小区物业管理的调研报告.docx
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小区物业管理的调研报告
小区物业管理的调研报告
关于我区三和小区和金兆园小区
物业管理的调研报告
民进河北区委会
物业管理是城市管理和社会建设矛盾集中体现的领域，规范的物业管理是和谐社会建设总体战略中的重要内容。
我会于20xx年1月至7月对河北区居民小区物业管理状况，特别是对三和小区和金兆园小区进行了调研。
现将调研情况报告如下：
一、小区物业管理现状
三和小区，人口近万人，地处城乡结合部，小区经历了九个物业公司和三届业主委员会，人员较复杂，管理难度较大，现物业公司是容心物业公司于20xx年9月接手三和小区的物业管理。
每年应收物业费100万元，现在只能收上来4万余元，收缴费用不足以维持日常开销，水电费都有拖欠。
许多业主借道路、房屋质量、绿化、车辆丢失、喷泉等许多问题，拖欠物业费。
金兆园小区，20xx年入住，共1058户。
商品房202户，回迁房660户。
20xx年12月初物业撤出，后由明星物业接管，次年撤出。
现在，电梯维修费无从解决。
二、小区物业存在的问题
尽管两个小区情况有异，但存在有许多共性的问题，并在很大程度上反映了我区物业管理的现状和病疾。
（一）地产遗留问题。
由于物业管理没有在房屋开发建设阶段就进行介入，因此开发建设的不合理成了后来物业管理的众多矛盾的根源。
开发建设遗留问题主要表现在：
一是规划变更导致业主权益受损。
房屋格局和小区环境与售房时的承诺有差异。
二是房屋建筑和附属设备质量差，配套项目缺项甩项。
三是建筑权属不清。
公摊面积的划分确定和附属用房经营收益分配等问题，是业主与开发商争议的核心问题。
如金兆园在地产建设阶段，就在二次供水和电梯质量等方面留下了严重后患。
三和小区的开发商也遗留下房屋质量等问题。
这些都为日后物业管理埋下了隐患。
（二）物业管理企业管理水平低，人员整体素质不高。
一是某些物业管理企业员工缺乏客户意识，服务态度不端正，服务用语不文明，对业主的正当要求不能及时满足，同时存在侵害业主利益的行为。
二是某些物业管理企业缺乏专业人员。
例如日常维修是物业管理一项很重要的工作，维修不及时、不到位，使业主对物业企业的服务质量产生怀疑，甚至出现矛盾。
（三）小区业主缺乏四种意识。
一是缺乏整体意识。
个别业主只顾自己利益，在公共部位私搭滥建，致使部分公共设施不能正常使用，难以发挥其应有的功能；二是缺乏安全意识。
少数业主认为房子是自己的，属私有财产，便无所顾及在自己的小天地里，私拆乱改。
三是缺乏法制意识。
一些业主私占绿地，或种菜或做停车位，不仅破坏了小区的整体规划，更侵害了其它业主的合法权益。
四是缺乏环保意识。
垃圾乱堆乱放，墙壁上乱贴乱画，私养大型宠物，在小区宠物粪便随处可见。
（四）物业公司对业主的违规行为处置力度不够，没有执法权。
而政府相应的执法机构又力不从心，执法缺位。
比如，对有些业主的私搭乱盖、车辆不按规定停放以及破坏小区设施等行为，只能劝告，下整改单，报告政府执法部门，而无他法。
结果常常是业主我行我素，造成恶性循环，以至小区环境和设施每况愈下。
（五）物业公司收物业费困难。
业主以各种理由不缴费，加之，效法者众，物业服务企业收上来的物业费越来越少，从企业追求利润的经济本性来说，当收入小于成本或者利润减少时，必然会降低成本，而降低成本的直接后果就是服务质量下降，于是更多业主对物业服务企业的服务不满意，从而不交物业费，这就进入了一个恶性循环的怪圈。
小区环境差了，住房自然贬值，到头来受苦的其实不只是物业服务企业，还有园区内的所有业主。
比如三和小区的状况就是一个很好的例子。
相反，现每家每户的煤气、水、电、有线电视等费用没有拖欠的，因为这是政府行为，如果你不交费，这些职能部门有权停水停电，没有一点商量，现在只有物业费可以拖欠，因为它是企业行为。
个别人就是抓住这个漏洞，不交物业费，你不会把我怎么样，这是物业公司目前最挠头的事。
