上海酒店式公寓市场分析总结.docx
《上海酒店式公寓市场分析总结.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《上海酒店式公寓市场分析总结.docx（24页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
上海酒店式公寓市场分析总结
上海酒店式公寓市场分析报告
1.酒店式公寓定义和概念分类
1）酒店式公寓定义
酒店式公寓，顾名思义就是提供酒店式服务的寓所。
其基本特征为：
房屋结构与布局基本类同于普通公寓房，但底楼一般设置服务台；套内提供居家生活所需的厨房、卫浴、家具等设备与生活物件；公寓内一般配备能提供餐饮、健身、商务等多种服务的会所，配套设施也较齐全；就服务而言，酒店式公寓的基本服务水准一般都达到高星级酒店的标准，除了传统酒店服务外，还提供给长住客户家庭式服务，从保证住户私密性到提高寓所服务人员亲和力这两大方面远胜于传统酒店，让住户真正感受到宾至如归。
酒店式公寓比较酒店而言，由于没有硬性的指标限制，所以投资成本相对较低而经营方式则更加灵活，一般使用长租或长短结合的租赁形式推出，甚至还有部分酒店式公寓选择出售及租售并行的方式。
在租金方面，较低的投入和长期租赁客户的增多给了业主更大的降价空间，所以相比高星级酒店，租金会更加便宜，由此良性循环，吸引到更多的长租客入住。
从售价方面，虽略高于普通高级公寓，但优厚的投资回报也逐渐吸引众多的投资客们冲入酒店式公寓的市场。
国内的酒店式公寓最早出现在深圳，然后在上海、北京逐步拓展市场。
它们一般位于城市商业集中地区，CBD及高级住宅集中地区，主要客源是境外企业、跨国公司的驻华中短期办事人员和各国驻华领事以及部分国内企业家等。
随着中国加入WTO以及各地商品房内外销并行政策的贯彻，高质量，优服务的寓所的需求量正逐年增长，而酒店式公寓这一新兴物业正好填补了市场的空缺，它以高级酒店式服务包装着居家式生活寓所的表现形式也受到了越来越多人的肯定。
2）概念分类
目前上海酒店式公寓市场发展的越来越快，“酒店式公寓”这一新名词在普通消费者心里已不再陌生，在业内更是耳熟能详。
但由于经历了几年的发展，内外资开发商的并存，更由于各自开发理念与经营方式的不同，各自却占有着不同的市场份额，从物业的背景和性质上来看，大致可以分为以下几大类型：
A.转型的酒店式公寓：
自从上海2001年8月实施内外销房并行的政策以来，越来越多的已建及在建的外销房感觉到了经营方面的市场压力，因此凭借着自身服务及配套设施上的优势，在宣传上以高档酒店式服务公寓的形象代替以往外销住房的称号，并且凭借其良好的口碑，吸引了相当的客户入住。
特征
地理分布：
这部分类型的酒店式公寓主要分布与长宁、徐汇两大区域，静安也有相当一部分。
规划分析：
由于此类物业的开发背景，因此小区规划的建筑风格多与国际接轨，更符合外来人士的居住理念和习惯，小区内部规划严谨，内景宜人。
在房型与面积的设计上，与新兴的酒店式公寓有很大的差别，大面积房（面积从100—250平方米）约占到总房型配比的50－80%以上，甚至有些只规划三房以上的房型，如：
东方雅苑的主力房型是三房，面积范围在203－231㎡之间等。
配套设施：
配套设施比较齐全，会所一般都提供餐饮，康体，休闲娱乐等服务设施，会所设施一般只对内（或只对会员）经营，部分服务内容对住户（会员）免费开放。
物业管理：
此类物业的物业管理公司大部分是由开发商自己组建的物管队伍前来担当，提供标准的酒店式管理服务。
在管理中注重维护住户的私密性，注重与住户的亲善交流，提供人性化物业管理服务。
经营方式：
目前些类酒店式公寓90%以上是只租不售的，当然其中也有部分是可以购买的，不过售价不菲，而且大部分出租的物业都以长租的形式运营，一般1年起租居多。
