青浦参考资料新城出让地块初步可行性分析报告终稿.docx
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青浦参考资料新城出让地块初步可行性分析报告终稿
上海市青浦区盈港路地块房地产项目
可行性分析报告
一、可行性分析的目的和依据
1、进行可行性分析的目的
较为详细的了解该区域发展、规划及经济情况，分析项目的可行性，为项目的开发提供依据。
2、可行性分析编写的依据
依据上海市房地产企业的平均水平，并参照我司以往的开发数据。
二、项目概况
１、项目名称
《蘭庭》花园（暂定）
2、地理位置
该地块位于青浦区青浦镇，东至华乐路、南至华科路、西至向阳河、北至盈港路。
距离青浦区政府（原青浦县城商业中心区域）约2.5公里，距人民广场市中心36公里，距虹桥机场24公里。
（见附件1）
3、地块招标基本参数
根据2003年上海市青浦区房屋土地管理局发布的第3号土地使用权出让招标文件内容,本地块总占地面积105279平方米，出让面积87925平方米，规划河道面积13276平方米，土地用途为居住，土地使用年限70年，建筑容积率小于等于1.0。
4、基地现状
该地块区域内目前为农田、村庄、河流。
上海市土地管理局2003年7月25日发布了该土地使用权出让招标公告，将于2003年9月23日进行公开招投标确定该地块的开发单位，并承诺2004年1月底向中标单位交地。
5、周边环境
该地块位于青浦镇东北侧，位于青浦新城区内。
地理位置优越，交通便利。
西邻向阳河，支流贯穿整个小区，区域环境优美，道路宽敞清洁，绿化率高；北邻青浦镇主干道盈港路，南近沪青平高速、东近同三国道，可迅速通达县城及市区。
该地块西南面为原青浦县城（青浦镇中心），现为青浦区行政、商业、办公、生活的中心区域，各种生活设施颇为齐全，商业、公益设施星罗棋布。
（详见附件3）
（1）文化教育：
青浦高级中学、青浦实验中学、青浦实验小学、青浦城东小学、青浦水产学校、青浦教师进修学校、青浦信息中心、青浦电视台、青浦文化馆、新华书店、影剧院、图书馆。
（2）医疗设施：
新青浦中心医院、青浦中医医院、青浦区养老院等。
（3）商业网点：
青浦商城、青浦百货大楼、农工商大卖场、联华超市、邮政局、农业银行、舜浦大酒店、肯德基、申银万国证券、华夏证券。
（4）交通设施条件：
该地块紧邻青浦区主干道外青松公路，北面1.5公里处设有公共汽车中心站；南面约500米处即为沪青平公路，1000米处为沪青平高速，可迅速通达上海市区。
该地块所处的青浦新城已经于2002年全面启动，目前已初具规模。
青浦镇作为上海市重点发展现代化的新城之一，气势恢宏、景象瑰丽的城市建设和画卷已经展开。
预计在今后1-2年内，该地块四周市政基础配套、商业服务及生活配套设施将非常完善，属于未来理想的现代住宅生活区。
（见附件2）
6、项目法人与经营管理
上海昌安置业有限公司为一家在青浦区投资注册的、具有独立法人资格的房地产开发公司，现正在青浦区徐泾镇开发《长堤花园》别墅项目。
本次如能中标，将负责该地块的开发和经营。
三、市场分析
1、2003年上半年上海房地产市场运行情况分析
2003年上半年，上海房地产市场继续保持近年来供求两旺的运行态势，各项指标在高位运行中稳定增长，投资与消费同步发展，供应与需求基本平衡。
期间，经受"非典"疫情等不利因素的影响，5月份商品房预售登记、存量房买卖等个别指标一度出现微降的情况，但自6月份起即开始大幅回升，呈现健康的发展态势。
主要特点是：
（1）、房地产开发结构逐步优化，商品住房供应结构正趋改善
今年上半年，全市商品房登记预售面积为1274.37万平方米。
其中，每平方米均价在4000元以下的为387.04万平方米，占30.4%；4000至7000元的为648.86万平方米，占50.9%；7000元以上的为238.80万平方米，占18.7%。
