秦伟利房地产发展概述.docx

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秦伟利房地产发展概述

一、中国房地产发展历程

第一阶段：

理论突破与试点起步阶段（1978至1991年）

　　1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。

1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。

1982年国务院在四个城市进行售房试点。

1984年广东、重庆开始征收土地使用费。

1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段。

1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。

1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。

1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。

　　第二阶段：

非理性炒作与调整推进阶段（1992至1995年）

　　1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。

1993年“安居工程”开始启动。

1992年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。

房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。

1993年底宏观经济调控后，房地产业投资增长率普遍大幅回落。

房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。

　　第三阶段：

相对稳定协调发展阶段（1995至2002年）

　　随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。

1998以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。

　　第四阶段：

价格持续上扬，多项调控措施出台的新阶段（2003年以来）

2003年以来，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格上涨明显。

随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策。

中国的房地产市场发展历史大致这样：

首先从1981年开始，在深圳和广州开始搞商品房开发的试点，在这以前，国内只有房地产开发，没有商品房开发，事业单位或者企业单位造房子主要是用于内部职工福利分配的，包括政府造房子也是用于福利分配，没有房地产市场。

由于当时搞试点比较成功，后来就小范围的开始试点开发。

1992年邓小平同志南巡深圳视察后发现特区搞市场经济建设之后城市的面貌有翻天覆地的变化，其中房地产开发非常成功，认为开发区的经验值得向全国推广，于是他就吹响了中国房地产开发的号角，由沿海城市一带开始展开，特别是在海南、北海、广州、深圳等这些大城市，但时间不长，由于海南的房地产市场形成了严重的泡沫。

　　1993年朱镕基总理到海南视察，发现海南的房地产市场已经失控，主要是土地市场迅速形成了非常严重的泡沫。

于是朱镕基总理一声令下：

停止银行贷款。

银根收紧后使刚刚起来的房地产市场立马遭到重创，造成的结果是从1993年下半年到1998年上半年，中国的房地产市场始终波澜不兴。

　　1998年对中国房地产业来说是关键之年，分水岭就是上半年和下半年，很多开发商在1998年上半年都熬不下去了，把土地纷纷卖掉退出市场。

但是到了1998年下半年，在6月份左右，政策面开始发生变化，出台了一系列的刺激房地产发展的政策，主要一个是取消福利分房，也就是意味着所人们要取得住房，都要到市场上去买房，通过市场来解决住房问题，这种政策使得有效需求在短期内爆发，并大幅快速上升。

这政策的第一效应就是“赶末班车”——凡是有钱的单位纷纷购买现房，把当时市场上所有当时卖不掉的现房一扫而空。

这时的房改政策提供了巨大的有效需求，而金融政策和税收政策又创造出巨大的有效需求。

不断地降低利率，还有按揭门槛降低，当时首付只要30%、20%，有的银行甚至提出零首付。

还有价格政策，在这之前商品房的价格受到物价局的管制，不能随便涨价，是限价的。

但是在这时候取消了这些管制，为后来开发商涨价提供可能，这以后开发商自己喜欢怎么定就怎么定，开始乱涨价。

于是1999年至2003年为中国房地产业高速增长期。

2003年到达高峰，暴露出房价过高、结构不合理的问题，导致严重的社会矛盾，房地产业成为社会关注的焦点。

2004年开始实施宏观调控，主要特征是收紧土地与信贷两个闸门，以调控供给为主。

　　2005年中央进一步加大宏观调控力度，主要特征是供给与需求双向调控，以调控需求为主。

从2005年下半年开始2006年，成交量开始上升，但是好景不长，因为当长三角地区的房地产市场在下雪的时候，北京、深圳、广州这些城市却是一片艳阳天，房价涨得很快，就像以前的长三角，结果导致3月份调控的政策又进一步加强。

　　2006年的宏观调控主要特征是以调整房地产产品结构为主。

目前的房地产正在发生一系列的转变：

由卖方市场向买方市场转变、由以投资主导向以消费主导转变、由短期投资向中长期投资转变、由以土地为中心向以产品为中心转变、由以增量市场为主向以存量市场为主转变、由普涨普跌现象向有涨有跌现象转变、由笼统市场向细分市场转变。