这样不但便于公寓内的管理，而且还能通过与客户之间长时期的交流联系，加强对其的服务力度，使居住更为人性化，让住户更有回家的感觉。
销售通路：
多以网页、杂志以及高档场所提供的免费刊物作为其主要的营销推广媒体。
价格分析：
目前徐汇、长宁、静安三区的此类型物业租金约在每月$1000－6000/套之间。
主力价格段约维持在每月$1000－2500/套之间。
主要客层：
目前此种类型物业的客源主要来自虹桥、徐家汇及南京西路等商业商务区域，主要客籍是来自境外及港台等地区的中高级主管和经理人士，而且多已举家形式迁入。
出租状况：
目前市场上此类物业的出租率普遍情况较好，出租率基本维持在80％左右。
档次定位：
在此类型的酒店式公寓的档次定位上，大部分可称作为高档型，当然其中不乏还有一部分是豪华型的，如位于徐汇的衡山路41号等。
代表物业：
有著名的名都城，鸿艺豪苑——鸿艺会，仁恒滨江苑，衡山路41号，温莎公寓，上海商城等都属于此类物业。
B、外资酒店管理公司经营型：
由于酒店式公寓产业属于服务型物业，所以口碑非常重要，正是因为如此，越来越多的酒店式公寓，为了提高其品牌形象及知名度，聘请联同国际知名的酒店或酒店管理公司涉足。
因此在服务的传统意义上更类似于酒店，但同时又提供更为人性化家庭式服务，如照看儿童等等。
在房型设计上，与酒店大不相同，一般一房、两房、三房及复式等房型都有，因此在房型的设计上更类似于公寓房，因此我们称其为“公寓式的酒店”物业。
特征
地理分布：
一般分布在经济高度发达的CBD中央商务区域，如浦东陆家嘴金融贸易区；淮海中路商业商务区等。
规划分析：
物业规划一般以独栋为主，注重内景布局；在内部规划中，停车设施受到很大程度的关注，一般都配备足够的停车位供住户使用，主力房型为两、三房居多，主力面积范围在106～148㎡之间。
配套设施：
配套设施非常齐全，且档次高，餐饮、康体、休闲、美容、小商场等设施一应俱全，会所设施不但为住客提供高质量的服务，还对外开放。
物业管理：
物业管理公司一般由国际知名的酒店管理公司前来担当，如万豪，雅诗阁等。
经营方式：
只租不售，并以长短租互相结合的方式经营，各自约占50%左右，出租的价格比其他酒店式公寓要高。
销售通路：
多以网页、杂志以及高档场所提供的免费刊物作为其主要的营销推广媒体。
价格分析：
目前此类型物业租金维持在每月$1800－16000/套之间，主力价格段维持在每月$2500－3000/套之间。
主要客层：
目前此种类型的物业主要的客源来自CBD中央商务区域，客籍主要是以欧美，东南亚等地住客居多，职位一般是境外企业的CEO及高级经理人为主，单身客人比较多，也有部分家庭式入住，长租客人约占到50％。
出租状况：
目前市场上此类物业的出租情况较好，出租率基本维持在70％左右。
档次定位：
在物业的档次定位上，此类物业在酒店式公寓领域档次最高，所以可以看作是豪华型的。
代表物业：
比较有代表性的物业有浦东雅诗阁、卢湾的盛捷高级服务公寓、黄浦的威斯汀公寓等。
新一代酒店式公寓：
随着小户型房的火爆以及酒店式服务公寓受到市场的公认，一种新型的物业形态逐渐在沪增多。
其实它更多像是从小户型的一种类型，与传统意义上的酒店已经不太一样了，它们更多的只是提供一种酒店式的服务。
特征
地理分布：
一般位于市区中心地带，靠近或地处商业或购物集中地，周边配套齐全。
规划分析：
这些公寓的房源主要来自于早期烂尾楼的改造，也有部分是在小区规划中剩余的小地块上建造出来的。
所以相对来说，很多地方受到诸多的限制，而且没有足够理想的小区资源可以共享。
在房型的设计上，此类物业多以小户型即一室一厅为主，主力面积约在40—60平方米之间。
有的楼盘也有稍大的房型存在，但总量较小。
配套设施：
会所职能基本与普通公寓会所相同，总体设施较齐全。
物业管理：
