火神庙国际商业中心接管验收方案及实施流程.docx

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火神庙国际商业中心接管验收方案及实施流程

火神庙商业国际中心

物业接管验收实施方案

（E\F座）

火神庙国际商业中心物业管理处

2010年8月21日

物业接管验收实施方案（A/E/F座）

一、目的

规范物业的接管验收工作，确保接管物业的质量合格，明确双方责任，维护开发商利益，保障物业管理工作的顺利开展。

二、适用范围

适用于金色时枫房地产开发有限公司项目部（以下简称：

开发商）拟交付给火神庙国际商业中心物业管理处（以下简称：

物业管理处），进行A/E/F座的接管验收工作。

三、职责

1、物业管理处负责组建物业接管验收小组,汇同开发商项目部及相关部门具体办理物业的接管工作。

2、物业管理处组建的接管验收小组组长负责接管验收工作的具体实施。

3、接管验收小组具体负责依据本程序进行物业的接管验收工作。

四、物业接管验收程序

1、物业接管验收具体要求与标准按建设部1991年颁布的《房屋接管验收标准》。

2、物业接管验收方案应含以下内容：

1）确定接管验收标准（附件一）。

2）确定接管验收的方法：

验收方法为“观感验收法”和“使用验收法”。

3）确定参加接管验收的部门及相关人员，需确定出方案及培训的时间。

4）按接管验收检查标准进行检查。

对检查中达不到标准的，以书面整改单形式交施工单位限期整改。

整改后及时复检，直至完全符合接管验收标准为止。

5）物业接管验收小组的组成：

组长：

物业总经理郎峻

组员：

工程部经理张良、运营部经理李继平

资料收集人：

文员邢菲

组别

专业

验收人员

管理处

项目部

总包

第一组

强电

罗铁梁、王彦军、刘涛

第二组

弱电

刘洪剑、李阳、李龙、刘寒竹

第三组

暖通

任平、刘万学、刘国庆

第四组

给排水

张立刚、刘硕

第五组

土建

王朝、李开富、于嘉宾、程明超

第六组

消防

吕浩、刘伟、

郭成龙、曹雪东

各岗位职责：

工程部：

按照预定的方案、标准分专业对各系统设备设施进行查验，验收完成后，资料交文员汇总存档。

运营部：

物业专业-配合工程部各专业进行物业外观检查及钥匙交接，包括登记钥匙交接表（需交接各方签字），在相应位置及钥匙上进行标识。

并负责整理钥匙及拟定钥匙清单，管理钥匙，整理物业部各项记录并汇总。

消防专业-配合弱电专业进行安防系统和消防系统的接管验收工作。

3、物业管理处指定专人负责组织接管验收工作，该责任人应组织对接管验收人员进行培训，培训内容包括接管验收标准，A/E/F座接管验收方案、验收的模拟演练等。

4、物业管理处指定专人负责新建房屋竣工资料、设备技术资料的移交验收归档。

新建房屋竣工资料、设备技术等资料的移交应记录在《工程资料交接清单》（见附件四）上，经开发商、物业管理处签字确认，由管理处存档。

5物业管理处接到开发商的《接管初验验收申请》，视具体情况由物业验收小组组长与开发商沟通初验具体细节，包括时间、验收进度、人员安排等，向开发商项目部发出“验收通知”等工作。

6、根据确认的时间进行验收，并将验收结果记录在《接管验收表》，开发商项目部和物业管理处签字确认。

7、接管验收小组组长将《接管验收表》上记录的不合格项统计汇总后登记在《质量问题整改通知单》上，于三个工作日内将《质量问题整改通知单》反馈至开发商项目部，由开发商项目部经理签字确认，物业管理处工程部存档。

8、初验不合格项的整改由开发商项目部监督施工单位完成，施工单位整改合格后向开发商项目部提出复验，经开发商项目部确认后，转交接管验收小组。

9、已经签字确认的《接管验收表》，由物业管理处管理处存档。

五、物业接管验收复验：

1、物业管理处接到复验通知，与开发商项目部一同进行复验，复验应记录初验不合格项的整改情况，进行逐一消项，同时对复验时发现的其他问题，经开发商项目部、物业管理处工程部签字确认，记入备注。