（六）使用上缺乏健全的机制和有效的监督，大修基金保值、增值难。
按条例规定，当确需使用房屋公共维修基金的时候，由业主委员会提出，经2/3以上的业主同意后，方可申请使用。
但实际上，如果修缮部位只涉及到少数业主的利益，那么就很难获得小区2/3的业主通过，给实际使用造成了困难。
另外物业公司预算的维修费用没有专业机构对其作鉴定和监督其使用，容易让房屋公共维修基金造成无法利用。
随着大量房屋开始进入维修期，当年收取的微薄的大修基金将入不敷出，如何在物价水平上涨的情况下，将有限的大修基金保值、增值，缺乏有效的手段。
三、几条建议
（一）依照20xx年10月1日实施的《物权法》有关章节规定和20xx年9月1日正式实施的《物业管理条例》，研究制定我区《物业管理水平评估细则》，提高物业管理，并做到有法可依。
（二）建立政府相关执法部门与物业公司、业主委员会三方的联动机制，有效处置小区内的各种违法违规行为。
并在街道办事处一级设立物业管理纠纷处置办公室，作为三方联动机制的行动轴心。
（三）为促进物业管理市场的发展，培育物业管理的核心品牌，鼓励有实力的社会实体兴办物业公司，在政策上实施优惠政策，并创造竞争氛围，做大做强我区物业管理业，为我区和谐社区建设锻造实业新军。
（四）确保房屋大修基金的安全使用，实现大修基金保值增值。
建议对业主交纳的房屋大修基金委托银行理财，按每个小区（大厦）开一个总帐户，按每户业主缴纳的房屋大修基金为每户单独开户，每年的利息自动转存到业主的户头上。
凡需动用大修基金时，必须由大修房屋牵涉到的业主们投票表决，委托专业机构对物业公司预算的维修费用进行评估后方可动用维修款项，同时对大修基金的使用过程进行监督，对维修质量进行鉴定。
（五）加大宣传力度，引导人们正确的物业消费观念。
按时缴纳物业管理服务费、公共水电费、电梯用电费、二次供水电费及一此相关的费用是每个业主（住户）必须履行的义务，大家应当积极主动履行，任何人不论何种理由拒交物业管理服务费都是违法的。
调研报告：
关于推进南关岭街道物业管理的调查与思考
党的十七大明确指出：
社会稳定是人民群众的共同心愿，是改革发展的重要前提。
要健全党委领导、政府负责、社会协同、公众参与的社会管理格局，健全基层社会管理体制。
最大限度激发社会创造活力，最大限度增加和谐因素，最大限度减少不和谐因素。
区委十届六次全会也提出了要全力抓好社会稳定工作，全面落实各项工作措施，营造安居乐业的社会环境。
而物业管理是城市管理和社会建设的基础工程，为此，加强居住小区物业管理建设，改善居民生活环境成为人民群众普遍关注的热点问题。
前不久，按照区委的工作部署，南关岭街道党工委在解放思想学习实践活动专题调研阶段，结合地区实际，组织了专题调研小组，就如何推进地区物业管理，促进地区社会和谐稳定进行了专题调研。
此次调研，实地走访了部分居委会和物业管理公司，召开了由街道城管部门、物业公司、居委会、业主委员会等单位参加的不同层次座谈会，发放了500份居民调查问卷，征求了各个群体的意见和建议，现将调研情况报告如下：
一、南关岭街道物业管理工作的基本情况
据调查，南关岭街道共有各类物业建筑面积240万平方米，住宅建筑面积约181万平方米。
2万平方米以上的居住小区16个，其中，上世纪八十年代以前建成入住的小区4个，占总面积的25%；九十年代后，按统一规划、统一设计、综合开发建设而成的小区12个，占总面积的75%。
已实行物业管理的小区8个，占居住小区的50%；成立业主大会的小区5个，占实行物业管理小区的62.5%。
全街共有物业管理企业七家，从业人员300余人。
目前，实行物业管理的小区内多种管理形式并存，既有商品房、承租房、房改房、拆迁房，还有单位直管楼等。
总体看，物业管理工作具有以下几个特点：
一是物业管理市场处于发育初级阶段。
目前仍然没有实行物业管理的居住小区占50%；未收取物业费的小区占75%，在收取物业费小区中尚有10%--50%住户以各种理由不缴费。
二是物业管理总体水平偏低。
