八大类消费价格与上年同期相比呈现“四涨四跌”的特点，其中食品价格上涨6.71%，医疗保建及个人用品上涨2.26%，娱乐教育文化用品及服务上涨0.83%，居住上涨5.52%，烟酒及用品下降0.02%，衣着下降7.03%，家庭设备用品及维修服务下降0.76%，交通和通信下降0.64%。
商品零售价格总指数比上年上涨1.69%。
服务项目价格总指数比上年上涨3.92%。
二、项目所在区域酒店行业调研
抚州市荣获“江西省园林城市”称号，被评为省级“双拥模范城”、“全省城市绿化先进市”、“苏商投资中国首选城市”、“全国最佳绿色生态城市”和“中国低碳经济示范城市”。
紧紧围绕生态保护与建设，努力开展国家、省级生态县、乡镇、村建设。
1、2018年底全市共有:
星级酒店数27家，床位数：
1165个；客房出租率：
57%。
2018年全市共接待旅游总人数665.2万人次，比上年增长12.7%，其中国内旅游660万人次，增长12.6%，入境旅游5.2万人次，比上年增长15.6%；国内旅游收入43亿元，增长22.9%，旅游外汇收入1715万美元，增长9.4%。
2、抚州文昌大道附近酒店房价一览表
酒店名
星级
房型
实销售价
王府城市酒店
四星
豪华套房（含双早>
738
豪华单人房（含双早>
698
高级单人房（含双早>
618
行政套房（含双早>
598
非常客栈
连锁酒店
三星标准
商务双人房（含双早>
259
商级商务单人房（含单早>
249
豪华商务房（含早早>
289
高级单人房（含单早>
269
汝水森林宾馆
四星
高级双人房（含双早>
698
豪华单人房（含单早>
718
豪华双人房（含双早>
738
标准双床房（含单早>
628
荣誉国际酒店
五星标准
豪华双人房（含双早>
1498
豪华单人房（含单早>
1458
商务双人房（无早>
1328
商务单人房（无早>
1228
*以上数据取自携程网、E龙网等订房中心，据极强的可靠性、真实性；
*早餐成本一般控制在10元/人。
从以上数分析，文昌大道一带各酒店四星级酒店主力房型的起步价<含早餐）在628元-738元左右，五星级酒店主力房型<含早餐）的起步价则在1228-1498元左右，四星、五星两者之间有着很大的差价，市场具备较大的操作空间和切入点。
SWOT分析:
优势:
酒店处文昌大道商业黄金地段,交便极为便利,停车极为方便。
全新酒店的设备，高端客户的消费，无服务概念，投币式消费等等，这几点与当地的酒店标准要多出60%以上的费用，因为我们服务对象是以周边大城市，驱车在四小时左右的群体，便宜薄利多销的概念，在此项目上不值得，但汽车维修保养服务是采用平价方式；
高水平管理优势,营销方式新鲜而有吸引力，完全以台湾干部式管理：
劣势:
酒店外立面可视性稍差。
本地消费能力较弱，所以在媒体曝光率上要展现其绝对优势；
机会:
利用独有的汽车主题文化与汽车服务为特点,吸引社会各界及客人的关注与体验。
另外在周末两天可以携家眷到亲自汽车宾馆感受不同风格的异国情调。
威胁:
相对其它酒店,我们在知名度等方面有一定的落差,另客人对新的酒店有一定的不认同。
经过对周边市场的走访,在本项目经济圈范围内酒店林立,但其无论在体现酒店文化方面或硬件设备、软件服务方面都皆无特色之处，千遍一律。
大型<五星）酒店价高但硬件偏于陈旧，服务一般；小型酒店更是以低价格策略赖以生存。
本项目将以亲近主力客层心理的强烈主题文化，具备文化上的唯一性、排他性，以适中的价格切入，成为首选抚州地区特色精品商务酒店，酒店辅以汽中维保中心，提供麦地路黄金地段最为方便、高档次的汽车维保服务中心，形成产业链化。
第三部分项目规划设计
一、项目规划的必要性
未来酒店行业真正出名的酒店永远属于那些原创型的品牌，酒店集团的旗舰酒店无论如何风光，但它的复制品都将丧失魅力，因为人们不喜欢千篇一律。
这些都要求酒店规划设计要有一种强大的文化支撑，以某种有别于区域内其他同行的文化为主题，从建筑设计、装修风格、产品、服务等方面全方位打造主题酒店，力求以文化特色赢得客源和市场。
并酒店所体现的文化来实现酒店品牌信仰。
精品酒店一定要专注于一点，切忌面面俱到，必须围绕某个作为核心的文化，设计出一个高端商务型的精品酒店，这不是创意的问题，赚不赚钱才是关键。