由普通的物业管理公司进行统一的物业管理，一般它们只提供较为简单的酒店式服务，因此服务内容较为单一。
经营方式：
以出售的形式推出，将房屋产权分配到小业主的手中。
部分物业还提供反租服务。
销售通路：
大多以报纸、户外看板、灯箱、电视等作为其营销推广媒体。
价格分析：
目前此类型物业主力价格段在￥10000－12000/㎡之间，如：
静安晶华园售价￥12000－14000/㎡。
主要客层：
主要是以是本地、外省市及港台地区的投资客为主，所以一般在销售过程中投资回报率会是一个重点的考量。
销售状况：
目前市场上此类物业的市场反应普遍良好，一般开盘1至3个月就售罄。
档次定位：
在酒店式公寓领域定位较低，因此我们称它为普通型。
代表物业：
静安香格公寓，蓝朝部落，青年汇，国际丽晶以及目前在售的圣天地，君悦静安，静安晶华园等。
B.
产权式酒店：
产权式酒店于上个世纪70年代兴起于美国的一些著名的旅游城市和地区，英文全称是“TIMESHARE”，它一般位于风景秀丽的旅游地区，如：
夏威夷、加利福尼亚等。
酒店的出租率又相对较高，一般年出租率在40％以上。
产权式酒店是传统酒店业务与现今房产经营的一个交融，既带给酒店一种新的盈利和风险分担的方式，又提供给投资客们一种新兴的投资型物业。
应该说是房地产业在近代一个比较大胆的尝试。
但此种物业形式在上海比较少见，因此相对的投资者也比较谨慎，同时它在操作上也比较复杂，不适宜短线投资。
而且，上海目前的产权式酒店主打的概念是与国外和国内其他旅游城市所不同的，我们都知道他们主打的概念是旅游，而上海则是商务办公，因此我们只能借鉴而不能照搬，必须采用不同的销售通路才能应对市场。
特征
目前市场上产权酒店的三种类型：
时权酒店：
酒店向游客，中产家庭或企业集团出售在一定时期内使用酒店住宿或娱乐设施的权利，该权利可转让或交换。
退休住宅型：
是一种所谓留后路的退休住房投资方式。
投资者在退休之前每年和家人去使用一段时间，其余时间交给酒店管理公司出租获取租金汇报，到退休的时候作为颐养天年的住所。
有限自用的投资型酒店公寓：
开发商将酒店的每间客房分割为独立产权出售给投资客。
投资客一般不在酒店居住，而是委托酒店管理公司出租经营，获取租金和分红，并获得公司赠送得一定时间免费入住权。
地理分布：
目前国外及国内其他地区的产权式酒店，一般都分布在旅游圣地附近。
而上海则分布在经济发达的商务经融区域，如：
外滩、南京西路周边。
规划分析：
酒店的建筑风格设计，高标准豪华型；房型规划面积较小，一般都以酒店标准房及套房为主，因此户数较多，私密性较差。
配套设施：
提供星级标准酒店配套设施。
物业管理：
聘请专业的酒店经营管理公司，进行专业标准的酒店经营管理，也就是说，产权式酒店与普通酒店式公寓在物业管理上最大的不同是，它们提供的是酒店经营管理，而不是普通的物业管理。
经营方式：
开发商出售产权给小业主，由专门酒店管理公司经营管理，小业主按照固定投资回报率收取利润提成。
并赠送一定时间的免费或打折的酒店入住机会。
销售通路：
大多采用报纸、电视、户外看板等作为其主要推广媒介。
主要客层：
100％为投资客，并且就目前市场来看90％以上的投资客都会采用一次性付款的方式进行购房。
代表物业：
如靠近外滩的世福汇。
2.上海酒店式公寓的市场数据统计、分析
此次报告中所分析的酒店式公寓主要涉及了新一代酒店式公寓、产权式酒店两大类。
之所以把这两类酒店公寓作为研究对象，主要是基于今年市场供应量、市场需求以及反响度等多方面因素的考虑。
1）出售型酒店式公寓参数一览表（部分数据为前几年开盘价，与目前市价无可比性）
楼盘名称
区域
地址
总建
（万㎡）
售价
主力
面积（㎡）
主力
总价
总户数
开盘
日期
交房
日期
物业
管理费
销售率
世福汇
黄浦
山东中路广东路
4.19
1.8-2.4万
