完整版品鑫冷冻仓储项目可研报告.docx

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完整版品鑫冷冻仓储项目可研报告

四川品鑫冷冻仓储有限公司

仓储中心项目

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报

告

第一章项目概况

第二章项目单位简介

第三章产品及市场分析

第四章项目建设规划与设计

第五章项目投融资方案

第六章财务分析

第七章社会效益分析

第八章风险分析

第九章投资价值与分析结论

第一十章环境保护和节能

第一十一章项目实施进度

第一十二章结论和建议

第一章项目概况

一、项目背景

随着我国经济的发展和人民生活水平的提高，消费者的消费理念从吃饱穿暖转变为对食品的安全、新鲜、丰富的要求，如今新鲜的蔬菜、水果和肉类等农产品在人民食物结构中的比例越来越高。

而食品从田间走向餐桌，必需一个专业型、高标准的冷链物流产业，支撑着食品采收、预冷、低温运输、冷冻保鲜、配送销售等诸多环节，因而冷链跟人民的生活、健康息息相关。

冷链物流泛指农产品在生长、储藏运输、销售前的各个环节中始终处于保质环境下的过程。

以保证食品质量，减少食品消耗。

目前，我国农产品物流主要以常温物流为主，由此导致的蔬菜、水果损耗率均在20%及以上，如果采用冷链物流，可以使冷冻类食品在生产、储存、运输、销售前的各个环节中始终处于规定的低温环境下，能有效保证食品质量,缓解了丰收季节果蔬大量集中上市带来的低价及损耗问题。

二、项目概况

（一）项目名称：

平昌金宝新区冷链物流仓储中心项目；

（二）项目性质：

新建

（三）项目选址：

金宝火车站后。

本项目业主是四川品鑫冷冻仓储有限公司，以下简称“公司”。

本项目拟选址位于平昌县金宝新区火车站后面，距主城区只有5公里，计划一期占地20亩.总建筑面积5000㎡，投资4500万元；二期占地15亩，建筑面积2250㎡,投资3375万元；三期占地15亩，建筑面积2250㎡，投资3100万元；综上：

总占地面积50亩，建筑面积9500㎡，总投资1.09亿。

一期项目建设主要包括物流仓库2000㎡，农产品检测、加工、整理、分级车间合计2000㎡，冷冻、冷藏库3000㎡，办公综合楼500㎡，信息化建设以及其他配套设施建设,待资金筹集到位、将基建工程、配套设施建成后，很快就可投入试运营。

该项目建设拟选址在本县金宝火车站旁。

选址地无建筑物，不需拆迁补偿，可减少前期投资。

从这里上国道1公里，到金宝大道1公里，紧挨金宝火车站货运场，背靠金宝开发区，交通方便，区位优势明显，有利于项目建设中的材料运输和项目建成后的物资中转发送。

选址地段既符合城市规划布局，又能满足项目业主建设用地要求。

四川品鑫冷冻仓储有限公司着眼于精准扶贫的纵深实施及农民特色种养业的持续发展所带来的销售难题、储藏瓶颈等后续之忧，打造一个农产品检测、田间采收、预冷运输、分级整理、装袋入箱、扫码贴标、冻藏保鲜、下单销售、极速配送为一体的现代冷链物流中心，把本地农产品专业化采收、整理加工、分级、集中储放、规范化运输、多点化销售，确保域内农民、农产品最大收益。

