5年房地产市场分析.docx

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5年房地产市场分析

五年房地产市场分析及未来走势预测

2008年房地产市场运行状况

2008年，国家宏观调控政策的作用显现，市场供给方资金链条绷紧，需求方处于明显观望状态，商品房交易量大幅下降，房价上涨幅度逐步放缓，房地产市场景气回落。

房地产开发企业资金链条绷紧，企业资金来源增速明显回落，个人按揭贷款已出现负增长

从资金供给总量来看，房地产资金在2007年第四季度达到一个顶峰，2008年较2007年环比开始出现下降。

同时，资金供给的增长率从2007年第四季度已经开始大幅下降，从1~2月份的31.9%，降到1~7月份的19.1%，下降了12.8个百分点。

这种趋势估计第四季度仍将持续。

从资金来源看，房地产商的资金主要来自国内贷款、外资、自筹资金、订金和预付款、个人按揭及其他。

2008年以来，开发企业自筹资金同比仍有较快增长，且增幅不断增加，但其余类型的资金来源增幅均有显著下降。

到2008年7月，原本第一季度增长较快的国内贷款也急剧萎缩，同比增长为15.7%，与上年30%~40%的增幅相去甚远，订金及预付款增幅为9.7%，也和前期差距很大。

尤其值得注意的是，由于需求者观望情绪浓厚，商品房成交量大幅下降，个人按揭贷款到7月份已经为负增长，同比减少5.7%。

由此可见，房地产资金供给的情况已经不容乐观。

房地产资金来源的趋紧主要原因在于几个方面。

首先是银行贷款的减少。

从紧的货币政策使贷款的成本增加，同时，银行对房地产行业波动性的忧虑也使其进一步收缩对房地产市场的贷款，以避免承受因为房地产市场衰退所带来的风险。

其次是需求的下降。

需求量的下降必然带来预付款、订金数量与个人按揭贷款的减少。

房屋新开工、竣工和施工面积增幅快速下降，土地购置面积增速回落

房地产新开工、竣工和施工方面的数据显示，2008年第一季度，三者的同比增幅达到25.9%、26.9%和27.5%，较上年同期增幅都有显著上升。

到第二季度，这种情况出现了明显改变，房地产投资开发的减缓作用开始显现，新开工、竣工和施工面积的同比增幅下降到了19.1%、13.8%和24.1%；7月份，三者的增幅已下降至15.1%、13.6%和22.5%。

土地购置面积、新开工面积、施工面积增幅的下降，正是房地产投资减缓的重要表现，而这种投资减缓的趋势正在继续蔓延，预计第四季度这几项指标仍将继续下跌。

这种投资减缓的状况必将会影响到以后年度房地产市场供应量。

需求方观望，居民购房意愿低，全国住房成交量出现大幅下降

受国内宏观经济景气下降、房地产市场低迷以及从紧的货币政策的影响，居民购房意愿显著降低，观望情绪浓厚。

尽管开发商动用了打折，买房赠装修、赠汽车、赠电器，无理由退房等多种促销方式，仍难打破购房者观望情绪，启动市场。

央行8月中下旬在全国50个大、中、小城市进行的城镇储户问卷调查显示：

第三季度城镇居民当期收入满意指数和未来收入信心指数下降，未来增收信心不足；未来3个月打算买房的居民人数占比为13.3%，分别比上季度和上年同期降1.8%和2.8%，创1999年调查开始以来最低水平。

2008年年初以来，商品房销售面积急剧下降，1~2月份，同比下降4.2%，1~7月份，同比下降已经达到10.8%，与2007年同期上涨20%~30%的水平形成天壤之别。

全国房价上涨幅度逐步放缓

在房地产供给方资金链紧张，新开工、施工面积增幅回落，需求方观望，成交量大幅下降的情况下，全国房价上涨幅度逐步放缓，由2008年1月份同比上涨11.3%，到8月份同比上涨5.3%，涨幅下降了6个百分点，同时，8月份，环比首次出现下降，降0.1%。