从总体上看，供给结构基本合理。
而且，由于政府宏观调控和市场机制自我调节的双重作用，上海房地产开发投资行为更趋理性化，商品住房供应结构正趋改善，未来几年中低价位商品住宅的供应量将有明显增加，从而为解决房地产市场发展中的阶段性结构矛盾打下基础。
一是从旧住房改造情况分析，中心城区批准拆迁总量得到有效控制。
由于前几年批准拆迁量较多，今年上半年全市实际动迁居民为40862户，比去年同期仍有所上升。
但是，由于今年以来适度控制了旧区改造节奏和旧住房拆除改造总量，上半年批准拆迁居民为36609户，同比下降4038户，下降幅度近10%，这对减缓中心城区高价商品房的上市速度和缓解中低价位商品房供不应求的压力将产生积极的影响。
二是从经营性土地出让情况分析，中低价位商品住宅用地供应量明显增加。
上半年全市共出让经营性用地1108.9万平方米，其中商品住宅用地924.8万平方米，占供应总量的83.4%。
其中，闵行、奉贤、松江、青浦、宝山、嘉定、南汇等七个区达803.5万平方米，占总量的72.5%，比例有较大幅度提高。
这部分土地可建面积为750万平方米，其中住宅可建总量为686.2万平方米。
三是从商品房新开工情况分析，中低价位商品住宅的供应比重有所提高。
上半年全市新开工面积1581.29万平方米，其中商品住宅1356.65万平方米，同比分别上升56.5%和48.7%。
全市新开工商品住宅中，内外环线间和外环线以外所占比重进一步扩大，分别达到52%和22%。
（2）房地产投资继续快速增长，成为扩大投资需求的重要推动力
今年上半年，全市完成房地产开发投资417.43亿元，同比增长17.5%，占同期全社会固定资产投资总额1108.78亿元的37.7%。
其中，住宅投资328.55亿元，占房地产总投资的78.7%。
目前，房地产投资已成为扩大投资需求的重要生长点，有效地拉动了全社会经济的增长。
从房地产投资资金来源分析，国有、私营、外商港澳台等投资主体共同推进房地产市场发展。
值得一提的是，外商及港澳台房地产投资额快速增长，和上年同期相比，增幅达到37.5%，表明境外投资商继续看好上海房地产市场的发展前景。
（3）、新建商品房供求关系基本平衡，空置量持续下降
从竣工销售比分析，全市商品房竣工面积为637.23万平方米，销售面积为746.75万平方米，两者之比为1：
1.17。
从批准上市与登记预售比分析，全市批准上市预售的商品房1306.99万平方米，商品房预售登记面积1274.37万平方米，两者之比为1.03：
1。
上述数据表明，本市房地产市场的供求关系处于基本平衡、协调发展的状态，从而使商品房空置量保持持续下降的态势，特别是商品住宅空置面积处于近年来少见的低位。
2002年底，全市空置一年以上的商品房279万平方米，其中住宅134万平方米。
至今年6月底，住宅空置量仍呈下降态势，为106万平方米。
（4）内外销非商品住房市场并轨的政策效应开始显现，投资与消费明显升温
为了进一步完善全市统一的房地产市场体系，上海自今年3月1日起取消国有土地上的各类非居住房屋租售对象的限制，实施内外销非商品住房市场并轨。
今年第二季度，办公楼、商业营业用房等非居住商品房的投入、产出和销售增幅明显，高于商品住宅增长速度。
办公楼、商业营业用房等非居住商品房开发投资为88.88亿元，比上年同期的69.86亿元增长27.23%，比今年第一季度的31.11亿元增长185.70%；新开工面积为224.64万平方米，比上年同期的98.29万平方米增长128.55%，比今年第一季度的103万平方米增长118.10%。
此外，全市登记预售的办公、商业营业用房面积为24.1万平方米，比一季度增长714%。
（5）、存量房买卖面积持续大幅上升，接近新建商品房预售量
存量房地产交易在前几年高速增长以后，2002年的交易量增幅有所下降。
