电子信息产业园项目可行性研究报告.docx

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电子信息产业园项目可行性研究报告

电子信息产业园项目

可行性研究报告

XXXX工程咨询有限公司

二Ｏ一七年三月

附表

附表1、项目总投资估算表

附表2、项目收入和税金估算表

附表3、项目损益与利润分配估算表

附表4、借款还本付息计划表

附表5、项目现金流量表

附图

附图1、《项目区域位置图》；

附图2、《项目平面布置图》；

第一章总论

1.1项目概况

1.1.1项目名称

电子信息产业园项目

1.1.2项目建设性质

新建/建筑

1.1.3项目建设地点

项目拟建于XX市XX区xx区域。

图1-1项目区域位置图

1.1.4项目单位概况

项目承建单位：

xx有限公司

法人代表：

项目联系人：

联系电话：

单位简介：

1.1.5项目建设内容及规模

该项目建设用地面积30000平方米，总建筑面积59237.27平方米。

建设5层框架结构标准厂房4栋。

本项目总体规划建筑容积率1.18，建筑密度27.3%，绿地率24.3%。

1.1.6总投资及资金来源

本项目总投资合计12347.56万元。

其中建设项目投资11730.18万元，包括前期工程费用897.98万元，建筑安装工程费8885.59万元，配套工程建设费用693.08万元，建筑工程其他费用986.97万元，不可预见费（基本预备费）266.57万元；本项目建设期15个月，建设期财务费用（利息）617.38万元。

资金来源：

本项目总投资12347.56万元，其中资本金占比20%，申请银行贷款占比80%，资金来源满足项目需求。

1.1.7效益分析

本项目通过建设标准厂房等载体，为中小微企业提供创业空间。

重点发展新型显示设备、集成电路、传感设备、光电设备、通信与网络设备、嵌入式软件等产业。

一方面可以为入驻中小微企业提供发展空间，使其利用所提供的公共厂房设施和公共技术服务，尽快形成产业化经营；另一方面可以为其提供信息咨询、商务、管理、金融服务、生活配套等各项服务，降低中小企业产业化的风险，提高产业化的成功率。

实现中小企业经济效益与社会效益的双赢。

项目的建设有利于增加当地税收收入、为xx区招商引资、产业孵化提供有利的支持。

入驻园区的企业可提供大量就业岗位，既可增强企业自身竞争力，又是提高城市化水平、提高当地居民收入的有效途径，对xx区就业安置以及产业结构调整具有重要意义。

1.1.8项目建设期限

项目建设起止时间：

2016年4月-2017年6月。

建设期限：

15个月

1.2研究工作的依据与范围

1.2.1研究工作的依据

1、《中华人民共和国建筑法》；

2、《建设项目经济评价方法和参数》（第三版）；

3、《建筑工程方案设计招标投标管理办法》（2008）；

4、国家和xx省有关政策规定；

5、建设单位提供的有关资料。

1.2.2可行性研究的主要范围

我单位受项目承办方委托，按照国家对项目可行性研究阶段工作范围和深度的规定，组织有关人员对项目的建设条件等进行了实地踏勘，认真分析了已有基础资料，并与建设单位有关人员分析，达成共识后，本着客观、科学、经济、合理的原则，对工程方案中的具体问题与建设单位多次沟通商讨，对主要工程方案进行了调整优化，编制完成了《电子信息产业园项目可行性研究报告》。

本报告对项目建设的背景和必要性进行了论述，对项目选址和建设条件、建设内容及规模、工程建设方案、公用工程、环境保护、节能、劳动安全卫生与消防、项目组织管理、项目实施进度计划、项目招投标、投资估算、效益分析、社会稳定风险分析等方面进行综合研究和分析，为主管部门和承办单位的决策及建设提供具体的、完善的、科学的依据。

1.3可行性研究结论

1.3.1研究结论

1、该项目属于国家《产业结构调整指导目录》（2013年修订版）鼓励类建设项目，符合国家产业政策和发展方针，政策支持性好，同时也符合XX市XX区以及xx区总体建设发展规划。

