资产评估基础理论习题.docx
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资产评估基础理论习题
1.被评估机组为 5 年前购置,账面价值 20 万元人民币,评估时该类型机组已
不再生产了,已经被新型机组所取代。
经调查和咨询了解到,在评估时点,其
他企业购置新型机组的取得价格为 30 万元人民币,专家认定被评估机组与新型
机组的功能比为 0.8,被评估机组尚可使用 8 年,预计每年超额运营成本为 1 万
元。
假定其他费用可以忽略不计。
要求:
试根据所给条件
(1)估测该机组的现时全新价格;
(2)估算该机组的成新率;
(3)估算该机组的评估值。
解:
(1)被评估机组的现时全新价格最有可能为 24 万元:
30×80%=24(万元)
(2)该机组的成新率=[8÷(5+8)] ×100%=61.54%
(3)该机组的评估值=24×61.54%=14.77(万元)
2.某台机床需评估。
企业提供的购建成本资料如下:
该设备采购价 5 万元,运
输费 0.1 万元,安装费 0.3 万元,调试费 0.1 万元,已服役 2 年。
经市场调查得
知,该机床在市场上仍很流行,且价格上升了 20%;铁路运价近两年提高了 1
倍,安装的材料和工费上涨幅度加权计算为 40%,调试费用上涨了 15%。
试评
估该机床原地续用的重置全价。
解:
现时采购价=5×(1+20%)=6(万元)
现时运输费=0.1×(1+1)=0.2(万元)
安装、调试费=0.3×(1+40%)+0.1×(1+15%)=0.535(万元)
被评估机床原地续用的重置全价=6+0.2+0.535=6.735(万元)
3.现有一台与评估资产 X 设备生产能力相同的新设备 Y,使用 Y 设备比 X 设
备每年可节约材料、能源消耗和劳动力等约 60 万元。
X 设备的尚可使用年限为
6 年,假定年折现率为 10%,该企业的所得税税率为 40%,求 X 设备的超额运
营成本。
年净超额运营成本为=60×(1-40%)=36(万元)
X 设备的超额运营成本=36×[1-(1+10%)-5]/10%=136.47(万元)
4.某上市公司欲收购一家企业,需对该企业的整体价值进行评估。
已知该企业
在今后保持持续经营,预计前 5 年的税前净收益分别为 40 万元,45 万元,50
万元,53 万元和 55 万元;从第六年开始,企业进入稳定期,预计每年的税前
净收益保持在 55 万元。
折现率与资本化率均为 10%,企业所得税税率为
1
宗地
成交价
交易时间
交易情况
容积率
区域因素
个别因素
交易时间地价值
数
A
2000.10
0
1.1
0
0
108
甲
780
1999.2
+1%
1.2
-2%
0
102
40%,试计算该企业的评估值是多少?
解:
前 5 年企业税前净收益的现值为:
181.47(万元)
稳定期企业税前净收益的现值为:
55/10%/(1+10%)5=341.51(万元)
企业税前净收益现值合计为:
181.47+341.51=522.98(万元)
该企业的评估值为:
522.98×(1-40%)=313.79(万元)
有一待估宗地 A,与待估宗地条件类似的宗地甲,有关对比资料如下表所示:
表中百分比指标为参照物与待估宗地相比增减变动幅度。
据调查,该市此类用
地容积率每增加 0.1,宗地单位地价比容积率为 1 时的地价增加 5%。
要求:
(1)计算参照物与待估宗地的容积率与地价相关系数
(2)计算参照物修正系数:
交易情况修正系数、交易时间修正系数、区域因素
修正系数、个别因素修正系数、容积率修正系数。
(3)计算参照物修正后的地价
解
(1)A 宗地容积率地价相关系数为 105,甲宗地的容积率地价相关系数为
110
(2)交易情况修正系数为或者 0.99
交易时间修正系数为或者 1.06
区域因素修正系数为或者 1.02
个别因素修正系数为或者 1
容积率修正系数为或者 0.95
(3)参照物修正后地价=(万元)
2
4、评估对象为某企业 1998 年购进的一条生产线,账面原值为 150 万元,2001
年进行评估。
经调查分析确定,该生产线的价格每年比上一年增长 10%,据估
计,该资产还可使用 6 年,又知道目前市场上已经出现功能更先进的资产,并
被普遍应用,新设备与评估对象相比,可节省 3 人,每人的月工资为 650 元。
此外,由于市场竞争加剧,致使该设备开工不足,由此造成收益损失额每年为
