房产营销代理合同.docx

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房产营销代理合同

“御泽园”项目

全案策划、营销代理合同

合

同

书

甲方：

乙方：

湘拓实业有限公司成邦房地产经纪有限公司

二O一O年六月

“御泽园”项目

全案策划、营销代理合同

目录

第一章定义与解释1

第二章委托代理的标的2

第三章委托代理合同期限3

第四章委托代理的工作内容4

第五章委托代理的形式6

第六章双方的主要权利义务7

第七章销售底价、销售标价的确定与调整8

第八章项目宣传推广工作及费用10

第九章过程考核11

第十章尾盘的消化13

第十一章委托代理费用和溢价分成的确定、支付13

第十二章项目结算17

第十三章本项目营销过程相关事宜的约定18

第十四章不可抗力19

第十五章违约责任20

第十六章争议的解决与法律的适用20

第十七章陈述与保证21

第十八章合同的生效及其他21

第十九章附件22

“御泽园”项目

全案策划、营销代理合同

本合同由下列双方于二○一○年六月日在签署。

A.项目开发单位：

湘拓实业有限公司，其注册地为（以下简称甲方）。

B.营销代理单位：

成邦房地产经纪有限公司。

甲、乙双方本着相互信任，优势互补的原则，经过认真磋商，就““御泽园”项目”（暂定名）的全案策划、营销代理服务事宜，依法达成如下条款：

第一章定义与解释

本合同中，除上、下文另有规定，否则下列词语的含义是：

[项目]:

即指““御泽园”项目”（暂定名），具体而言指。

[本项目]：

即指“御泽园”（暂定名），具体而言指。

[全案策划、营销代理事务]：

指乙方根据甲方对”御泽园”项目的发展总体目标和要求，从尽快开拓市场角度出发，制定相应”御泽园”项目全案策划、本项目营销全过程的方案，并由乙方组织实施和代理销售的全部事务。

[项目销售总目标]：

指本项目全部物业单位委托预/销售部分物业单位销售底价之总和（以下简称“销售总目标”）。

[预期预/销售合同总金额]：

指按照甲、乙双方所确认的每一物业单位（全部或部分）销售底价之总和（以下简称“预期总金额”）。

[已收房款总金额]：

指甲方按每一物业单位成交预/销售合同所收取的客户已付款的总金额，包括客户已付的首付款、工程进度分期付款，但不包括客户已支付的订金、已确定的退款和已划入甲方帐户的按揭款。

[销售底价]：

指根据本项目所建各类物业单位的特点、位置、面积、环境等因素参照市同类物业的市场价格，经甲、乙双方商定后确认的该特定物业单位出售的最低均价底线。

该底价可按本合同相关条款约定而由甲、乙双方重新书面确认而变化。

[销售标价]：

指本项目每一物业单位公开销售前以其销售底价为基础制作的对外公布价格。

该标价由乙方拟定，须经甲方书面同意签字确认后方可对外公布执行，否则该价格无效。

[总溢价]：

指本合同有效期内，乙方通过本合同第9条过程考核，其实际成交总金额高于销售总目标的差额部分。

[阶段溢价]：

指乙方通过本合同第9条相应过程考核前提下,分别达到本合同11.2.1、11.2.2、11.2.3条规定的销售业绩要求时（共三个阶段）的每阶段所有单位溢价之和。

第二章委托代理的标的

2.1本项目名称：

“御泽园”（暂定名）

2.2本项目位置：

常德市建筑物。

2.3本项目总占地面积：

约万平方米。

2.4本项目总规划建筑面积：

约万平方米。

（准确面积将根据施工图确定）

2.5本项目可销售及租赁部分的建筑面积：

约万平方米。

（准确面积将根据房地产测绘部门出具的结果确定）

2.6委托乙方代理销售、租赁部分的建筑面积：

按预/销售许可证确定的物业单位的所有建筑面积之总和（扣除非对外出售的物业,但包括可销车库面积）。

具体在正式开盘前半个月内确定。

2.7本合同中的所有物业单位销售底价均按白坯房标准或按双方议定的标准进行确定，并可根据本合同第7.2条规定相应调整。

第三章委托代理合同期限

3.1委托代理期限自本合同生效之日起至年月日（暂定）止。

3.2甲方应于年月日（暂定）前确定销售底价和销售总目标。

如甲、乙双方对此无法于年月日（暂定）前达成共识（或经调整后达成共识）并签署书面确认书的，本合同即为终止，不视为任何一方违约。

甲方仅需支付乙方自合同签约日起至因本条约定原因而终止合同的终止日止的代理运作部分成本，该金额统一按10万元/月（不满一个月的按一个月计算）标准支付；但此期间乙方与本项目相关的全部工作成果均归甲方所有。