59
118万
707
03.1
04.9
9.8元/㎡/月
60％
领秀赏
黄浦
北京西路239弄16号
0.55
1.24-1.43万
60-71
80-95万
76
03.9
现房
2.7元/㎡/月
100％
独立时代
黄浦
陆家浜路468弄26号
——
8100-1.2万
42-51
42-53万
336
03.9
03.12
5元/㎡/月
100％
静安晶华园
静安
陕西北路1111号
8万（含住宅）
9000-1.1万
57-69
57-69万
216
03.6
04.5
2元/㎡/月
98%
骏豪国际
静安
陕西北路288号
7.3万
2万-2.8万
34-46
96-144万
606
03.3
04.3
8元/㎡/月
100％
美丽园酒店
静安
延安西路396号
3万
1.6-2万
40－96
83-106万
300户
03.9.25
现房
无
80％
君悦静安
静安
康定路1033号
4万
1.1万
45-50
50-55万
500
03.5
04.4
5元/㎡/月
100％
感性达利
闸北
新疆路、乌镇路
3
7550-9900
42-62
50-60万
972
03.5
03.12
4元
100％
国际丽晶
闸北
共和新路700弄10号
2.3
7000-8000
33-58
24-44万
400
03.1
04.6
2.5-3元
100％
永兴富邦
闸北
永兴路180弄
4.2
均价8500
46.3-68
45-58万
108
03.3
04.1
3.6元
95％
华龙大酒店
闸北
沪太路365号
0.8878
均价8000元
35-68
33-45万
156
03.9.27
04.6
——
100％
大众河滨
普陀
武宁路，长寿路
3万
9800-1.2元
41-63
50-70万
366
03.7
04.5
4.8元/㎡/月
93％
圣天地
普陀
江宁路、长寿路
2
1.2-1.33万
31-56
40-50万
1100
03.4
04.7
2.5-3元
80％
中环大厦
普陀
中山北路3880号
3.75万
9200－1万
40-57
40-55万
600
03.6.18
04.8
2.5元/㎡/月
100％
国际明佳城
虹口
四川北路1428号
3
1.2-1.3万
50-60
63-75万
365
03.7
04.12
2.5元/㎡/月
85%
恒升半岛
虹口
吴淞路205号
3万
1-1.6万
34.-66
48-92万
228
03.1
03.8
5元/㎡/月
100％
天宝华庭
虹口
四平路777号
4.1万
均价：
9200
37-57
37-55万
540
03.10
04.6
4元/㎡/天
70％
万源晶典
浦东
浦东大道东方路
3.34万
1.35-1.4万
57-59.2
78-83万
510
03.7
04.年底
5.5元/㎡/月
100％
金隆海悦
浦东
浦东大道580号
2.3万
1.3万
56.47
74万
348
03.3
04.5
7元/㎡/月
100％
国际金融家
浦东
浦店路400号
3.1万
1.2万
56-80
67-96万
187
03.7
04.9
3元/㎡/月
100％
中惠广场
浦东
新金桥路1088号
8万
5700-7100
51－75
33-48万
1098
03.9
04.10
——
100％
九龙锦江
浦东
浦东新区川黄路222号
1.4万
8000-9000
50-89
45-70万
108
03.8
04.4
5元/㎡/月
100％
海博大厦
浦东
南码头路101号
1.5万
均价9000元
38.3
40万
260
03.10
2004.6
4元/㎡/月
100％
壹间房•张江
浦东
浦东张江路689
1万
7000-9000
30-50
27-35万
180
03.11.