20 万(该企业所得税税率为 33%,假定者现率为 10%)。
要求根据上述资料,采
用成本法对该资料进行评估。
答案要点:
评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值
重置成本=150*(1+10%)3=199.65 万元
实体性损耗率=3/(3+6)=33.33%
功能性贬值=3*12*650*(1-33%)*(P/A,10%,6)=6.83 万元
经济性贬值=20*(1-33%)*(P/A,10%,6)=5.84 万元
评估值=199.65*(1-33.33%)-6.83-5.84=120.44 万元
5、某企业将某项资产与国外企业合资,要求对资产进行评估。
具体资料如下,
该资产账面原值为 270 万,净值为 108 万,按财务制度规定该资产折旧年限为
30 年,已经计提 20 年。
经过调查分析,按照现在市场上材料价格和工资费用
水平,新建相同构造的资产的全部费用支出为 480 万元。
实际累计利用时间为
50,400 小时。
经专业人员勘查估算,该资产还能使用 8 年。
又知该资产由于设
计不合理,造成耗电量大,维修费用高,与现在同类标准资产相比,每年多支
出营运成本 3 万元(该企业所得税税率为 33%,假定折现率为 10%)。
要求根据
上述资料,采用成本法对该资产进行评估。
答案要点:
资产的重置成本=480 万
资产的已使用年限=20*(50,400/57,600)=17.5 年
实体性贬值率=17.5/(17.5+8)=68.63%
资产的功能性贬值=3*(1-33%)*(P/A,10%,8)=10.72 万元
评估值=480*(1-68.63%)-10.72=139.86 万元
3
第三章
1、被评估设备为 1995 年从英国引进设备,进口合同中的 FOB 价为了 20 万英镑。
2000 年 10 月进行评估时英国厂家不再生产这种待估设备了,其替代产品的 FOB 报价为 35
万英镑,而国内其他企业 2000 年 6 月从英国进口同种设备的 CIF 报价为 30 万英镑。
按照
通常情况,设备的实际成交价格是报价的 90%,境外运杂费为 FOB 价格的 5%,保险费约
为 FOB 的 0.5%,,被评估设备的所在企业,以及与之交易的企业均属于进口关税、增值税
免税单位,银行手续费按照 CIF 价格的 0.8%计算,国内运杂费按照 CIF 价格加上银行手续
费之和的 3%计算,安装调试费包含在设备价格之中不另行计算,设备尚可使用 5 年,年
运营成本比其替代设备每年超支 2 万人民币,被评估设备所在企业的正常投资回报率为 10%,
所得税税率为 33%。
评估时英镑与美元的汇率为 1:
1.5,人民币与美元的汇率为
8:
1,2000 年 6 月至 2000 年 10 月进口设备价格没有变化。
要求:
(1)计算被评估进口设备的更新重置 CIF 价格;
(2)计算被评估进口设备的重置成本;
(3)计算被评估设备的评估值。
答案要点:
(1)、被评估设备的 CIF 价格为 30 万英镑。
(2)、重置成本=(设备的 CIF 价格+银行手续费)*(1+国内运杂费费率)
银行手续费=30*8*1.5*0.8%=2.88 万元
国内运杂费=(30*12+2.88)*3%=10.89 万元
设备的重置成本=360+2.88+10.89=373.77 万元
(3)、设备的成新率=5/(5+5)=50%
设备的功能性贬值=20,000*(1-33%)*(P/A, 10%, 5)=5.08 万元
进口设备的评估值=373.77*50%-5.08=181.81 万元
2、被评估生产线年设计能力为 10,000 吨,评估时,由于受政策调整因素影响,产品
销售市场不景气,如不降价销售产品,企业必须减产至年产量 6,000 吨,或者采取降价措
施以保持设备设计生产能力的正常发挥,假设政策调整将会持续 3 年,降价造成每吨产品
净损失 100 元,该企业正常报酬率为 10%,生产线的规模经济效益指数 x 为 0.6。
试根据所给的条件:
(1)估测所能出现的经济性贬值率;
(2)计算该设备的经济性贬值额。
答案要点:
(1)、[1-0.60.6]*100%=26.4%
(2)、经济性贬值=10,000*100*(1-33%)(P/A , 10%, 3)=166.62 万元。
3、被评估机组为 5 年前购置,账面价值为 20 万元人民币,评估时该机组已经不再生