3.3如甲、乙双方因本章第3.2条约定之原因终止合同的，自终止之日起三个月内甲方不得与第三方就同一代理内容重新签订低于本章3.2条中乙方最后能够接受的销售总目标90%（但未能与甲方达成共识）的委托合同，否则视为甲方违约，由甲方承担违约责任。

3.4本合同履行中如出现本合同第6.1.9、7.2.8、9.6.2条约定的解除情形的，委托代理关系即行终止。

第四章委托代理的工作内容

4.1甲方委托乙方负责”御泽园”项目的全案策划工作，包括但不仅限于以下工作：

4.1.1制订”御泽园”项目的市场推广、广告策划、市场调研分析等整体营销方案，经甲方批准后付诸实施以提高本项目的知名度；

4.1.2根据市场变化制订”御泽园”项目的各个阶段不同的具体的宣传和广告方案，并提交预算报告，由甲方审批同意后交乙方具体执行；

4.1.3对和项目的建筑平立面、套型、建筑配套、公设空间等事项在甲方正式确定设计方案前提出有建设性的建议；

4.1.4制定和完善预/销售过程中所需的各种资料，并完成合同文本的重新格式化填写等；

4.1.5其它甲方委托的应由乙方完成的”御泽园”项目的策划工作。

4.2甲方委托乙方负责本项目的全部营销工作，包括但不仅限于以下工作：

4.2.1乙方应于本合同签订之日起一个月内向甲方提出本项目模型设计及售楼中心设计方案建议书和相关预算计划书，经甲方批准后负责监督实施；

4.2.2在合同签订之日起一个月内，乙方应指派经甲方认可的本项目营销的主要管理人员和营销人员到销售中心（或甲方认可的地方）；乙方项目管理架构、每个部门人员数量、主要人员名单及简历作为本合同附件六，其中主要人员调整时须经甲方同意；

4.2.3乙方负责预/销售人员的招聘、培训及管理工作。

负责监督、指导销售人员对客户的接待、谈判，在甲方规定的物业租赁和预/销售条件内促成销售人员与客户达成物业预/销售或租赁合同；

4.2.4乙方应每月以书面形式向甲方汇报预/销售情况并提供建议，同时向甲方提供有关市场情报、来人来电分析、已购未购客户分析、客户反应、消费趋势等资料；

4.2.5乙方负责拟定本项目的相关价格策略、预/销售控制策略、案场控制策略，报甲方批准同意后负责执行；

4.2.6乙方应根据项目进度及市场情况，制定相应的阶段性策划、营销实施方案，报甲方批准同意后负责执行；

4.2.7乙方应根据甲方确定的每期推出房屋的套型、数量范围进行销售，不得擅自对外预/销售甲方尚未推出的物业；

4.2.8乙方应建立客户档案并及时催款，在本合同结束或终止时将资料完整地移送给甲方；

4.2.9乙方全面负责售楼中心事务的管理，并随时与甲方相关部门联络。

4.3负责本项目的租赁方案，包括但不仅限于寻找承租方、投资咨询、市场顾问、准备相关协议、客户联系等事项。

4.4负责本项目策划、营销中的相关前期工作的实施和后续交房的配合。

4.5乙方策划、营销工作范围示意图：

如下图所示，乙方负责图中虚框内所示部分的所有工作，并协助甲方处理上述虚框以外的相关工作内容。

第五章委托代理的形式

5.1甲方委托乙方负责”御泽园”项目全案策划、本项目营销代理事务。

乙方应尽心尽责完成本合同第四章约定的工作内容。

5.2甲方将根据乙方策划、营销的业绩，依据本合同第11条规定，支付乙方与其预/销售业绩相关联的全案策划、营销代理费用（以下简称“委托代理费”）和相应的溢价分成。

5.3本合同为独家全案策划、营销代理合同。

如根据本项目发展需要，需与其他机构合作的，则由乙方制定相应方案，经甲方书面同意后，由乙方与其他机构签订相关协议，但乙方仍需为本项目的全案策划、营销代理工作承担全部责任。