新建房屋接管验收，物业管理处工程部以复验结果为准。

a）复验时验收整栋楼外观，并结合单体楼复验结果，形成整栋楼综合验收记录，经开发商项目部、物业管理处签字确认并存档。

b）交接当日由运营部配合工程部对已验收的设备间、消防门等进行钥匙交接工作。

六、设备、设施的接管验收

1、设备、设施的接管验收结果记录在《设备设施接管验收单》和《工程接管验收移交问题记录》上（附件二、三），经开发商项目部、物业管理处签字确认并存档。

2、复验结束后，物业管理处工程部向开发商项目部上报复验未整改的或整改不合格事项（以附件形式），并由物业管理处工程经理、物业总经理协同开发商项目部共同签字确认。

3、公共设备、设施接管验收的不合格项，整改全部合格后，物业管理处工程部协同开发商项目部共同签字确认。

4、设备、设施保修起始日期以竣工验收合格后时间为准，进行计算。

5、对于长期解决不了、势必会影响物业管理的问题，物业管理处应当以书面形式将问题汇总后，交给开发商项目部进行备录。

七、接管验收资料

开发商应向物业管理处移交整套图纸资料，包括产权和技术资料。

1.物业产权资料（复印件）

a）项目开发批准报告；

b）规划许可证：

c）土地使用合格证：

d）建筑开工许可证：

e）用地红线图：

2.竣工验收资料（复印件）

a）单体楼宇政府验收竣工报告；

b）建设局、房屋质量技术监督站检验合格证；

c）规划局验收合格报告；

d）环保局验收合格报告；

e）消防验收合格报告；

f）电梯验收合格报告；

g）三方联验资料（开发商、建设公司、监理单位）；

h）供水合同；

i）供电协议书；

j）供气协议书

k）竣工图（包括总平面布置图、建筑、结构、水、电、气、各专业竣工图及地下管线综合布置竣工图）：

l）所有设备订货合同、产品合格证、随机资料（使用说明书、检验报告），随机专用工具清单。

3.施工资料

a）地质报告书：

b）重要的施工会议纪要：

c）隐蔽工程验收记录。

4.机电设备资料

a）机电设备安装、调试报告；

b）设备保修卡、保修协议。

5.对资料遗留问题，接管验收小组应当积极同开发商项目部联系补齐，相关部门应当协助进行。

八．接管验收的具体实施计划：

1.2010年8月23日至27日，请开发商协调总包完成资料移交工作，以便建立AEF座档案。

2.2010年8月22日，工程、消防各专业主管针对现场各设施、设备及设备机房状况，准备接管验收文件。

3.2010年8月22日前，工程、消防、物业各专业技术人员完成主要结构、设备设施及水、电、气管线及设备安装情况的检查，为接管验收以及日后的管理、维修、养护打好基础。

4.2010年8月22日，物业管理处召开验收前第一次准备会议，成立接管验收小组，明确相关责任分工，熟悉验收流程、标准、填写各项验收表格等文件。

5.2010年8月23日，召开各方（开发商、施工方、物业）参加的“接管验收协调会”，物业管理处将本次接管验收的流程向有关各方通报，征求意见。

6.2010年8月21日，物业管理处内部进行E、F座现场接管验收的模拟培训。

7.2010年8月21日，验收小组检查验收前相关人员、资料、标准、文件的准备工作。

8.接管验收期日程安排：

2010年8月24日至2010年8月26日，共3个工作日。

进行EF座分层验收，预计1天验收4层，3个工作日完成。

9.2010年8月27日前，汇总EF座接管验收过程中的各项问题，向开发商提交报告。

10.2010年8月27日至2010年9月11日，物业管理处配合总包方对EF验收中出现的质量问题及各类缺陷进行整改，逐步消项。

11.2010年9月5日至2010年9月6日，共2个工作日。

进行A座分层验收，预计1天验收3层，2个工作日完成。

12.2010年9月7日前，汇总A座接管验收过程中的各项问题，向开发商提交报告。

13.2010年9月8日至2010年9月22日，物业管理处配合总包方对A座验收中出现的质量问题及各类缺陷进行整改，逐步消项。

火神庙国际商业中心物业管理处

2010-8-21

附件一

1.验收标准

a）房屋本体

（1）外墙不得渗水，墙面平整，无空鼓开裂，大墙角，阴角挺拔通直，细砂批嵌均匀无接口，表面无明显射影和波纹，阴阳角清晰不含糊，涂料均匀，无色差，无接痕，无污染，收头清爽。