但是，今年以来又呈现较大幅度上升的势头。
上半年全市存量房买卖面积为1015.16万平方米，同比增长25.1%。
其中，一季度为471.30万平方米，同比增长41.2%；二季度为543.86万平方米，同比增长13.91%。
因此，存量房在整个房地产交易中的比重进一步提高，与新建商品房预售面积的比例由今年第一季度的0.76：
1提高到0.82：
1。
从总体上看，上海以土地供应为龙头的市场调控机制逐步完善，房地产市场发展的势头是健康的。
下一阶段，市政府将根据上海的实际情况，加大宏观调控的力度，努力保持上海房地产市场持续、健康、有序的发展态势。
一是按照政府调控、市场供地、规范运作、依法管理的原则，加强对土地市场的调控和管理，加快土地供应方式的转变。
二是以重大工程配套商品房为抓手，推进中低价商品房建设，调整优化房地产开发结构，使住房供给结构与大多数普通老百姓的需求相一致，充分发挥房地产业的产业联动和带动投资消费的双重作用。
年内，确保去年开工的100万平方米重大工程配套商品房全面竣工。
在此基础上，市区联手再新开工建设配套商品房300万平方米以上，其中市里结合城市总体规划和土地利用总体规划的调整，依托城市轨道交通和快速干道等大型市政基础设施和公共服务设施，在中心城区外侧东南西北的南汇周浦、嘉定江桥、宝山顾村等基地，高起点规划、高水平设计、高质量施工、高标准管理，建设中低价"四高"示范居住区，争取开工150万平方米。
三是按照"两增两降"（增绿化、增空间，降容积率、降高度）的要求，继续坚持"拆、改、留"并举的方针，稳步推进旧区改造。
四是研究完善促进住房消费的政策，把二三级市场做大做强，从而巩固和提高房地产业的支柱产业地位。
五是在面上推进住房市场化、商品化的同时，进一步完善廉租住房制度，切实解决好最低收入家庭的住房困难问题。
2003年上半年房地产市场商品房预售结构分析数据汇总
单位：
平方米
分类名称
分类结构
预售面积
同比增长（％）
比重（％）
单价分类
3000元以下
1600508
-12.6
12.6
3000-4000元
2269909
-32.5
17.8
4000-5000元
2877942
-7.8
22.6
5000-6000元
2207246
21.8
17.3
6000-7000元
1403425
67.5
11.0
7000元以上
2388031
106.0
18.7
房型分类
70平方米以下
342272
28.7
2.7
70-100平方米
1816623
-17.4
14.1
100-150平方米
6865549
4.2
53.4
150平方米以上
3823333
18.1
29.8
对象分类
本市
9638783
5.5
75.6
外地
2342317
-5.1
18.4
境外
762627
9.4
6.0
用途分类
住宅
3.5
96.8
办公
88546
-34.4
0.7
商业
182215
-25.1
1.4
其他
133946
4487.2
1.1
2、青浦区房地产市场简况
（1）、青浦概况
青浦位于上海西部，是典型的江南水乡。
在677.8平方公里的土地上，碧波粼粼的水面约占五分之一，百河绕村镇，千桥卧清波，极富江南水乡韵味。
特别是风景名胜淀山湖，水域面积是杭州西湖的11倍，湖区烟波浩淼，生态环境优良，沿湖绿影婆娑、花团锦簇，与沿湖而建的大观园、高尔夫球场、游艇俱乐部、水上运动场等一大批现代化和仿古建筑群交相辉映，形成上海地区最为著名的环淀山湖游览带和度假区。
青浦历史悠久，人文荟萃。
早在六千多年前，就创造了灿烂的“崧泽文化”。
崧泽、福泉山等古文化遗址闻名遐迩，是上海地区迄今发现的人类最早的聚居地，堪称为“上海文明的曙光”。
青浦居江、浙、沪交汇处，全县人口46.2万，辖20个镇。