产了,已经被新型的机组所取代。
经过调查和咨询了解到,在评估时点,其他企业所购置
新型机组的取得价格为 30 万元人民币,专家认定被评估机组与新型机组的功能比为 0.8,
被评估机组尚可使用 8 年。
假定其他费用可以忽略不计。
要求:
(1)估测该机组的现时全新价格;
(2)确定该机组的成新率;
(3)确定该机组的评估值。
答案要点:
(1)、30*0.8=24 万元;
(2)、成新率=(8/8+5)*100%=61.54%
(3)、评估值=24*61.54%=14.77 万元
4、被评估设备购建于 1985 年,账面价值为 30,000 元,1990 年和 1993 年进行两次技
4
参照物
日期
售价(元)
年收益(元)
1
上周
44,300
6,200
2
上周
42,500
6,800
3
上周
57,300
8,600
术改造,主要添置了一些自动控制装置,当年投资分别为 3,000 和 2,000 元,1995 年对设
备进行评估,假设从 1985 年—1995 年每年的价格上升率为 10%,该设备的尚可使用年限
为 8 年。
要求:
根据所给条件计算被估设备的成新率。
答案要点:
(1)评估时设备的现行成本,即更新成本:
30,000×2.6+3,000×1.61+2,000×1.21=85,250
∑(账面原值×价格变动率)=设备现行成本合计
(2)评估时设备的加权更新成本为:
根据公式:
设备的加权更新成本=更新成本×已使用年限,得出:
30,000×2.6×10+3,000×1.61×5+2,000×1.21×2=808,990 元
(3)设备的加权投资年限=∑(加权更新成本)/ ∑(更新成本)
=808,990/85,250=9.5(年)
(4)设备的成新率=[8/(9.5+8)] ×100%=45.7%
5、某被评估设备计划长期用于租赁。
根据该设备当前的状况,估测其尚可使用年限为 10
年;根据市场调查,估测该设备的预期年收益为 7,500 元;另外,有搜集了三个类似于被
评设备的参照物的销售和租金信息(见下表)。
要求:
试用收益法评估该设备的价值。
答案要点:
(1)折现率按照三个参照物设备的实际收益率的算术平均值为准:
=(6,200/44,300+6,800/42,500+8,600/57,300)/3×100%=15%
(2)设备的评估值=7,500/15%×[1-(1+15%)-10]=37,640(元)
5
1.机器设备 1 台,3 年前购置,据了解,该设备尚无替代产品。
该设备的账面原值为 10
万元,其中买价为 8 万元,运输费为 0.4 万元,安装费用(包括材料)为 1 万元,调试费
用为 0.6 万元。
经调查,该设备的现行价格为 9.5 万元,运输费、安装费、调试费分别比 3
年前上涨了 40%、30%、20%。
求该设备的重置成本。
(保留两位小数)
重置成本=9.5+0.4×(1+40%)+1×(1+30%)+0.6×(1+20%)=12.08(万元)
2.1995 年 1 月评估设备一台,该设备于 1991 年 12 月购建,账面原值为 20 万元,1993 年
进行一次技术改造,改造费用(包括增加设备)为 2 万元。
若定基物价指数 1991 年
1.05,1993 年为 1.20,1995 年为 1.32,求该设备的重置成本。
重置成本=20×+2×=27.34(万元)
3.评估资产为一台年产量为 8 万件甲产品的生产线。
经调查,市场上现有的类似生产线成
本为 24 万元,年产量为 12 万件。
如果规模经济规模指数为 0.8,求该资产的重置全价。
重置全价=24×(8/12)0.8=17.35(万元)
4.被评估机组购建于 1999 年 3 月,主要由主机、辅助装置和工艺管道组成,账面原值 60
万元人民币,其中主机占 70%,辅助装置占 20%,工艺管道占 10%。
至评估基准日,机
组主机价格下降 2%,辅助装置价格上升 1%,工艺管道价格上升了 5%。
求该机组评估基
准日的重置成本。
重置成本=60×70%×(1-2%)+60×20%×(1+1%)+60×10%×(1+5%)=59.58(万元)
5.某评估机构采用统计分析法对某企业的 100 台某类设备进行评估,其账面原值共计
1000 万元,评估人员经抽样选择了 10 台具有的代表性的设备进行评估,其账面原值共计
150 万元,经估算其重置成本之各为 180 万元,则该企业被评估设备的重置成本是多少?
