170518苏州吴中中海项目提案策略.docx

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170518苏州吴中中海项目提案策略

中海吴中先锋路项目提报策略框架：

首先，让我们来看两个市场案例参考。

参考—商业奇迹案例-1

让手表时尚起来

瑞士传统表业让“时间”价值化——日本表业让“时间”数据化——而SWATCH则是让“时间”时装化。

参考—商业奇迹案例-2

让咖啡舒适起来

创造家与工作之外的第三空间，让人在都心舒适放松下来

顶级酒店服务式公寓-顶富私享

商业中心酒店式公寓-顶级资产

传统酒店式公寓豪宅化-无内容

而我们今天的命题是——如何创造独特品类惊艳苏州？

Part1：

价值梳理

1、区域价值占位

区域规划：

城市向南，吴中成为苏州最具活力地区

受人口和地理条件限制，苏州向南发展是必然规律，吴中中心城区从城南发展为南城，会成为继新区和园区之后，城市发展的第三极副中心。

土地价值：

土拍宠儿，区域地价不断创历史新高

2016年吴中区经营性建设用地共成功出让18宗地块，土地出让总面积约712075.3平方米（约合1608亩），土地出让总金额约224.3亿元，创历史新高。

交通区位：

多维交通，4轨交、中环、高架连通内外

1号线连通了木渎，2/3/4号线全都经过吴中。

更有中环、友新高架、太湖新城有轨电车、苏州湾隧道。

商业配套：

醇熟商业，万达、苏宁等多个综合体环伺

吴中区建区以来单体最大的实事工程、民生工程——吴中公共文化中心，万达广场、永旺、丽丰广场、苏宁广场、法国小镇等商业综合体，大大满足了吴中区居民的娱乐生活要求。

教育医疗：

全龄教育学区，奢享一站式医疗配套

教育资源日趋丰富：

5所公办中学、7所公办小学、6所附属幼儿园……此外，北美高级中学开建，为吴中区的教育资源加了一针强心剂！

医疗实力逐渐加强：

尹山湖板块的尹山湖医院、太湖新城板块的太湖新城医院（规划中）、木渎板块的木渎人民医院、苏州市吴中人民医院等等。

人文生态：

吴文化发源地，人文历史及自然资源丰沛

吴中区现有甪直、木渎、东山3个国家级历史文化名镇；还有太湖、石湖、尹山湖、穹窿山、天平山、上方山等风景自然区

大牌房企：

国之巨匠，数十家一线品牌开发商汇聚于此

2016年，吴中区出让的地块吸引了央企、国企、京派、闽系等各大房企积极抢滩，鲁能集团、北京国瑞、闽系泰禾大手笔拿地，共享吴中区时代盛举。

总结：

不断飙升的区域价值，让吴中先锋板块已然具备“吴中第二个中心”的资质。

区域占位：

吴中新都心·醇熟生活聚居地

2、产品价值占位

品牌血统：

王者品质，承袭中海38年主流价值

中海地产拥有38年房地产开发与商业物业运营管理经验，项目遍布60个城市，累计开发超过450个，品牌实力雄厚。

稀缺品类：

中海吴中首个商办产品，不限购、不限贷

不限购不限贷商办产品，低投入快速满足自用、经营、生活、投资、办公的最佳居所，以租养贷，实现财富保值。

项目规划：

开放式街区设计，一半私密、一半繁华

南北两排，增大楼间距，以开放式街区的形式，奢享城市的繁华与自然。

建筑风格：

大都会蓝波立面，打造都市时尚感

现代简约建筑，线条明快，玻璃幕墙规整明亮，富有都市时尚感，提升区域形象。

园林景观：

大尺度中轴景观，同步自然与繁华

绿植、瀑布打造步移景异中心庭院景观，俯瞰整个中庭景观，即可感受繁华都市的自然之美；二楼自带屋顶花园，实现商业与自然和谐互融，闲暇时光，享受花园与咖啡香的完美搭配。