5.4本项目所有签订的预/销售合同总金额均计入乙方业绩（除政府资产划拨外）。

5.5为本项目发展需要，乙方有义务在预/销售时向客户明确所购物业的用途、物业管理等要求。

第六章双方的主要权利义务

6.1甲方的权利与义务

6.1.1有权监督、了解乙方全部的工作，并提出整改意见，要求乙方执行；

6.1.2有权制定本项目的销售底价、销售总目标等，经乙方签字确认后，作为本合同附件；

6.1.3具有各种预/销售方案、定价、广告费用等项目的最终审批权，但应对乙方提出的各种方案进行及时审批或提出整改意见；

6.1.4项目的预/销售合同的条款审批、合同签字由甲方派出授权委托代理人负责；

6.1.5负责项目预/销售合同的款项的收取；

6.1.6根据本合同规定按时支付乙方相关费用；

6.1.7负责办理物业的银行按揭、产权证、交房等合同后期手续工作；

6.1.8为顺利、快速开展项目的预/销售工作创造条件；

6.1.9在本合同的有效期内，甲方只委托乙方独家实施本合同所确定之相关内容；但如因乙方出现本合同第9.6.2条约束的情况，甲方有权解除本合同并有权在发出解除合同通知书十五天后另行委托他人实施策划、营销代理；

6.1.10甲方有义务在本项目的整个策划、营销代理周期内为乙方提供合理的支持。

6.1.11在策划、营销代理过程中，甲方根据本合同第8.3.2条约定对外支付相关费用。

6．2乙方的权利及义务：

6．2.1乙方必须尽心尽职做好本合同约定的工作内容，完成本项目的销售过程考核目标；

6．2.2有权决定乙方营销人员的招聘、解雇和管理，但应符合有关劳动法规规定。

如乙方与其营销人员发生劳动争议，则与甲方无涉；

6．2.3在项目预/销售的各项工作中，必须依法经营，维护甲方的利益和声誉，不得损害甲方的权益；

6．2.4每月底前书面向甲方汇报项目预/销售的各项工作进展，建立甲乙双方预/销售业绩的相应表格文件等确认的依据，以便核实。

6．2.5督促客户支付合同后期款项，并及时发送催款函件，协助甲方进行物业的银行按揭（由乙方收集齐全客户办理按揭的资料）、预售登记、交房、产权证等手续的办理；

6．2.6乙方及其职员应具有良好的职业道德，工作过程中应具有客观真实真诚的作风，在服务过程中只代表甲方的利益，并且为甲方商业机密保密；

6．2.7乙方不得为了促销楼盘，擅自对客户作出任何虚假、扩大的承诺；也不得对客户隐瞒与其所购物业相关的不足和瑕疵。

否则，乙方应承担相应责任;