2、项目选址位于XX市XX区xx区域，项目提出符合XX市土地利用总体规划和城市发展规划。

3、该项目建设区域的自然、交通条件优越，社会环境好。

4、项目公用及辅助设施条件较好，经济和社会效益显著。

项目“三废”排放均可满足环保要求，对节能、劳动安全卫生等亦给予充分考虑，并采取了必要的防范措施。

项目具有较好的抗风险能力，项目整体在经济上是合理的。

综上所述，本项目符合国家的产业政策，具有一定的抗风险能力，该项目可行。

1.3.2建议

1、建议项目建设单位积极筹措足够资金，高效优质尽早完成项目以回报社会。

2、安排经验丰富、负责任、讲原则的人员负责管理工程建设，使较少的投入，发挥较大的作用。

3、建议严格审批制度，保证建设资金的正确使用。

1.4主要技术经济指标

项目主要技术经济指标见下表：

表1-1主要技术经济指标表

序号

指标名称

单位

指标

1

项目建设用地面积

m2

30000.00

2

总建筑面积

m2

59237.27

3

计算容积率建筑面积

m2

59237.27

4

不计容积率建筑面积

m2

0

5

总投资

万元

12347.56

5.1

资本金

百分比

20.00%

5.2

申请银行贷款

百分比

80.00%

6

建筑密度

%

27.3

7

容积率

—

1.18

8

绿地率

%

24.3

第二章项目建设的背景和必要性

2.1项目建设的背景

2.1.1项目所在区域产业规划

xx市xx区，位于，是XX市主城发展的重点区域。

xx区作为xx市高新技术产业和先进制造业发展的重要支撑平台，对于整个市区的产业结构和城市功能布局优化都起着重要作用。

2.1.2项目建设条件

随着世界经济一体化和经济全球化的发展，大多数中小型企业由于处于创业初期，经济实力弱，资金缺乏，融资困难，抗风险能力差，难以实现产业化和规模化。

电子信息产业园项目的建立，一方面可以为入孵中小企业提供孵化场地，使其利用所提供的公共技术设施和公共技术服务，尽快形成产业化经营；另一方面可以为其提供商务、信息、金融、咨询、生活配套等各项服务，降低中小企业产业化的风险，提高产业化的成功率。

实现中小企业经济效益与社会效益的双赢。

科技企业产业园是为新创办“电子信息科技型”企业、科技创业团队、科技创业人才等各类创业者提供物理空间和一系列服务支持的科技机构。

其中心任务是面向科技创业者和科技型中小企业，降低创业者的创业风险和创业成本，提高创业成功率，加快科技成果转化，培育科技型企业和企业家，对于促进全区域经济发展是非常必要的。

按照当前国内各市县级科技企业产业园建设普遍采用的“政府牵头+企业化管理+市场化运作”方式，借鉴沿海地区科技企业孵化器建设的成功经验，依托政府科技政策，吸引科投基金、大型企业、民间高新技术企业入驻。

本项目的建设重点发展xx区电子信息主导产业，满足中小企业及其创业者对科技孵化平台的需要，并为入住产业园的中小企业和创业者提供咨询、管理与资源网络支持，帮助和促进入驻企业成长、生存与发展，培育出具有地方特色和一定规模的龙头企业和企业家队伍，以促进XX市经济又好又快的发展。

2.2项目建设的必要性

2.2.1项目的建设符合国家产业政策

根据《产业结构调整指导目录（2013年修订本）》，该项目属于鼓励类第三十一项“科技服务业”第10条“高新技术创业服务中心、新产品开发设计中心、科研中试基地、实验基地建设”类，符合国家产业政策。

同时也符合国家、地方的其他产业政策和发展规划。

2.2.2项目建设符合XX市“十三个五年规划”编制思路要求

2015年12月14日中国共产党XX市第十二届委员会第七次全体会议通过《中共XX市委关于制定XX市国民经济和社会发展第十三个五年规划的建议》，《建议》提出：

“加快县域经济发展，全面提升县域经济实力。

县域经济落后是我市最大的“短板”，壮大县域经济是实现后发赶超的关键。

要调整优化区县发展定位，立足县域产业基础和各自优势，鼓励各区县因地制宜，发展各具特色的“板块经济”，建设经济强县、产业大县、特色名县。

支持XX区发展高新技术产业和现代服务业。

”