（2）屋面排水畅通，无积水，不渗漏；出水口，檐沟、落水管安装牢固，接口严密，不渗漏。

（3）内墙、地面

a）表面平整光滑，阴阳角方正顺直，无空鼓开裂，各方面层及门窗框与墙面空隙填嵌密实，色泽一致，尺寸正确，方正，整齐，光滑，立面垂青，允许偏差小于3mm，墙表面细裂缝空鼓处，经修补后应保持与原墙面色泽一致，无修补痕迹。

b）抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷。

无面层剥落，无明显裂缝，无污渍；

c）顶棚抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷，无脱皮，无裂纹，无霉点，无渗水痕迹，无污渍。

d）卫生间、阳台地面应低于相邻地面2厘米左右，不应有积水、倒泛水和渗漏。

e）整体地面表面平整，不允许有裂缝，起砂等缺陷。

（4）门窗铁艺

a）门：

开启自如，无晃动和裂缝，位置准确、门锁、拉手、插销、小金、门碰头安装齐全、无遗漏、安装位置准确，牢固，表面整洁无污染，油漆涂膜无缺损，划伤，门锁开关灵活，钥匙插入拔出无卡阻现象；

b）窗：

安装牢固，窗主体是否焊接平整，安装位置符合技术要求。

开启灵活，无倒翘，反弹现象，五金配件齐全，位置正确；门窗框扇外观清洁，无划痕，碰伤，拉毛现象；滑槽内无垃圾，排水孔通畅，密封胶槽顺直，槽口方向、宽度、深度符合设计要求，密封胶施放均匀，边缘整齐，光滑。

玻璃是否有破损，裂缝，气泡，斑点，中空玻璃是否密封。

（5）防水

地面平整，无裂缝，不起壳，做48小时闭水试验，以水覆盖满地面为准达到不渗漏；

（6）冷水管道

a）冷水管道配件齐全，接口密实无渗漏，流水畅通有足够压力。

b）水打压高区1.2mpa，低区0.6mpa稳压一小时，压降小于0.03mpa。

c）水表安装牢固，有国家机构检测检测合格证及签封。

（7）排水管道

a）各排水立管灌水一层楼高，30min后液面不下降为合格。

b）排水管道配件是否齐全，地漏是否封堵。

（8）电气

a）电气线路安装应平整、牢固、顺直，过墙应有导管。

导线连接必须牢固。

回路导线之间和对地绝缘电阻不得小于1MΩ/KV。

b）器具等低压电器安装支架必须牢固，配件齐全，接触良好，位置准确。

c）电表安装牢固，接线无误，有国家机构检测合格证及签封。

（9）楼梯扶手

a）楼梯栏杆焊接牢固，焊疤处理平整。

无锈蚀、弯曲，油漆完好，色泽均匀，表面平滑；

b）楼梯地砖铺贴平整，拼花图案清晰，色泽一致，表面清洁，不起壳，不裂缝，无碎块，掉角，缺楞，砖缝均匀顺直，楼梯踏步尺寸一致，无大小头，斜面一条线，2m靠尺检查平整度允许偏差小于4mm。

b）设备设施

（1）给排水管线

a）室外管道及排水井按设计施工，标高及坡度符合设计要求无倒坡现象

b）排水井布置合理，出水口四周封闭严密，粉刷符合要求。

c）各排水井盖完整无缺，无翘裂，断裂，变形，易于开启。

d）管道系统作闭水试验或冲水试验，系统无外泄，排水通畅。

（2）消防

a）消防栓箱配件齐全、标识清晰，玻璃完好；

b）消防设备、设施操控有效、配件齐全；

c）消防管线安装牢固、标识明显、阀门完好、无渗漏水、水压充足。

（3）机电设备设施

a）电气设备

1）盘、柜的固定及接地应可靠，盘、柜漆层应完好，清洁，整齐。

2）盘、柜内所装电器元件应齐全完好，安装位置正确，固定牢固。

3）所有二次回路接线准确、连接可靠，标志齐全清晰，绝缘符合要求。

4）盘、柜及管道安装完后应做好封堵。

5）导线对地间的绝缘电阻值必须大于0.5MΩ，过载保护动作可靠。

6）配电设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好。

b）电梯

1）曳引机承重梁安装必须符合设计要求和施工规范规定。

2）限速器绳轮、钢带轮，导向轮必须牢固，转动灵活。

3）钢丝绳应擦拭干净，严禁有死弯，松股及断丝现象。

4）制动器的调整应闸瓦与动轮接触严密，松闸时与制动轮应无磨擦。

5）导轨的安装应牢固、位置正确、横竖端正。

6）轿箱的组装应牢固，轿壁结合处平整。

7）导靴要能保证电梯正常运行。

8）轿箱地坎与各层站地坎间距的偏差严禁超过-1+2mm.

