酒店投资可行性研究报告.docx
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酒店投资可行性研究报告
酒店投资
可行性研究报告
第一章总论
1、项目背景
1.1项目简介
项目名称：
****酒店有限公司
建筑面积：
21000平方
投资金额：
1.3亿元
开业时间：
20**年5月01日
1.2项目投资单位概况
投资单位：
****投资有限公司
公司简介：
****投资有限公司成立于20**年，目前涉足的行业有建筑新材料、有色金属、房地产开发、商务酒店、商务礼品等多个行业领域，是一家专业从事项目、股权及投资管理的投融资机构。
公司地址：
**市莲城大道联通大厦
1.3报告编制单位概况
编制单位：
****酒店有限公司
公司地址：
****酒店有限公司（以下简称**酒店）是专业水疗酒店项目投资建设管理公司，公司为投资水疗酒店项目的开发商提供项目投资可行性研究、酒店整体设计概念指导、经营方案策划、产权式水疗投资策划、水疗营业管理（顾问）等专业技术服务。
1.4项目提出的理由及过程
20**年世界金融危机后，随着国内经济的快速复苏，酒店刚性需求再次爆炸性增长；同时《国务院关于加快发展旅游业的意见》中，国家开始关注扶持本土旅游酒店业发展；20**年1月1日，国家标准《旅游饭店星级的划分与评定》中，明确指出支持特色经营，鼓励主题豪华精品酒店直接评星；**市政府也将大力发展第三产业列入十二五计划期间的工作重点。
本项目在以上大背景下，作为**新城项目主要组成部分，推入市场。
1.4.1**新城项目总建筑面积约40万平方米，是一个集高档住宅、酒店式公寓、五星级主题酒店、名牌商店街、休闲娱乐为一体的复合式商务综合体。
五星级主题酒店是整个项目的重要组成部分。
1.4.2利用主题酒店提升整个项目的商业价值，使整个项目能得到更好的投资回报。
1.4.3根据区域市场的需要，满足日益增长的政务活动、商务活动、健康休闲活动需求。
1.5业主方对水疗酒店的定位及总体要求
1.5.1项目定位：
高档、时尚、尊贵、典雅
1.5.2水疗酒店建造装饰风格初步定位为海洋风格
第二章酒店投资环境分析
**市隶属**省**市，位于豫中平原腹地，南邻魏都**，北接省会**，东观汴京开*，西望古都洛*，辖和尚桥、后河、坡胡、石固、老城、大周、董村、南席8个镇和增福庙、官亭、石象、古桥4个乡及长兴、长社、金桥、建设四个街道办事处，总面积648.6平方公里，总人口约79万人，其中市区25平方公里、市区人口约16.4万人。
2、**概况
2.1地理位置
**县，隋置，以古代建城邑之始，有葛条附树，故名**，19**年改为**市。
地理坐标东经113°34′-114°08′，北纬34°09′-34°20′。
北距**60公里，南距**25公里。
2.2气候条件
地处季风暖温带，日光充足，地热丰富，四季分明，年均气温14.3℃，年均降雨量711.1mm，无霜期217天，市城水资源丰富，双洎河、清溢河、汶河、石梁河等过境河流28条。
2.3行政区辖
**市辖4个街道、8个镇、4个乡：
建设路街道、长兴路街道、长社路街道、金桥路街道、和尚桥镇（下辖22个村）、坡胡镇（下辖34个村）、后河镇（下辖28个村）、石固镇（下辖27个村）、老城镇（下辖29个村）、南席镇（下辖31个村）、大周镇（下辖35个村）、董村镇（下辖27个村）、增福庙乡（下辖18个村）、官亭乡（下辖23个村）、石象乡（下辖30个村）、古桥乡（下辖33个村）。
2.4历史沿革
**，据传为“古葛天氏之故地”。
战国初易名为长社，应邵说：