6．2.8乙方制作广告等内容不得超越授权范围，不得违反有关的法律、法规之规定。

否则，由乙方承担由此而造成的损失。

6．2.9本项目交付时，乙方协助甲方参与交房手续的办理，如交付时发现确因乙方销售人员虚假承诺所引起的退户、降价、让利等损失应由乙方承担。

第七章销售底价、销售标价的确定与调整

7.1销售底价的确定

销售底价具体数据要求由甲、乙双方在正式开盘前一个月内（暂定）确定，作为本合同附件一。

但在合同有效期内如出现本章第7.2条约定的调整因素时，最终以调整后的销售底价为考核依据。

7.2销售底价的调整

甲、乙双方确认，当且仅当出现下列情形，可对销售底价进行调整,并由提出销售底价调整方出具详细的调整报告,经甲、乙双方签字确认后，方可实施调整：

7.2.1物业单位功能定位调整而导致可预/销售面积产生变化时，应根据实际情况调整各类物业单位的销售底价，作为本合同附件二之一；

7.2.2物业单位的面积在符合有关法律法规的条件下，经过相关测绘部门确认后，根据调整后的准确可预/销售面积调整销售底价，结果作为本合同的附件二之二；

7.2.3政府收取的与本项目有关的税、费调整时，销售底价应予以相应的调整，调整结果作为本合同的附件二之三；

7.2.4本合同履行过程中，所售物业单位之内部装饰、配置调整后升值的，销售底价应予以相应的调整，调整结果作为本合同的附件二之四；

7.2.5出现严重影响房地产市场销售重大事件时（须由相关管理部门出具意见），销售底价应予以相应的调整，调整结果作为本合同附件二之五；

7.2.6如出现本条上述约定的调整因素，甲乙双方无法达成一致调整意见时，由不动产所在地评估机构评估确定。

7.2.7如出现本条上述约定的调整因素，经甲乙双方确认后，按调整后的销售底价相应调整预期总金额和销售总目标，并在下一个月按新的预期总金额和销售总目标进行考核并计算相关销售代理和溢价分成费用。

7.2.8在项目销售过程中，根据市场需要，个别物业单位若确需降低销售底价时，须经甲方书面签字认可。

若此调整因甲方因素造成，低于底价部分无须补齐，该物业单位委托代理费按销售底价计算。

乙方无权擅自低于销售底价销售，否则，视作乙方违约，甲方有权解除合同。

7.3销售标价的确定

销售标价是以本合同所确认的（或调整后重新确认的）销售底价为基础制定，首次销售标价应在正式开盘前十五天内确定，由甲、乙双方签字认可，作为本合同附件三。

7.4销售标价的调整

7.4.1在销售期间，乙方有权视市场反应，每月一次调整销售标价，但需经甲方批准，作为本合同附件四；

7.4.2甲方在收到乙方要求销售调价通知和执行时间后5个工作日内以书面形式确定是否可以按乙方提出的调价要求执行新的销售标价。

7.5本合同终止履行或进行项目结算时的销售底价作为本项目的最终销售底价进行考核和结算，不再进行调整。

第八章项目宣传推广工作及费用

8.1项目宣传推广中乙方的具体工作：

8.1.1乙方应于本合同签订之日起开始拟定相关宣传资料，经甲方批准后负责执行；

8.1.2乙方应于本合同签订之日起根据市场反应，制定媒体运作方案和软、硬性广告资料，经甲方批准后负责执行；

8.1.3乙方应于本合同签订之日起根据项目特点，为营销需要组织相关的推广和预/销售活动，经甲方批准后负责执行；

8.1.4乙方在所有项目宣传推广中均应维护甲方的声誉，依法客观真实地进行宣传。

不得作任何虚假广告、承诺，否则，由乙方自行承担责任。

8.2项目宣传推广费用的构成与比例：

8.2.1项目宣传推广费用仅指用于本条第8.1款中所列之工作所需的相关费用。

该费用总额不得超过本项目销售总目标的百分之叁（3%），超出部分由溢价补齐，如溢价仍不足以补齐的，由乙方承担；

8.2.2乙方应在本合同签订之日起一个月内向甲方提交整体及阶段营销推广及费用安排计划，经甲方批准后，每阶段具体宣传推广费用不得超出相关预算。

若确需超出，应经过甲方批准，并符合本章第8.2.1、8.2.2条的规定。

如当期营销推广费有余额的，经甲方批准可以往后顺延，与下一阶段宣传推广预算费用之和作为下一阶段的实际控制宣传推广费使用；

8.2.3乙方未经甲方审批的对外考察、活动费用不计入项目宣传推广费，由乙方自行承担。

8.3宣传推广费用的支付方式：

8.3.1由乙方负责向甲方提交总体宣传推广方案及相关费用的预算，甲方应在收到此预算后15个工作日内完成审核，并在审核批准后由乙方执行；

8.3.2每月1日前，乙方负责向甲方提交下月宣传推广计划和预算，甲方应在收到此预算后5个工作日内完成审核，并在审核批准后由甲方直接对外支付相关费用或甲方委托乙方代付；