境内地势平坦，河港纵横，道路宽广，气候宜人。
东距上海虹桥国际机场仅6.4公里，318国道贯穿全境，沪宁、沪杭高速公路越境而过，水陆空交通便捷，通讯功能已达国内、国际程控化。
青浦物产丰富，工业门类齐全，商贸市场繁荣，文化教育发达，综合经济实力已雄居中国百强县20位。
青浦正在按照“工业向园区集中，农业向适度规模经营的农场和专业大户集中，农民居住向城镇集中”的跨世纪发展战略，实施“一线四点”全方位开发，进一步加快经济发展和社会进步，不远的将来青浦将建成与国际经济中心城市相适应的现代化的上海西大门和美丽的后花园。
（2）、青浦新城区域规划现状
青浦新城建设，首期建设华科路南、淀浦河北、外青松路东、同三国道西约2.1平方公里地块；中期将淀浦河新城区段航道改线，变为城区内河，架设华青路、浦仓路、漕俞路桥，开发建设好淀浦河南、318国道北、青松路东、同三国道西约1.1平方公里地块；后期规划建设盈港路南、华科路北，外青松路东、同三国道西约0.4平方公里地块。
"十五"末，初步形成12平方公里青浦新城框架。
新城建设以中心区为重点，确立"政府引导、市场运作、依托产业、形成特色"的原则，依托青浦（市级）工业园区的产业支撑，把新城中心区作为特色居住区的启动地块之一，努力使新城中心区的道路、街坊、楼宇、管线、绿景等既具有现代化气息，又能凸现青浦水乡风貌。
新城区内将建成中心广场、新城客运转乘中心、科技孵化大楼、防灾抗灾指挥中心、区检察院、青浦镇派出所、新城购物中心（菜场）、电业大楼、学校、幼儿园等重点工程；建成20万平方米智能化住宅小区；建成青湖路西段街坊；新建、改建华青路、华浦路、华民路、华乐路、青淀路、青峰路、青湖路、青龙路；建成九年一贯制学校和示范幼儿园各一所；开通章浜河景观河道，建造章浜河泵闸。
老城区以完善功能、改善环境为原则，加快实施居民多层住宅"平改坡"工程，改造好和平桥饭店东北侧、支介弄北、青浦汽车站等地块。
目前，青浦新城区开发建设已经有序展开。
在逐步凸现新城区形象的同时，积极推进老城区改造，中山医院青浦分院、九年一贯制学校等一批标志性、公益性项目陆续竣工。
科技城建设即将竣工，博物馆建设接近尾声，崧泽广场、检察院迁建及住宅商品房的建设已先后启动，夏阳湖景观工程已基本完成方案设计。
征用、储备土地1928亩，出让土地8块约680亩。
年内实施了外青松路、公园东路、浦仓路的改造，完成了中心区内四条市政道路的建设。
供电、供水、电信、广电、污水、燃气、蒸汽等管线配套规划已先后评审，并按地块开发要求陆续实施。
随着新城区内配套设施的日益建成和完善，在老城区改造推进、工业园区动拆迁、农村大量征田的情况下，区内住宅需求会日益增强，加上外省市在青浦工业园区打工人员，青浦新城区内的房地产市场潜力巨大。
目前，华科路以南已有三、四幅地块进入开发前期，未来外青松公路将有大量住宅开发，是规划中的青浦新城住宅区，将形成大型生活区。
从未来发展规划看，日后青浦新城的城市面貌将有质得飞跃，区域环境和整体形象将有大幅度的提升。
（3）、青浦区房地产市场概述
近年来，上海房地产市场在宏观经济持续快速发展、各项改革不断深入、政策调控措施得当的大背景下，进入了以市场为主导，以有效需求为依托，具有上海自身特点的新一轮快速增长期，房地产业作为上海国民经济支柱产业之一的地位初步确立。
2003年一季度，青浦房地产市场承接近年来稳健发展的良好态势，房地产投资建设规模、土地供应量、新建商品房批准上市面积和登记预售面积、存量房交易面积、商品房抵押贷款数量等各项指标与去年同期相比，均出现了不同程度的增长。
据青浦区统计局最新公布的资料显示，青浦区2002年全年完成房地产业增加值9亿元，增长13.5%。
全区注册房地产企业560家，在本区开发的有95家。
受理备案房地产经纪公司累计达170家。
全年共登记发放房地产权证10496件，土地面积933.8万平方米，建筑面积403.1万平方米。
