经济开发区名新特色产业通用厂房建设项目工程可行性研究报告.docx
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经济开发区名新特色产业通用厂房建设项目工程可行性研究报告
潮州经济开发区名新特色产业通用厂房
可行性研究报告
项目名称：
潮州经济开发区特色产业通用厂房工程
第一章项目既况
1.1项目名称
潮州经济开发区二期工业区特色产业通用厂房工程
1.2项目建设单位
潮州**房地产开发有限公司
1.3可行性研究报告编制依据
1、《投资项目可行性研究指南》（2003年3月第一版）。
2、《潮州市城市总体规划》。
3、《潮州市城市规划技术标准与准则》。
4、项目单位提供的其他有关基础资料
5、现行的国家及地方有关政策、法规、专业技术规范和规程
6、2010年《广东省市政工程计价》办法中工程量计价办法，2010年《广东省市政工程综合定额》计价。
7、《环境空气质量标准》（GB3095-1996）
8、《城市区域环境噪音标准》（GB3096-93）
1.4建设规模与目标
为了优化投资环境，满足其他投资者在工业园区投资办企业使用厂房及其配套设施的需求，本项目的建设用地为40000平方米，规划建筑面积88100㎡，计划分二期建设。
其中：
一期建设通用厂房29330㎡，办公、员工宿舍、生活设施用房4625㎡；二期建设标准厂房52599㎡，办公、员工宿舍、生活设施用房1546㎡；计划总投资14750万元，一期计划投资5551万元（含二类费用），二期计划投资8199万元。
一期工程预计2013年1月底动工，2013年12月底竣工，二期工程将根据实际情况继续投入建设。
第二章项目建设的背景和必要性
2.1项目建设的背景
改革开放20余年，珠三角地区工业化发展迅猛。
逐步建立了一个具有较强生产能力、外向度高、新兴产业不断崛起的工业体系，产业结构不断优化，对外开放领域进一步拓展，已培育起雄厚的竞争力基础。
珠三角地区工业化进程已从以劳动密集型为主的工业化初期阶段，逐步进入了资金、技术密集型产业占据较大比重的工业化中期阶段，并形成了更为发达的外向型经济和日益紧密的珠港澳经贸合作关系。
但是随着城市的不断发展，可利用的土地越来越少，对于需要土地发展的工业项目，受到很大的制约。
为了保持经济的快速平稳增长，珠三角地区转变经济增长方式，大力发展高新技术产业，逐步形成了电子信息、生物医药与医疗器械、光机电一体化等三大高科技产业集聚基地，并在新材料、环保产业，动漫产业等领域也形成较大规模的产业集群。
与珠三角相比，目前，潮州市特有的资源优势和成本优势等还没有得到充分发挥，经济发展滞后；而珠三角地区由于多年的快速发展，土地资源、环境承载力和成本负担与经济发展的矛盾越来越突出。
因此，实现珠三角资金、管理、信息、品牌与潮州市的土地、自然资源和劳动力等方面优势互补。
珠三角由于土地、劳动力、资源的紧张，产业的转移成了必然的需求。
从2005年开始，珠三角地区就开始了产业结构的调整，建设潮州经济开发区工业园区，可以使珠三角的传统制造业向土地资源相对宽松的潮州市转移，利用潮州市土地、劳动力资源来实现双赢。
对珠三角地区来说，可以把这些腾出来的土地和资金加快自己的产业升级。
对潮州市来说，有利于招商引资、经济的发展。
建设工业园区这个方式对珠三角地区、潮州市的发展均具有重要意义。
第一，珠三角地区的地域局限日趋明显，空间狭小，土地资源相对匿乏，原有的优势产业难以继续做大做强，新的主导产业缺乏发展空间，可持续发展后劲不足；
第二，第二，虽然潮州市土地面积广阔，建设发展空间相对宽松，自然资源丰富，劳动力资源充足，环境容量较大，但由于缺乏关键性的生产要素，如资金、人才和管理经验，投资环境整体上与珠三角地区发达地区仍有差距，后发优势还没有得到充分发挥；
第三，珠三角地区和潮州市间虽然互补性强，但现有的行政体制和机制在一定程度上阻碍了通过合作来发挥各自的优势。