主要是物业管理企业数量少、规模比较小，资质等级偏低等；物业管理企业从业人员素质较低，物业服务工作不到位。
三是物业管理行业监管体制不健全。
对物业管理企业的监督检查及规范化经营缺乏制度支撑，对社区物业管理自治方式缺乏科学性探索。
二、物业管理工作存在的主要问题
近年来，各新建小区积极通过公开招投标选聘前期物业管理企业，着力搭建社区自治的新型组织平台，物业管理工作取得了一定成绩，也总结了一些经验，但由于体制、观念、机制等因素的影响，物业管理工作仍存在以下四个方面的问题：
1、开发商遗留问题严重。
开发商遗留问题严重是各地普遍存在的问题，本地区也不例外。
问题主要包括变更规划、配套设施不落实、房屋及附属设备质量不合格等。
这些问题遗留到物业管理阶段并长期得不到解决，致使矛盾集中到物业公司身上，据调查，在有物业公司的小区，57%的受访者认为居住小区物业公司没有尽到管理责任，68%的受访者认为居住小区技防措施不健全。
2、物业管理公司定位不合理。
目前，据调查，现有物业管理企业规模小、资质等级低，物业管理服务水平偏低，经营管理理念陈旧，缺乏市场竞争力。
在7家物业管理企业中，按资质分类，一级资质仅有1家，其余6家均为三级资质，按照性质分，2家由村公司物业转制而来，其余是市内物业的分公司.个别物业公司受旧的体制影响比较深，习惯上以管理者自居，服务意识差；有些企业低水平服务、高标准收费；有些企业错误认为物业管理从业人员门槛低，缺少对员工的培训和严格规范的制度管理，造成人员素质普遍偏低；有些企业不经业主同意，擅自经营物业共用部位，侵害了业主的合法权益。
3、部分业主观念陈旧且缺乏合作性。
大部分居住人群收入水平不高，对物业管理收费的理解尚未到位，不愿意按照目前价格享受较为全面的物业管理服务。
业主普遍存在维权意识强烈而责任意识淡薄，经常出现业主权利滥用现象。
据调查显示，只有1%的受访者对《大连市城市住宅小区物业管理办法》很了解，不了解的多达87%；71%的受访者表示不了解《中华人民共和国物权法》有关房产权利方面的规定。
业主相互不熟悉，往往出现谁都可以牵头成立业主大会，但谁都无法真正成立业主大会的无序局面，业主委员会的权威受到质疑。
据调查显示，55%的受访者所居住的社区没有成立业主委员会；当居住方面合法权益受到侵害时，更多人倾向于选择通过居委会维权；87%的受访者认为业主委员会作用发挥不好，居委会作用发挥好。
4、政府相关职能部门公共服务水平有待提高。
物业与园林、环卫、公安、交通、市政等管理部门之间不可避免地存在着职责划分和相互配合的问题，有些是行政监管关系，有些是业务合作关系。
目前，政府相关职能部门之间的关系以及与物业管理公司、业主、居委会等相关部门的关系还未理顺，责权利的划分有待进一步明确，公共服务水平有待进一步提高。
此外，开发商、物业企业、业主以及政府相关职能部门之间的衔接也存在一些问题。
如本应由政府提供的公共服务职责被人为地转嫁到了物业公司，使物业公司客观上既承担一个企业的责任，又承担着部分政府公共服务的职能等等。
三、加强物业管理工作的建议和意见
南关岭地区地处城乡结合部，物业管理具有一定的特殊性，需要探索适合街道实际的物业管理模式。
通过此次调研，提出以下几条建议：
1、推广物业管理企业前期介入法。
物业管理企业前期介入是指物业管理企业在正式接管物业之前就参与物业管理小区的规划—设计—施工—安装—销售—管理等过程。
这样有利于避免开发项目在设计、施工和配套方面出现后期物业管理难以解决的问题，从源头上减少开发商遗留问题对物业管理的隐患，有助于形成房地产开发企业、物业管理企业及业主和谐相处，三方共赢的良好局面。
建议政府相关职能部门从政策、资金、管理以及技术手段等多方面问题入手深入研究，加强引导，推进物业管理企业前期介入工作。
2、成立物业管理行业协会并积极发挥作用。
应由街道相关部门协调各物业公司成立物业管理行业协会。
充分发挥物业管理行业协会在为物业管理企业提供交流平台，促进行业自律，推动公平竞争，协调利益冲突，维护企业合法权益等方面的作用。