经济增长速度放慢已成为国家宏观经济的主题，房地产行业同样不能幸免

2008年，我国宏观经济开始走向调整，并存在快速下滑的风险。

首先，世界经济增长放缓，我国出口减速的态势已基本确立。

其次，受出口增长回落的影响，加上从紧的货币政策、资本市场不景气等因素，企业资金链趋于紧张，市场自主性投资需求在减弱。

8月份，规模以上工业增加值同比增长12.8%，比3月份回落5个百分点，工业生产减速的同时，工业企业效益也在下降。

2008年5月份以来，在CPI涨幅回落的同时，PPI仍在高位小幅攀升，在PPI与CPI“剪刀差”的挤压下，企业利润普遍不乐观。

另外，加之2008年以来的冰冻雪灾、地震灾害以及海外金融资产遭受严重损失等不利因素影响，经济下行压力明显增加。

在此情形下，房地产市场也深受影响，行业景气进入下降区间，2008年以来，国房景气指数已经由年初的106.11，降至8月份的101.78。

货币政策持续收紧，对房地产供需双方影响深远

为保持宏观经济健康平稳发展，防止因流动性过剩、投资过热导致通货膨胀加速并诱发经济过热甚至出现危机，我国自2006年开始实施从紧的货币政策，通过加息、上调存款准备金率和加大中央银行票据发行力度等手段，控制银行信贷增长速度，改善货币总体过剩状况。

从紧的货币政策的作用在2008年开始显现，对供给和需求的共同抑制导致房地产投资缩减，消费需求降低，市场交易量下降。

首先，货币紧缩导致房地产市场供给下降。

目前我国房地产开发商对银行贷款的依赖度很高，加息使房地产开发商尤其是中小型房地产开发商从银行获得资金的难度加大，开发商融资成本上升。

开发商资金链的紧张，引致房地产投资减少，新增供给减少。

其次，利率提高以及2007年9月份执行的提高第二套住宅首付比例及贷款利率的政策则在一定程度上抑制了房地产市场需求，特别是投资、投机需求以及部分改善性需求，这在宏观上导致需求量下降。

在供求两方受到抑制的同时，房价涨幅也出现明显回落。

在这种情形之下，中央并未放松对房地产市场的调控。

2008年7月29日，央行、银监会联合下发《关于金融促进节约集约用地的通知》，要求严格开展建设项目贷款管理和商业性房地产信贷管理，优先支持廉租住房、经济适用住房、限价商品住房及建筑面积在90平方米以下的中小套型普通商品住房建设。

此通知的发布显现了央行执行国家宏观趋紧政策的决心和力度，是银行监管机构防范房地产行业可能出现的金融风险而做出的未雨绸缪的举措时也预示了未来一段时间内房地产融资难度的增加。

2009年房地产市场运行状况

房地产开发完成情况

2009年，全国完成房地产开发投资36232亿元，比上年增长16.1%。

其中，商品住宅完成投资25619亿元，增长14.2%，占房地产开发投资的比重为70.7%。

2009年，全国房地产开发企业房屋施工面积31.96亿平方米，比上年增长12.8%；房屋新开工面积11.54亿平方米，增长12.5%；房屋竣工面积7.02亿平方米，增长5.5%。

其中，住宅竣工面积5.77亿平方米，增长6.2%。

2009年，全国房地产开发企业完成土地购置面积31906万平方米，比上年下降18.9%；完成土地开发面积23006万平方米，下降19.9%。

商品房销售情况

2009年，全国商品房销售面积93713万平方米，比上年增长42.1%。

其中，商品住宅销售面积增长43.9%；办公楼销售面积增长30.8%；商业营业用房销售面积增长24.2%。

2009年，商品房销售额43995亿元，比上年增长75.5%。

其中，商品住宅销售额增长80.0%，办公楼和商业营业用房销售额分别增长66.9%和45.5%。

房地产开发企业资金来源情况

2009年，房地产开发企业本年资金来源57128亿元，比上年增长44.2%。

其中，国内贷款11293亿元，增长48.5%；利用外资470亿元，下降35.5%；企业自筹资金17906亿元，增长16.9%；其他资金27459亿元，增长71.9%。

在其他资金中，定金及预收款15914亿元，增长63.1%；个人按揭贷款8403亿元，增长116.2%。

全国房地产开发景气指数

12月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为103.66，比11月份提高0.88点。

从分类指数看：

房地产开发投资分类指数为100.42，比11月份下降0.18点；本年资金来源分类指数为110.77，比11月份提高1.25点；土地开发面积分类指数为95.69，比11月份提高0.33点；商品房空置面积分类指数为96.87，比11月份提高3.03点；房屋施工面积分类指数为102.51，比11月份下降0.50点。

