资产评估基础理论习题.docx
《资产评估基础理论习题.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《资产评估基础理论习题.docx（16页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
资产评估基础理论习题
1．被评估机组为 5 年前购置，账面价值 20 万元人民币，评估时该类型机组已
不再生产了，已经被新型机组所取代。
经调查和咨询了解到，在评估时点，其
他企业购置新型机组的取得价格为 30 万元人民币，专家认定被评估机组与新型
机组的功能比为 0.8，被评估机组尚可使用 8 年，预计每年超额运营成本为 1 万
元。
假定其他费用可以忽略不计。
要求：
试根据所给条件
（1）估测该机组的现时全新价格；
（2）估算该机组的成新率；
（3）估算该机组的评估值。
解：
（1）被评估机组的现时全新价格最有可能为 24 万元：
30×80%=24（万元）
（2）该机组的成新率=[8÷（5+8）] ×100%=61.54%
（3）该机组的评估值=24×61.54%=14.77（万元）
2．某台机床需评估。
企业提供的购建成本资料如下：
该设备采购价 5 万元，运
输费 0.1 万元，安装费 0.3 万元，调试费 0.1 万元，已服役 2 年。
经市场调查得
知，该机床在市场上仍很流行，且价格上升了 20%；铁路运价近两年提高了 1
倍，安装的材料和工费上涨幅度加权计算为 40%，调试费用上涨了 15%。
试评
估该机床原地续用的重置全价。
解：
现时采购价=5×（1+20%）=6（万元）
现时运输费=0.1×（1+1）=0.2（万元）
安装、调试费=0.3×（1+40%）+0.1×（1+15%）=0.535（万元）
被评估机床原地续用的重置全价=6+0.2+0.535=6.735（万元）
3．现有一台与评估资产 X 设备生产能力相同的新设备 Y，使用 Y 设备比 X 设
备每年可节约材料、能源消耗和劳动力等约 60 万元。
X 设备的尚可使用年限为
6 年，假定年折现率为 10%，该企业的所得税税率为 40%，求 X 设备的超额运
营成本。
年净超额运营成本为=60×（1-40%）=36（万元）
X 设备的超额运营成本=36×[1-（1+10%）-5]/10%=136.47（万元）
4．某上市公司欲收购一家企业，需对该企业的整体价值进行评估。
已知该企业
在今后保持持续经营，预计前 5 年的税前净收益分别为 40 万元，45 万元，50
万元，53 万元和 55 万元；从第六年开始，企业进入稳定期，预计每年的税前
净收益保持在 55 万元。
折现率与资本化率均为 10%，企业所得税税率为
1
宗地
成交价
交易时间
交易情况
容积率
区域因素
个别因素
交易时间地价值
数
A
2000.10
0
1.1
0
0
108
甲
780
1999.2
+1%
1.2
-2%
0
102
40%，试计算该企业的评估值是多少？
解：
前 5 年企业税前净收益的现值为：
181.47（万元）
稳定期企业税前净收益的现值为：
55/10%/（1+10%）5=341.51（万元）
企业税前净收益现值合计为：
181.47+341.51=522.98（万元）
该企业的评估值为：
522.98×（1-40%）=313.79（万元）
有一待估宗地 A，与待估宗地条件类似的宗地甲，有关对比资料如下表所示：
表中百分比指标为参照物与待估宗地相比增减变动幅度。
据调查，该市此类用
地容积率每增加 0.1，宗地单位地价比容积率为 1 时的地价增加 5%。
要求：
（1）计算参照物与待估宗地的容积率与地价相关系数
（2）计算参照物修正系数：
交易情况修正系数、交易时间修正系数、区域因素
修正系数、个别因素修正系数、容积率修正系数。
（3）计算参照物修正后的地价
解
（1）A 宗地容积率地价相关系数为 105，甲宗地的容积率地价相关系数为
110
（2）交易情况修正系数为或者 0.99
交易时间修正系数为或者 1.06
区域因素修正系数为或者 1.02
个别因素修正系数为或者 1
容积率修正系数为或者 0.95
（3）参照物修正后地价=（万元）
2
4、评估对象为某企业 1998 年购进的一条生产线，账面原值为 150 万元，2001
年进行评估。
经调查分析确定，该生产线的价格每年比上一年增长 10%，据估
计，该资产还可使用 6 年，又知道目前市场上已经出现功能更先进的资产，并
被普遍应用，新设备与评估对象相比，可节省 3 人，每人的月工资为 650 元。