房地产二、三级市场活跃。
全年共办理内销商品房文件登记4081件，面积61.2万平方米，办理内销商品房权证5347件。
共办理存量房转让审核3970件，面积76.6万平方米。
为居民购买存量房贷款担保363户，贷款额3100万元。
（4）、区域市场分析
近两年来，得益于城市化建设步伐和青浦工业园区开发进程的加快，青浦镇内常住城镇人口不断扩张（根据城市发展规划，未来10年里，青浦县城常住人口将从原来的5万人增加到20万人），居民收入水平的提高、住宅市场需求总量的持续增加，以及新建住宅小区完善的生活配套、便捷的道路交通，区域内新建普通商品房住宅价格已从几年前的每平方米2000多元上升到3000多元，并逐步向每平方米4000元的价格靠拢。
随着青浦新城区建设的全面展开，青浦老县城东侧至同三国道区域内的房地产开发如火如荼。
本地块所处的青浦新城，由于规划科学、环境优美，区域内楼盘品质定位较高，其销售价格一路攀升，目前青浦新城区内在售楼盘销售均价已达3500-4000元/平方米。
目前青浦镇住宅开发集中在青赵公路以北地区，主要是盈港路南侧，已开发有佳邸别墅、盈湖三岛等叠加别墅项目；还有不少已建成的多层住宅小区，目前在开发中的有位于盈港路西端的民乐佳苑，以及同在盈港路上、外青松公路东侧的新青浦佳园三期；此外，在盈港路近同三国道附近有一动迁房基地——佳乐苑。
根据对青浦房地产市场实地调查了解到，许多新开楼盘还未正式开盘预定量就超过了50%，到结构封顶时，销售率基本接近100%。
（5）区域内主力楼盘情况分析
a、运杰城市花园
该楼盘在青浦新城区青湖路南侧、华青路东面，占地面积120亩，总建筑面积18万平方米，由20幢12—18层小高层组成。
在青浦区属一流现代化新式居住花苑小区，配套完善，彰显华贵精致。
楼盘2003年5月开始对外预订，据售楼处工作人员讲，售价约在3600-3900元/M2，目前预订率在60%。
b、淞浦花园
该楼盘在青浦新城青湖路南侧、同三国道西侧，占地面积63亩，总建筑面积4.16万平方米,由10幢多层组成。
每平方米售价在3200—3700元/平方米，目前对外预订率在98%。
c、锦泽苑
该楼盘也在新城区青湖路北面、同三国道西侧，占地面积105亩，总建筑面积6.52万平方米，由台阶式多层组成。
小区式样新颖，绿化率达40%，目前该楼盘对外销售3500—4300元/平方米，现销售率达70%。
d、夏湖国际花园
该楼盘也在青浦新城区青湖路北侧、华青路东侧，总占地面积约7万平方米，总建筑面积约16万平方米，由12幢17层小高层组成，目前对外预订价在3100—4100元/平方米，预订率在50%。
e、新青浦佳园
该小区一期是青浦区较早开发的大型楼盘之一，目前开发的二期在外青松公路东侧。
二期占地200多亩，二期中第一部份总建筑面积在13.5万平方米，全部由多层、别墅、小量小高层组成。
目前对外预订率在100%，多层售价大约在3180—3900元/平方米。
周边楼盘简况表
楼盘名称
占地面积
楼盘规模
（M2）
销售价格
（元/M2）
预订日期
销售率
%
运杰城市花园
120亩
18万
3600-3900
2003.5
60
淞浦花园
63亩
41644
3200-3700
2003.4
98
锦泽苑
105亩
65273
3500-4300
2003.5
70
夏湖国际花园
105亩
16万
12幢17层
3100-4100
2003.5
50
新青浦佳园
200多亩
13.5万
（1300套）
30幢多层、26幢别墅、2幢18层
基价3180
2003.4
100
（楼盘分布详见附件3）
四、项目SWOT分析和市场定位
1、SWOT分析
（1）优势
a、地块所在地青浦新城环境优美，交通便利；
b、属于青浦老县城辐射区域，其生活配套设施可以共享，周边生活配套设施随新城区建设将更加完善；