2010年房地产市场运行状况

房地产开发企业购置土地面积较快增加，土地价格保持较快上涨

2010年，房地产开发企业购置土地面积4.1亿平方米，比上年增长28.4%，增幅高于2009年47.3个百分点，为近年购置土地增长最快的一年。

企业购置土地面积各月增幅均保持较高水平。

2010年全国70个大中城市土地交易价格同比涨幅保持高位，全年同比上涨19.85%，环比上涨14.74%。

居住用地价格涨幅最高，全年环比累计上涨18.6%，其中，高档住宅用地环比累计上涨25.3%。

房地产开发投资增幅保持高位，商品房新开工面积较快增加

2010年房地产开发投资增幅一直保持较高水平。

全年房地产开发完成投资48267亿元，同比增长33.2%，增幅高于去年同期17个百分点，高于同期固定资产投资增幅约9个百分点，为1998年以来最高水平。

2010年，商品房屋施工面积、新开工面积增幅均比去年增加。

全年房地产开发企业房屋施工面积40.55亿平方米，比上年增长26.6%，增幅增加13.8个百分点；房屋新开工面积16.38亿平方米，增长40.7%，增幅增加28.2个百分点；房屋竣工面积7.60亿平方米，增长4.5%，增幅减少1个百分点。

但从逐月数据看，商品房新开工面积增幅年末有所回落。

商品房销售面积增幅回落

2010年商品房销售面积10.43亿平方米，同比增加10.1%，增幅减少32个百分点。

从逐月数据看，2010年商品房销售面积增幅自年初逐步回落，年末略有增加。

2010年，商品住宅、办公楼和商业用房销售面积增幅均逐步回落，增幅低于去年同期。

全年商品住宅销售面积为92118万平方米，同比增加8%，增幅低于去年同期46个百分点；办公楼销售面积为1844.7万平方米，同比增加21.9%，增幅低于去年同期9个百分点；商业用房销售面积为6783.8万平方米，同比增加29.9%，低于去年同期5.7个百分点。

房价上涨但涨幅回落，房屋租金较快上涨

2010年，70大中城市房价同比涨幅逐步回落，全年房价同比上涨10%。

1-4各季度70大中城市房价分别同比上涨10.6%、12.2%、9.6%、7.6%。

从环比来看，2010年70大中城市房价变化呈现三个阶段特征：

1-4月房价较快上涨，月均涨幅1.2%左右；5-8月房价平稳，其中5月份房价上涨0.2%，6月份房价下降0.1%，7、8两月房价平稳；9-12月房价稳步上涨，月均涨幅0.3%左右。

全年70城市房价累计环比上涨6.3%。

70大中城市中二三线城市房价上涨较快。

2010年多数城市房屋租赁价格较快上涨。

全年房屋租赁价格同比上涨6.0%，环比累计上涨8.1%。

其中，普通住宅租赁价格上涨最快，全年累计上涨17.9%。

2011年是房地产市场最不平凡的一年。

中央政府连续出台一系列调控政策，加大对房地产市场的调控力度。

在调控措施的作用下，投机性需求基本得到抑制，市场交易量明显下降，保障房建设速度加快，市场供求关系进一步改善。

年末，房地产市场呈现量跌价滞的趋势，房地产调控取得了显著成果。

2012年要继续巩固调控成果，推进房地产市场进一步调整，建立房地产市场平稳健康发展的长效机制。

2011年年房地产市场运行状况

2011年房地产市场在不断强化的调控措施作用下，发生了积极的变化。

市场销售持续低迷，各区域市场差别较大

限购、限贷政策的实施，有效抑制了非合理住房需求；国家稳定房价的决心，改变了自住性需求者的市场预期，市场向理性回归；年末银行信贷规模收紧，部分银行提高了首次置业的利率，影响了部分有效需求的实现，市场需求大幅萎缩，房地产市场趋冷。