“其社中树暴长，更名长社。
”汉置长社县，隋改置**县，19**年设市。
2.5人口状况
总人口约79万人，其中市区25平方公里、市区人口约16.4万人。
2.6旅游资源
旅游景点有裴李岗文化遗址、龙山文化遗址、古社柏、葛天音乐园、佛耳岗（铁佛寺）水寨、中州人文纪念园、**集团工业旅游示范点、陈寔生态园、钟繇园林、**视察纪念馆、白居易墓祠等。
2.7**市交通
**市位于**省中部。
南邻魏都**，北接省会**，东观汴京开*，西望古都洛*。
京广铁路、107国道、京珠高速公路穿境而过，市内有火车站两处，经高速公路北上25公里即达**酒店机场。
全市路网设施齐全，是**省公路建设先进（县）市之一。
截止20**年底，全市公路通车里程1065公里，其中国道19公里，省道65.8公里，县道135.35公里，乡村道845公里，公路密度为162公里/百平方公里。
2.8**经济概况及发展趋势
**有着较为发达的工业基础，是**省乡镇企业、民营经济发展起步早、速度快、规模大、档次高的城市之一。
现有年销售收入500万元以上的企业200多家。
金刚石制造制品业该行业现有限额以上企业8家，固定资产投资7.6亿元,是**的龙头行业，为全国最大的金刚石制造及制品生产基地。
其行业龙头**旋风股份有限公司自1996年在上海证交所上市后，发展快速，已建成国家级科技中心，为世界金刚石企业三强。
该行业的主要企业有：
**旋风股份有限公司、奥宝机械公司。
电瓷电器业该行业现有限额以上企业21家，固定资产投资2.4亿元，行业的主要企业有：
森源电气、**四通。
机械行业该行业是**传统优势行业，现有限额以上企业38家，固定资产投资2.4亿元，在该行业的带动下，该市的农机配件专业市场规模、效益均居全国行业的前列.主要企业有：
奔马公司、鸿雁总厂、真马公司。
建筑卫生瓷业该行业在**起步早，工业基础好，现有限额以上企业10家，固定资产投资1.4亿元，主要企业有：
洁达公司、长辛工贸公司、石梁陶瓷厂。
纺织业该行业在**有着光辉的历史，是**的传统产业，现有限额以上企业11家，固定资产总投资1.2亿元，产业主要分布在市区、石固镇。
重点企业有：
优标棉公司、通达公司。
有色金属加工该行业是**的黄金产业，现有限额以上企业15家，固定资产投产1.4亿元，2产业集中，聚集效应明显，产业主要分布大周镇和市区。
重点企业有：
誉丰公司海润钻业、金汇特钢、永兴铜材。
肉类分割加工业该行业是**农副产品加工业的龙头，现有限额以上企业14家，固定资产总投资1.3亿元，产业主要分布在市区和老城镇。
重点企业有：
众品公司、维利达公司、肉禽蛋公司。
人造板业该行业现有限额以上企业16家，固定资产总投资9000万元，主要分布在石固镇、坡胡镇。
重点企业有：
新艺制板公司、王昌贺中密度板厂。
生物化学工业该行业现有限额以上企业20家，固定资产总投资1.84亿元，产业主要分布在市区和坡胡镇。
重点企业有：
**四通精细化工公司、宇新活性炭厂、兴华化工厂。
蜂产品加工业该行业现有限额以上企业8家，固定资产总投资4000万元，重点企业有：
吉祥公司、怀瑞公司。
2.10经济结构
完成生产总值222.5亿元，增长13.6%；其中第一、二、三产业分别完成增加值17.6亿元、158.9亿元、46亿元，增长4.5%、15.4%、10.8%。
限额以上工业增加值达到106亿元，增长21.6%。
全社会固定资产投资100亿元，增长23.5%。
财政一般预算收入5.7亿元，增长14%。
社会消费品零售总额49.5亿元，增长24%。
2.11未来经济发展规划