　　中国房地产价格的走势，1998年开始起到的房地产市场到2003年，这一轮的上扬达到高峰，然后从2003年到2007年都在头部横盘整理，2004年调控供给、2005年调控需求、2006年调控结构、2007年继续调整，估计到2007年底差不多调整完毕，然后，随着2008年奥运会这个东风的作用，中国新的一轮房地产，在把头部转化为底部以后，又有一波上扬。

这个过程当中所有的风险被释放、泡沫被消减、结构被调整，不合理的状况被缓解，积压的房子被消化，这就为下一轮发展夯实了基础，从2008年开始新的一轮平稳增长，不会是疯长，这是一个台阶式的上扬，这是中国房地产发展的特征。

二、当前房地产发展状况

降价是主流低价盘热销

　　自3月份以来，在开发商降价促销策略带动下，各地楼市成交量明显上升，进入4、5月份，楼市成交回暖态势仍在延续。

　　从5月份前10天的交易数据来看，主要城市新房市场的成交回升较为明显，54个大中城市的总成交量较上月同期上升44%。

若剔除4月的假期因素，仍有约2成的增长。

其中，以成都、杭州为代表的二线城市交易量回升幅度最大，主要原因是近期当地部分开发商在开展降价促销活动，大体量的新盘低价入市有效地拉升了当地成交量。

　　在香港和记黄埔公司开发的“上海御沁园”项目售楼处，看到前来购房的人并不多，销售人员也并不是很热情。

但就在一个月前，由于该项目开盘价低于市场预估价近两成，引起购房者的哄抢，4月15日开盘当天就卖了130多套。

据销售人员介绍，这批房源最低报价仅为25000元/平方米，而早期市场预估价在30000元/平方米左右，因此比较容易卖，除6套样板房外，余下的169套房源目前已经基本被预订完。

“整体来看，市场购买需求仍然存在，只要房价较为合理，这些需求就会入市。

”

　　在杭州，低价楼盘十分热销。

4月杭州楼市共23个楼盘开盘，其中销售率超过五成的楼盘有8个，楼盘“以价换量”取得不俗成绩。

　　在低价盘受热捧的同时，部分区位好的楼盘也受到青睐。

北京东三环双井附近一项目的最新一期楼盘于5月中旬开盘，38300元/平方米的均价却一点不愁卖。

销售人员告诉记者，此次开盘的为老项目后期，一共300多套房，在领选房顺序卡的第一天下午2点左右便已排了100多个号。

一位有意向购房的女士对记者说，她最近也看了一些楼盘，相比之下，还是比较青睐这个楼盘，一方面地理位置比较好，加上是70年“大产权”的项目，主打户型又是90平方米左右的两居和小三居，“四环以内这样的项目好像挺少的，即便没有什么折扣也打算近期出手了”。

　　住房网首席评论员程伟明分析认为，经过3月和4月楼市集体降价促销，目前“刚需”房源成交价格已回落至相对理性的价位，不少观望“刚需”认为出手时机已到。

与此同时，部分“刚需”不再只看价格，而是综合价格与房屋质量及配套，近3个月来杭州楼市大量“刚需”房源入市，丰富了“刚需”选择余地，支持了成交“回暖”。

　　抢房局面出现的同时，“房托”也重出江湖。

《经济参考报》记者了解到，杭州5月初开盘的“金都·夏宫”和“中豪四季公馆”双双出现连夜排队、千人抢房的壮观局面。

有人指出，3月以来，杭州多个楼盘出现百人、千人抢房的场面，固然有楼市价格大幅下降带来的成交上升的原因，但不可否认，一些开发商为了拉动销售，制造楼市热销假象，而雇佣“房托”排队拿号、参与抢房。