2011年全国商品房销售面积比上年仅增长4.9%，增速比上年回落5.7个百分点，比1～11月回落3.6个百分点（见图1）。

尤其是10月、11月、12月三个月，商品房销量同比分别下降9.8、1.7个和6.7个百分点，市场销售趋势由增速回落转向绝对量下降。

图12011年全国各月商品房销量及

增速

分区域看，各地区房地产市场调控的力度不同，对市场的影响效果不同。

东部经济发达及房价上涨过快的一、二线城市，采取了包括限购、限贷、房产税试点等严厉的調控措施，非合理需求得到了有效的抑制，销售量大幅回落。

而中西部地区，正处于城市改造和扩建过程中，本身住房需求较大，加之一些二三线城市没有实施限购措施，当地自住性需求、改善性需求、周边城镇及农村进城购房的需求、投资性需求等各种需求活跃，房地产市场仍然较旺（见表1）。

表1各区域商品房销售面积增速比较（%）

重视民生，加大保障房建设力度

在加强对房地产市场宏观调控的同时，国家不断加大保障性住房的建设力度，2011年计划新开工建设1000万套保障房。

到2011年底，1000万套全部开工，已竣工400万套，对解决中低收入居民住房困难问题发挥了重要作用。

表22010年、2011年全国保障性住房新开工规模（单位：

万套）

开发商资金偏紧，房地产投资回落

2011年6次提高存款准备金率和3次上调银行存贷款利率的趋紧的货币政策，以及市场销售不畅，增加了房地产开发商的资金压力，2011年房地产开发企业本年资金来源比上年仅增长14.1%，增速比上年回落12.1个百分点，比1～11月回落4.9个百分点（见表3）。

资金偏紧直接影响开发商的投资积极性，全年房屋新开工面积增长16.2%，增速比上年回落24.4个百分点，比1～11月回落4.3个百分点；全国房地产开发投资比上年增长27.9%，增速比上年回落5.3个百分点，比1～11月回落2个百分点（见图2）。

其中，住宅投资增长30.2%，增速比1～11月回落2.6个百分点。

表32011年房地产投资资金来源结构分析

图2房地产开发投资、施工面积和住宅新开工面积同比增速走势

房价快速上涨的势头得到遏制，调控初见成效

到2011年年末，房屋新开工面积增速、竣工面积增速连续20多个月高于商品房销售面积增速，商品房库存增加，房地产市场供求关系得到实质性改善。

开发商迫于资金压力和急于完成销售计划，纷纷选择打折促销，部分城市房价开始松动。

国家统计局公布的数据显示，2011年下半年以来，全国70个大中城市房价环比下降的明显增多，12月70个大中城市中，新建商品住宅价格环比下降的城市有52个，持平的城市有16个，同比价格下降的有9个。

二手住宅环比价格下降的城市有51个，持平的城市有16个，同比价格下降的有29个。

统计数据反映出大多数城市房价开始止涨。

12月份商品住宅销售均价每平方米4622元，比年初回落1518元，已经低于2010年销售均价每平米4723.5元的水平（见图3）。

同时，一线城市和部分二线城市的非中心城区房价下行趋势日渐明显，说明房价上涨的趋势已经得到有效控制，房地产市场运行向着宏观調控的预期方向发展。

图32011年全国各月商品住宅销售均价走势

未来走势预测

[现有城镇家庭住房刚需为6459万套，而我国城镇地区的房屋供给约为4068万套，缺口为2391万套。

以目前的产能，不到两年时间就能满足现有家庭的刚性需求]

“九成家庭有房”一度成为了热门搜索词汇。

然而，“有房家庭”并不意味着没有住房需求，无房家庭并不是构成住房刚需的全部。

基于西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心（下称“中心”）的首轮调查数据，根据我们深入测算的城镇地区住房的存量需求以及“十二五”期间的增量需求，发现我国住房刚需已经不再旺盛，房企生产过剩，房产冬天即将来临。