8.3.3乙方在每月向甲方请领委托代理费时，应附宣传推广费用的动支明细（甲方自行对外支付的除外）供甲方核验。

第九章过程考核

9.1过程考核目标是为了保证项目的顺利运行而采取的对项目销售分成四期进行考核的目标值。

包括本项目成交建筑面积与委托可销物业单位建筑面积总和的比例与已收房款总金额与销售预期总金额的比例，详见下表：

过程考核期

第一期

第二期

第三期

第四期

考核周期

考核起始时间后5个月

考核起始时间后8个月

考核起始时间后11个月

考核起始时间后18个月

成交建筑面积与委托可销物业单位建筑面积总和的百分比（a）

40%

70%

85%

92．5%

已收房款总金额与销售预期总金额的百分比（b）

18%

30%

40%

收清已成交物业单位所有房款（除按揭款和特殊约定外）

9.2过程考核目标的起始时间即经甲乙双方确认的项目正式开盘时间。

项目正式开盘时应具备的基本条件为：

本项目取得预/销售许可证，已具备正式预/销售的其他条件（包括销售现场等）,同时双方确认销售底价和销售总目标（简称“考核起始时间”）；

9.3考核起始时间即正式开盘时间不晚于2006年8月18日（暂定）。

若因甲方原因（工程进度、办理预/销售许可证等）导致正式开盘时间延迟，则相应的考核周期和本合同有效期顺延。

9.4若甲方实际工程进度滞后，甲方对乙方的考核周期及本合同有效期顺延。

9.5考核起始时间开始后第19个月开始进入尾盘消化期，尾盘消化的详细条款见本合同第十条。

9.6处罚

9.6.1根据本合同第9.1条的规定，如乙方不能完成各期过程考核目标二项指标（a,b）中的任一项指标约定时，则甲方有权对乙方处以按照本合同第11.2条所确定的委托代理费比例计算出该期委托代理费总额10%的处罚。

如乙方未完成本合同第11.2.1条约定时，本条的处罚同样适用甲方暂付乙方的10万元/月代理费的扣付；

9.6.2根据本合同第9.1条的规定，如乙方不能完成各期过程考核目标二项指标（a,b）中的任一项指标约定比例（第一期为60%、第二期为70%、第三期为75%、第四期为85%），则甲方有权对乙方处以根据本合同第11.2条所确定的委托代理费比例计算出该期委托代理费总额20%的处罚，并有权单方解除本合同的履行。

甲方发出解除合同通知书后15日，本合同即为解除。

如乙方未达到本合同第11.2.1条约定时，该处罚同样适用于甲方暂付乙方的10万元/月代理费的扣付；

第一十章尾盘的消化

10.1本项目第四期过程考核期结束后，未预/销售的建筑面积仅占本项目总的可预/销售建筑面积的7.5%的部分，称为尾盘。

乙方应负责该部分的尾盘销售。

10.2尾盘消化周期为６个月。

10.3尾盘消化期内，乙方的所有服务均为义务性的，甲方不用支付任何代理费用和溢价分成，但宣传推广费除外。

10.4尾盘消化期内，乙方现场销售人员不应少于乙方首次经甲方同意指定进入售楼中心人数的1/2。

10.5经甲方同意，乙方可按物业价格评估机构的评估价进行尾盘消化，但乙方不得擅自降价处理。

第一十一章委托代理费用和溢价分成的确定、支付

11.1销售业绩的核查确定

在乙方达到本条下列规定的条件时，乙方应向甲方上报销售业绩确认申请报告，甲方应在收到此报告10个工作日内出具销售业绩书面核查确认单。

11.2委托代理费的确定

11.2.1至第二期过程考核期结束前，当项目成交建筑面积占委托可销物业单位建筑面积的70%，且甲方实际已收房款总金额达到本项目销售预期总金额之30%（除按揭款和特殊约定外）时，甲方按已成交物业单位预期总金额的百分之贰（2%）计算乙方委托代理费用。

11.2.2至第三期过程考核期结束前，当项目成交建筑面积占委托可销物业单位建筑面积的85%，且甲方实际已收房款总金额达到销售预期总金额之40%（除按揭款和特殊约定外）时，甲方按已成交物业单位预期总金额的百分之贰点贰（2.2%）计算乙方委托代理费用。

11.2.3至第四期过程考核期结束前，当项目成交建筑面积占委托可销物业单位建筑面积的92.5%，且已收清已成交物业单位所有房款（除按揭款和特殊约定外）时,甲方按已成交物业单位预期总金额百分之贰点伍（2.5%）计算乙方委托代理费用。