同时，依托本地及地区内居民生活品位及市场刚需容量为杠杆，对省内外主丰产区农产品，通过季节时差，田间初检、专业采收、规范运输、标准储放、快速配送到餐桌。

最快捷、最安全地丰富居民生活、稳定食品价格、减少消费支出、助推地方经济。

四川品鑫冷冻仓储有限公司依据国家政策，迎合地方导向，顺应市场需求，惠及居民生活，潜力打造金宝火车站农产品冷链物流中心，树立食品行业新形象，引领食品消费新理念。

三、项目可研编制依据

1、国家发改委关于编制可行性研究报告的有关规定

2、《产业结构调整指导目录（2015版本）》

3、国家相关法律法规及产业政策

4、国家重点实验室建设与运行管理办法

5、食品生产加工企业质量安全监督管理实施细则

四、农产品冷链物流概况

1.农产品冷链物流的概念

冷链物流是以冷冻工艺学为基础，以人工制冷技术为手段，以生产流通为衔接，以达到保持食品质量完好与安全的一个系统工程。

目前冷链物流适应的范围包括：

初级农产品（水果、蔬菜；肉、禽、蛋；水产品；花卉产品）；加工食品（速冻食品；禽、肉、水产等包装熟食；冰淇林和奶制品；快餐原料）；特殊商品（药品）等。

农产品冷链物流是指以水果、蔬菜、肉、禽、鱼、蛋等为代表的生鲜农产品产地采购、加工、储藏、运输、销售直到消费的各个环节都处于低温环境中，以保证农产品的质量，减少农产品的损耗，防止农产品变质和污染。

农产品冷链物流的效率取决于各节点的有效衔接。

其主要节点情况：

上游有养殖或者种植基地、冷藏仓库、生产加工基地、冷冻冷藏食品生产加工企业等；中游有冷藏仓库、产地批发市场和销地批发市场、配送中心、中间商和供应商等；下游有农贸市场、超市、零售商、餐饮、家庭等。

由这些节点连接构成冷链物流网络。

2．农产品冷链物流主要内容

农产品冷链物流主要包括冷冻加工、冷冻储藏、冷藏运输及配送、冷冻销售四个环节。

冷冻加工：

包括肉类、禽类、鱼类、蛋类的冷却与冻结，以及在低温状态下的加工作业过程；也包括水果、蔬菜的预冷。

这个环节上主要涉及的冷链装备是冷却、冷冻和速冻过程。

冷冻储藏：

包括农产品的冷却和冻结储藏，以及水果、蔬菜等的气调储藏。

在此环节主要涉及各类冷藏库∕加工间、冷藏柜、冻结柜及家用冰箱等。

冷藏运输：

包括农产品的中、长途运输及短途配送等物流环节。

此环节主要涉及铁路冷藏车、冷藏汽车、冷藏船、冷藏集装箱等低温运输工具。

在冷藏运输过程中，温度波动是引起农产品品质下降的主要因素。

所以运输工具应该具有良好的性能，在保持规定低温的同时，更要保持稳定的温度。

这一点，在长途运输中尤其重要。

冷冻销售：

包括各种冷链农产品进入批发零售环节的冷冻、储藏和销售。

此环节主要涉及冷藏∕冷冻陈列柜和储藏柜。

全过程处于适宜的温度、湿度等条件下。

3.农产品冷链物流的特点

农产品冷链物流除具有复杂性、动态性、交叉性、增值性、面向用户需求等农产品物流链的基本特点外，还表现出以下特点：

①具有链条宽而短的内在要求。

②与常温物流相比，投资规模大，资产专用性高，市场不确定性大，要求更加复杂。

③对信息技术的要求较高。

④鲜活农产品的易腐性和实效性要求冷链物流的各环节具有更高的组织协调性。

4.我国农产品冷链物流发展的现状

我国的冷链物流最早产生于五十年代的肉食品外贸出口，并因此改装了部分保温车辆。

近二十年来，中国的农产品冷链物流不断发展，以一些食品加工行业的龙头企业为先导，已经不同程度的建立了农产品冷链物流体系。

我国的农产品冷链物流目前存在如下问题：

●完整独立的农产品冷链物流体系尚未成形

●对生鲜农产品产后低温储藏加工投入力度不够

●硬件建设设计不合理，农产品在流通过程中损耗大，物流成本高

●市场化程度低，第三方物流发展滞后

●缺乏上下游的整体规划和整合

第二章项目单位简介

一、公司简介

本公司是2017年李松柏以其个人冷冻仓储中心为核心资产，引进绵阳市卓能冷链物流有限公司，募集巴中地区社会资金2000万创办而成的平昌冷链物流龙头企业。

公司注册资本人民币2000万元。

公司计划占地面积50亩，有员工58人，其中有大中专学历专业技术人员4人，日常管理技术人员8人，公司已成为集农产品生产、加工、冷藏，贸易、冷链物流运输于一体的综合型企业。

公司率先在平昌县按照现代冷链物流标准兴建金宝农产品冷链物流中心，并以该物流中心为基础，在果品、蔬菜主产区兴建果品、蔬菜保温库，保障农民增产增收，保障冷链食品安全。