**历来重视优化发展环境，是**省质量管理先进县（市）之一。
市场秩序规范，社会秩序稳定。
近几年，坚持以"大开放促进大发展"的指导思想，通过优惠政策和优良服务，每年都吸引众多商客到**来投资发展。
全市外商独资企业6家，合资企业19家，投资总额达4亿元人民币。
其中**集团通过与日本ODK株式会社联合，金刚石产量居全国同行业之首，并跻身于世界三强。
近几年来，我们积极鼓励企业进行资本输出参与国际市场竞争，宇龙公司先后在俄罗斯、哈萨克斯坦等国建立了分厂，实现了企业的有效扩张，优标棉纺织有限公司在科特迪瓦建立公司，在开辟非洲市场方面进行了有益的尝试。
第三章项目地理位置分析
本项目所处**新区核心地带，城市基础配套设施日趋完善，发展已进入快车道。
周边2.5平方公里内，将规划建设高新技术产业园区，大量白领将每天生活、工作于此。
随着区域经济发展，商务活动、休闲活动日趋频繁，对高级别休闲娱乐的需求日益增加，为本项目（水疗酒店）的建造及未来经营提供了强有力的支撑。
3、项目地点
位于****市新区创业园区D地块，东临魏武路，南临彭花路，西邻科技文化广场，北临**市新行政中心。
3.1项目地点示意图
（如上图所示：
项目地处御景豪庭社区东南角）
（如上图所示：
项目地处御景豪庭社区东南角）
3.2建筑能见度
3.2.1能见度高
本项目作为******新城项目----**创业园区标志性建筑的一部分。
四周马路宽阔，建筑物最近距离也在100米以外，能见度较高。
酒店主体楼高6层，总建筑面积达到20000多平方米，目前是**地区规模最大的水疗主题酒店。
3.2.2项目建筑外立面图
3
.3.3项目区域环境
3.3.1目前，**省将围绕“一极两圈三层”架构，加快中原城市群发展，而**市地处紧密层，属于“半小时交通圈”范畴，一个南与**新区、北与**外围商圈对接、集工业、物流、商务于一体的现代化新城呼之欲出，随着**市新区的发展，大量高薪白领的进入，将会对本酒店项目带来庞大的潜在市场。
3.4交通状况
魏武路、京港澳高速贯穿南北，距**30分钟车程、距**东区20分钟车程，交通便利。
3.5项目优劣势分析（SWOT）
优势（Strengths）
劣勢（Weaknesses）
1.项目建成后将成为**规模最大、
品位高、项目新颖、服务专业的水疗酒店。
2.专业化、标准化、规范化管理。
3.作为****新城项目整体的一部分，其
配备商业街、餐饮街、高档住宅等将充分发挥互补作用，从不同角度为本项目提供稳定客源。
4.紧邻**新行政中心。
1.项目地所处商圈与**市区比较，商业氛围暂时处于空白。
2.如何让所处**市区与本项目互动产生更好的效果，除了本项目自身整体规划设计好外，也有待政府对所处**市区整体规划进行改良。
3.项目所处地四周的高档住宅群短期内入住率较低，距老城区较远。
项目对周边地区的辐射相对较弱。
4.项目规模较大，固定营运成本高。
机会（Opportunities）
威胁（Threats）
1.区域内规划建设高新技术企业园区、大量高薪白领消费群入驻。
2.项目地所处交通四通八达，基础设施齐全。
特别是魏武路的开通，将极大程度提升商圈的商业价值。
3.目前区域内经济的快速发展，促使各类高档商务休闲活动日趋频繁。
高档次、高品位的休闲消费需求不断增加。
4.区域内高档次、高品位的楼盘不断增加。
5.葛天新城整体项目的经营需要高星级酒店来配套和提升。
1.由于看到了区域内高星级水疗会所发展潜力，与本项目相隔20分钟车程内，先于我酒店项目将先后出现了2家开业的高星级水疗酒店和1家五星级酒店。
分别是巴厘岛水会国际、大浪淘沙（**店）、三鼎·华悦酒店；