此外，由于市场竞争加剧，致使该设备开工不足，由此造成收益损失额每年为
20 万（该企业所得税税率为 33%，假定者现率为 10%）。
要求根据上述资料，采
用成本法对该资料进行评估。
答案要点：
评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值
重置成本=150*（1+10%）3=199.65 万元
实体性损耗率=3/（3+6）=33.33%
功能性贬值=3*12*650*（1-33%）*（P/A,10%,6）=6.83 万元
经济性贬值=20*（1-33%）*（P/A,10%,6）=5.84 万元
评估值=199.65*（1-33.33%）-6.83-5.84=120.44 万元
5、某企业将某项资产与国外企业合资，要求对资产进行评估。
具体资料如下，
该资产账面原值为 270 万，净值为 108 万，按财务制度规定该资产折旧年限为
30 年，已经计提 20 年。
经过调查分析，按照现在市场上材料价格和工资费用
水平，新建相同构造的资产的全部费用支出为 480 万元。
实际累计利用时间为
50,400 小时。
经专业人员勘查估算，该资产还能使用 8 年。
又知该资产由于设
计不合理，造成耗电量大，维修费用高，与现在同类标准资产相比，每年多支
出营运成本 3 万元（该企业所得税税率为 33%，假定折现率为 10%）。
要求根据
上述资料，采用成本法对该资产进行评估。
答案要点：
资产的重置成本=480 万
资产的已使用年限=20*（50,400/57,600）=17.5 年
实体性贬值率=17.5/（17.5+8）=68.63%
资产的功能性贬值=3*（1-33%）*（P/A,10%,8）=10.72 万元
评估值=480*（1-68.63%）-10.72=139.86 万元
3
第三章
1、被评估设备为 1995 年从英国引进设备，进口合同中的 FOB 价为了 20 万英镑。
2000 年 10 月进行评估时英国厂家不再生产这种待估设备了，其替代产品的 FOB 报价为 35
万英镑，而国内其他企业 2000 年 6 月从英国进口同种设备的 CIF 报价为 30 万英镑。
按照
通常情况，设备的实际成交价格是报价的 90%，境外运杂费为 FOB 价格的 5%，保险费约
为 FOB 的 0.5%，，被评估设备的所在企业，以及与之交易的企业均属于进口关税、增值税
免税单位，银行手续费按照 CIF 价格的 0.8%计算，国内运杂费按照 CIF 价格加上银行手续
费之和的 3%计算，安装调试费包含在设备价格之中不另行计算，设备尚可使用 5 年，年
运营成本比其替代设备每年超支 2 万人民币，被评估设备所在企业的正常投资回报率为 10%，
所得税税率为 33%。
评估时英镑与美元的汇率为 1：
1.5，人民币与美元的汇率为
8：
1，2000 年 6 月至 2000 年 10 月进口设备价格没有变化。
要求：
（1）计算被评估进口设备的更新重置 CIF 价格；
（2）计算被评估进口设备的重置成本；
（3）计算被评估设备的评估值。
答案要点：
（1）、被评估设备的 CIF 价格为 30 万英镑。
（2）、重置成本=（设备的 CIF 价格+银行手续费）*（1+国内运杂费费率）
银行手续费=30*8*1.5*0.8%=2.88 万元
国内运杂费=（30*12+2.88）*3%=10.89 万元
设备的重置成本=360+2.88+10.89=373.77 万元
（3）、设备的成新率=5/（5+5）=50%
设备的功能性贬值=20,000*（1-33%）*（P/A, 10%, 5）=5.08 万元
进口设备的评估值=373.77*50%-5.08=181.81 万元
2、被评估生产线年设计能力为 10,000 吨，评估时，由于受政策调整因素影响，产品
销售市场不景气，如不降价销售产品，企业必须减产至年产量 6,000 吨，或者采取降价措
施以保持设备设计生产能力的正常发挥，假设政策调整将会持续 3 年，降价造成每吨产品
净损失 100 元，该企业正常报酬率为 10%，生产线的规模经济效益指数 x 为 0.6。
试根据所给的条件：
（1）估测所能出现的经济性贬值率；
（2）计算该设备的经济性贬值额。
答案要点：
（1）、[1-0.60.6]*100%=26.4%
（2）、经济性贬值=10,000*100*（1-33%）（P/A , 10%, 3）=166.62 万元。
3、被评估机组为 5 年前购置，账面价值为 20 万元人民币，评估时该机组已经不再生