全力打造一个采收、初加工、包装、运输、冷冻冷藏、销售、配送为一体的现代物流中心。

二、宗旨及商业模式

1、宗旨：

公司经营目标是形成农产品冷链物流与供应链管理的的网络中心与管理平台，将公司建成先覆盖平昌县，后覆盖全省性的农产品冷链物流网络，最终形成四川省内领先的农产品冷链物流中心与供应链综合管理集成商。

2、商业模式：

（双轨并行模式）

A、外埠丰产区（采、运）→品鑫（储、装、销、配送）→二级商家（机关、学校、商超）

B、本埠农特（产、检、采、运）→品鑫（储、装、销、远运）→外埠商家。

三、公司经营与管理

1、经营管理

除现有股东外和现有的物流专业人才外，公司还需要进行融资和招聘一些专业的物流运输、技术、销售人员，建立一支专业化很强的物流销售管理团队。

2、经营原则

大力挖掘机关学校企业、商场超市等冷链物流等消费群体；实行标准规范化经营，确保货物及运作安全，大力储备反季节性冷藏产品资源；在物流网络化建设上进行相应的投资。

●示范效应

有确定的物流需求时，根据业务开展需要也要相应购置大型运输车辆，加以车载广告宣传效用，同时以便为客户需求的干线长途运输提供质量保障。

●品牌效应

①通过田间初检、中心抽检、建立包装商标体系、规范有源可查的健康食品冷链标杆。

②务实营运基础，对内加强管理，对外实现销售多模式、多元化，

③通过媒体，举办、参加一些知名的物流界的活动，在同行业间树立形象，公司要让客户认同公司，让客户与同行中知道和了解公司。

3、物流技术

依据自身发展需要，公司需要拥有自己的冷链物流系统及冷链专业技术能力，凭此作为平昌县冷链行业操作标准和对外服务参照的依据。

4、公司管理

●筹建管理队伍

在李松柏原有的冷链业务基础上，以最快的速度组建一支在冷链物流领域具有较强专业管理和运营的团队，以最少的人数担任公司各类职务。

●股份分配

投资方与经营者享有不同的比例分配，同时对公司每一名正式员工都应有按不同的职务分配相应的股份

●第三方协议

同为数众多的物流供应商建立战略伙伴关系，填补实体方面的空白，因此任何一个物流公司要想在物流领域完全自己操作是不太可能的，换句话说是在技术、组织与资金上是不经济的，与他们签订合作协议，并且向公司提供合适的价格。

第三章产品及市场分析

一、主要产品与服务

四川品鑫冷冻仓储有限公司主要是为平昌县源头农产品提供专业化、规范化、高效率的采收、运输、仓储、销售等冷链物流服务，同时为平昌县城商场、超市、市场提供标准规范化、高时效的冷链配送服务。

二、市场背景分析

农产品冷链保鲜产业是产后农业重要一环，进一步延伸现代农业产业链，是农产品从产地收购之后，在产品加工、储藏、运输、分销和零售直到消费者手中，其各个环节始终处于产品所必须的低温环境下，以保证食品质量安全，减少损耗，防止污染的特殊供应链系统，对促进农民大幅度增收具有重要意义。

通过一年多时间对平昌县及巴中地区农产品生产、冷链物流市场的调查分析，近年平昌县科学规划发展花椒、核桃、茶叶、莲藕、水产、中药材六大特色产业，花椒产业是平昌助农增收、脱贫攻坚的支柱产业之一，同时引进业主建成优质富硒茶叶基地11万亩，核桃基地5万亩，莲藕种植基地8万亩，中药材基地7.32万亩，生态水产养殖基地4万亩。

农业产业化发展必将步入快车道，因此，我们本着以市场为导向，以满足和改善城乡居民对鲜活农产品消费需求为取向，努力提高平昌县及巴中地区农特产品产业的标准化、规模化、品牌化、市场化水平，延长产业链，增加产品附加值，力争把平昌本地及巴中地区无公害农副产业真正发展成有效促进农民增收致富和丰富城乡居民菜蓝子的特色产业。

同时经过对项目的效益进行了客观分析，本项目建成投产后，其经济效益和社会效益均十分显著，特申请在平昌县金宝新区火车站后建立四川品鑫冷冻仓储有限公司农产品冷链物流中心，敬请批准立项！