2004.3
4元/㎡/月
99％
东方星座
杨浦
江浦路1508号
0.8万
8000-9150
30-60
25-40万
211
03.9
04.6
3.8元/㎡/月
97%
莫奈印象
长宁
延安西路1201号
3.2万
均价：
1.5万
50-70
70-130万
464
03.11
2005.初
5-6元/㎡/月
87％
名仕帝庭阁
徐汇
广元西路88号
3万
均价
2200美金
74－79
124－130
16万美金
29万美金
224
03.11
04.6
8元/㎡/月
85％
百第宜山
徐汇
中山西路宜山路口
1.6万
7600-9000
30－70
25-50万
250
03.8.16
04.5
3元/㎡/月
86%
安基广厦
黄浦
浙江中路、北京东路
1.3
1.8-2万
50-60
95-110
117
03.12
04.10
10元/㎡/月
60％
新时空国际
长宁
长宁路1031号
7万
均价1.3万
40-70
45-60万
725
03.12
05.年初
未定
预定
徐家汇馆
徐汇
天钥桥路218号
1.47万
均价：
15000
47.9-59
119.9-124.4
75万
160万
150户
03.5
04.3
3.8元/㎡/月
90％
协和城协和丽豪酒店
静安
南京西路2068号
46万
18000－23000
53.7－81
96.8－108
100-200万
当前推出200户
03.11
现房
7.5元/㎡/月
25％
中远行家
浦东
杨高南路1288号
2万
均价：
9000
65-76
50-70万
261户
03.7
04.4
2-3元/㎡/月
75％
金桥凤凰酒店式公寓
浦东
金桥黄杨路18号
3.2万
9900-11400
150-172
160-170
220户
03.7
现房
5.4元/㎡/月
90%
紫腾居天阁
闵行
吴中路1888号
2.4万
均价：
8500
50-60
45-55
200户
03.3
04.5
2元/㎡/月
100％
悠诗阁
普陀
沪太路826号
1.3万
均价：
8500
42-70
35-55
154户
03.11
04.12
3.5元/㎡/月
90％
赢家时代
闸北
沪太路365号
8878
均价：
8600
35.5-68.4
30-50万
200多户
03.9
04.4
4元/㎡/月
100％
虹口金地汇凯阳新寓
虹口
纪念路335弄8号
1.16万
6500-7200
43-71
28-50万
190多户
03.4
03.12
3元/㎡/月
97％
2）
2004年新开酒店公寓一览表
楼盘名称
区域
地址
总建
（万㎡）
售价
（元/㎡）
主力
面积（㎡）
主力总价
（万元）
总户数
开盘
日期
交房
日期
物业管理费（元/㎡/月）
销售率
徐汇梵高馆
徐汇
建国西路221、223号
0.58
20000
163-212
326-424
24
2004.7.24
开盘之前
8
100%
徐汇37°2百第宜山大楼
徐汇
中山西路、宜山路口
1.6
8800
30－70
25-50
250
03.8.16
04.5
3
100%
时峰不夜城
闸北
海宁路、乌镇路
3
12000
35-90
42-108
402
未开盘
未定
4
预热盘
上海多伦多
虹口
四川北路1885号
3.4
15000
44-49
57-63.7
516
2004.9.26
2005.6
3-4
92%
四季沙龙
虹口
新市南路585号
2.46