协会应着力开展以下几方面的工作：
摸清行业基本状况，研究行业发展理论；建立行业自律机制，规范企业经营行为；反映企业合理诉求，维护企业合法权益；开展各种形式活动，形成行业的凝聚力；正确引导舆论宣传，树立行业良好形象；加强从业人员技能和职业道德培训，形成在职继续教育机制。
3、建立健全长效管理机制。
要建立和完善对开发商的诚信考核机制，特别是对其开发小区物业管理好坏的考评，使其注重树立品牌意识，做好建管衔接；行业主管部门要改变姿态，充分利用全方位的媒体手段主动宣传物业管理的必要性；物业管理公司应抛弃行政管理的方式，加大对业主的情感投入，与业主建立良性互动，用更好的服务取得业主理解和配合，政府有关部门和社区应组织成立物业调解协调机构，完善社区党总支、居委会、业主及业主委员会、物业管理企业四方自治组织的联动议事平台，理顺物业管理体系，建立基层管理长效机制。
4、探索物业分类管理模式。
应根据目前物业管理的特殊性，有针对性的对居住小区的特点探索不同的物业管理模式。
对于一些老旧小区来说，由于观念限制和硬件条件的制约，让居民出钱引入物业公司很难行得通。
对这类长期以来欠账较多的老旧小区，政府有关部门及产权单位应加强资金的合理投入，探索规范的物业管理以外的新形式，如充分延伸居民委员会的作用，或发动群众建立自我管理的自治组织，力求用比较低的成本解决物业管理的基本需要问题。
对于新建商品房小区，政府应加强引导和约束，引入市场化、专业化的管理模式，为企业创造更好的公平竞争环境，逐步打造代表自身核心竞争力的物业管理企业品牌。
5、大力提高居民自治水平。
物业管理处于发展时期，配套政策尚不健全，不可能事无巨细都采用法律手段。
而社会矛盾纠纷得不到及时调整，就有可能陷入无法缓解的对立困境。
因此，在物业管理中，要将乡规民约纳入法治体系，通过规划居民区建设的内容，完善乡规民约，提高居民的权利义务意识，在正确行使民主权利的基础上，承担民主管理的责任。
如大北物业公司与社区联合深入开展调查研究，剖析居民区中缺乏公德的表现，针对性地建立乡规民约，培育一批五好家庭、星级文明户、文明楼等品牌项目，坚决反对在居民区生活中地极端个人主义等自私自利现象，大力提升小区的社会公德和家庭美德水准，收到了良好的效果。
6、提高物业公司服务质量。
物业公司应结合实际需要，积极探索、大胆实践，创造自己品牌，要通过提高员工知识技能的培训，运用先进的管理手段，在企业内部应岗位明确，职责分明，建立一套行之有效的绩效考核体系，降低企业管理成本。
要从日常检查、客户交流、业主满意度调查、管理费收缴、相关信息反馈等方面了解物业服务是否满足业主的需求，从而制定相应的措施。
如鸿诚物业公司开展敬业爱岗、优质服务活动，调动员工的工作积极性，激发技术革新，促进了物业管理、服务工作再上新台阶。
市政协公布调研报告:
物业管理存在六大弊病
市政协昨公布小区物业管理问题调研报告：
物业管理存在六大弊病，小区物业管理问题关系千千万万北京市民的日常生活。
昨天，市政协召开专题新闻发布会，公布了市政协常委会《关于北京市居住小区物业管理问题的建议案及调研报告》，针对小区物业管理六大弊病提出了具体诊治药方，建议市政府在街道办事处设立物业管理纠纷的专业调解机构。
参与调研课题的曾广宇委员向记者表示，目前本市小区物业管理存在开发建设遗留、收费难、业主委员会难组建、物业服务亟待规范、管理体制不顺及法律法规不完善六大问题。
李少华委员介绍说，本市新建的3077个小区中，仅有11.7%成立了业主委员会，仍有近90%的小区没有成立业主委员会。
焦点发布 小区物业管理有六大问题
弊病一 开发建设遗留问题成物业纠纷主因
市政协调研报告认为，现有商品房小区发生的物业纠纷中，相当数量源于开发建设遗留问题。
开发建设遗留问题主要表现在：
一是规划变更导致业主权益受损。
房屋格局和小区环境与售房时的承诺有差异。
二是房屋建筑和附属设备质量差，配套项目缺项甩项。
三是建筑权属不清。
公摊面积的划分确定和附属用房经营收益分配等问题，是业主与开发商争议的核心问题。