本项目建设电子信息产业园项目，立足xx区产业基础和优势，为xx市XX区xx区重点发展电子信息产业提供有力支撑，符合XX市“十三个五年规划”编制思路要求。

2.2.4项目的建设符合XX市XX区xx区发展规划要求

《规划》要求“强化xx区的创新研发功能，增强创新研发功能的重要平台。

xx市xx区电子信息产业园是经xx省信息产业厅批准设立的电子信息产业园，是一个集电子信息及相关产业的生产研发、商务等功能于一体的综合性、生态化新型园区。

园区分为生产区、科技办公区、物流区、生活区四部分，以电子信息产业为主导，打造xx市电子信息产业基地。

本项目为电子信息产业园项目，位于现状xx区电子信息产业园以南区域。

项目建设对完善xx区规划布局，为中小微企业提供创业空间，打造xx市电子信息产业基地有重要意义。

第三章项目选址及建设条件

3.1项目选址

3.1.1选址原则

1、符合XX市总体规划的要求，重视节约用地和合理用地，满足用地指标要求。

2、具有便捷的交通、能源、通讯、供水排污等市政配套设施，便于利用城市基础设施。

3、区域环境优良，远离污染源，有良好的居住环境。

4、场址地形、地貌适合项目特点，项目建设依托原有地形地貌，建设地有良好的工程地质、水文地质、防洪防涝、防震等条件。

3.1.2项目位置

项目位于XX市XX区xx区域。

区域地势较平坦，周边环境较好，交通条件优越，基础设施条件齐全，便于项目配套和管理。

3.2建设条件

3.2.1自然条件

1、地理位置

xx市xx区，位于xx市中心城西北部，与xx市新市区紧密相连，是XX市主城发展的重点区域。

2、地形地貌

XX市总的地势背山面海，中部高四周低，略向东南倾斜，山地、丘陵、平原相间分布。

最高点为五莲县境内马耳山，海拔706米；最低点为XX区东海峪村，海拔1～1.5米。

山地占总面积的17.5％，丘陵占57.2％，平原占25.3％，xx市海岸位于黄海中部，岬湾相连，北起甜水河口，南到绣针河口，全长99.6公里，属于比较平直的基岩沙砾质海岸。

项目所在地地形较平坦。

场地地貌单元属黄海陆域低山丘陵，地貌类型：

剥蚀堆积缓坡，后经人工改造。

3、气象条件

xx市属华北暖温带沿海潮湿季风区大陆性气候，因受海洋环境的影响，冬暖夏凉，春温秋爽。

表3-1XX市气象数据

项目

气象条件

年平均气温

12.6℃

平均最高气温

16.3℃

平均最低气温

9.4℃

月份平均最低气温为

-4.4℃

最大冻土深度为

0.32m

平均风速

3.4m/s

年最高风向

北风

年平均降雨量

921.1mm

最大积雪厚度

120mm

年均蒸发量

1470.5mm

年均相对温度

77%

年均气压

101.5mpa

4、区位优势

xx市区位优势明显。

交通便利，基础设施功能完备。

G206和S334、S222两条省道纵横交叉穿越境内，形成了立体交叉的陆海空交通运输网络。

6、地震

xx市地质构造，属xx省一级构造单元鲁东断块内部二级单元胶南隆起的一部分，位于沂沭断裂带东侧。

场区岩土层序较清楚，第四系覆盖层较薄，谷底稍厚，坡部较薄，坡顶大部分缺失，基岩基本裸露。

基岩为太古界胶东群洙边组片麻岩，以强风化、中风化、微风化层为发育，全风化基本缺失；局部有角闪煌斑岩脉发育。

自上而下为砂砾质粘性土、强风化片麻岩、中风化片麻岩和微风化片麻岩。

依据《建筑抗震设计规范》（GB50011-2010），xx市XX区建筑抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度值为0.10g，分属第二组。