　　广州市海珠区一个楼盘销售经理透露，目前销售压力很大，过去卖楼从未像现在这么愁过。

为了能够销售出去房子他们想到的一个办法就是找“房托”，营造一种热销环境，此时不买，后悔终生。

　　经过一季度“以价换量”的博弈后，开发商与购房者之间的博弈悄然升级，不仅不少楼盘开始缩小降价幅度，而且开始试探性地提高价格。

以广州曾经推出13800元特价单位的“纵横国际”为例，目前该项目均价在18000元到20000元，3月推出18800元/平方米价格的“保利天悦”均价又回升到20000元以上。

而类似这样的项目还有十几个。

和广州的情况相似，北京一些项目价格也已开始逆市上调。

据链家地产市场研究部对2012年新入市期房项目统计显示，16个项目在一二季度均有成交。

与一季度相比，其中11个项目4月至5月15日的成交价格出现上调，平均上涨幅度为4.4%，最高达到8.2%。

　　亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，这些逆市涨价的项目有一个共同之处，均为低价入市或前期曾有较大幅度的价格下调，并且都因此取得较好销售业绩。

他认为，对涨价项目要区别看待，就普通住宅刚需类产品来说，其涨价之后面临危机。

一旦周边有其他项目开始大幅降价，这些涨价项目销售即会陷入降与不降的两难选择：

保持现状只能坐视客源流失，而重新降价则会对楼盘品牌带来恶劣影响。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，市场买卖双方的博弈仍在持续，僵局并未显著打破。

但春季成交反弹，还是影响了部分购房人的心态，看房积极性明显高于去年四季度。

只是很多人还是观望，希望有更大的优惠。

而开发商依然会采取“以价换量”的策略，但开发商既要能卖出，又要追求利润，需要不断试探市场，找到平衡点。

　　库存居高位降价空间仍存

　　虽然部分楼盘缩小优惠幅度，但专家认为，降价的大趋势不可逆转，也不存在整体出现价格回升的可能。

　　中国指数研究院认为，两年多的房地产调控效果正在显现，特别是今年以来，价格明显松动，商品住宅成交量下降显著，市场预期正在发生改变，企业库存巨大。

重点城市出清周期大大延长，如北京、上海均在16个月以上，杭州达到21个月，预计主要城市短期内供应量将继续上升，而成交量难以大幅反弹，价格稳中有降的可能性较大。

　　南京楼市库存量再次进入5万套以内，5月份南京楼市有可能再次进入大幅降价跑量的局面，加之刚需在3月份的集中释放，刚需市场已经小了很多。

在刚需一族难以支撑的情况下，开发商将面对如何吸引改善型客户出手，在这种情况下购房者有可能获得更大的优惠。

　　事实上，受住宅市场长期低迷的影响，开发商纷纷降低新开工量，以此减缓工程款支付压力，自去年四季度以来，全国商品住宅新开工面积累计增速逐月下滑。

今年一季度，全国商品住宅新开工面积累计同比出现负增长，增速为-5.2%，呈现自2009年10月以来的首次负增长。

　　中国房产信息集团研究总监薛建雄认为，房地产调控将逐步形成市场化和政策调控并行的常态化局面，巨额的库存已经使房价丧失了大规模上涨的基础，房地产企业的利润也将回归到合理区间，整个行业将从暴利逐渐走向市场合理利润甚至微利。

可以预见，未来楼市调控政策的核心仍然是控制房价上涨，让被投资性需求推高的房价回归合理水平。

住建部房地产市场监管司副司长张小宏近日表示，近一个时期市场回调还将是整个房地产市场的主基调，并明确调控方向不改，强调决不让调控出现反复。

三、郑州房地产市场发展状况调查分析报告

现有楼市销售价格——“想说爱你不容易”

调查分析资料显示：

有持六成多的被访者对目前郑州市现有楼市的销售价持不满意的态度，还有30%的被访者认为一般，仅有5%的被访者对目前郑州市现有楼市的销售价格持满意的态度，这说明目前郑州市房地产市场的销售价格还是难于被消费者所接受的。