重置成本=1000×=1200(万元)
6.现有一台与评估资产 A 设备生产能力相同的新设备 B,采用 B 比 A 每年可节约材料、
能源消耗和劳动力等 40 万元。
A 设备尚可使用 5 年,假定年折现率为 8%,该企业的所得
税税率为 33%,求 A 设备的超额运营成本。
年净超额运营成本=40×(1-33%)=26.8(万元)
A 设备的超额运营成本=26.8×(P/A,8%,5)=107(万元)
6
7.被评估设备为 1989 年从德国引进的设备,进口合同中的 FOB 价是 20 万马克。
1994 年
评估时德国生产厂家已不再生产这种设备了,其替代产品的 FOB 报价为 35 万马克,而国
内其他企业 1994 年从德国进口设备的 CIF 价格为 30 万马克。
按照通常情况,设备的实际
成交价应为报价的 70%~90%,境外运杂费约占 FOB 价格的 5%,保险费约占 FOB 价格的
0.5%,被评估设备所在企业,以及与之发生交易的企业均属于进口关税、增值税免税单位,
银行手续费按 CIF 价格的 0.8%计,国内运杂费按 CIF 价格加银行手续费之和的 3%计算,
安装调试费含在设备价格中不再另行计算,被评估设备尚可使用 5 年,评估时马克与美元
的汇率为 1.5﹕1,人民币与美元的汇率为 8﹕1。
根据上述数据估测该进口设备的续用价值。
答
(1)被评估设备的 CIF 价格取其他企业从德国进口更新换代型设备的 CIF 价格最为合
理,即被评估设备的 CIF 价格为 30 万马克,或 20 万美元。
(2)被评估设备的重置成本为:
(设备的 CIF 价格+银行手续费)×(1+国内运杂费率)
银行手续费=20×8×0.8%=1.28(万元人民币)
国内运杂费=(160+1.28)×3%=4.84(万元人民币)
进口设备重置成本=160+1.28+4.84=166(万元人民币)
(3)设备的成新率=5÷(5+5)×100%=50%
(4)进口设备的评估值为:
166×50%=83(万元人民币)
8.被评估生产线年设计生产能力为 10000 吨,评估时,由于受政策调整因素影响,产品销
售市场不景气,如不降价销售产品,企业必须减产至年产 7000 吨,或每吨降价 100 元保持
设备设计生产能力的正常发挥。
政策调整预计会持续 3 年,该企业正常投资报酬率为
10%,生产线的规模经济指数 X 为 0.6,试根据所给的条件估算经济性贬值率和经济性贬
值额。
(1)经济性贬值率=[1-(7000/10000)0.6] ×100%=19%
(2)经济性贬值额=[100×10000×(1-33%)] ×(P/A,10%,3)=670000×2.4869=1666223
9.被评估机组为 3 年前购置,帐面价值为 20 万元人民币,评估时该类型机组已不再生产,
被新型机组所取代。
经调查和咨询了解到,在评估时点,其他企业购置新型机组的取得价
格为 30 万元人民币,专家认定被评估机组因功能落后其贬值额约占新型机组取得价格的
20%,被评估机组尚可使用 7 年,预计每年超额运营成本为 1 万元,假定其他费用可以忽
略不计,试根据所给条件估测该生产线的续用价值。
(1)被评估机组的现时全新价格最有可能为:
30×(1-20%)=24(万元)
(2)设备的成新率为:
7
宗地
成交价
交易时间
交易情况
容积率
区域因素
个别因素
剩余年限
标的
2002.1
0
1.7
0
0
40
A
2200
2001.1
-1%
1.6
0
-1%
38
B
2400
2001.1
0
1.8
+2%
0
40
C
2300
2001.1
0
1.7
0
0
39
D
2100
2000.1
-2%
1.6
0
-1%
38
容积率
1.5
1.6
1.7
1.8
1.9
修正系数
100
102
104
106
108
[7÷(3+7)] ×100%=70%
(3)设备的评估值为:
24×70%=16.8(万元)
四、计算题
1、有一宗土地,出让年期为 40 年,资本化率为 6%,预计未来 5 年的纯收益分别为
30 万、32 万、35 万、33 万、38 万元,从第 6 年开始,大约稳定在 40 万元左右,试评估
该宗宗地价格。
答案要点:
P=30/(1+6%)+32/(1+6%)2+35/(1+6%)3+33/(1+6%)4+38/(1+6%)5++32/[6%*(1+6%)5]*[1-
1/(1+6%)40-5]=574.06 万元
2、有一宗房地产,假设使用年期为无限,未来第一年年纯收益为 100 万元,资本化率
为 10%,若:
(1)未来各年的纯收益在上一年的基础上增加 1 万;
(2)未来各年的纯收益在上
一年的基础上增长 1%。
两种情况下该宗房地产的评估值为多少?