并予以大力支持，促使项目顺利实施。

三、市场发展前景

1、冷链物流业蕴含着巨大的市场潜力。

从初级农产品的蔬菜、水果、肉、禽、蛋，到各类水产品、速冻产品、包装熟食、冰淇林和奶制品、快餐原料等，这些冷冻冷藏类食品在生产、储藏、运输、销售等环节中，都需要处于规定的低温环境下，才能保证质量，减少损耗。

2、我国冷链物流业承待发展。

我国人口多，冷链食品消费量大，但冷链物流业发展滞后，由于缺乏完善的冷链，造成了某些食品零售价居高不下。

3、速冻食品销售额连续多年在全国连锁超市所销售的食品日用品中名列前位，仅食品行业冷链物流的年需求量就在1亿吨左右，年增长率在8%以上，所以大力发展冷链物流势在必行。

四、市场预测分析

近几年来，国内农产品物流市场发展十分迅速，目前国内农产品物流市场呈地域性集中分布，大部分省市业制定了农产品物流产业发展规划，纷纷兴建物流园区，并形成各自的物流园。

四川品鑫冷冻仓储有限公司，将打造一个田间初检、采收、低温运输、冷冻冷藏、加工、包装、销售配送为一体的循环冷链物流中心，为巴中地区农产品提供专业化、规范化、高效率的收储外销冷链物流服务，同时为平昌县城乡提供标准化的冷链配送服务。

物流中心依托本地丰富的鲜活农产品和平昌县城乡巨大的市场容量，以及其持续增长的消费能力，物流中心距主城5公里位置优势，这些均为物流中心的顺利运营和持续发展提供了坚实保障。

第四章项目建设规划与设计

一、项目发展规划

打造一个农残检测、田间采收、低温运输、冷冻冷藏、整理加工、分级包装、销售及配送为一体的现代冷链物流中心，在巴中地区与平昌县城之间搭建一个完善的冷链循环服务平台。

该物流中心将是巴中地区投资最大、交易品种最全、辐射半径最远、配套设施最先进的农产品冷链物流中心，年吞吐量达10万吨。

二、运营模式

四川品鑫冷冻仓储有限公司冷链物流中心建立初期的经营模式主要是以农产品冷冻冷藏、农产品加工包装与销售、冷链物流运输、仓库租凭为主营业务，按照公司目前设想，以此基地打造真正的第三方农产品冷链物流服务知名企业，公司经营宗旨应建立物流与供应链管理的冷链服务平台，物流网络必须与业务同行。

以此对接进入全国物流网络，构织连接物流上下游运输平台。

三、项目建设条件

●供水条件：

项目引用市政供水管网的DN100的自来水供水管，能够满足项目供水的需要。

●供电条件：

项目供电引自供电管网，变压器位于路边，能够满足项目的供电需求。

●交通运输条件：

项目计划占地所处地理位置十分优越，地处据平昌县主城区只有5公里，处于平昌县火车站旁边，交通运输十分便利。

●建设场地：

建设地点地势平坦，建设区微地貌单元属于山岭重丘区，周边绿化和环境卫生较好，无工业企业和有污染的企业。

四、营销策略

1、市场及运营思路

大力发展平昌当地与省内外农产品的冷链物流和购销业务的循环对接，开发销售新品类绿色无公害食品。

2、市场计划

建立专业的购销队伍来促进产品购销售，致力于建设标准化的农产品冷链物流网络。

实施步骤：

首先是市场渗透，在充分调差各环节之后进入农产品冷链物流市场；其次是注意具体的销售渠道，依托巴中地区丰富的鲜活农产品资源和平昌县城巨大的市场容量，以及其持续增长的消费能力，先期把机关学校、各类公司、农产加工厂和平昌县城乡大型商超、农产品贸易商作为公司的重点开发对象，为其提供标准化的冷链配送服务；同时注意发展合作伙伴关系，寻找同行业其它企业合作的可能性。

3、定价策略

公司经营的是农产品冷链物流循环平台，打造冷链物流专业化操作模式，适应公司的消费群体，无论是单位还是个人都是大批量的消费者，物流的成本在行业中的占的成本比重是很低的，他们最注重的应该是物流质量，对于非经营性的个人来说，他如果让公司上门提货，要的是又一定市场知名度的放心公司。