2.2建设的必要性
潮州市在加快全面建设小康社会的进程中，既要致力于加快工业化、城市化步伐，又必须坚持走农业产业化、集约化经营的道路，推进农业和农村现代化。
因此，必须用好潮州市的土地资源，科学规划、合理安排好产业发展布局。
通过兴建产业工业园区，将企业集中在园区内，集约经营发展，可以有效的节约土地，合理利用各种资源，促进产业布局的合理调整。
集中布置工业企业，有利于本地产业集聚和企业集群的形成，能为这些企业创造外部规模经济效益。
企业通过共同分享公共基础设施和专业技术劳动力资源，可以大大节约生产成本，促进企业之目的之间的分工和生产的灵活性。
第三章工业园区优、劣势分析
3.1优势分析
3.1.1基础扎实
经过改革开放20多年的发展，尤其是“十五”时期的发展，潮州市国民经济和社会发展取得了显著成就，为“十一五”时期实现既快又好的发展奠定了良好的基础。
“十一五”时期，潮州先后荣获“中国优秀旅游城市”、“中国婚纱晚礼服名城”、“中国瓷都”等区域性品牌；获省级以上名牌名标121项，其中中国名牌产品9项、中国驰名商标1件，增强了产业核心竞争力。
农业产业化发展步伐加快，获省级以上农业龙头企业8家，其中国家级3家。
产业结构调整优化，三次产业比例为11.9:
53.1:
35.0;重工业比重提高，轻重工业增加值比例为64.1:
35.9；工业经济效益综合指数由2000年的57.5%提高到120.4%。
基础设施日趋完善。
以水利、能源、交通、通信、市政建设为重点，不断完善基础设施，改善城市环境。
水利建设取得阶段性成果，一批重点防洪工程得到加固；韩江潮州供水枢纽工程于2002年开始建设，工程已全面建成。
2007年全市生产总值387.5亿元，比上年增长14.2%。
其中，第一产业增加值35亿元，增长4.1%；第二产业增加值218.6亿元增长15.3%，对GDP增长的贡献率为60.3%，拉动经济增长8.6个百分点；第三产业增加值133.8亿元，增长15.1%，对GDP增长的贡献率为37%，拉动经济增长5.3个百分点。
产业结构有所调整，三次产业比例关系为9.1:
56.4:
34.5。
在第三产业中，交通运输、仓储和邮政业增长28.1%，批发零售业增长13%，住宿和餐饮业增长27.7%，金融业增长7.7%，房地产业增长19%，其他服务业增长12.2%。
全市人均生产总值达15256元，比上年增加2196元，按当前汇率计算，折合2105美元，首都突破二千美元大关。
工业生产发展较快。
全年实现全部工业总产值770亿元，比上年增长16.2%，全部工业增加值208亿元，比上年增长16.9%。
全部工业对GDP增长的贡献率为62.2%，拉动经济增长8.8个百分点。
规模以上工业总产值441亿元，比上年增长17.9%，占全部工业总产值的毕生为57.3%，比上年提高0.9个百分点。
规模以上工业增加值108亿元，增长17.9%。
规模以上七大支柱行业实现增加值66亿元，增长16.7%；其中，陶瓷工业增加值31.8亿元，增长19.7%；塑料工业增加值8.6亿元，增长22.1%；食品工业增加值8.4亿元，增长22.7%；服装工业增加值7亿元，增长10%；不锈钢制品业3.7亿元，增长11.2%；印刷和记录媒介复制业增加值3.6亿元，下降6.4%。
电力工业加快发展，电力生产和供应业增加值17.1亿元，增长50%，其中，饶平火电增加值7.4亿元，增长1.5倍。
燃气生产和供应业增加值8.4亿元，与上年持平。
交通运输邮政业务发展较快。
全年交通、仓储和邮政业实现增加值14.1亿元，比上年增长28.1%。
港口货物吞吐量293.6万吨，增加43.2%。
全市公路通车里程为4524.7公里。
通讯业务普及率提高。
年末电话交换机总容量143.78万门，比上年增长2%。
固定电话总用户66.6万户，比上年增长10%。