产了，已经被新型的机组所取代。
经过调查和咨询了解到，在评估时点，其他企业所购置
新型机组的取得价格为 30 万元人民币，专家认定被评估机组与新型机组的功能比为 0.8，
被评估机组尚可使用 8 年。
假定其他费用可以忽略不计。
要求：
（1）估测该机组的现时全新价格；
（2）确定该机组的成新率；
（3）确定该机组的评估值。
答案要点：
（1）、30*0.8=24 万元；
（2）、成新率=（8/8+5）*100%=61.54%
（3）、评估值=24*61.54%=14.77 万元
4、被评估设备购建于 1985 年，账面价值为 30,000 元，1990 年和 1993 年进行两次技
4
参照物
日期
售价（元）
年收益（元）
1
上周
44,300
6,200
2
上周
42,500
6,800
3
上周
57,300
8,600
术改造，主要添置了一些自动控制装置，当年投资分别为 3,000 和 2,000 元，1995 年对设
备进行评估，假设从 1985 年—1995 年每年的价格上升率为 10%，该设备的尚可使用年限
为 8 年。
要求：
根据所给条件计算被估设备的成新率。
答案要点：
（1）评估时设备的现行成本，即更新成本：
30,000×2.6+3,000×1.61+2,000×1.21=85,250
∑（账面原值×价格变动率）=设备现行成本合计
（2）评估时设备的加权更新成本为：
根据公式:
设备的加权更新成本=更新成本×已使用年限,得出:
30,000×2.6×10+3,000×1.61×5+2,000×1.21×2=808,990 元
（3）设备的加权投资年限=∑（加权更新成本）/ ∑（更新成本）
=808,990/85,250=9.5（年）
（4）设备的成新率=[8/（9.5+8）] ×100%=45.7%
5、某被评估设备计划长期用于租赁。
根据该设备当前的状况，估测其尚可使用年限为 10
年；根据市场调查，估测该设备的预期年收益为 7,500 元；另外，有搜集了三个类似于被
评设备的参照物的销售和租金信息（见下表）。
要求：
试用收益法评估该设备的价值。
答案要点：
（1）折现率按照三个参照物设备的实际收益率的算术平均值为准：
=（6,200/44,300+6,800/42,500+8,600/57,300）/3×100%=15%
（2）设备的评估值=7,500/15%×[1-（1+15%）-10]=37,640（元）
5
1．机器设备 1 台，3 年前购置，据了解，该设备尚无替代产品。
该设备的账面原值为 10
万元，其中买价为 8 万元，运输费为 0.4 万元，安装费用（包括材料）为 1 万元，调试费
用为 0.6 万元。
经调查，该设备的现行价格为 9.5 万元，运输费、安装费、调试费分别比 3
年前上涨了 40％、30％、20％。
求该设备的重置成本。
（保留两位小数）
重置成本=9.5+0.4×（1+40%）+1×（1+30%）+0.6×（1+20%）=12.08（万元）
2．1995 年 1 月评估设备一台，该设备于 1991 年 12 月购建，账面原值为 20 万元，1993 年
进行一次技术改造，改造费用（包括增加设备）为 2 万元。
若定基物价指数 1991 年
1.05，1993 年为 1.20，1995 年为 1.32，求该设备的重置成本。
重置成本=20×+2×=27.34（万元）
3．评估资产为一台年产量为 8 万件甲产品的生产线。
经调查，市场上现有的类似生产线成
本为 24 万元，年产量为 12 万件。
如果规模经济规模指数为 0.8，求该资产的重置全价。
重置全价=24×（8/12）0.8=17.35（万元）
4．被评估机组购建于 1999 年 3 月，主要由主机、辅助装置和工艺管道组成，账面原值 60
万元人民币，其中主机占 70％，辅助装置占 20％，工艺管道占 10％。
至评估基准日，机
组主机价格下降 2％，辅助装置价格上升 1％，工艺管道价格上升了 5％。
求该机组评估基
准日的重置成本。
重置成本=60×70%×（1-2%）+60×20%×（1+1%）+60×10%×（1+5%）=59.58（万元）
5．某评估机构采用统计分析法对某企业的 100 台某类设备进行评估，其账面原值共计
1000 万元，评估人员经抽样选择了 10 台具有的代表性的设备进行评估，其账面原值共计
150 万元，经估算其重置成本之各为 180 万元，则该企业被评估设备的重置成本是多少？
重置成本=1000×=1200（万元）
6．现有一台与评估资产 A 设备生产能力相同的新设备 B，采用 B 比 A 每年可节约材料、