本市多起较大的物业纠纷均源于地下车库、会所、配套用房等设施的归属不清，产权不明。
弊病二 物业管理企业普遍收费难
曾广宇委员表示，造成收费率低的原因也是多方面的。
一是物业收费的制定不公开透明，在前期，业主根本没有讨价还价的余地。
二是物业管理企业服务不到位。
三是低收入群体经济承受能力有限。
四是问题不能得到及时解决，居民不满情绪影响交费。
五是业主消费意识尚未形成。
部分业主商品意识、物业消费意识和责任意识没有确立。
弊病三 物业服务行为不规范
李少华委员认为，本市物业管理企业管理和培训没有及时跟上。
此外，本市的物业管理收费大多采取包干制的形式，物业企业在物业日常维护上收支不透明，业主对物业管理企业的服务缺少客观的评价依据，服务水平难以量化。
个别物业企业甚至越权管理，少服务、多收费、乱收费，侵占业主的利益，引起冲突。
弊病四 业主大会、业主委员会组建难
造成这一问题的客观原因：
一是部分小区开发期较长，小区内物业管理区域难以确定，造成业主大会迟迟不能召开；二是《物业管理条例》对业主大会和业主委员会的组织成立缺乏可操作性的指导；三是部分小区规模较大、业主数量多，组织数量众多、相互之间不熟悉的业主共同进行选举、决策等事务，本身的复杂程度超出了想象；四是业主参与意识不强，缺乏有能力、有权威的组织者。
弊病五 政府职能缺位监管体制不顺
目前承担物业行政管理职责的是市建委物业处和小区办，全市物业管理体制没有形成统一的管理模式。
居委会和街道办事处，由于没有明确的法定职责，也不能插手解决。
因此，凡是居住小区物业管理的大事、小事，都去找政府，造成物业纠纷投诉率高、调解率低。
弊病六 法律法规不完善不配套
小区物业管理还没有形成完整、系统的法律体系，缺乏有效的法规加以规范，造成行政管理和物业管理关系难以理顺，多头管理问题久拖不绝。
本市的物业管理条例实施细则至今仍未出台，很多具体问题的解决无法可依。
对症下药 调研报告开出七剂良方
一是高度重视居住小区物业管理在构建和谐社区中的作用，强化对物业管理的行政监管。
二是整顿居住小区物业管理市场，积极解决开发建设遗留问题。
三是规范物业管理，严格市场管理，建议在街道办事处设立物业管理纠纷的专业调解机构。
四是完善物业管理法规的配套。
五是健全管理体制，实现政府监管、行业自律和民主自治的有机结合。
六是积极探索建立老旧小区物业管理长效机制，根据低收入群体的物业管理需要，建立以社区居委会为主、统一组织协调的物业管理新机制。
七是加大宣传力度，推广先进经验，明晰各方的权利和义务，正确引导人们的物业消费观念。
权威访谈
物业投诉已大幅下降市建委新闻发言人表示，此次对全市物业管理中存在的问题进行摸底调查就是为今后逐步解决这些问题进行的前期准备。
从去年底开始，市建委就已开始积极研究制定《物业管理规定实施细则》，目前该细则已经全部制定完成，并交由人大部门进行立法程序，预计不久便可出台。
据统计，市建委接到的物业投诉也正在呈下降趋势，由原来6大类投诉中排名第二下降到了最后一位。
该发言人表示，成熟国家物业管理历史超过100年，而中国最早开始物业管理的城市深圳，经验不过20多年，北京开始物业管理工作还不到10年。
因此，经验的不足使得我们在工作中确实遇到了许许多多的问题，如业主不能按期交纳物业费、物业服务标准受到质疑等等。
下一步，市建委会继续对目前北京物业管理中存在的问题，如究竟物业服务达到怎样的标准才算规范等展开相关对策的研究和制定。
但这些问题都需要政府部门逐步进行研究和解决，不是一蹴而就的事情。
误区之一：
物业公司只要与业主形成事实服务，物业公司服务好坏都对业主个人没关系，只要有人交费，全体业主就必须交费。
误区之二：
物业公司是新生事物，与现有公司有本质区别，可以不受现有公司法、合同法等等国家大法的规范，必须从新单独立法，诸如：
事实服务（目前国家大法没有）、物业费必须无条件交，业主维权不得拒绝交物业管理费。
误区之三：
法院判决物业纠纷案件不是因为物业公司服务不好，而是因为业主不交费，物业公司没法服务好造成的，所以只能判业主败诉。