移动电话用户163.2万户，比上年增长10.8%。
全市互联网络固定用户9.81万户，比上年增长1.8%。
科技创新体系不断完善。
全年申请专利1356项，专利数量1090项，比上年增长19.4%；全年组织申报国家、省项目166项，已批准立项77项，其中科技项目45项，知识产权项目10项，信息产业项目1项，已下达资金1710万元；全年新认定省级高新技术企业40家，累计全市省级高新技术企业139家；新认定国家级高新技术企业2家，累计10家。
全年新认定省级民科企业17家，累计138家。
城乡居民收入稳步增长。
市区居民人均可支配收入10391元，比上年增长8.5%；农民人均纯收入4599元，比上年增长6.5%。
城镇在岗职工人均工资17388元，比上年增长20.7%。
3.1.2环境良好
当前，潮州市正处于经济社会发展的重要转型期:
随着经济增长和居民收入的提高,城乡居民购买力将进一步增强,城乡居民的消费需求趋于升级并呈现多样化,消费进入转型升级阶段,随着基础设施的完善,以及发达地区实施产业转移,潮州市工业化和城市化进程将进一步加快,工业结构开始由以轻型加工为主向轻重并举转变,第二产业的比重不断上升,第三产业稳步发展,产业结构进入调整优化阶段;随着区域合作发展新格局的形成,特别是东盟各国粤港澳、泛珠三角、闽粤赣区域合作的加强,区域经济发展进入协调发展整合阶段,有利于在区域合作中寻求新的发展机会.
广东加快实施区域协调发展战略,加大对东西两翼和北部山区扶持力度,在全面建设小康社会、率先基本实现社会主义现代化中将继续发挥排头兵的作用,为潮州加快发展提供良好的内部环境。
从潮州市自身情况看,经济社会发展思路进一步完善,国民经济保持持续较快发展,基础设施和城市环境不断改善,特色经济和民营经济活力显现,港口优势和侨乡优势逐步发挥,有利于形成经济社会发展的持久动力。
3.1.3地理优越
潮州市位于广东东部,背靠江西,福建,是珠三角产业转移,低成本扩张的理想宝地,是泛珠三角经济辐射内地的战略通道。
3.1.4原材料供应优势
潮州自然资源丰富,原材料供应充足,价格低廉,能降低企业的生产成本。
3.1.5市场优势
改革开放以来,潮州市的的经济社会得到了很大的发展,人民生活水平达到很大的改善,各种消费需求市场潜力巨大。
随着潮州市国民的经济和社会各项事业会加快发展,工业园区的建设,会推动潮州市经济的发展,人民生活水平将会不断得到提高,市场需求和消费将有质的飞跃和变化。
工业园区内的产品,无论是满足当地人民的日常生活,还是满足当地工商企业的生产,以及社会发展的需求等,都将有广泛的市场。
3.1.6产业基础较好
潮州市年来不断加大产业结构调整力度,推进经济增长方式从粗放型向集约型的转变,出现了一批资本密集型和技术密集型企业,形成了陶瓷、食品、服装、包装印刷、塑料不锈钢、电子七大支柱产业,所产生的工业产值占全市工业总产值的比重超过70%。
这些支柱产业在潮州市的国民经济和社会发展中起到了十分重要的作用。
表3-1潮州市与珠三角地区投资成本分析对比表
区域
珠三角
潮州市
费用对比
项目
缴费标准
年缴费额
1000人年缴费额
缴费标准
年缴费额
1000人缴费额
1
电费
0.8元/度
300万度，240万元
0.54元/度
300万度，162万元
－78万元
2
水费
1.9元/吨
20万吨/年，38万元
0.63元/吨
20万吨/年，12.6万元
-25.4万元
3
工人工资
900元/月元
1.08万元/人
1080万元
700元/月.人
8400元/月.人
840万元
-240万元
4
社保费
280元/月.人
3360元/人
336万元
190元/月.人
2280元/月.人
228万元
-108万元
5
堤围管理费
1.2‰
按年营业额1亿元计算，年缴费12万元
-12万元
6
劳动管理费
8元/月
96元/人
9.6万元
-9.6万元
7
外来劳动调配费