被访者对于现有楼盘开发商提供的服务态度分析

调查分析资料显示：

有五成多的被访者认为现有楼盘开发商提供的服务一般，也就是不是太尽人意，只有13.8%的被访者认为满意。

建议房地产开发商在开发楼盘的同时也要提高各项服务措施，用良好的服务态度来赢得更多的客户群体。

楼市前景——稳中有升

调查分析资料显示：

有42.5%的被访者认为郑州市楼市在2010年发展的趋势是稳中有升，有近三成的被访者认为有上升的空间。

同时也有25%的被访者认为不会有太大的变化或有下降的可能性。

消费者认为其他省会城市房地产销售价格对比分析

调查分析资料显示，在问到郑州现有房地产销售价格与周边省会城市房地产销售价格对比时，有近六成的消费者认为要比其他城市高，有28.8%的消费者认为基本持平，还有11.2的消费者认为要比周边省会城市的房价低。

最受欢迎的购房促销活动——购房销售价格的优惠

四、2011年前3季度郑州房地产市场运行情况

1．房地产开发投资情况

2011年前3季度，全市累计完成房地产开发投资650.2亿元，同比增长30.6%，比今年第1和第2季度分别回落8.5和7.8个百分点，占全市固定资产投资32.1%；其中，住宅开发投资完成440.4亿元，同比增长18.2%。

2011年前3季度，全市商品房新开工面积1329.7万平方米，同比增长31.9%；其中，住宅新开工面积952.4万平方米，同比增长27%。

2011年前3季度，房地产开发企业资金到位786.4亿元，同比增长17.1%。

在资金来源中，国内贷款78.9亿元，同比下降2%，占比7.8%；企业自筹资金为401.0亿元，同比增长55.2%，占比39.8%；企业定金及预收款为135.5亿元，同比下降11.3%；个人按揭贷款为69.6亿元，同比下降35.6%。

2．房地产业完成税收情况

2011年前3季度，郑州市房地产业完成税收67.2亿元，同比增长16.4%，增收9.5亿元，增幅比上年同期77.9%下滑61.5个百分点，增收额比上年同期下滑15.9亿元。

郑州市房地产营业税在全省18个省辖市排第18位。

3．商品房投放情况

2011年前3季度，全市商品房投放面积为1008.51万平方米，同比下降1.77%；其中，商品住房投放面积为770.59万平方米，同比下降7.52%。

市区商品房投放面积为716.55万平方米，同比下降8.49%；其中，商品住房投放面积为534.93万平方米，同比下降14.22%。

4.商品房销售情况

2011年前3季度，全市商品房销售面积为707.59万平方米，同比下降35.84%；其中，商品住房销售面积为565.07万平方米，同比下降40.80%。

全市商品房销售均价为6629元/平方米，其中商品住房销售均价为5349元/平方米。

市区商品房销售面积为497.65万平方米，同比下降40.32%；其中，商品住房销售面积为377.07万平方米，同比下降46.16%。

市区商品房销售均价为8024元/平方米，其中商品住房销售均价为6396元/平方米。

5．商品房累计可售情况

2011年9月底，市区商品房累计可售面积为621.59万平方米，同比增长46.26%，其中商品住房累计可售面积为382.49万平方米，同比增长48.67%。

6.购房者构成情况

2011年前3季度，来自“本市城区”的购房者购买商品住房为10561套，购买占比为32.81%，较去年同期提高0.9个百分点；“本市郊县”购房者购买2117套，占比6.58%，较去年同期提高1.6个百分点；“本省其他地区”购房者购买16918套，占比52.56%，较去年同期降低0.7个百分点；“外省市”购房者购买2349套，占比7.3%，较去年同期降低1.77个百分点。