住房需求

住房需求包括现有家庭的刚性需求及每年新增的住房需求。

城镇地区现有家庭的刚性需求包括无房家庭的住房需求，有房但人房分离家庭的住房需求,以及与长辈同住的新成年者的住房需求。

每年新增的住房需求包括新成年者的住房需求，新增农民工的住房需求以及拆迁家庭的住房需求。

计算现有家庭的住房需求，我们首先考虑无房家庭的住房需求。

根据中心的调查数据，常住地为城镇地区的家庭中有15.30%无住房。

其中，在北京、上海、深圳，户主年龄在35岁以下家庭中，无房家庭的占比更高达40%。

其次，由城市化带来的人口流动造就了一批有房但人房分离的家庭，如进城农民工家庭、“北漂”家庭等，他们也构成了一部分住房的刚性需求。

根据中心的数据，仅有一套住房且常住地为城市地区的家庭中，人房分离家庭的占比为13.75%。

假设人房分离家庭额外需要一套住房，则11.68%的城镇家庭将需要住房。

若排除人房分离家庭中属于城市户籍的家庭，则这部分需求为8.8%。

再次，对有房且人房未分离的城市家庭，还存在一部分居民与长辈同住。

虽然这部分居民在统计上“被有房”，但他们构成了城镇地区的潜在住房需求。

在排除在校学生、丧失劳动力者以及因度假、生病、生小孩等与长辈同住者外，有房且人房未分离居民中，有16.17%与长辈同住且年龄界于18~40岁之间，他们需要额外的住房。

这部分人离开父母组成新的家庭，相当于5.91%城镇家庭需要住房。

上述现有家庭的刚需住房需求为城镇家庭的30%，为6459万套。

计算新增的刚需住房需求，我们首先考虑农民工进城。

“十二五”期间农民工每年将以约4%的速度增长。

根据中国家庭金融调查数据，2011年外出农民工家庭约4521万户。

由此推算，“十二五”期间新增农民工家庭带来的住房需求为823万套。

其次，“十二五”期间，部分居民将年满18周岁，他们作为新增的成年人将构成“十二五”期间的住房需求。

这部分城市地区家庭约占4%，约为861万套。

最后，“十二五”期间，部分家庭的房屋将被拆迁，这些拆迁户的住房需求也应计入城镇住房总需求。

根据中心的调查数据，“十一五”期间全国总计拆迁1100万户，若“十二五”期间拆迁家庭按10%增长，则“十二五”期间将约拆迁家庭1210万户。

综上，在不考虑家庭“改善型”住房需求的情况下，“十二五”期间我国城镇新增住房需求为2894万套，每年为579万套。

需要特别说明的是，此处的总需求只部分考虑到了居民的改善型住房需求。

住房供给

住房供给包括拥有多套住房家庭的住房供给以及新增商品房的供给。

其中，中心数据显示，城市家庭拥有2套住房的占13%，拥有3套住房的占2.51%。

假设拥有多套住房的家庭仅保留1套住房自住，则这部分家庭的住房供给可满足18.02%的城镇地区家庭的住房需求。

在商品房供给方面，2011年末，全国住宅商品房待售面积16.9亿平方米。

取2010年城镇地区人均住房面积31.6平方米，城镇家庭户均人口2.88人，则2011年未出售的商品房约186万套。

据此推算，在未考虑老龄化带来的住房供给的情况下，我国城镇地区的房屋供给约为4068万套。

在计算房地产行业产能时，有施工面积、开工面积和竣工面积的区别，差别较大。

如果以居于中间的开工面积来计算，2011年中国住宅开工面积为14.6亿平方米。

考虑到其中有1000万套小户型保障房，全国2011年新开工住宅总数估计约为1945万套。

房地产行业冬天将临

现有城镇家庭住房需求为6459万套，而我国城镇地区的房屋供给约为4068万套，缺口为2391万套。

以目前的产能，不到两年时间就能满足现有家庭的刚性需求。

虽然由于实施了数年房地产调控政策，2011年房屋新开工面积仅较上年增长16.2%，低于2010年41.9%的增幅。

从长期而言，房地产行业主要是满足新增的需求。

如前所述，每年新增需求为579万套，只有现在房地产产能的1/3。

因此笔者以为，房地产行业的冬天3~5年后就会来临。

根据中心收集的季度回访数据，在2012年前两个季度中，新购住房的城镇家庭分别有75.5%与87.3%已拥有住房。

而在排除人房分离家庭以及有子女成年的家庭后，这些新购住房的家庭中仍有50%是基于投资目的买房。

这说明，一方面房产调控的效果不如预期，另一方面房产市场的供给过剩正逐步显现。

的确，市场上已经有很强的信号表明房产供给过剩。

截至2012年8月，未出售的住宅商品房比2011年同比增加42.0%，达20.4亿平方米或224万套，这值得重视。

宏观调控所采取的差别化购房策略使得投资性住房需求得以抑制，住房供给超出住房刚性需求的深层供需状况在一定程度上得以展现。