福建省商品住宅专项维修资金使用暂行办法综述.docx

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福建省商品住宅专项维修资金使用暂行办法综述

福建省商品住宅专项维修资金使用暂行办法

闽建房[2009]30号

第一条  为加强商品住宅专项维修资金的管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和安全使用，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》（国务院令第504号）、《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号，以下简称《办法》）等法律、法规和规章的规定，结合本省实际，制定本暂行办法。

第二条  本省行政区域内按照有关规定统一归集并存入商品住宅专项维修资金专户的商品住宅专项维修资金使用，适用本暂行办法。

第三条  本暂行办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：

住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面等基本结构部分，走廊通道、门厅、楼梯、大堂等公共通行部分，避难层、设备层或者设备间等结构部分。

本暂行办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施、垃圾通道、排烟排气通道、水箱、水泵、邮政信箱、避雷装置、消防器具、消防栓、排水管道、窨井、化粪池、垃圾箱、规定标识、建筑智能化系统（含安防系统）、消防控制系统等设施和共用设施设备使用的房屋等。

其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。

第四条　商品住宅专项维修资金属于业主所有，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。

商品住宅专项维修资金的使用应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

第五条  省人民政府房地产行政主管部门负责本省商品住宅专项维修资金使用的指导和监督工作。

设区市、县（市）人民政府房地产行政主管部门应指定专门机构并配备工作人员，负责对本行政区域内商品住宅专项维修资金使用的指导和监督工作。

商品住宅专项维修资金的使用，应当依法接受审计部门的审计监督。

第六条  使用商品住宅专项维修资金应当具备下列条件之一：

（一）住宅共用部位、共用设施设备保修期己满且维修项目符合商品住宅专项维修资金使用范围。

（二）法律、法规、政策规定或者业主大会通过的其他用于完善住宅共用部位、共用设施设备的决议。

第七条  住宅共用部位的维修和更新、改造范围包括：

（一）屋顶防水、隔热层破损或渗漏；

（二）楼房外墙出现雨水渗漏，引起外墙内表面浸湿；

（三）地下室出现渗漏、积水的；

（四）楼房外墙外装饰层出现裂缝、脱落或空鼓率超过国家相应标准、规范的规定值；

（五）建筑保温层出现破损或脱落，或建筑保温不良引起外墙内表面出现潮湿、结露、结霜或霉变；

（六）外墙及楼梯间、公共走廊涂饰层出现开裂、锈渍、起泡、翘皮、脱落、污染的；

（七）公用区域窗台、门廊挑檐、楼梯踏步及扶手、维护墙、院门等出现破损的；

（八）公共区域门窗或窗纱普遍破损的;

（九）除本办法第十三条规定情形之外，其他住宅共用部位需要维修和更新、改造的。

第八条 住宅共用设施设备的维修和更新、改造范围包括：

（一）电梯主要部件需要进行维修或更换的；

（二）二次供水系统设备部件磨损、锈蚀严重的；

（三）避雷设施不满足安全要求的；

（四）配电设备部分电缆、电线、配电箱（柜）内元件损坏的；

（五）消防系统、安防系统出现功能障碍，或部分设备、部件损坏严重的；

（六）楼内排水（排污）设备出现故障，给、排水管道漏水、锈蚀严重、排污泵锈蚀或其他设备损坏的;

（七）除本办法第十三条规定情形之外，其他住宅共用设施设备需要维修和更新、改造的。

第九条  住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

专属一个单元业主的共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由该单元全体业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊；专属一个楼层业主的共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由该楼层全体业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

业主对承担维修和更新、改造费用有分歧的，应当通过协商解决。

协商不成的，可以依法申请仲裁或者提起诉讼。

商品住宅专项维修资金不足支付维修和更新、改造费用的，不足部分按照物业建筑面积按比例由相关业主分摊。

第十条  住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未出售的商品住宅、非住宅的，建设单位应当按照尚未售出商品住宅的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。

第十一条  商品住宅专项维修资金的使用，按照以下程序办理：

（一）业主大会成立后需要使用商品住宅专项维修资金的

1、制定方案

相关业主、业主委员会或者物业服务企业提出使用建议并制定《维修和更新、改造方案》（附件1）。

2、业主确认

《维修和更新、改造方案》应当经商品住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，并在小区明显位置和所在地住宅专项维修资金管理机构指定的网站进行公示，公示时间应不少于10个工作日。