2.区域内其他规划项目启动缓慢，周边配套设施不足，对酒店人气造成短期影响。
3.目前公共交通极为不便利。
第四章酒店及周边城市高档水疗酒店发展状况调查及分析
摘要：
目前**高端康体设施基本空白，高端消费客源大量外流至**及**，人均消费虽然与沿海发达地区还有一定的差距，但在中原地区处于较高水平。
消费者对贵宾服务及正宗按摩情有独钟。
随着中原经济的快速发展和人民生活水平的提高，水疗休闲消费市场将同步快速增长。
4.1**地区洗浴业整体发展状况
**地区拥有传统的北方洗浴文化，大街小巷，各种档次洗浴中心、休闲会馆、神秘石体验场林立，“请人吃饭不如请人洗澡”，这句谚语已经在这座城市尽情演绎。
但由于从业商家的观念局限，洗浴客们只能将消费停留在落入俗套的桑拿浴、蒸气浴，名称花俏但种类单调的各种休闲服务，高消费但无高享受，庞大的市场等待着开发及引导。
4.2中原高档水疗酒店发展状况
大型综合水疗酒店在中原的历史，始于20**年开业的**大浪淘沙（未来路店），8000多平方米的营业面积，四星级的装修标准，吃喝玩乐一条龙的配套服务，有些人呆在洗浴中心里能几天几夜不出门。
很快，“蓝海岸”、“三毛洗浴广场”“迎宾馆御泉”“东海龙”、这些类似的洗浴会所在**市相继开业了，但都只停留在对**大浪淘沙的拙劣模仿阶段，软硬件设施落后，**市更是停留在北方传统澡堂的经营模式。
由于市场的空白，**及**地区的水疗市场异常火爆，而商家由于没有竞争的压力，沉迷于暴利，在硬件软件上都无意改良，形成了收费高、设施旧，服务差、生意火的奇怪现象。
20**年始，很多投资商瞄准了**及周边的大型水疗酒店市场，投资步伐正在加快，除20**年9月27日开业的**龙湖大酒店之外，巴厘岛水会国际，大浪淘沙**店也于20**年初相继开业。
4.3现场调查对象的选定及调查重点
此次调查对象选定原则：
选择规模较大、档次较高，具有较大影响力的水会和本项目主要竞争对手作为考察对象。
根据以上原则，我们分别选择了**大浪淘沙、**在水一方、**龙湖大酒店、**蓝海岸、**海龙温泉酒店、**大浪淘沙、**龙泉洗浴做为此次调查的对象。
此次调查重心是在其建筑风格、功能配置等硬件方面，经营方面的调查。
其次开业前将再做一次全面的经营调查。
4.4现场调查水疗酒店场所的基本情况及综合竞争力评估
4.4.1**大浪淘沙（金水路店）
**大浪淘沙调查报告表
调查项目
内容
调查项目
内容
调查项目
内容
公司名称
大浪淘沙（金水店）
技师押金金额
400元服装费每月
主盈利项目
门票、自助餐
地址
**金水路125号未来路口
发薪时间
15号
辅助项目
大堂项目、四楼全身按摩
电话
0371-6*******
生活用品提供
无
技师人数
200名（大堂技师及4层技师，三班）
开业年期
20**
入职培训
二至三个月
技术评定
优
营业面积及层数
18000平负一-六层
平时业务培训
每月培训一天
主要按摩手法
理疗
投资
1.4亿
员工服务水平
优
管理模式
大堂技师保底任务至，四层分成制
装修档次及风格
东南亚/泰式风格
员工精神面貌
优
技术联系电话
停车位
150个（露天）
女宾更衣柜
300个
按摩房总数
三层16间足浴包房，四层55间全身按摩
大堂功能及面积
接待、收银、发牌、换鞋500平方
水池
按摩房分类
足浴包房，299元泰式房、599元技师专用房、799元技师专用房
浴资
79元/位
水疗功能设备（女）
擦鞋费用
10元/双
干蒸房
按摩项目/收费
局部按摩69元/位/45分钟
中医按摩129元/位/60分钟
泰式按摩299元/位/80分钟
大浪风情599元/位/100分钟