c、地块规模适中，邻水和高绿化率的规划定位符合市场消费热点；
d、周边新开发的楼盘销售价格已上升到3200元-4300元/平方米，有助于本项目预期售价得以确保并提供上涨的可能。
（2）劣势
a、地处青浦区，距离市中心较远；
b、地块周边尚未有轨道交通规划，不利于吸引市区购房群体。
（3）机会点分析
a、青浦新城整体定位较高、规划科学、环境优美；
b、上海政府对大力发展卫星城镇的既定政策利好；
c、区域内商品房紧俏；
d、青浦工业园区的良好发展前景。
（4）风险分析
a、新城区内新开发楼盘品质定位均较高，开发量集中，与该项目存在较强竞争；
b、客户群体以区域客户为主，目标客户群相对市区偏少。
2、项目市场定位
（1）目标客户
目前区域内购房者以本区客户为主。
随着新城区整体配套设施的日益完善，购房目标人群定位为该区内住房改善型客户、老城区及工业园区部分动迁居民、工业园区内中高层管理人员、年轻白领，私营业主、外省市在此经商者及部分房地产投资者等。
（2）项目的市场定位
鉴于招标文件所载明的用地性质，结合目前地块周边环境及市场等因素，综合评定该地块非常适宜高品质住宅项目的开发。
根据青浦区规划局对本地块的规划条件，该项目须符合新城区高起点规划的要求，并达到以人为本，优化居住环境，提高生活质量的建设目标，新建住宅楼的造型、外观、立面及其住宅楼群体组合应与新城区已、在建的新建筑群体相协调，并突出沿路、河的建设造型立面，注重整体建筑景观效果和空间形态。
为确保本项目的开发达到上述要求并争取在品位上再有所提升，本项目建设标准拟定位为青浦新城区内的中高档住宅项目。
建设目标为：
建成后的小区环境优雅、景色宜人、生活便捷舒适，并为具有小康水准的住户提供较完备的休闲养身、运动健身之精致场所和一流设施。
（3）售价定位分析
住宅价格
依照目前区域房地产市场已形成的价格分布体系，结合本项目规划所设定的品质要求及特征，并考虑上述明后几年区域内房地产市场可预期的良好发展前景，在参考目前区域内竞争楼盘市场价格的基础上，预测本项目住宅部分销售均价大致在3720元/平方米左右。
商铺价格
根据青浦区商业用房市场、出租价格水平及本地块的地段环境、人流和商业氛围等因素综合分析，本项目农贸市场及便利店可达4000元/平方米左右。
（4）销售业绩预测
项目的住宅均价定位3720元/平方米，商铺均价定位4000元/平方米。
项目销售目标是：
至工程全部竣工时，住宅和商铺销售率100%。
五、项目建设方案
1、项目技术经济指标
根据青浦区规划局、水务局、住宅局对本地块的规划要求，我司结合该项目的定位和开发理念对该地块设计出以下两个初步方案（方案具体内容详见规划设计方案一、方案二）。
方案一技术指标
名称
数量
单位
地块总面积
105279
平方米
住宅建设用地面积
87925
平方米
地上总建筑面积
81927
平方米
其中：
住宅
78415
平方米
公共建筑【农贸市场及便利店2755M2，会所755M2，居委会135M2，业委会、物业管理120M2，老少年活动150M2，配电所150M2，门房间90M2（三处），垃圾站12M2（三处）。
】
3512
平方米
地上及地下停车库
450
个
其中：
地下停车库
420
个
地上停车库
30
个
自行车库
750
平方米
总户数
710
户
户均人数
人/户
3.5
容积率
0.93
10000m2/ha
建筑密度
19.98
%
绿地率
68.09
%
集中绿地
15.7
%
方案二技术指标
名称
数量
单位
地块总面积
105279
平方米
住宅建设用地面积
87925
平方米
地上总建筑面积
84400
平方米
其中：
住宅
81108
平方米
公共建筑【农贸市场及便利店2000M2，其他公建1300M2】
3300
平方米
地上及
升级会员 