3、办理备案

相关业主、业主委员会或者物业服务企业到所在地设区市、县（市）住宅专项维修资金管理机构办理住宅专项维修资金使用备案，并提交下列资料：

（1）《维修和更新、改造方案》；

（2）《业主确认证明》（附件2）、《维修和更新、改造方案公示证明》（附件3）；

（3）业主委员会成立的相关文件、《业主委员会情况登记表》（附件4）或者业主委员会报相关部门备案的《业主委员会成立备案表》复印件并盖业主委员会公章（提交原件核对）。

设区市、县（市）住宅专项维修资金管理机构受理住宅专项维修资金使用备案（要件齐全）时，应当在收件后7个工作日内出具《商品住宅专项维修资金使用备案证明》（附件5）。

4、首次开户

首次使用商品住宅专项维修资金，相关业主、业主委员会或者物业服务企业持设区市、县（市）住宅专项维修资金管理机构开具的《商品住宅专项维修资金使用备案证明》，到专户管理银行开立住宅专项维修资金使用专户，专户管理银行应当出具《商品住宅专项维修资金使用专户开户证明》（附件6）。

5、资金划转

相关业主、业主委员会或者物业服务企业持《商品住宅专项维修资金使用专户开户证明》及经业主委员会审核签章的工程施工合同（应标明施工单位的开户行、账号）、工程预算书（应有2/3以上业主委员会委员的签字）及相关票据，到设区市、县（市）住宅专项维修资金管理机构申请资金划转。

设区市、县（市）住宅专项维修资金管理机构应在7个工作日内，将维修和更新、改造工程预算金额的50%划转到业主委员会开立的住宅专项维修资金使用专户。

6、竣工验收

工程竣工后，相关业主、业主委员会或者物业服务企业应当组织相关人员对工程进行验收，并签署《维修和更新、改造工程验收报告》（附件7）。

7、决算审核

相关业主、业主委员会或者物业服务企业按照决算费用填写《维修和更新、改造工程决算费用分摊清册》（附件8），并在小区明显位置和所在地住宅专项维修资金管理机构指定的网站进行公示，公示时间应不少于10个工作日。

相关业主、业主委员会或者物业服务企业到所在地住宅专项维修资金管理机构办理工程决算审核手续，并提交下列资料：

（1）《维修和更新、改造工程决算费用分摊清册》及《维修和更新、改造工程决算费用分摊清册公示证明》（附件9）；

（2）工程决算书（查验原件留存复印件）；

（3）《维修和更新、改造工程验收报告》。

设区市、县（市）住宅专项维修资金管理机构自受理之日起5个工作日内，将维修和更新、改造工程的尾款划转到业主委员会开立的住宅专项维修资金使用专户，并按照分摊清册从相关业主个人账户中核减。

（二）业主大会成立前需要使用商品住宅专项维修资金的，由物业服务企业或者相关业主参照以上程序办理使用手续，工程款项划转到物业服务企业或者维修单位的账户。

第十二条  发生屋面防水损坏造成渗漏、电梯故障危及人身安全、高层住宅水泵损坏导致供水中断、楼房外墙立面破损可能脱落危及行人安全、消防系统（或安防系统）出现功能障碍或部分设备、部件损坏严重等紧急情况，经公安、消防、安全监督、技术监督等部门要求整改的或者物业共用部位、共用设施设备出现法律、法规、规章和相关强制性技术标准规定必须维修和更新、改造的，相关业主、业主委员会或者物业服务企业应当及时组织维修和更新、改造或者采取应急防范措施，并垫付相关费用，经本暂行办法第七条第3项、第4项、第5项、第6项、第7项规定程序审核确定后从商品住宅专项维修资金中列支。

发生前款情况后，未按规定实施维修和更新、改造或者采取应急防范措施的，经设区市、县（市）人民政府房地产行政主管部门、所在地街道办事处或者乡（镇）人民政府督促限期改正，仍未进行维修和更新、改造或者采取应急防范措施的，设区市、县（市）人民政府房地产行政主管部门、所在地街道办事处或者乡（镇）人民政府代为组织实施，费用可直接从相关业主住宅专项维修资金分户账中列支。