二、项目总体规划设计
我公司规划本项目共分五个区域：
<一）亲子同乐馆。
此区域是专门为小康家庭打造，共300间，房间内设有包括亲子旋转木马，卡拉OK,桌球室，桑拿房，梁建车库，一套主卧，一套亲子房，一套保姆房在内的完整设施，丰富多彩的娱乐活动可以让孩子尽情玩乐，同时家长也能得到充分休息。
<二）商务精英馆。
此区域是企业精英，高层领导宴请宾客、商业洽谈的专属空间，套房的设有：
停车位四个，主卧房一套，客房一套，警卫房一套，桑拿房一间，麻将室，会议室，可容纳15人的饭厅一间，卡拉OK室，健身房，桌球室等。
此区域规划400间。
<三）大家乐活馆此区域是专为家庭聚会用，可供两个家庭使用。
该区设施除具备亲子同乐区内同样的设施外，还增加了四个停车位，两间套房，两间客房，保姆房，警卫房，游泳池及羽毛球馆，桌球等。
预计规划100间。
<四）禅佛道体验馆此区域是一处洗涤心灵，净化人心之地，居住此处虽为夫妻，但一户两门，男女各分开住，配备有灵修房，茶道，禅房，游泳馆，棋牌室，主卧，两间保姆房。
此区域设计500间。
<五）星座馆此区域是年轻夫妇最向往的住处，每间房间都有其星座故事，有浪漫的饭厅，游泳池，卡拉OK，桌球室，规划100间。
三、项目设计理念：
针对如此庞大的市场，我们将汽车文化为载体，以共同拥有汽车、喜欢驾车为共同点，以展现汽车文化为主题、以适当的价格体验据有汽车文化的都市小资生活为切入口，做一间爱车之人所喜闻乐见、具备被顾客都认同的汽车文化精品商务酒店，并与汽车服务的产业链<维修保养、汽车美容、车辆改装、二手车买卖、证照办理、会员俱乐部、收费停车场等）相辅相成，相映成辉。
四、项目特色
<一）拥有自己的私人空间，无服务员，完全隐秘。
<二）体会与家完全不同的全新感受。
<三）台湾100位设计师精心设计，由台湾酒店业龙头企业南霸天华王饭店管理团队规范管理，房间使用面积大至160平方M，打造中国旅游业的龙头地位形象。
<四）不必出国就可感受到异国风情。
<五）引进台湾伴手礼文化项目----礼轻意重的伴手礼概念，传承闽台民间古老的文化习俗。
近几年来，美丽的宝岛台湾使伴手礼得到了巨大提升，成为一大产业。
<六）汽车宾馆在节日期间，会有一系列的台湾民俗技艺表演，可以让百姓知道台湾在文化传承上的努力与奉献，有台湾山地歌舞表演，有天灯祈福，民俗八家将，庙口的电音三太子等。
酒店功能定位:
本项目拟按超七星级为标准,提供高端的客房、餐饮<私房菜、西餐、清吧）服务，并提供车辆维保等服务；
酒店市场定位:
客源定位：
以有车一族及周边城市企业精英为主目标客源，旅游商务客源为辅作为项目的客源选择；
价格定位：
提供一流的酒店产品和服务，在价格上以略高于五星级酒店的价格作为市场切入点<以优质的服务品质征服客户）；
营销理念：
以台湾的管理团队，带入台湾式亲切的管理，以客为尊，让宾客尽欢。
达到三个目标：
诚实、有创造力、富有责任心。
真心实意为客人着想，用真诚打动客户。
第四部分项目进度安排
一、项目建设进度计划
按照项目规划的进度安排，全部项目分两期进行，其中一期项目客房、餐厅项目需到2018年初建设完成，二期汽车维保项目需到2018年初建设完成
详细项目进度计划见下表所示：
时间
2018年
2018年
7
8
9
10
11
12
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
精品客房
汽车展厅
餐厅
汽车维保中心
二．运营计划
一期项目于2018年3月完工后，将开始进行运营，二期项目需在2018年下半年开始逐步投入运营，到2018年初开始正式运营。
具体运营计划如下表所示：
时间
2018年
2018年
2018年
8
9
10
11
12
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
1
2
精品客房
汽车展厅
餐厅
汽车维保中心
第五部分资金筹措与运用
一、项目总投资估算
该精品项目总投资初步估算需投入资金46900万元，分别用于建筑费用，客房，园林景观及其配套设施等的建设及运营费用，详细数据如下表所示：
面积
<㎡）