答案要点:
(1)、P=a/r+b/r2=1100 万元
(2)、P=a/(r-s)=1111 万元
3、有一待估宗地,剩余使用年限为 40 年,还原利率为 6%,现搜集到 A、B、C、D
四宗地交易实例,具体情况见下表,表中交易情况、区域因素和个别因素都是参照物与评
估标的相比较,以评估标的为基准确定的数值。
该城市此类用地容积率与地价的关系为:
当容积率在 1.5~2 之间时,容积率每增加 0.1,宗地地价比容积率为 1.5 时增加 2%。
该城
市从 1998 年到 2002 年,每年地价指数上升 1%。
试根据上述条件评估待估宗地 2002 年 1 月的评估值。
答案要点:
(1)P=P’×交易时间修正×交易情况修正×容积率修正×区域因素修正×个
别因素修正×年期修正(剩余使用年限修正)
(2)建立容积率修正系数表
(3)年期修正
KA=KD=[1-(1+6%)-40]/[1-(1+6%)-38]=1.0135
KC=[1-(1+6%)-40]/[1-(1+6%)-39]=1.0066
(4)参照物地价修正
①2200×1.01×100/99×104/102×100/99×1.0135=2343
②2400×1.01×104/106×100/102=2332
③2300×1.01×1.0066=2338
8
④2100×1.012×100/98×104/102×100/99×1.0135=2282
(5)评估结果=(2343+2332+2338+2282)/4=2324(元/平方米)
4、有一宗七通一平待开发建筑用地,面积为 1,000 平方米,使用期限为 50 年,容积
率为 5,拟开发建设写字楼,建设期 2 年,建筑费用 3500 元/平方米,专业费用为建筑费用
的 10%,建筑费用和专业费用在整个建设期内均匀投入,写字楼建成后拟对外出租,租金
水平预计为 2 元/平方米·日,管理费用为年租金的 2%,维修费用为建筑费用的 1.5%,保
险费用为建筑费用的 0.2%,税金为年租金的 17.5%,贷款利率为 6%,房地产综合还原利率
为 7%,开发商要求的利润率为地价和开发成本(建筑费用和专业费用)之和的 20%,试评估
该宗地地价。
答案要点:
采用成本法
(1)年总收益=2×365×1,000×5=3,650,000(元)
(2)年总费用=3,650,000×2%+3,500×5,000×(1.5%+0.2%)
+3,650,000×17.5%=1,009,250(元)
(3)年纯收益=3,650,000-1,009,250=2,640,750(元)
(4)房地产总价=2,640,750/7%×[1-(1+7%)-(50-2)]=36,258,750(元)
(5)建筑费及专业费用=3,500×(1+10%)×5,000=19,250,000(元)
(6)利息=地价×[(1+6%)2-1]+19,250,000×[(1+6%)-1]=0.1236 地价+1,155,000
(7)开发商利润=(地价+19,250,000) ×20%=0.2 地价+3,850,000
(8)地价=房地产总价-建筑费用-专业费用-利息-利润
地价=36,258,750-19,250,000-0.1236 地价+1,155,000-0.2 地价+3,850,000
地价=9,069,016(元)
5、某房地产公司于 2000 年 1 月以有偿出让的方式取得一块土地 50 年使用权,并于
2002 年 1 月在此地块上建成一座框架结构的写字楼,经济耐用年限为 60 年,残值率为 0。
评估基准日,该类建筑物重置价格为每平方米 2500 元。
该建筑物占地面积为 1000 平方米,
建筑面积为 1800 平方米,现在用于出租,实际每年收到租金为 72 万元。
另据调查,当地
同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米 50 元,空置率为 10%,每年需要支付的管
理费为年租金的 3%,维修费为重置价格的 1.5%,土地使用税以及房产税为每建筑平方米
25 元,保险费为重置价格的 0.2%,土地资本化率为 6%,建筑物资本化率为 8%。
根据以
上资料评估该宗土地 2003 年 1 月土地使用权的收益价格。
答案要点:
采用收益法
(1)计算总收益=50×12×1800×(1-10%)=972,000
(2)计算总费用
管理费=972,000×3%=29,160
维修费=2500×1800×1.5%=67,500
税金 =25×