第十三条  下列费用不得从商品住宅专项维修资金中列支：

（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用；

（二）依法应当由相关单位承担的供水、排水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

（三）根据物业服务合同约定，属于物业服务内容的住宅共用部位、共用设施设备的日常维修和养护费用；

（四）因人为损坏及其他原因应当由当事人承担的修复费用；

（五）法律、法规和规章及有关规定，明确由有关单位和个人承担的费用。

设区市、县（市）人民政府房地产行政主管部门发现不符合有关法律、法规、规章和使用方案的，应当责令改正。

第十四条  商品住宅专项维修资金的使用接受业主委员会和有关行政管理部门的监督。

设区市、县（市）住宅专项维修资金管理机构及业主委员会对资金账户变化情况有异议的，可以要求专户管理银行进行复核。

专户管理银行应当每年至少一次向设区市、县（市）住宅专项维修资金管理机构发送住宅专项维修资金对账单;应当定期向业主委员会发送住宅专项维修资金账户对账单。

专户管理银行应当建立住宅专项维修资金查询制度，接受业主对其分户账中住宅专项维修资金使用、增值收益和账面余额的查询。

第十五条  提倡相关业主、业主委员会或者物业服务企业采取公开招标或者邀请招标方式选择专业施工企业，并与施工企业签订工程施工合同。

第十六条  为保证工程质量和商品住宅专项维修资金合理使用，鼓励相关业主、业主委员会或者物业服务企业聘请专业工程造价咨询及工程监理机构进行工程预算和工程监理，所发生的费用计入维修和更新、改造成本。

第十七条  因维修和更新、改造工程造成业主自用部位损坏的，应当修复或者给予合理补偿，费用计入维修和更新、改造成本。

第十八条  本暂行办法由省住房和城乡建设厅解释。

第十九条  本暂行办法自2010年1月1日起施行。

附件：

1.《维修和更新、改造方案》

2.《业主确认证明》

3.《维修和更新、改造方案公示证明》

4.《业主委员会情况登记表》

5.《商品住宅专项维修资金使用备案证明》

6.《商品住宅专项维修资金使用专户开户证明》

7.《维修和更新、改造工程验收报告》

8.《维修和更新、改造工程决算费用分摊清册》

9.《维修和更新、改造工程决算费用分摊清册公示证明》

附件1

维修和更新、改造方案

一、 项目概况

                     项目由                    开发建设，坐落于             县（市、区）          乡镇（街道）        路     号，共有      幢，     户，总建筑面积            平方米，     年    月竣工，已超过保修期。

二、 申请使用住宅专项维修资金的原因

据现场查勘，存在                                    

                                                         情况，需要申请使用住宅专项维修资金进行维修和改造。

三、 维修和更新、改造内容及施工工艺

                                                    。

四、 维修和更新、改造费用

本次申请使用住宅专项维修资金              元。

业主委员会主任（签字）         物业服务企业负责人（签字）

年  月  日                       年  月  日

（业主委员会盖章）              （物业服务企业盖章）

附件2

业主确认证明

为了保障住宅的正常使用和共用设施设备的安全运转，根据查勘情况，                        项目拟于      年    月     日对已超过保修期的                                           

                                             （公用设施设备）进行维修和更新、改造，工程预算           元。

本项目总建筑面积            平方米，共有          户业主。

维修和更新、改造方案已于       年     月     日，经业主确认，      户业主同意使用住宅专项维修资金，占应确认业主户数的     %，其拥有房屋建筑面积          平方米，占应确认建筑面积的     %。