7.二手房交易情况

2011年前3季度，全市二手房交易面积为214.18万平方米，同比下降17.14%；其中，二手住房交易面积为205.83万平方米，同比下降15.76%。

全市二手房交易均价为3869元/平方米；其中，二手住房交易均价为3751元/平方米。

市区二手房交易面积为148.43万平方米，同比下降21.61%；其中，二手住房交易面积为142.34万平方米，同比下降22.41%。

郑州市区二手房交易均价为4816元/平方米；其中，二手住房交易均价为4671元/平方米。

8．保障性住房完成情况

截至2011年9月底，全市保障性住房已开工建设5.57万余套，开工率为102%。

其中，经济适用住房新开工260.29万平方米、26891套；廉租住房新开工13.84万平方米、2858套；公共租赁住房新开工106.13万平方米、24753套，租赁筹集2269套；棚户区改造完成拆迁5.54万平方米、1154户，开工建设7.77万平方米、1214套。

五、2011年3季度郑州房地产市场特点

1．市场销售仍呈弱势但有所提升

2011年3季度，郑州市区商品房销售面积同比降幅达到4成以上，销售弱势仍然较为明显，但环比却出现一定量的增长。

3季度商品房销售环比增长5.1%，其中商品住房销售环比增长14.26%。

从各月情况看，市区商品房7、8、9三个月的销售面积分别为49.19万、65.27万和65.98万平方米，与去年同期相比分别下降50.53%、42.88%和29.99%，呈现环比增长、同比降幅缩小的态势，商品住房的成交面积集中在80-90平方米和120-144平方米。

郑州房地产市场销售量下降主要是受限购、限贷政策以及消费心理等因素的影响。

郑州独有的区位优势和城市定位，赋有较强的辐射力和凝聚力，吸引了大量外地购房者来郑置业，一直以来外地人士是郑州购房者的主力军，所占比重较大，而严格的限购政策使外地购房者在郑的购房比例有所下降。

在限贷方面，今年央行采取了加息、提高购房首付款比例、放缓贷款审批速度、对部分人群实现限贷等措施，使得按揭购房的成本加大，抑制了部分依靠按揭购房的投资者和刚性需求者的购房热情。

另一方面，由于郑州前两年房地产市场销售增幅过快，部分消费者出现了抢购等非理性购房行为，提前透支了部分需求。

与此同时，近几个月郑州房价开始出现松动迹象，消费者的观望情绪渐浓，存在期盼房价下降的心理，一定程度上形成了部分消费者的持币待购。

2．县域房地产投放强劲

随着郑州都市区建设的逐步实施，郑州市区部分房地产企业进入县（市），带动了县域房地产的发展。

数据显示，2011年3季度，郑州各县（市）商品房投放量达到123.12万平方米，同比增长14.13%，高出全市增幅22.83个百分点，环比增长35.74%，高出全市增幅25个百分点，占到全市商品房投放总量的30.6%，较去年同期提高6.12个百分点，县域房地产正成为郑州房地产业未来的增长点。

3．商品住房供应结构更趋合理

2011年3季度，郑州市区商品住房投放面积环比增长9.44%，市场供应较为充足。

从商品住房的供应结构上看，90平方米以下商品住房共计投放15058套，占到3季度商品住房投放总套数的64.45%，较前6个月提高7.23个百分点；其中，60-90平方米的商品住房投放占比较前6个月提高12.51个百分点，60平方米以下的商品住房占比降低5.28个百分点。

可以看出，在限购、限贷宏观调控政策下，开发商根据市场变化，适时调整产品结构，减少了以投资性需求为主要对象的小户型投放量，增加了更适合刚性需求的中等户型的开发量。

4．商品住房价格出现松动

2011年3季度，郑州市区商品住房各月的销售均价分别为6676元/平方米、6623元/平方米和6549元/平方米，呈现小幅下探的态势。

从各媒体透露的信息也可以看到，一些开发商正在采取适宜灵活的营销策略，通过各种“明送暗降”活动进行促销，而开发企业在项目定价上也十分谨慎，新投放市场的项目大都采取“低价入市”的策略，商品住房价格表现出松动的迹象。