法院不是你业主讲理的地方。
误区之四：
法院如果判物业公司败诉，老百姓的生活就没有人管理了，就会天下大乱，物业公司尽管服务不好，你也忍了吧！
总比没人管强！
否则，天下大乱的责任就该算在我们法院的头上了！
我们可不能承担！
误区之五：
法院受理的物业纠纷案件巨增，不是因为我法院只判物业公司胜诉造成的，法院也有判一个两个业主胜诉呢！
只要我法院用国家机器的强制力帮助物业公司把你们业主全体的物业费都收上来，你看他物业公司还告不告你！
误区之六：
物业管理的主管部门小区办不管物业公司的服务问题，认为这归工商部门管，我小区办只管物业公司的准入，哪个物业公司不经过我小区办批准就别想进入你想进入的市场，这个可不能归工商部门管，小区办嘛，物业管理的主管部门嘛！
！
他工商部门管不着物业公司！
至于业主呀、服务呀别找我小区办，我小区办一无权二无钱，找我也不管，现在我小区办批准哪个物业公司在哪管理就在哪！
你业主告到法院也解决不了吧？
！
你业主就给我乖乖交费，否则，有法院判决关你拘留所，看你交不交！
只要物业公司有钱，就不愁我小区办——物业公司的主管部门缺钱！
我小区办有了钱才能管理你们这些业主的问题，否则我没法管！
误区之七：
物业公司的服务是对全体小区居民的，不可能只对你几户服务不好，你有证据也没用，政府小区办和法院只为大多数人服务，三个代表嘛！
不是为你个人服务的。
误区之八：
你业主维权只能先成立居委会，再成立业委会才能维权，要么还要等物权法出台，物业公司特殊！
虽然他也是经营性企业，但抓他的服务质量解决不了问题。
别的公司有质量问题老百姓不满意不给钱他就会被淘汰，可不能监管物业公司的质量问题，那样会天下大乱的！
误区之九：
业主的成分太复杂，是乌合之众，联合起来不满意物业公司的服务，就是不满意政府，反对物业公司就是反政府，就是不安定因素！
政府主管部门不作为和法院的枉法裁判是不会构成不安定的！
误区之十：
不交物业管理费的业主就是侵犯了交费业主的利益！
因为物业公司是神，他象上帝一样会对所有的业主一视同仁的！
我交了，你就必须交！
否则我的心态就不平衡，这样就不是和谐社会！
北京有一家外地的装修公司，为了在北京立足提出先装修后付款，这个公司的做法是要求他的职工不管客户怎样挑毛病，挑到哪儿就改到哪儿，直到客户满意。
大多数客户就是因为该公司真诚的服务态度，其实不可能完全满意也自觉付了款，该公司不但没有被赖帐人拖垮，生意越做越大。
中国的老百姓以几千年传统的上善若水，厚德载物为精神支柱，是世界上很容易知足的老百姓。
真正恶意欠费的人是不敢公开更不敢上法庭的！
物业公司在选择告哪些业主时是不敢告那些不讲理的业主的！
他们一般选择的是一小部分维权意识最强、真正讲理的业主告上法庭，这样法院肯定会制裁这些业主，其他的业主必然乖乖交费——达到既减少公司的诉讼成本，又到达全面收费的目的！
这个事实最说明当前，由于政府主管部门有明显的官商勾结的主观可能性并有所为有所不为和法院的判决一边倒，才会使如此多的物业公司恶人先告状而有恃无恐的将讲理的业主告上法庭！
当前物业管理的形势是物业公司的服务无人监管，政府主管部门小区办和法院的眼睛全部盯住物业管理费！
在现实生活中，常常存在房地产开发商强迫业主接受其指定的物业管理公司物业管理公司的服务中到底设置了什么陷阱？
其中涉及了哪些法律问题？
消费者应该采取什么对策？
陷阱一拒缴物管费业主遭停水断电
表现：
某物业公司规定，物业管理费、水电费捆绑收取，对拒绝缴纳物业管理费的住户，物业有权停水、停电。
法律问题：
水、电、气的提供与使用是业主与水、电、气供应商之间形成的一种法律关系，而业主与物业公司之间是物业服务的法律关系，物业公司无权对业主停水、停电、停气。
该条款明显违反了法律规定。
陷阱二装修建筑垃圾物管不运也收费
表现：
某物业公司规定，业主装修时，不管运不运建
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