单价
<元/㎡）
总投资
<万元）
备注
建筑费用
48000
1000
4800
客房
80000
5000
40000
园林景观及配套费用
建安费用的5%
2000
运营资金
100
合计
46900
二、资金筹措情况
该项目分三期投入。
一期总投资20000万元，二期总投资10000万元，三期投入16900万元，拟装修项目商代资两年内还清。
第六部分财务预测与经济评价
一、项目未来盈利预测
经营收入预算：
预计本项目完成后,将拥有客房（80平M/间>1000间,精品店数间,大小会议室六间,餐厅两间<1000个餐位）。
项目月度营业预算如下：
1、客房：
平均房价预期定位：
1500元/间<实收，不含早，早餐每位收费20元/位）
=1500元/间*1000间*80%<入住率）*30天/月
=36000000元<未节假日增长额）
2、餐厅：
每日
消费人次
平均食品消费
平均饮料消费
合计
早餐
800
18
14400
午餐
500
30
10
20000
下午餐
300
20
10
9000
晚餐
600
30
20
30000
清吧
100
5
30
3500
合计
76900
餐厅月收入为：
76900元/天*30天=2307000元
3、其他收入：
精品店：
3间，每间月租金5000元，总收入为15000元/月
合计：
酒店月经营收入为：
客房+餐厅+租金=36091900元/月
每月营业利润预算
月收入总额为36091900元；<未含节假日增长额）
直接成本：
1、本预算中综合毛利率为85%；
2、购货成本：
5413785元<15%）；
3、人事费：
3970109元<11%）。
营业基本开销<月计法）：
1、水电/瓦斯费5%1804595元
2、维修保养费0.5%180459.5元
3、宣传推广费0.5%180459.5元
4、办公差旅费0.25%90229.75元
5、政务招待费0.5%180459.5元
6、员工福食1.8%649654.2元
7、<综合）税费7%2526433元
8、洗涤/绿化费1%360919元
9、其它费0.25%90229.75元
合计6063439.2元
固定成本<月计法）：
1、<综合）折旧摊销：
5年计160000元
2、<综合）保险费3000元
合计163000元
注：
本预算中的百分比依据项目金额相对于月营业额所得的比例，非固定比例。
预算结果<不含土地费用与税金）
1、每月净利
营业总额—购货成本—人事费—基本开销—固定成本
=3609-397-163000=20481567元
2、投资回收期
折旧摊销回报：
160000元
每月净收益：
20641567元
月净利+月<综合）摊销回报20641567元，
年纯收益：
月纯收益*12个月=247698804元
约两年即可收回投资。
四、项目财务评价
项目总投资46900万元<未含汽车服务中心），达到稳定期后每年净利润达到24770万元，具有非常好的盈利能力和偿付能力。
1、年投资收益率：
年净利润/项目总投资×100%=52.81%，远高于行业投资收益率水平，具有良好的收益能力。
2、静态投资回收期2年，投资收益能力良好。
3、销售净利润率：
以达到稳定经营状态时的数据为基准值，年净利润/销售总额×100%=57.19%，说明项目盈利能力非常优良。
4、综合以上的评估，该项目盈利能力、投资回收预期良好，具有较高的投资收益水平，具有良好的投资价值，项目完全可行。
第七部分社会效益
台湾汽车会馆的成立，将有效促进周边地区经济发展，增加政府税收收入，我公司致力于将本项目打造成为民生项目，大范围辐射相关产业，产生集群效应，加上政府支持，将酒店服务行业的原物料采购中心附著在文化项目内，可以达到事半功倍之效，完全可以实现“三产带动二产推动一产”的目标。
此项目对于我公司只是一个隐忧，就是媒体宣传的投入，是一笔相当可观的开销，除此以外，无论在服务品质，宾客服务，周边配套等，我公司有信心把握做到水平以上，项目可以带来1200位的就业机会，以现行销售，可纳税14070000元。
申明：
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