公司最终定价的原则是根据：

供需情况、成本、毛利目标、市场价格形势和公认价格等综合得出。

公司将按月、季度、年度来审查价格，以保证基本利润不受损失。

4、市场推广

利用自身的各种资源来发现不同的宣传方式，使用各种各样的方法来获取免费广告宣传和促销效果。

5、社会认证

社会对公司的评价是一种重要的销售工具，包括消费者、政府部门、市民对公司的认知，可增进公司的社会认可度，缩短推广周期，提高公司的知名度。

第五章项目投融资方案

一、融资需求与计划

四川品鑫冷冻仓储有限公司一期项目总投资4500万元，项目建设物流仓库2000㎡，农产品加工车间1500㎡，冷冻、冷藏库3000㎡，办公综合楼500㎡，信息化建设以及其他配套设施建设，购置生产及冷藏冷冻设施、冷藏车等。

包括蔬菜水果原材料仓库、清洗分级包装车间、农产品电子商务交易平台、农产品质量检测中心、鲜活农产品保鲜储藏库、肉类保鲜冷冻储藏库、行政办公服务设施等。

二、资金筹措计划

1、公司自筹资金3550万元。

2、申请国家、省、市项目配套扶持资金950万元。

三、融资说明

董事会慎重考虑的结果，具体方法如下：

原始股投资人为公司的原始股东，是公司的所有者：

公司原始股股权定价为10万元∕股，共300股；为实现把公司建成一个完全的公众公司目的，招募原始股东时特规定以下条件：

1、原始股东股权三年内不得转让与退股；

2、单个股东最少投资50股，最大投资100股；

3、因为公司创建初期是有限公司，无法确定股东名单数量，因此原始股股东并不一定全部写入公司章程，但公司成立后的所有原始股股东出具持股说明书，所有原始股股东享有平等的股东权利和义务；

4、除股东中推选的董事每年召开一次或几次董事会，股东可被董事会推选任命为公司总经理管理公司日常工作外，其他股东仅出席每年一度的股东大会表决公司重大决策，不允许任何形式参与公司的管理工作；