根据《物权法》规定，已有超过专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意使用住宅专项维修资金。

《维修和更新、改造方案书面确认明细表》等资料真实，如有虚假，愿承担相应责任。

特此证明

业主委员会主任（签字）          物业服务企业负责人（签字）

业主委员会副主任（签字）

年   月   日                     年   月   日

（业主委员会盖章）             （物业服务企业盖章）

维修和更新、改造方案书面确认明细表

物业项目名称：

住宅专项维修资金使用计划：

业主在进行书面确认前，应当认真阅读维修和更新改造方案内容，书面确认必须由业主本人或其委托人签字。

1、            维修和更新改造内容：

2、            工程预算（元）：

序号

业主姓名

楼、房号

产权面积（平方米）

维修资金缴存余额（元）

本次应分摊金额（元）

同意业主签字确认

备注

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

申请人（签章）                                                    填表日期：

物业项目名称：

住宅专项维修资金使用计划：

业主在进行书面确认前，应当认真阅读维修和更新改造方案内容，书面确认必须由业主本人或其委托人签字。

1、维修和更新改造内容：

2、工程预算（元）：

序号

业主姓名

楼、房号

产权面积（平方米）

维修资金缴存余额（元）

本次应分摊金额（元）

同意业主签字确认

备注

11

12

13

14

15

16

17

18

19

20

21

22

23

24

附件3

维修和更新、改造方案公示证明

   　坐落于　　　    　县（市、区）　　      　乡镇（街道）        路        号的　　　　　项目，对已超过保修期的                                          实施维修和更新、改造，其《维修和更新、改造方案》已于    年   月    日起，采取                     方式进行公示，公示期     天。

以上情况真实，如有虚假，愿承担相应责任。

特此证明

业主委员会主任（签字）            单位负责人（签字）

业主委员会副主任（签字） 

年    月    日                   年   月   日

（业委会盖章）                   （物业服务企业盖章）

附件4

业主委员会情况登记表

           县（市、区）               业主委员会（签章）

项目地址：

       县（市、区）           乡镇（街道）      路

          号               小区

业主委员会办公地址：

       县（市、区）          乡镇（街道）       路      号      室

业主委员会登记证编号：

所属乡镇（街道办事处）：

启用日期（业委会成立日期）：

止用日期（本届到期日）：

业委会委员签字

以上业主委员会委员名字与备案时材料上的名字一致。

备案机构盖章

年  月  日

备注：

此表格仅作为业委会申请住宅专项维修资金时使用

业委会委员名单

序号

姓  名

职  务

联系电话

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

16

17

18

备注：

此表格仅作为业委会申请住宅专项维修资金时使用

附件5

商品住宅专项维修资金使用备案证明

       县（市、区）物管维[    ]第    号

项目情况

申请单位

办公地点

联系人

联系电话

施工单位

项目名称

竣工时间

坐落地点

         县（市、区）            街道（乡镇）             路        号

住宅专项维修资金使用备案要件

《维修和更新、改造方案》

《业主大会或者相关业主确认证明》及

《维修和更新、改造方案公示证明》

其  它

维修和更新、改造工程内容和业主确认情况

维修和更新、改造主要内容：

维修资金余额：

                   元

工程预算：

                   元

涉及户数：

                       户

总建筑面积：

              平方米

其中：

未售出房屋建筑面积           平方米，户数          户，预算分摊费用       元

确认比例

同意使用专项维修资金业主        户，占应确认业主户数的       %

同意使用专项维修资金业主拥有房屋建筑面积             平方米，占应确认建筑面积的        %

房地产主管部门意见

负责人签字：

                            盖章：

                    年    月    日

第一联  县（市、区）房地产主管部门留存

第二联  银行留存

第三联  设区市、县（市、区）住宅专项维修资金管理中心留存

附件6

商品住宅专项维修资金使用专户开户证明

             住宅专项维修资金管理中心：

根据《物权法》、原建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》有关规定，已为                             物业服务企业或者相关单位为                             项目办理住宅专项维修资金使用专用账户开户相关手续。

具体信息如下：

1、        户名：

2、        开户银行：

3、        账号：

特此证明

                                 年   月    日

                                    （盖章）

附件7

维修和更新、改造工程竣工验收报告

验收时间：

     年   月   日

工程名称

施工单位名称

建设单位名称

设计单位名称

监理单位名称

开工时间

        年     月    日

工程造价

工程概况：

验收内容：

验收意见：

验收结论：

注：

结论为：

是否符合房屋修缮的质量标准和技术要求，能否同意使用！

工程竣工验收人员情况

竣工验收人员签字

姓名

工作单位

职务

物业服务企业负责人（签字）：

          业委会主任（签字）：

                                         副主任（签字）：

      年   月   日                       年   月   日

（物业服务企业盖章）                   （业主委员会公章）