3.2.2社会经济状况

XX市XX区预计实现地区生产总值450亿元、人均达到62775元；公共财政预算收入连续跨过两个10亿元台阶、达到38.09亿元,同比增长10%,总量和增量均居全市各区县首位。

2015年1-11月，XX市XX区实现规模以上工业总产值140亿元、主营业务收入93亿元、利税3.8亿元，完成高新技术产值17.3亿元；全区上市、挂牌企业达到14家、总量居全市第一。

全年XX区重点推进的35个大项目已完成投资81.36亿元，完成年度计划投资的126%。

以该区为主推进的18个市级大项目完成投资45.03亿元,占年度投资计划的152%。

XX市XX区“11大产业”招商组全面出击，紧盯世界500强、国内500强、行业50强以及“国字号”“中字号”企业聚力招大引强。

截至2015年11月，共引进到位资金项目373个，实际到位资金43.14亿元。

3.3配套条件

1、供水

xx市水资源丰沛，年平均降水量870毫米，水资源总量24亿立方米。

所在地区完全满足项目用水需求。

2、排水

本项目排水采用雨污水分流制，雨水采用自然漫流方式经雨水沟排至市政污水管网，污水经污水管输送至污水处理站达标排放。

3、供电

项目所在地XX市电力资源充足，目前拥有35千伏及以上变电站60座，变电容量2263.65兆伏安，输电线路1358.4公里，建有500千伏xx市—黄岛二回输电线路以保障供电安全。

“十二五”期间，xx市电网规划总投资52.4亿元，新（扩）建35千伏以上变电站75座，新增变电容量5500兆伏安，新建（改造）35千伏及以上线路1130公里。

依据规划：

到“十二五”末，拥有2座500千伏变电站，各区县全部建成两座及以上220千伏变电站，形成结构合理、供电可靠、运行灵活的电网。

4、生活配套

通信全部实现了交换程控化和传输数字化，国际互联网业已经开通；卫生机构齐全，医疗设施先进，市属两处医院均达到三级甲等医院标准。

广播电视蓬勃发展，已并入全省有线电视传输网络。

第三产业发达，已形成较现代化的服务网络，有大型商场，娱乐中心20余处，涉外宾馆酒楼18处，可为中外朋友提供优质服务。

5、城市消防

XX市消防支队本着“消防结合、以防为主”的原则，根据火灾危险性类别和重点单位、工商企业、人口密度、建筑状况以及交通道路、水源等实际情况划分消防区，并已建成较为完善的城市消防水管网。

