通道。

4.2单元底层门厅（入口大堂）

l为考虑业主接待不同客人的需要，应在大堂内设置会客区，同时也会丰富大堂的空间。

顶级住宅结合物业管理在大堂设置酒店式接待区，负责接待的人员是训练有素的绅士或小姐，以更好地为业主服务。

l入口大堂的空间设计应考虑宽敞、通透，大堂的层高应与平面尺寸相协调。

l在进入大堂前的玄关中设置信报箱，或在大堂附近设置单独的信报间。

4.3单元地下室门厅

l单元地下室与地下车库连通为一整体，在地下室门厅与地下车库连通处旁边设置采光井，引入阳光、绿化和自然通风，地下室门厅的玻璃大门直接开向车库，地下室门厅与底层大堂在装修风格、装修标准统一，以营造精美的地下室大堂，保证业主的回家路线便捷及舒适度。

4.4电梯厅和