万科房地产开发全过程控制要点.docx

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万科房地产开发全过程控制要点

立项本钱控制要点应用指南

    立项环节的本钱控制根据工程开发方式的不同而有所区别。

该环节由于有国家多项法规政策的限制，运作时灵活度较小，根本原那么是在国家规定范围内最大限度地控制企业的费用。

     规划环节本钱控制要点应用指南

    规划环节的本钱控制所占权重最大，具有“一锤定音〞的地位和作用：

在规划环节进行本钱控制是实现事前控制的关键，可以最大限度的减少事后变动带来的本钱。

所以该环节控制要点和控制内容相当复杂，根本原那么是，周密规划，科学讨论，严格审批。

设计部和各类评审委员会在该环节承当主要的职能。

    招投标环节本钱控制要点应用指南

    招投标环节的本钱控制涉及到工程、设计、审计、销售等多个部门的实际运作，在程序上没有太多变数，但具体内容特别是招投标评审委员的选择那么须有很强的针对性。

这个环节本钱控制的难点在于标书制订，重点在于评标。

    施工环节本钱控制要点应用指南

    施工环节的本钱控制主要应注意两大方面，一个是因各种变更带来的费用，另一个是材料、工程款的支付。

由于市场变化与市场把握的原因，施工阶段不可防止由于各种情况而要对施工方案和内容进行改动，而在变更时明确目的和遵循程序都是必须的。

这一阶段进行本钱控制时要注意各部门的及时沟通和良好合作。

    材料及设备采购环节本钱控制要点应用指南

    材料及设备采购环节本钱控制的核心要素是方案和信息，通过明确而科学的流程，就可以最大限度的减少在该环节出现损失的概率，到达本钱控制的目的。

    销售环节本钱控制要点应用指南

    销售环节的本钱一般是按比例控制，但一旦制订了费用目标总额，具体的单项支出就必须严格控制。

由于销售涉及的部门比拟多，所以各部门乃至总经理都需要分工负责这局部的控制职能。

此外，由于销售环节的一些操作会对入住和物业管理产生重要的影响，所以这个环节的本钱控制也必须有长线考虑。

    工程预决算环节本钱控制要点应用指南

    工程预决算环节的本钱控制难点在于有关监控信息的及时和准确性。

这些信息可以来自合作方、第三方，和自己的调研，不管哪种方式都应该注意严格按程序走，防止出现不标准或不负责的实际操作。

    期间费用的本钱控制要点应用指南

    期间费用主要有财务、人工、行政三块费用组成。

由于地产业务的周期变化，期间费用的灵活性很高，更需要加强对期间费用的方案控制。

财务部在这一环节除了承当主要的控制任务外，还有义务指导监督其他部门的有关费用支出情况。

    物业管理本钱控制要点应用指南

    地产公司需要在物业管理方面支出的费用主要是委托管理、委托经营和亏损补贴三个方面。

客户效劳中心担负着这一环节的主要控制工作，控制原那么是以明文的法律合同形式界定地产公司与物业公司的权责关系，防止因权责不清带来的额外本钱。