整个市区消防给水以城市自来水为主，消防设施按防火规范要求设置，沿城市主干道每隔120米设消火栓，次干道每隔150米设置消火栓。

并根据该项目具体情况，依据消防设计规范配备合理的消防设备，以确保火情发生时能及时灭火，确保市民生命安全，尽量降低损失。

第四章项目建设内容

4.1项目建设规模

该项目建设用地面积30000平方米，总建筑面积59237.27平方米。

建设5层框架结构标准厂房4栋。

本项目总体规划建筑容积率1.18，建筑密度27.3%，绿地率24.3%。

4.2项目建设内容

表4-1项目建筑信息一览表

建筑类型

建筑

编号

总建筑面积（平方米）

计算容积率面积（平方米）

地下建筑面积（平方米）

建设类别规划/保留

建筑

层数

标准厂房

1#

18140.27

18140.27

0

规划

5（局部4层）

2#

15141

15141

0

规划

5（局部4层）

标准厂房

5#

12978

12978

0

规划

5（局部4层）

6#

12978

12978

0

规划

5（局部4层）

小计

59237.27

59237.27

0

/

/

表4-2项目建设技术指标表

序号

指标名称

单位

指标

1

项目建设用地面积

m2

30000.00

2

总建筑面积

m2

59237.27

3

计算容积率建筑面积

m2

59237.27

4

不计容积率建筑面积

m2

0

5

总投资

万元

12347.56

5.1

资本金

百分比

20.00%

5.2

申请银行贷款

百分比

80.00%

6

建筑密度

%

27.3

7

容积率

—

1.18

8

绿地率

%

24.3

第五章项目规划设计

5.1设计原则

1、符合国家及xx省有关规定、指标、规范、标准，符合城市规划要求，遵循持续发展原则。

2、选址原则：

符合XX市XX区土地利用总体规划的要求，重视节约用地和合理用地，满足用地指标要求。

具有便捷的交通、能源、通讯、供水排污等市政配套设施，便于利用城市基础设施。

3、集约发展原则：

通过科学的设计，选用恰当合理的建筑材料和施工工艺，节约成本造价，减少资源浪费。

4、平面布局合理

科学规划、合理布局、节约土地，做到功能分区明确、交通顺畅、配套设施齐全、环境质量完善，体现高标准、高质量、高水平、高效率的“四高”原则。

5、公用配套工程

项目给排水、供电、通讯等公用配套工程的设计要做到流程合理、布置紧凑、管理方便。

6、技术设计要求

以人为本，环境优先的原则，依托原有建设场址地形、地貌、工程地质、水文地质、防洪防涝、防震等条件，解决好各类建筑总体设计的功能要求与节约用地和投资的矛盾，同时也考虑到xx市、通风、防火及道路、绿化、环境等方面的技术要求。

加强建筑的整体设计水平，有效地组织建筑空间，建筑造型丰富，并与周边建筑、绿化相协调。

7、施工品质要求

加强施工质量与施工品质，全面打造区域内的高品质居住小区。

致力于创造一个极具价值感、特色鲜明、超越一般商品房的安置房社区，建成城市居住新地标。

5.2建筑设计

5.2.1设计依据

1、《混凝土结构设计规范》（GB50010-2010）

2、《建筑抗震设计规范》（GB50011-2010）

3、《建筑结构荷载规范》（GB50009-2012）

4、《砌体结构设计规范》（GB50003-2011）

5、《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068-2001）

6、《建筑工程抗震设防分类标准》（GB50223-2008）

7、《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）

8、各相关专业设计规范、技术规程。

5.2.2项目总体设计

该项目位于现状xx区电子信息产业园以南区域，以建设多层标准厂房、研发中心楼等载体，为中小微企业提供创业空间。

重点发展新型显示设备、集成电路、传感设备、光电设备、通信与网络设备、嵌入式软件等产业，契合xx市xx区主导产业电子信息产业发展规划，致力于为中小微企业提供创业空间，打造xx市电子信息产业基地。