能源消耗和劳动力等 40 万元。
A 设备尚可使用 5 年，假定年折现率为 8％，该企业的所得
税税率为 33％，求 A 设备的超额运营成本。
年净超额运营成本=40×（1-33%）=26.8（万元）
A 设备的超额运营成本=26.8×（P/A，8%，5）=107（万元）
6
7．被评估设备为 1989 年从德国引进的设备，进口合同中的 FOB 价是 20 万马克。
1994 年
评估时德国生产厂家已不再生产这种设备了，其替代产品的 FOB 报价为 35 万马克，而国
内其他企业 1994 年从德国进口设备的 CIF 价格为 30 万马克。
按照通常情况，设备的实际
成交价应为报价的 70%～90%，境外运杂费约占 FOB 价格的 5%，保险费约占 FOB 价格的
0.5%，被评估设备所在企业，以及与之发生交易的企业均属于进口关税、增值税免税单位，
银行手续费按 CIF 价格的 0.8%计，国内运杂费按 CIF 价格加银行手续费之和的 3%计算，
安装调试费含在设备价格中不再另行计算，被评估设备尚可使用 5 年，评估时马克与美元
的汇率为 1.5﹕1，人民币与美元的汇率为 8﹕1。
根据上述数据估测该进口设备的续用价值。
答
（1）被评估设备的 CIF 价格取其他企业从德国进口更新换代型设备的 CIF 价格最为合
理，即被评估设备的 CIF 价格为 30 万马克，或 20 万美元。
（2）被评估设备的重置成本为：
（设备的 CIF 价格+银行手续费）×（1+国内运杂费率）
银行手续费=20×8×0.8%=1.28（万元人民币）
国内运杂费=（160+1.28）×3%=4.84（万元人民币）
进口设备重置成本=160+1.28+4.84=166（万元人民币）
（3）设备的成新率=5÷（5+5）×100%=50%
（4）进口设备的评估值为：
166×50%=83（万元人民币）
8．被评估生产线年设计生产能力为 10000 吨，评估时，由于受政策调整因素影响，产品销
售市场不景气，如不降价销售产品，企业必须减产至年产 7000 吨，或每吨降价 100 元保持
设备设计生产能力的正常发挥。
政策调整预计会持续 3 年，该企业正常投资报酬率为
10%，生产线的规模经济指数 X 为 0.6，试根据所给的条件估算经济性贬值率和经济性贬
值额。
（1）经济性贬值率=[1-（7000/10000）0.6] ×100%=19%
（2）经济性贬值额=[100×10000×（1-33%）] ×（P/A，10%，3）=670000×2.4869=1666223
9．被评估机组为 3 年前购置，帐面价值为 20 万元人民币，评估时该类型机组已不再生产，
被新型机组所取代。
经调查和咨询了解到，在评估时点，其他企业购置新型机组的取得价
格为 30 万元人民币，专家认定被评估机组因功能落后其贬值额约占新型机组取得价格的
20%，被评估机组尚可使用 7 年，预计每年超额运营成本为 1 万元，假定其他费用可以忽
略不计，试根据所给条件估测该生产线的续用价值。
（1）被评估机组的现时全新价格最有可能为：
30×（1－20%）=24（万元）
（2）设备的成新率为：
7
宗地
成交价
交易时间
交易情况
容积率
区域因素
个别因素
剩余年限
标的
2002.1
0
1.7
0
0
40
A
2200
2001.1
-1%
1.6
0
-1%
38
B
2400
2001.1
0
1.8
+2%
0
40
C
2300
2001.1
0
1.7
0
0
39
D
2100
2000.1
-2%
1.6
0
-1%
38
容积率
1.5
1.6
1.7
1.8
1.9
修正系数
100
102
104
106
108
[7÷（3+7）] ×100%=70%
（3）设备的评估值为：
24×70%=16.8（万元）
四、计算题
1、有一宗土地，出让年期为 40 年，资本化率为 6%，预计未来 5 年的纯收益分别为
30 万、32 万、35 万、33 万、38 万元，从第 6 年开始，大约稳定在 40 万元左右，试评估
该宗宗地价格。
答案要点：
P=30/（1+6%）+32/（1+6%）2+35/（1+6%）3+33/（1+6%）4+38/（1+6%）5++32/[6%*（1+6%）5]*[1-
1/（1+6%）40-5]=574.06 万元
2、有一宗房地产，假设使用年期为无限，未来第一年年纯收益为 100 万元，资本化率
为 10%，若：
（1）未来各年的纯收益在上一年的基础上增加 1 万；
（2）未来各年的纯收益在上
一年的基础上增长 1%。