10元/月.人
120元/人
12万元
-12万元
合计
1727.6万元
1242.6万元
-482万元
3.2劣势分析
随着我国加入世界贸易组织过度期结束以及潮州市对外交流与合作的加强，潮州经济容易受世界经济波动和国际贸易摩擦增多的影响。
在国内市场国际化、国际市场国内化的新形势下，地区之间的竞争更加激烈，人才特别是高层次人才和技术工人比较短缺，难以适应经济社会发展对高技术高层次管理等要素的需要。
与珠三角地区相比，潮州地处粤东，出口产品面临运输成本较高的局面。
上述劣势，有方方面的原因，只要采取积极有效的措施，也会使这种劣势最小化，使工业园区得到健康快速的发展，并对珠三角地区和潮州市的经济社会发展带来重要的推动作用。
第四章项目选址与建设规模
4.1项目场址现状
本项目位于潮州经济开发区二期工业园的外环西路以东，南接古二、古三村及枫一村的划留用地，东接工业区二路的忠信达工艺厂。
项目建设场址见附件《名新工业区域位置图》。
4.2项目建设条件
4.2.1地理条件
潮州市位于广东省东部的潮汕平原，韩江中下游地赴东经116°36′~116°45′，北纬24°37′~24°43′之间。
北与本省梅州的大埔、丰顺县交界，东与福建省的诏安、平和县相邻，东北与福建省平和县接壤，南与本省的澄海、汕头毗连，西与本省揭阳币接壤。
全市陆地面积3083.9平方公里，海域面积533平方公里，拥有海岸线总长136公里。
潮州经济开发区位于潮州市地处韩江三角洲平原向山地丘陵过度地带，地势由北向南倾斜，陆地海拔10米左右，山地约占51.9%，丘陵盆地约占85%，平原约占39.6%。
北部凤凰山为全市最高峰，主峰海拔1497米，韩江自西北向东南倾斜贯市域，其下游为广阔的三角洲平原。
潮州市城区的城市规划区面积为168平方公里，已建成区面积为36.38平方公里。
潮州市区内的地形地貌为：
北面及东北面少部分低丘、残丘。
其余大部分是河口三角洲平原，地势北高难低。
项目所在属丘陵地形，多为小山区，山地约占70%，耕地约占30%，不属基本农田保护区，用地范围被只有两个自然村，无工业企业，距离市区20公里。
4.2.2气候条件
潮州市属亚热带海洋性季风气候，气候温和，日照温和，日照充足，雨量充沛。
年平均气温为21.4°C，日照为19861小时，雨量为1685.8毫米。
极端最高气温为39.6°C，极端最低气温为-0.5°C。
冬无严寒蘘，夏无酷暑，终年常绿，四季如春。
4.2.3水文条件
项目所在的地表水系是韩江、黄岗河，是这一流域的主要水体。
本区域雨量较大，年降雨量较大，年降雨量较大，年降雨量达1672毫米。
日最大降雨量187.9毫米，年降雨量分配不均，多集中于5-8月份，约占年降雨量的60%左右，而其余月份的降雨量约占40%。
由于径流小，河流流量主要受降雨的支配，因而分配极不均匀，夏季流量较充沛，冬季由于流量大减，情况相反。
4.2.4施工条件
项目建设地点项目建设地点道路交通方便，施工用水、用电充足，潮州市劳动力、施工材料、机械设备充足，施工条件较好。
4.3项目建设规模及开发计划
本项目建设内容包括：
生产车间、办公楼、宿舍、道路工程、绿化工程、给排水工程、供配电工程、通信工程、电子商务和信息化工程等项目。
其建设规模见表4-1技术经济指标。
本项目建设计划为统一规划设计、分两期实施建设，总建设用地为40000平方米，总建筑面积为88100平方米,项目总投资额约14750万元。
其中首期33955平方米，拟建设一栋办公楼、两栋宿舍楼、两栋生产车间，建设期为1年。
表4-1技术经济指标
项目
总量
单位
备注
地块总面积
40000.00
平方米
包括负担道路
总建筑面积
88100.00
平方米
一期
用地面积
14699.72
平方米
生产车间
29330.00
平方米
合计：
建筑面积33163.12平方米
生活配套
4625.00
平方米