5．非住宅销售出现萎缩

自2010年4月“新国十条”出台后，郑州的非住宅市场便出现价涨量增的旺势，但今年5月份之后，随着限贷政策的深化，郑州非住宅市场销量开始出现萎缩。

3季度，非住宅销售面积为41.53万平方米，同比下降16.91%，环比下降17.14%。

价格方面，除7月份外，今年2月份之后的非住宅销售均格基本在13000元/平方米上下波动。

同时，受销售渐弱的影响，3季度市区非住宅投放量为64.77万平方米，较2季度下降15.53%，投放规模有所缩减，非住宅在商品房投放总量的占比也由2季度的28.13%减少至23.2%。

6．商品房存量持续增加

供应增加而销售减弱，使郑州市区商品房存量不断加大。

9月底，市区商品房累计可售面积为621.59万平方米，较去年年底增加251.2万平方米，增幅为67.82%，其中商品住房可售面积为382.49万平方米，较去年年底增加165.19万平方米，增幅为76.02%，再创今年以来的新高。

按照今年前9个月的销售面积均值计算，目前的库存商品房可售11个月，商品住房可售9个月。

从库存结构看，非住宅的累计可售面积达到239.1万平方米，占到库存量的38.47%，远高于24.23%的销售占比。

商品住房方面，60平方米以下的商品住房累计可售套数达到15688套，占到商品住房可售套数的30.96%，库存量较大，开发企业仍需进一步调整产品结构，满足市场需求。

7．高性价比产品去化良好

限购限贷政策后，投资者及购买者减少，一些拥有购买资格的人更加注重实惠和性价比，一些城市高附加值的产品成为了市场销售的主流。

数据显示，2011年3季度，商品住房销售面积排行前30名的楼盘共计销售81.78万平方米，占到季度商品住房销售总量的58.87%，平均销售价格为6299元/平方米，较全市商品住房销售均价低313元/平方米。

美景鸿城、鑫苑逸品香山、远大理想城、二七万达广场等一批高性价比的楼盘在市场销售弱势的情况下仍保持着良好的销售业绩。

8．二手房成交有所反复

近几个月是学区房交易的旺季，7、8月份二手房成交量分别为18.47万平方米、19.66万平方米，环比分别上涨24.02%和6.45%，但随着“入学季”的结束，9月份二手房交易面积回落至15.42万平方米。

郑州对二手住房实施了限购，二手住房交易受到一定程度的影响，但目前郑州房屋租赁价格上涨，多数二手房主并不急于降价销售。

3季度各月二手住房的交易价格分别为4570元/平方米、4624元/平方米和4671元/平方米，表现为小幅上涨的态势，二手住房与新建商品住房的差价正日趋减少。

6、郑州国际会展中心CBD商务中心的发展

郑东新区位于河南省省会郑州市区东部，是郑州市委、市政府根据国务院批准的郑州市城市总体规划，为实施拉大城市框架、扩大城市规模、加快城市化和城市现代化进程战略而投资开发建设的新城区。

该区以迁建的原郑州机场为起步区，以国家郑州经济技术开发区为产业支撑，西起107国道，东至京珠高速公路，南自机场高速公路，北至连霍高速公路，远期规划总面积约150km2，相当于目前郑州市已建成市区的规模（建成区面积132km2，市区常住人口260万人），将在未来20——30年内建成。

根据已经完成的总体规划，将郑州市原机场区域规划为商务中心区（CBD），环CBD25km2为近期重点开发建设区域（新区起步区），这里将形成连接新旧城区的商务、旅游发展轴。

起步区约25km2，将通过地铁、城市轻轨与现有市区连接起来，它不仅是郑东新区的核心，也是未来郑州市的核心。

起步区将以共生城市和新陈代谢城市为基础，形成以中原文化与自然环境为背景，集办公、科研、教育、文化、商业、居住等多种功能的新型城区。

CBD总用地面积约2km2，规划有“郑州国际会议展览中心”、“河南省艺术中心”和五星级宾馆—新郑州饭店及60栋高层建筑。

郑州国际会展中心总建筑面积30万m2，按大型国际会展中心标准建设；河南省艺术中心，首期工程建筑面积3万m2，设3000人戏剧场、影视中心、艺术