5、公司只接受同意上述规定的投资人投资。

四、利润分配

利润分配计划采用前2-3年将用于管理及流动费用后所剩余的利润全部还清贷款及利息；此后按照董事会决议分配。

五、投资者退出方式

公司计划融资发展期定位2年，2年后投资者可以采纳以下三种方式收回投资：

●利润分红

公司严格按照公司法运做和管理，公司进入稳定发展时期，形成利润后，按照股份进行利润分红，逐年收回投资。

●股权回购

2年后，公司可以按照股本加当年银行的存款利息回购投资者股权。

●股权转让

2年后，公司同意投资者按照先内后外的方式进行股权转让。

六、破产清算

请评估公司彻底计算后，按照国家相关条款执行，条款未包括的按照股权大小承担。

第六章财务分析

一、资金使用安排

根据现有实际情况和预计投资计划，对项目财务预测如下（本计划从2017年10月开始）：

1初期投资量：

1、项目前期开支预算：

45万元

2、项目用地预算开支：

500万元

3、项目三通一平：

185万元（平整、水电气路、基础）

4、新建仓储、冷库：

950万元（钢结构）

5、信息化建设以及配套设施：

160万元（含电商、安防、弱电、广播等）

6、购置生产及冷藏冷冻设施：

1025万元

7、大型冷藏货柜车：

240万元（80万元×3辆；长途运输）

8、小型冷藏货车：

60万元（15万元×4辆，短途配送）

9、广告宣传费用：

25万元

10、公司运营流动资金：

450万元（外购冷冻商品）

合计：

3760万元

（二）每月费用支出：

•每月固定营运费用：

工资总计

1、总经理1名绩效1000010000

2、副经理2名绩效800016000

3、采购经理4名绩效900036000

4、长途司机10名绩效500050000

5、仓储经理1名定月35003500

6、仓储员10名定月400040000

7、销售经理1名绩效60006000

8、销售员8名绩效450036000

9、配送经理1名绩效60006000

10、配送员10名绩效350035000

11、财会4名定月300012000

12、保安4名定月、夜班250010000

13、厨餐保洁员2名定月20004000

14、场地租金折计从红利部分扣减

15、水电费按季节需求增减。

预计50000

合计：

314500元计：

31.45万元

（三）每月营业指标（万）：

1、销售收入800

2、支出：

580

3、公益性开支：

14

4、利润：

100

二、投资效益分析

一、财务评价基础数据与参数选取

1、实时银行贷款利率：

项目建设长期贷款年利率5.4%，流动资金短期贷款年利率5.31%。

2、税率：

项目产品实行增值税销项税率17%；

城乡建设维护税按增值税的5%；

教育费附加按增值税的4%；

所得税率按利润总额的25%。

3、基准收益率：

ic=13%

4、计算期：

15年（不含12个月建设期）

5、生产负荷：

项目竣工投产后，生产第一年为50％,第二年为100%。

三、销售收入与总成本估算

1、投资额度：

项目总投资4500万元，其中，固定资产投资4000万元，流动资金450万元，基本预备费50万元。

2、投资估算：

建筑工程费2100万元，设备购置及安装费1500万元，其他费用900万元。

3、财务评价

⑴基本数据：

项目年收入11000万元，运营成本5000万元，利润总额1280万元，所得税180万元，项目每年从所得税后利润中提15%盈余公积，年盈余公积金额150万元，各年可分配利润950万元。

⑵财务评价

盈利能力分析（第一年分析，需要固定资产拨备）

1、投资利润率：

18%

2、投资利税率：

22%

3、财务内部回收率：

16%

4、投资回收期（税后）：

4年

⑶不确定性分析

盈亏平衡分析：

BEF=29.62%，当生产能力达到设计能力的29.62%时，项目即可保本，项目抗风险能力较强。

敏感性分析：

对影响项目经济效益的产品销售收，产品产量，经营成本，固定资产投资等主要因素变化，进行敏感性分析，本项目盈亏平衡点较低，在生产能力及实际产量上具有较强抗风险能力，通过对项目从筹建到投产经营全国产各项评价指标的测算表明：

项目建成投产好，其经济效益是令人满意的，所得税后财务内部收益率高于设定的12%基准收益，投资回收期只有4.3年。

第七章社会效益分析

品鑫冷链物流基地的建成，将创造良好的经济效益和社会效益，公司年销售收入可以达到9000万元，利润总额1680万元，年上交所得税160万元，税后利润可达1000万元。

为深化精准扶贫、带动创业创新，公司正式运行后可以解决100—120人的就业、生活、保险，及300——400万的工资福利。

增加50个贫困家庭就业岗位。

众义鑫冷链基地的建成，是食品行业标准的通道，绿色果蔬消费的参照。

众义鑫冷链基地的建成，是卫生城市基础的配套，民众健康体质的需要。

众义鑫冷链基地的建成，是地方经济的彰显，民营企业的推手。

众义鑫冷链基地的建成，是域内特产的码头，外埠果蔬的客栈。

众义鑫冷链基地的建成，是党委对双创的诠释，政府为扶贫的典例。

第八章风险分析

一、主要风险及其对策分析

冷链物流中心项目一般投资大、专业性强，在工程建设和营运过程中，经常要受到多种因素的影响与干扰。

而这些因素有大多具有相当的不确定性。

因此，从事物流项目投资必须认识识别风险、设法控制风险，以提高投资的成功率。

物流项目在投资建设和劳动过程中，需要大量的资金投入，同时在项目建设完成后，企业也会面临各种各样的风险，投资者必须通过风险识别提示产生风险的来源，判断风险程度，提出风险的对策，避免因在决策中忽视风险的存在而蒙受损失。

根据农产品物流项目的特点，项目开展过程中的风险主要有市场风险、管理风险、技术风险、金融风险、操作风险、环境风险等。

二、项目风险防范策略

本项目开展过程中会面临很多的风险，这些风险都将直接或间接地威胁到项目开展的结果。

在物流项目的建设和营运过程中，充分认识相关风险，并在实施过程中加以控制，大部分风险又是可以降低和防范的。

1、深入调查、科学预测、建立科学有效的决策机制

物流项目一般投资大、周期长、风险多，因此要深入调查研究分析市场需求，科学确定投资计划