二期
用地面积
25300.28
平方米
生产车间
52599.00
平方米
合计：
建筑面积54932.40平方米
生活配套
1546.00
平方米
容积率
2.2
宿舍架空层部分不参与计算
建筑基底面积
17528.56
平方米
建筑密度
43.82
%
建筑层数
5
第五章工业园建设开发条件及资金筹措
5.1水资源评价
本项目由＿潮州市自来水公司＿负责供水，目前日供水能力为＿约35＿万吨/日，远期供水能力为＿＿约44＿万吨/日。
可为本项目提供足够的用水。
5.2地质条件
本工业区主要为中三世叠前地质时期属华占陆起区，处於剥蚀阶段，中三叠印支运动结束了占陆隆起发展历史，并开创板块运动新局面，为大陆边缘活动带阶段，晚三叠世在大陆前缘口由於海侵作用，沉积成海陆交互相碎屑岩，早侏罗继晚三叠世沉积成浅海相碎屑岩中侏罗世地壳上升为陆地环境，以剥蚀为主，晚侏罗世随着太平洋板块向欧亚板块俯冲的进一步加剧，在断陷盆地以火山强烈喷发为主，形成上侏罗统火山岩碎屑岩，早白丫板块俯冲速度减巨，陆地遭受剥蚀，在内陆盆地沉积红色火山碎屑岩。
第三纪地壳上升经受剥蚀。
第四纪表现为间隙式上升，经风化剥蚀与沉积作用，形成国现代在地貌景观。
有关矿产主要有下侏罗统煤和第四系的各种类型砂矿。
地质构造有地壳运动形成的各种构造形象，属华南褶皱系的一部分。
经历多期次强裂构造活动，形成褶皱，断陷盆地及深大断裂，组成构造骨架，并控制岩浆喷发、侵入与沉积作用。
地震烈度区划为VIII度区。
5.3场地条件
本工业区用地比较平整，比较容易利用。
而工业园区四周均为其它工业区及企业用地，对于本区的招商引资相当有利。
5.4交通运输条件
本工业区位于潮州的西部，距城市中心仅约6多公里，近汕汾高速公路，随着广东省潮州经济开发区的发展建设，工业区的区位优势将进一步突显。
工业区内部交通主要为工业交通道路，西接外环西路，东临工业区二路，之外向西连接省道S335线、潮揭高速公路，向东连接省道S231线、汕汾高速公路，形成了向东、向西和向南多方向的对外交通联系。
5.5能源条件
拟在工业园建110KV变电站，变电站占地面积5300平方米，近期装机容量2×4万千伏安，远期装机容量3×4万千伏安。
其电源由220KV变电站通过110KV架空线路输送，该线路经过工业园区内改为埋地电缆，其供电量能满足本工业园的需求量。
工业园用燃气近期以液化石油气为主，远期以天然气为主，液化石油气为辅，做到合理利用资源。
适应气源的变化与转换液化气管网能满足远期天然气发展的需要。
坚持科学的态度，积极采用国内先进、成熟可靠的新工艺、新技术、新材料、新设备。
确保园区供气的安全、稳定、可靠、同时又能经济合理，尽量减少投资和占地。
5.6资金筹措
本项目建设资金由建设单位自筹解决，项目建成后通过生产车间、办公楼、宿舍出租。
5.7环境影响
项目建设对环境影响主要因素为废水、废气、固体废弃物、噪声以及生态环境的影响。
废水中主要污染物为BOD5、CODCR、SS、NH3‐N、LAS、石油类等，废气主要污染物为SO2、NO2、CO、THC等；固体废气物主要为生活垃圾、工业废气物等，噪声有工业噪声、交通噪声、生活噪声，生态环境主要影响因素为地表结构变化、生态功能变化、水土流失等。
5.8人力资源
潮州市2005年底常住人口为252.01万，其中非农业人口为70.9万。
普通劳动力资源丰富，但是专业技术人员缺乏，尤其是新材料、新能源、新技术等工程技术人员不能满足需要，特别是高新技术和复合型创新人才整体性短缺。
但可以通过优惠政策引进相关技术人才，产业转移工业园所需的普通技术工人，优先安排本地人员就业上岗，不足部分引进外来人员补充。
所有技术工人先通过技能培训，考核合格后上岗。
5.9与城市规划的衔接
本工业区用地与潮州城市规划紧密衔接，符合潮州市城市总体发展规划要求，同时，对本工业园也制定了详细控制性规划，以及与潮州市国民经济和社会发展“十一五”规划纲要相一致。