精装标准：

1500元/㎡精装标准，拎包即可入住

成本范围内配置软装、硬装、家具等，避免客户二次装修，真正拎包入住。

空间户型：

70-108㎡创意户型，空间可实现自由分割

中海精心打造70-108m²轻奢公寓，起居室敞亮空间自由分割，凸显家居创意品味，智慧收纳合理设计，空间利用最大化，营造温馨生活氛围。

物业服务：

中国首批一级资质物业管理企业，礼遇时代精英

中海物业是中国最早成立的物业管理公司，在全国率先通过众多的国际化标准认证，其市场占有率和物业管理面积位居第一。

自持商业：

项目自持自营商业，满足日常生活所需

中海自持自营商业，包含品牌餐饮、银行、健身房、便利店、干洗店、网咖等一站式生活配套，全面满足城市品质生活。

总结：

也许，我们无法给您世界最极致的体验，但我们可以给您最奢适的生活。

中海将繁奢生活，带回您的寓所！

产品占位：

繁奢雅境，吴中首席中心私邸

Part2：

产品建议

1、价值对比——酒店式PK豪宅式（需要对比大表）

结论：

公共设施、服务水准、个性化体验、精装价值四大不足，导致豪宅式公寓普遍溢价低于酒店服务公寓！

2、本案产品包装的核心策略

公共设施、服务水准——高端酒店化——较豪宅式公寓溢价

个性体验、精装价值——精品酒店化——超越常规酒店情境

3、从三个方面包装产品，从而创造区别于现有酒店式公寓全新的品类。

公共空间情境——奢华酒店（服务礼遇感）

室内空间情境——艺术私邸（设计体验感）

定制服务情境——高端豪宅（人性化细节）

4、公共空间情境建议

5、大堂建议——时尚前沿酒店化

策略：

区别于豪宅式公寓——以高端酒店化的入门感受，直接、快速区分于常规豪宅式公寓，提升档次感

跳脱于五星级酒店——以个性、时尚、前沿风格直觉，跳脱出常见的五星级酒店范式，以设计感提升情境感

6、

参考：

香港W酒店（入口、大堂图、迎宾区、休闲区-图）

设计亮点：

如梦如幻的动感墙面，如熊熊烈火，接待大堂视觉犹如大型酒吧。

与一般酒店进大门后就是接待台不同，W的接待台在楼上，通过酒吧般的观光梯到达。

7、室内空间情境建议

8、室内空间——艺术家定制情境（可用于包装大户型标杆产品，作为明星产品带动主力户型销售）

9、缘起：

世界富豪和名人们的私邸，很少看到那种对于价格赤裸裸的描绘，更多的是展现主人与众不同的审美和情趣，所谓的“豪宅标准”根本不值一提。

比如：

比尔·盖茨钟爱“科技宅”；

李泽楷喜欢“小木屋”；

斯皮尔伯格的住宅布置了各种影院设备……

10、室内设计：

多位各国艺术家

风格：

100%的全方位全定制服务

设计理念：

彰显业主的个性文化与品位,使得私邸成为个人臻致艺术藏品

11、

参考1：

翠湖天地·隽荟

四大全定制:

•每一个大堂及公共空间中都采用不同设计，从法式简约现代到媲美高定服饰的奢华复古。

•装修材料定制，仅材料种类就为业主提供上千种高端选择。

•工艺使用上，从细节的处理到客户个人喜好的需求实现也极尽完美;

•灵活空间定制，根据家庭人口需求和空间使用喜好对户型结构进行重新的调整

12-13、翠湖天地（图）

14、

参考2：

登喜路伦敦体验馆

设计理念：

飞行家主题，将现代绅士、奢华风范与极致的生活方式体验合二为一。

15-16、登喜路伦敦体验馆（图）

17、

参考3：

香港W酒店

多媒体视听客房：

客厅中央是一套迷人的视听系统，配有52英寸液晶高清电视、5.1环绕声音响、DVD/CD播放机、iPod基座和闹钟/收音机/CD播放机。

斜倚在舒适柔软的躺椅或豪华双人沙发上，选择流行文化世界中最新潮、最酷炫的电影或音乐，让自己尽情陶醉其中，享受无与伦比的愉悦体验。

18-19、香港W酒店（图）

20、定制服务情境建议

21、服务建议——多重人性化细节

•房号和电梯楼层均有盲文，所有公共空间配有中/英文标识

•定制香氛——爱马仕大地（男士淡香水）

•每3个层面，拥有自己的门房、男仆和门童（对应的业主一进入大厅，就服务业主）

•手机APP一键控制，并有整体记忆模式，归家一键实现业主最喜欢的综合模式（包括灯光、温度、湿度、窗帘等）；一键服务呼叫（直通男仆）

•电梯厅设置“宠物提示灯”（服务生在陪同携带业主进电梯时按电梯内的宠物提示按钮），照顾对害怕宠物或过敏的后续等待客人

22、总结

非洲的草原决定了雄狮的野性，南极的白冰决定了帝企鹅的优雅。

“情境”注定了人类生存的姿态，而情境体验，则是人类居住的至高表达。

将极致的情境体验融入我们的项目，从而得出区别于现有酒店式公寓的产品——

产品定位：

吴中新都心·都会情境私邸

Part3：

推广定位

1、处女座——最理智的挑剔派！

（图）

2、挑剔是处女座性格的最大特征，他们总是拿着放大镜观察每一个人，但凡有缺陷的人、事、物，都必须加以改造才能让他们满意。

即便不了解处女座的人，也知道处女座是一个极其追求完美的人，高水准的完成每项任务，对他们而言是人生的最大的乐趣。

只要如果处女座家里的人，都知道他们的房间一定是一尘不染的，他们衣服领口、袖间不会出现黑、黄的现象，他们永远都是干净整洁的。

3、客群定位：

苏州的极致挑剔者

4、那么，对于极致挑剔的处女座，我们需要打造一个怎样的产品，全面满足他们对于完美人居的苛求呢？

5、区域/区位：

对于地段的极致挑剔

不一定需要城市最中心的区位地段，但对内对外的交通通达性一定要好，能够看到区域未来规划的前景。

6、软件/硬件：

对于配套的极致挑剔

不一定需要媲美世界的顶级商圈配套，但区域三公里范围内，商业、商务、教育、医疗等生活配套必须醇熟完善。

7、品牌/产品：

对于品质的极致挑剔

不一定需要产品有多奢华，但一定要有纯粹的品牌血统、精工的王者品质，以及无可挑剔的产品精装标准。

8、这也许是苏州2500年来，王者狮子向挑剔处女的第一次致敬！

9、Slogan

主推：

致献最理智的挑剔者

——以王者品质，向极致挑剔者致敬

10、辅推：

致敬一座城市的挑剔

11、案名建议

首先，我们需要抛弃国际顶级酒店式公寓的案名规律。

（找一些一线城市的顶级酒店式公寓的logo贴上去，比如大都会、ifc国金汇、会景阁、保利·one56、雅诗阁中国等等）

12、案名建议-主推

中海·奢境里

绑定中海品牌标签，定鼎吴中区未来全新的中心。

13、案名建议-辅推

中海·壹世界

绑定中海品牌标签，出自“一花一世界”，凸显情境生活感。

Part4：

画面表现

包含一套完整logo+VI延展，以及一个辅推项目的logo。

此外，项目slogan和产品定位的主形象画面，以及适当的画面延展内容。