乾坤玉汇799元/位/110分钟
收银台
6个位
浴区
手牌发放
泡泡池
男更衣柜数量
480个
水果吧
三层休息区11种水果、四层VIP11种进口水果
水池
100平方、高中低温及功能池
洗漱位
4个
大堂项目/收费
修脚39元采耳49元敲脚49元
刮脚29元修手39元
精油足底99元/位/60分钟
脊椎护理199元/位/30分钟
水疗功能设备（男）
水床6个、各种喷头10个
手机柜
有
干蒸房
20平米
二次更衣
两个吹头位
浴区
35个冲凉位、8个坐浴位、27个擦背位
客房分布
二、五、六楼108间客房
水果吧
3个保鲜柜、11种水果茶品
收费标准
199元/3小时399元/12小时
超过1小时加收50元
洗漱位
6个
影视休闲厅
24坐位投影，效果优
手机柜
80个（壁柜）
棋牌房
无专棋牌房，客房有麻将
休息厅
177位分两个区，散位64个
二次更衣
2个吹头位、4个梳妆位
SPA房
无专用SPA房
康乐设备
跑步机2台、单车2台、健身器2台、乒乓球2台、英式桌球1台
KTV收费
无
网吧
10位，10元/小时
汗蒸区
无
人数（不含技师）
400人
餐厅区域
五层192个餐位，普通装修，两个明档
美发室
三层休息区
员工招聘形式
本地招聘或内部提拔
缓冲区休息厅
经理级
5000元
餐饮特色及收费
早餐、消夜免费，中、晚餐39元（**菜、粤菜、川菜）
健身馆功能
跑步机2台、单车2台、健身器2台
主管级
3500元
茶艺吧
三间包房，无最底消费
游泳馆配套
无
领班
2500元
冲浴效果
优
调查项目
技师提成
服务员
2000元
整体卫生情况
优
迎宾员
2000元
突显项目
599元、799元全身理疗、大堂足疗
客服经理
电脑软件
水吧员
2000元
承包项目
保安员
2000元
设备评级
优
工资结构
工资底薪+奖金+提成
服务语言、态度
普通话
提供住宿
提供宿舍
服务员工作服风格
白、黑、天蓝、学生装
提供工作餐
当班时间一餐
消费者浴服色调
暗红花，分普通和VIP两种
技师餐扣款
无
服务投诉处理
综合评定：
功能齐全，装修及消费档次高，服务质量较高，但水区设施一般、会员专用区域少、收费混乱，存在店大欺客的现象。
工作时间
8小时
会员卡政策
5000送1000，10000送2500，20000送6000，30000送9000，20000以上VIP有专区（四层）、房费餐费打五折
每月休假
4天
平均客流量
300-500人，周末700-1000
员工收取押金金额
400元服装费
人均消费（元）
120元以上
4.4.2**在水一方调查报告表
调查项目
内容
调查项目
内容
调查项目
内容
公司名称
**在水一方（草塘店）
技师押金金额
主盈利项目
门票保健
地址
**金水路99号
发薪时间
15号
辅助项目
客房
电话
0371-6*******
生活用品提供
技师人数
60人
开业年期
入职培训
3个月
技术评定
中级
营业面积及层数
3层5000平方
平时业务培训
月训
主要按摩手法
保健、泰式
投资
员工服务水平
良好
管理模式
大堂技师任务工资、楼层技师分成制
装修档次及风格
员工精神面貌
良好
技术联系电话
停车位
70个无地下停车场
女宾更衣柜
144
按摩房总数
15间
大堂功能及面积
300平米左右两个接待收银台
水池
2
按摩房分类
1种单人客房型
浴资
79元/位
水疗功能设备（女）
擦鞋费用
10元/位
干蒸房
10平方
按摩项目/收费
水之梦299元/70分钟
150元/35分钟
水之幻599元/100分钟
300元/50分钟
收银台
4位两收银
浴区
200平方
手牌发放