第六章节能节水措施
6.1节能措施
本工业区进驻企业应严格执行企业节能降耗新技术新标准。
节能措施主要从几个方面考虑：
建筑节能、空调节能、照明节能和电气设备节能以及太阳能的利用等。
6.1.1照明节电的措施
1、选用高效电光源和灯具。
在保证照明质量的前提下，降低照明用电量的根本措施就是在于提高照明设备的效率，既提高光源与灯具效率。
用细管高效荧光灯作为照明的主要灯具，此灯具具有管细（直径26毫米）、效率高（比普通荧光灯节电10%，亮度提高20%）、寿命长（达8000小时）、与传统粗管荧光灯完全兼容等特点。
2、用低损耗、高性能的电子镇流器，可比传统电感镇流器省电20%以上。
3、在灯具控制上，采取分区控制灯光或适当增加照明开关点，以减少不必要的用电，过道、楼梯、厕所等地方装设定时开关（声控延时开关），节省用电。
6.1.2电气设备节能
1、在变电房的低压侧安装电容器，进行无功补偿，以提高变压器利用率及降低无功损耗。
2、合理选用变压器，提高其负荷率，使变压器处于经济运行状态。
3、选用高效节能的电器设备和产品。
4、供水加压选用变频调速、变压变量微机控制全自动节能供水设备。
6.1.3空调节能
空调能耗是建筑能耗的主要部分，约占建筑总能耗的50%左右，最大可占到建筑总能耗的65%，因此节能的主要任务是降低空调系统能耗。
空调节能的措施主要有如下几个方面。
1、选用能效比高的制冷设备，不但要注意设计工况下制冷设备能力特性，还要注意部分负荷工况下的能力特性。
2、使用智能控制系统可以极大节省空调能耗。
另外也容易实现末端温度的灵活设置。
3、规定合理的温、湿度标准，采用多功能温控器，对室内温、湿度进行自动调整。
6.1.4建筑节能
改善建筑物的隔热性能可以直接有效地减少建筑物的冷负荷。
改善建筑的隔热性能可从以下两方面考虑。
1、改善建筑物的隔热性能，采用建筑节能新型材料，常见的节能绝热材料主要有岩棉、玻璃棉、聚苯乙烯泡沫塑料、水泥聚苯板、硅酸盐复合绝热沙浆。
2、房间内冷量的损失是通过房间的墙体、门窗等传递出去的。
确定合适的窗墙面积比例。
合理设计窗户遮阳。
充分利用保温隔热性能好的玻璃窗。
单层玻璃采用贴膜计算或采用双层玻璃。
6.1.5充分利用太阳能
我国太阳能资源非常丰富，理论储量达每年17000亿吨标准煤。
太阳能资源开发的潜力非常广阔。
潮州市属亚热带海洋性季风气候，夏长冬短，日照充足，终年不见雪，年平均气温21.4℃，极端最高气温39.6℃，太阳能非常丰富。
因此，产业转移园各企业单位应充分利用太阳能，可在多种场所。
（居住区、企业员工宿舍等）使用太阳能热水器，可大大减少电能、液化石油气（天然气）的使用。
6.1.6加强能源管理
制定用电管理制度，建立节能奖励制度和浪费能源处罚制度。
6.2节水措施
1、宣传和培养节水意识。
2、采用节水阀门，产业园内的水循环系统及生活、消防给水设备选用高效节能的供水设备。
合理选用水泵型号，水泵运行时的扬程和压力等指标，应尽可能选择在接近定额值的范围内，并尽可能采用变频调速装置以及控制，以达到最佳的节水效果。
3、采用节水型卫生器具。
4、采用优质的供水、排水管道，从源头杜绝跑冒滴漏。
强化供水管网及设施的检漏和维修。
5、制度节水制度，加强节水管理，防止人为因素而浪费。
第七章环境影响评价
7.1项目环境现状
7.1.1水环境现状
项目区域地表水环境水质量现状为《地表水环境质量标准》（GB3838-2002）V类标准。
7.1.2空气环境现状
项目区域空气环境质量现状为《环境空气质量标准》（GB3095-1996）二类标准。
7.1.3声环境现状
项目区域声环境质量现状为《城市区域环境噪声标准》中的3类标准，本工业园区周围敏
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