5.3结构设计

5.3.1结构设计依据

1、《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068-2001）

2、《建筑结构荷载规范》（GB50009-2012）

3、《建筑工程抗震设防分类标准》（GB50223-2010）

4、《建筑抗震设计规范》（GB50011-2010）

5、《混凝土结构设计规范》（GB50010-2010）

6、《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2011）

7、《钢结构设计规范》（GB50017-2003）

8、《索结构技术规程》（JGJ257-2012）

9、《高层建筑混凝土结构技术规程》（JGJ3-2010）。

5.3.2结构设计所采用的主要规范和标准

1、建筑结构的安全等级及设计使用年限

建筑结构的安全等级：

二级

设计使用年限50年

设计基准期50年

建筑抗震设防类别：

丙类

基本风压0.40kn/m2

2、抗震设防有关参数

抗震设防烈度：

7度

基本地震加速度：

0.1g

设计地震分组：

第三组

5.3.3主体结构选型

1、墙体

外墙：

除钢筋混凝土墙外，防火墙为加气混凝土砌块200mm厚；填充墙为：

陶粒混凝土空心砌块（厚同剪力墙）。

分户墙：

除钢筋混凝土墙外，填充墙为：

加气混凝土空心砌块（厚同剪力墙）。

各专业管井墙：

100mm厚加气混凝土砌块。

室内轻质隔墙及卫生间隔墙：

100mm厚加气混凝土空心砌块，地面以上200mm高（距结构层）为C20砼。

墙体保温：

采用外墙外保温。

体型系数>0.4，K值≤0.8（外墙热惰性指标≤2.5）。

外墙采用40mm的保温砂浆，屋面采用100mm厚的硬质聚氨酯泡沫塑料板进行保温。

部墙体构造及拉接：

以现行国家规范、北方地区标准为依据设计。

2、楼面

所有楼板均采用现浇楼板。

厅、房楼面预留50mm厚面层做法。

卫生间结构降板100mm，面层施工完毕后低于室内地坪20mm。

楼梯休息平台建筑做法预留50mm，连接楼梯前室的其完成面低于楼梯前室20mm。

3、屋面

保温做法100mm厚（保温材料采用硬质聚氨酯泡沫塑料板），其他构造做法如下（甲方提供，从上到下）：

厚C25UEA补偿收缩细石混凝土防水层糙平（3000x3000分缝，缝宽15油膏嵌缝），内配双向φ4@150。

满铺0.5mm厚聚乙烯薄膜一层，厚SBS防水卷材（上翻高于女儿墙凹槽处），刷基层处理剂，20mm厚1:

2.5水泥砂浆，20mm厚（最薄处）1:

8水泥珍珠岩找2%坡，干铺100mm厚硬质聚氨酯泡沫塑料板，钢筋混凝土屋面，表面清扫干净。

4、门窗

窗台低于900mm高时应设护栏（窗台外为平台时不受此限）或在窗下部设置相当于栏杆高度的固定窗作为防护措施。

作为防护措施的固定窗应采用安全玻璃。

护栏下部500mm高度范围内不得设置水平栅栏或任何其他可踏部位。

材质：

入户门为乙级钢制防火门；外窗材质为断桥铝合金框；采用双层中空玻璃；窗热阻需满足节能设计要求。

标注尺寸：

所有门窗的标注尺寸标明为洞口尺寸；门窗实际尺寸因施工误差及装修因素不在设计中标明。

门窗分格：

应考虑框料大小与玻璃面积的搭配。

平开窗的开启扇，其净宽不宜大于700mm，净高不宜大于1400mm。

高层住宅的单片玻璃面积大于1.5m2时，应采用安全玻璃。

门窗执手高度：

门执手设在距地1000mm处，窗执手设在平开窗开启扇中间。

尽量归并相近尺寸的门窗，以减少门窗类型。

门窗立面划分及开启方式仅供门窗制作参考。

采用外开上悬窗则上悬角度不超过30度，推开距离不超过30公分。

采用平开窗则必须内开。

5.3.4材料

1、混凝土强度等级

混凝土：

C35~C40，柱，墙采用C40~C35，楼板采用C30-C40。

2、钢筋

钢筋采用HRB225、HRB335、HRB400热轧钢筋。

3、钢材

钢材选用Q235-B,Q345-B。

第六章公用工程

6.1给排水工程

1、给水工程

（1）设计依据

《室外给水设计规范》（GB50013-2006）

《建筑给水排水设计规范》（GB50015-2009）

《给水排水管道工程施工及验收规范》（GB50268-2008）

《住宅建筑规范》（GB50386-2005）

《污水综合排放标准》（GB8978-2006）

《生活饮用水卫生标准》（GB5749-2006）

《建筑排水硬聚氯乙烯管道工程技术规程》（CJJ/T29-2010）

（2）给水

本工程年用水量：

401.5.00m3。

利用市政自来水直接供水。

采用节水器具，选用符合“C164-2002标准”的节水型卫生洁具及用水设施。

公共洗头盆采用陶瓷芯感应式龙头，小便器和蹲式便器采用感应式冲洗阀。

消防用水：

室外20L/s，室内10L/s，火灾延续时间2h。

根据《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）的有关规定，建筑物的耐火等级为二级；火灾危险性为丙类。

室外消防采用地上式低压消防栓。

2、排水工程

本工程日排水量按用水量85%计，约341.28m3/a，排水采用雨污分流制。

卫生间污、废水合流排出室外。

污水经管道收集后排至室外化粪池，经初步处理后排至市政污水管网。

3、雨水系统设计

屋面雨水设计重现期P=5min；室外地面雨水设计重现期P=2年，降雨历时t=10min