8500
37-55
31-47
476
2004.3.27
2005.5
2.5-3
95%
虹桥领地
闵行
虹莘路3733号
1.4
只租不售
50-60
——
300
2004.8.30
2005.12
2
预热盘
财富公馆
嘉定
曹安路1558号
1.6
8800
37-70
32.5-62
195
2004.8.10
2005年底
3.5
43%
碧云108
浦东
浦东红枫路108弄9号
0.9
13000
45-76
58.5-100
108
2004.8.8
2004.12
3
100%
久阳滨江
浦东
浦东南路1436号
4
16500
60
99
275
未开盘
2005年底
4
预热盘
星辰园
松江
松江区梅家浜路1505弄
——
5100
——
——
——
未开盘
2006年底
1.2
预热盘
都汇华庭
青浦
新区路956号
1.3
5000
30-50
15-25
164
2004.7.5
2005.4
1
87.7%
3）区域分布数据统计分析
A.2004年出售型酒店公寓共12个，从数量上来说，要远少于2003年度。
由于市场放量过度导致整体市场需求趋向于饱和，最终致使2004年酒店式公寓产品的销售产生抗性，总体供应量急剧萎缩。
B.从地理位置分布来说，市区中心地段已经没有酒店式公寓产品出现，而绝大多数酒店式公寓出现在较为偏远的次中心甚至郊区。
C.从上面的图标中可以看出，各区酒店式公寓放量较为平均。
今年浦东地区的酒店公寓开案量占了较大的比重，总共有3个新盘亮相。
位于浦东新上海商业城商圈的久阳滨江公寓即将开盘，该楼盘是上海目前唯一打投资回报概念的酒店式公寓产品，该项目正处前期预热，由于交房较晚，所以需要一个较长的客户积累过程。
位于金桥碧云社区的碧云108为一栋小体量的酒店式公寓，由于碧云社区所固有的庞大酒店客源，地区市场被投资客普遍看好，该项目销售周期仅2个多月，便一售而空。
D.许多在青浦、松江所出现的酒店式公寓产品并不是以对外出租经营为目的，而是由于拿地时的土地性质为办公用途，开发商建成酒店式公寓以后变相当作住宅出售。
4）
房型、面积数据统计分析
A.从图标中可以很明显的发现，45-65㎡的房型已经成为了目前沪上酒店公寓中最受推崇的房型面积。
有七成以上的个案主推的面积都集中在45-65㎡之间。
开发商为何都如此热衷于此类面积的房型，道理其实很简单。
主要就是因为合理的房型面积才能控制合理的总价，总价控制得当了，那么自然不愁卖不掉了。
另外，目前很多酒店公寓都可以挂牌办公，过小的面积当然不适宜办公，面积如果过大又不适合想在此类物业中办公的客户要求。
B.其中以30-45㎡小面积房型为主的酒店公寓也占到将近20％的比例，例如：
长寿路上的“圣天地”、浦东的“海博大厦”、“张江国际”等，都是以此类面积作为楼盘的主推房型。
相对而言，总价优势就显而易见了。
但是那些不具备充足阳光的超小面积的房型，却成为了销售上的一大障碍。
如，圣天地的30㎡左右面积的销售业绩一度相当的差强人意。
C.
房型的创新之处，要提一下浦东大道、东方路的金隆海悦。
该楼盘在房型上的亮点就是长久以来困扰着小户型的朝向问题终于得到了解决。
金隆海悦在南北长、东西短的独幢建筑中，它一反房屋或东、或西的朝向摆布惯例，通过采用“折边”在南北长、东西短的独幢建筑中，它一反房屋或东、或西的朝向摆布惯例，通过采用“折边”处理手段，使每一户小房型“曲折”向南。
这样的做法使得每套房屋都有一间房间朝南
升级会员 