前台发放
泡泡池
男更衣柜数量
242
水果吧
茶叶蛋、保鲜柜两个、水果较全
水池
1个高温、1个常温
洗漱位
有
大堂项目/收费
香足99元/60分钟姜敷79元
香局89元/45分钟刮痧49元
中医119元/60分钟拔罐49元
采耳69元/30分钟修脚39元
捏脚29元刮脚29灰指甲199元/个
水疗功能设备（男）
维琪浴、1个水锤、两水库6个喷头
手机柜
有
干蒸房
15平方
二次更衣
浴区
16位
客房分布
3层40间
水果吧
茶叶蛋、保鲜柜两个、水果较全
收费标准
169元/3小时标间199元12小时
棋牌房199元3小时总统套房1999元
洗漱位
4位
影视休闲厅
30位最低消费49元2个投影
手机柜
有
棋牌房
199元/间
休息厅
41位15个睡眠床位（1.2米床，电视）
二次更衣
有
SPA房
无
康乐设备
有，很少
KTV收费
网吧
10元/位
汗蒸区
无
人数（不含技师）
280人
会议室
无
美发室
有
员工招聘形式
管理公司管理、服务人员就地招
餐厅区域
88个餐位
缓冲区休息厅
50平方
经理级
4500+提成
餐饮特色及收费
19元/位海鲜自助
健身馆功能
单车，跑步机各一台（电梯口
主管级
2200+提成
茶艺吧
有较小
游泳馆配套
无
领班
1700+提成
冲浴效果
感应
调查项目
技师提成4:
6
服务员
1500+提成
整体卫生情况
优
迎宾员
1600+提成
突显项目
大堂足底按摩
客服经理
电脑软件
水吧员
1500+提成
承包项目
保安员
1500
设备评级
良
工资结构
工资底+奖金+提成+全勤奖
服务语言、态度
普通话、态度热情
提供住宿
提供
服务员工作服风格
提供工作餐
提供
消费者浴服色调
蓝白一次性浴服
技师餐扣款
服务投诉处理
良
综合评定：
布局紧密、合理，装修档次较高，服务质量较高。
但无专属会员区域，公共区域娱乐设施少，并每项收费。
工作时间
8小时
会员卡政策
8折~6.5折
每月休假
2天
平均客流量
280人/天
员工收取押金金额
200元
人均消费（元）
4.4.3**市龙湖大酒店调查报告表
调查项目
内容
调查项目
内容
调查项目
内容
公司名称
**龙湖大酒店
技师押金金额
主盈利项目
地址
**延安路
发薪时间
辅助项目
电话
0374-3*******
生活用品提供
技师人数
开业年期
20**.9.22试营业
入职培训
1个月
技术评定
营业面积及层数
平时业务培训
每周一次培训
主要按摩手法
投资
员工服务水平
差
管理模式
装修档次及风格
现代中式，设计较差
员工精神面貌
一般
技术联系电话
停车位
70个无地下停车场
女宾更衣柜
204个
按摩房总数
15间
大堂功能及面积
收银、接待、鞋吧共200平方
水池
温暖池3个
按摩房分类
只有一种标双形式，无电视
浴资
38元/位
水疗功能设备（女）
水床及简单喷头
擦鞋费用
10元
干蒸房
10平方
按摩项目/收费
中式98
日式128
韩式168
（开业初期，价格系统未完善）
收银台
3个
浴区
15位，4坐浴，两洗漱
手牌发放
大堂
泡泡池
无
男更衣柜数量
322
水果吧
简单水果，茶蛋
水池
1大2小，1儿童
洗漱位
两位
大堂项目/收费
局部中医58
足底68
开业初期，价格系统未完善
水疗功能设备（男）
水床3张，水锤4个，功能喷头
手机柜
无
干蒸房
30平方，分高低温区
二次更衣
浴区
淋浴25个，坐浴5个
客房分布
4-9层客房120间
水果吧
提供简单的水果
收费标准
标双138元/12小时98元/6小时
洗漱位
4个
影视休闲厅
无
手机柜
无
棋牌
升级会员 