9）楼层门指示灯盒及召唤盒安装应平整，牢固，不变形，不突出装饰面。

10）厅门，轿门应平整，启闭时无摆动，撞击现象。

关闭时上下门缝一致。

11）电梯的电源应专用，机房照明，井道照明，轿箱照明应与电梯电源分开。

电气设备外露导电部分应可靠接地或接零，电气接线应正确，连接可靠，标志清晰。

12）各种安全保护开关必须固定可靠且不能采用焊接。

13）急停，检修转换等按钮和开关的动作必须灵活可靠。

14）极限、限位、缓速装置的安装位置正确，功能必须可靠。

15）轿箱自动门的安装触板必须灵活可靠。

16）井道内的所有设备设施不能有碰撞和磨擦。

17）安全钳工作必须正常可靠，动作后正常恢复。

18）电梯启动，运行和停止，轿箱内无较大的震动和冲击，制动可靠。

19）超载试验必须达到电梯能安全启动，运行和停止，曳引机工作正常。

2.主要检查项目如下；

a．消防

（1）火灾探测器（感烟、感温、感光探测器报警状态、地址检查）；

（2）手动报警按钮（动作状态检查）；

（3）消防插孔电话（通话试验检查）

（4）室内消火栓箱（箱内物品是否齐备，出水实验，联动试验检查）；

（5）自动喷水系统（末端放水试验，水流指示器信号蝶阀状态检查）；

（6）防火门（开启方向，自行关闭的功能，顺序关闭的功能检查）；

（7）防火卷帘（疏散用途，防火分隔用途，手、自动状态检查）

（8）防火阀（手、自动70c°关闭，联锁。

手动280c°关闭，联锁检查）

（9）背景音乐与紧急广播切换试验；

b．空水系统：

（1）风机盘管（凝结水盘排水、倒坡试验，噪声、三速、过滤网、手阀检查）。

（2）卫生间洁具及地漏（通水、排水、外观检查）。

（3）卫生间排气扇（噪声、排风效果、外观检查）。

（4）送排风、排烟风机（就地/远程运转试验，噪声测试，电机绝缘电阻检查）。

（5）空气处理系统设备（启动/运行电流，制冷/制热效果，进/出水压力，噪声，电机绝缘电阻检查，表冷器，外观检查）。

（6）排水系统（排水口，检查口，通球试验）。

（7）室外市政工程（井盖标识，境内卫生，内壁井圈施工质量检查）。

c．电气系统

（1）低压柜及配电箱（测量、计量仪表完好，测量准。

各种指示灯指示正确。

线路连接牢固、色标明显。

配电箱、屏、柜门内应贴有本设备的控制区域图纸等检查）。

（2）机房及相关基础设施（机房应有双路电源，应急灯具应保证在停电后的照明。

门口应设有防鼠挡板）。

（3）电梯系统（安全装置检查。

限速器与安全钳电气开关联动试验。

曳引能力试验。

层门与轿门联锁检查。

平层准确度检查。

噪声等检查）。

（4）桥架检查（安装牢固，桥架盖齐全）。

d．土建

（1）玻璃幕墙（密封胶的打注应饱满、密实、连续、均匀、无气泡。

开启扇开启应灵活，关闭应严密。

玻璃幕墙应无渗漏。

提供后置埋件的现场拉拔强度检测报告，幕墙的抗风压性能，空气渗透性能，雨水渗漏性能及平面变形性能检测报告等检查）。

（2）公共区域（门、窗、地、墙、顶的检查）。

a）门：

开关灵活，关闭严密。

无倒翘，不得有刨痕、锤印，允许偏差满足规范要求。

颜色均匀一致，大面无划痕、碰伤。

b）窗：

开关灵活，关闭严密，无倒翘。

推拉窗扇必须有防脱落措施。

色泽一致，无锈蚀，大面无划痕、碰伤。

窗框与墙体间的缝隙应填嵌饱满。

c）墙面：

应涂饰均匀、粘结牢固，不得漏涂、透底、起皮和掉粉（反锈）。

颜色均匀一致

d）顶面：

同墙面。

附件二：

工程部

接管验收文件

文件编号：

FTM/EN/RPT/019/10

版次：

日期：

10.08.21

工程接管验收移交单

位置

移交项目

备注

设备设施明细：

检查项目：

未检查项目：