此后乙方不再计取委托代理费。

11.2.4甲乙双方约定,甲方按已成交地下车库预期总金额百分之零点陆（0.6%）计算乙方委托代理费用。

11.2.5在项目营销过程中，如有部分物业确需采用租赁方式的，由乙方提交相关的租赁方案，经甲方批准后执行。

成交的租赁合同租期在叁年以上的，甲方按该租赁合同一个月的租金计算乙方租赁代理费；租赁合同租期低于叁年的不计算乙方的租赁代理费。

11.2.6在项目营销过程中，如出现同一物业对不同客户先租后售的，则当且仅当符合下面全部条件时即该物业租期叁年以上、已签订预/销售合同、租户与买方签订转租合同、甲方已实际收到二个月以上租金，乙方按本条上述原则向甲方同时计取租赁代理费和委托代理费。

11.2.7在项目营销过程中，如出现同一物业对同一客户先租后售的，则只能视为一次代理行为。

当预/销售合同正式签订时，成交预/销售合同金额计入考核业绩；同时，若乙方已提取该物业单位租赁代理费的则由乙方退还给甲方。

11.3委托代理费的支付

11.3.1本合同签订之日起5个工作日内，甲方向乙方暂付第一笔正式委托代理费，共计人民币壹拾万元整（RMB100,000.00）。

11.3.2甲方同意在支付第一笔委托代理费后至乙方销售业绩达到本合同第11.2.1条要求前，每月暂付乙方人民币壹拾万元（RMB100,000.00）的委托代理费。

11.3.3当乙方销售业绩达到本合同第11.2.1条约定且已经甲方确认后，甲方不再暂付本合同第11.3.2条的委托代理费。

11.3.4当乙方销售业绩达到本合同第11.2.1条约定且已经甲方确认后5个工作日内，甲方应按照已成交物业单位预期总金额的百分之贰（2%）计算委托代理费，将应付委托代理费的80%扣除已暂付乙方的委托代理费和本合同第8.2.1条中可能出现的由乙方承担的费用后，一次性支付给乙方。

特殊情况无法及时支付的，双方另行协商。

余下的20%委托代理费在尾盘期结束后结算。

11.3.5当乙方销售业绩达到本合同第11.2.2条约定且已经甲方确认后5个工作日内，甲方应按照已成交物业单位预期总金额的百分之贰点贰（2.2%）计算委托代理费，扣除本合同第8.2.1条中可能出现的由乙方承担的费用、按11.3.4条规定已支付的委托代理费与在尾盘期结束后结算部分委托代理费外，一次性支付给乙方。

特殊情况无法及时支付的，双方另行协商。

11.3.6当乙方销售业绩达到本合同第11.2.3条约定时且已经甲方确认后5个工作日内，甲方应按照已成交物业单位预期总金额的百分之贰点伍（2.5%）计算委托代理费，扣除本合同第8.2.1条中可能出现的由乙方承担的费用及按11.3.4、11.3.5条规定已支付的委托代理费及按11.3.4条规定在尾盘期结束后结算部分委托代理费外，一次性支付给乙方。

特殊情况无法及时支付的，双方另行协商。

此后甲方暂不支付乙方委托代理费直至项目结算。

11.3.7甲乙双方约定，当乙方通过第九条相应期的过程考核且业绩分别达到本合同第11.2.1（第一阶段）、11.2.2（第二阶段）、11.2.3（第三阶段）条规定的条件时（共分为三个阶段），甲方在按11.3.4、11.3.5、11.3.6条支付乙方委托代理费的同时结算该阶段车库的委托代理费。

11.3.8按照本合同第11.2.5、11.2.6、11.2.7条的规定计算乙方租赁代理费，并按11.2、11.3条原则向甲方上报、甲方核查确认和支付。

但遇本合同第11.2.7条规定情形的，甲方应在预/销售合同成立的下期支付乙方委托代理费的同时扣回物业单位租赁代理费。

11.4溢价分成的确定

11.4.1阶段溢价的核查确认

当乙方通过本合同第9条相应期的过程考核且销售业绩分别达到本合同第11.2.1（第一阶段）、11.2.2（第二阶段）、11.2.3（第三阶段）条规定