两种情况下该宗房地产的评估值为多少？
答案要点：
（1）、P=a/r+b/r2=1100 万元
（2）、P=a/（r-s）=1111 万元
3、有一待估宗地，剩余使用年限为 40 年，还原利率为 6%，现搜集到 A、B、C、D
四宗地交易实例，具体情况见下表，表中交易情况、区域因素和个别因素都是参照物与评
估标的相比较，以评估标的为基准确定的数值。
该城市此类用地容积率与地价的关系为：
当容积率在 1.5~2 之间时，容积率每增加 0.1，宗地地价比容积率为 1.5 时增加 2%。
该城
市从 1998 年到 2002 年，每年地价指数上升 1%。
试根据上述条件评估待估宗地 2002 年 1 月的评估值。
答案要点：
（1）P=P’×交易时间修正×交易情况修正×容积率修正×区域因素修正×个
别因素修正×年期修正（剩余使用年限修正）
（2）建立容积率修正系数表
（3）年期修正
KA=KD=[1-（1+6%）-40]/[1-（1+6%）-38]=1.0135
KC=[1-（1+6%）-40]/[1-（1+6%）-39]=1.0066
（4）参照物地价修正
①2200×1.01×100/99×104/102×100/99×1.0135=2343
②2400×1.01×104/106×100/102=2332
③2300×1.01×1.0066=2338
8
④2100×1.012×100/98×104/102×100/99×1.0135=2282
（5）评估结果=（2343+2332+2338+2282）/4=2324（元/平方米）
4、有一宗七通一平待开发建筑用地，面积为 1,000 平方米，使用期限为 50 年，容积
率为 5，拟开发建设写字楼，建设期 2 年，建筑费用 3500 元/平方米，专业费用为建筑费用
的 10%，建筑费用和专业费用在整个建设期内均匀投入，写字楼建成后拟对外出租，租金
水平预计为 2 元/平方米·日，管理费用为年租金的 2%，维修费用为建筑费用的 1.5%，保
险费用为建筑费用的 0.2%，税金为年租金的 17.5%，贷款利率为 6%，房地产综合还原利率
为 7%，开发商要求的利润率为地价和开发成本（建筑费用和专业费用）之和的 20%，试评估
该宗地地价。
答案要点:
采用成本法
（1）年总收益=2×365×1,000×5=3,650,000（元）
（2）年总费用=3,650,000×2%+3,500×5,000×（1.5%+0.2%）
+3,650,000×17.5%=1,009,250（元）
（3）年纯收益=3,650,000-1,009,250=2,640,750（元）
（4）房地产总价=2,640,750/7%×[1-（1+7%）-（50-2）]=36,258,750（元）
（5）建筑费及专业费用=3,500×（1+10%）×5,000=19,250,000（元）
（6）利息=地价×[（1+6%）2-1]+19,250,000×[（1+6%）-1]=0.1236 地价+1,155,000
（7）开发商利润=（地价+19,250,000） ×20%=0.2 地价+3,850,000
（8）地价=房地产总价-建筑费用-专业费用-利息-利润
地价=36,258,750-19,250,000-0.1236 地价+1,155,000-0.2 地价+3,850,000
地价=9,069,016（元）
5、某房地产公司于 2000 年 1 月以有偿出让的方式取得一块土地 50 年使用权，并于
2002 年 1 月在此地块上建成一座框架结构的写字楼，经济耐用年限为 60 年，残值率为 0。
评估基准日，该类建筑物重置价格为每平方米 2500 元。
该建筑物占地面积为 1000 平方米，
建筑面积为 1800 平方米，现在用于出租，实际每年收到租金为 72 万元。
另据调查，当地
同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米 50 元，空置率为 10%，每年需要支付的管
理费为年租金的 3%，维修费为重置价格的 1.5%，土地使用税以及房产税为每建筑平方米
25 元，保险费为重置价格的 0.2%，土地资本化率为 6%，建筑物资本化率为 8%。
根据以
上资料评估该宗土地 2003 年 1 月土地使用权的收益价格。
答案要点：
采用收益法
（1）计算总收益=50×12×1800×（1-10%）=972,000
（2）计算总费用
管理费=972,000×3%=29,160
维修费=2500×1800×1.5%=67,500
税金 =25×
升级会员 