资产评估案例分析例题.docx
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资产评估案例分析例题
资产评估案例
成本法
（一）重置核算法
例1：
待估资产为一机器设备，评估师拟运用成本法评估。
评估人员收集的成本资料有：
该机器设备的现行市场价格每台180000元，运杂费5000元，安装成本为20000元，其中原材料6000元、人工成本13000元、其他费用1000元，安装期限较短。
评估人员分析认为，被评估资产为外购需安装机器设备，其重置成本应包括买价（含增值税）、运杂费、安装成本、其他费用，由于安装期限较短可不考虑资金成本。
按重置核算法估算该机器设备的重置成本为：
重置成本=购买价格+运费+安装成本=180000+5000+20000=205000（元）
例2：
被评估资产为一台2年前购置的机器设备。
据调查，该机器设备目前还没有换代产品。
经查验资料，该设备账面原值为10.2万元，其中，购买价为8万元，运杂费1.6万元，安装费中直接成本0.4万元，间接成本为0.2万元。
根据对同类型设备的调查，现在购买价格比
2年前上涨20%，运杂费上涨80%，安装费中直接成本上涨40%，间接成本占直接成本百分
率不变。
该设备的重置成本是多少？
（1）计算直接成本
购买价=8X（1+20%）=9.6（万元）
运杂费=1.6X（1+80%）=2.88（万元）
安装费中的直接成本=0.4X（1+40%）=0.56（万元）
直接成本=购买价+运杂费+安装费中的直接成本=9.6+2.88+0.56=13.04（万元）
（2）计算间接成本
间接成本占直接成本的百分率=0.2-（8+1.6+0.4）=2%
间接成本=13.04X2%=0.26（万元）
（3）计算重置成本
重置成本=直接成本+间接成本=13.04+0.26=13.30
（二）物价指数法
例题
某机床于1994年购置安装，账面原值为16万元。
1996年进行一次改造，改造费用为4万元；1998年又进行一次改造，改造费用为2万元。
若定基价格指数1994年为1.05，1996年为1.28，1998年为1.35，1999年为1.60。
要求：
计算该机床1999年的重置成本
重置成本计算表
时间
投资
费用
物价
指数
物价变
动指数
重置
成本
1994
16
1.05
1.60/1.05=1.52
16X1.52
1996
4
1.28
1.60/1.28=1.25
4X1.25=5
1998
2
1.35
1.60/1.35=1.19
2X1.19
1999
1.60
1.60/1.60=1
合计
31.7
实体性贬值及其估算方法
例1:
被评估资产为企业中的一台设备，评估人员收集到的有关资料有：
该设备1997年1
月购进，2002年1月评估；该设备的重置成本为500000元，其残值为2000元，尚可使用5年；根据该设备技术指标，正常使用情况下，每天应工作8小时，该设备实际每天工作5
小时。
该设备的实体性贬值为：
资产利用率=5X360X5/5X360X8=62.5%
实际已使用年限=5X62.5%=3.125（年）
总使用年限=3.125+5=8.125（年）
资产的实体性贬值=（500000—2000）X3.125/8.125=191538.46
例2:
被评估设备购建于1992年，原始价值30000元，1997年和2000年进行两次更新改造，主要是添置一些自动化控制装置，投资分别为3000元和2000元。
2002年对该资产进行评
估，假设从1992年至2002年每年的价格上升率为10%，该设备的尚可使用年限经检测和鉴定为6年，估算该设备的实体性贬值率如下。
估算过程：
①估算设备复原重置成本
投资日期
原始投资额
价格变动系数复原重置成本
1992年
30000
2.60[（1+10%）10]
78000
1997年
3000
1.61[（1+10%）5]
4830
2000年
2000
1.21[（1+10%）2]
2420
合计
85250
②计算刀（复原重置成本X投资年数）
投资日期
复原重置成本
投资年限
复原重置成本X投资年数
1992年
78000
10780000
1997年
4830
524150
2000年242024840合计85250808990③计算加权投资年限
加权投资年限=808990-85250=9.5（年）
④计算实体性贬值率
实体性贬值率=9.5-（9.5+6）X100%=61%
功能性贬值及其估算方法
例：
某被评估对象是一生产控制装置，其正常运行需6名操作人员。
目前同类新式控制装置所需的操作人员定额为3名。
假定被评估控制装置与参照物在运营成本的其他项目支出方面大致相同，操作人员平均年工资福利费约为6000元，被评估控制装置尚可使用3年，所得税率为33%，适用的折现率为l0%。
根据上述数据资料，估算被评估控制装置的功能性贬值。
（1）计算被评估生产控制装置的年超额运营成本：
（6-3）X6000=18000（元）
（2）估算被评估生产控制装置的年超额运营成本净额：
18000X（1-33%）=12060（元）
（3）将被评估生产控制装置在剩余使用年限内的每年超额运营成本净额折现累加，估算其功能性贬值额:
12060X（P/A,10%,3）=12060X2.4869=29992（元）
经济性贬值的估算
例1：
某电视机生产厂家，其电视机生产线年生产能力为10万台，由于市场竞争加剧，该厂电视机产品销售量锐减，企业不得不将电视机生产量减至年产7万台（销售价格及其他条
件未变）。
这种局面在今后很长一段时间内难以改变。
请估算该电视机生产线的经济性贬值率。
评估师根据经验判断，电视机行业的生产规模效益指数为0.6，
设备的经济性贬值率为：
经济性贬值率=[1-（70000/100000）0.6]X100%=19%
例2：
如果该电视机生产企业不降低生产量，就必须降价销售电视机。
假定原电视机销售价
格为2000元/台，经测算每年完成10万台的销售量，售价需降至1900元/台，即每台损失毛利100元。
经估算，该生产线还可以继续使用3年，企业所在行业的平均投资报酬率为10%，试估算该生产线的经济性贬值。
计算过程如下：
经济性贬值=（100X100000）X（1-33%）X（P/A，r，n）=16662230（元）
例3：
某生产线额定生产能力为1000个/月,已使用三年，目前状态良好，观察估计其实体性贬值为15%，在生产技术方面，此生产线为目前国内先进水平。
但是由于市场竞争激烈，目前只能运行在750个/月的水平上。
假设已知其更新重置成本为1000000元，这类设备的
生产规模效益指数X=0.7。
估算此生产线运行于750个/月的经济性贬值和继续使用条件下的公平市场价值。
计算过程如下：
（1）更新重置成本=1000000元
（2）实体性贬值=1000000X15%=150000（元）
（3）功能性贬值=0
（4）经济性贬值率=[1-（750/1000）0.7]X100%=18.5%
（5）经济性贬值=（1000000-150000）X18.5%=154.700（元）
资产评估价值=1000000-150000-154700=695300（元）
例4：
被评估设备建于1986年，帐面价值100000元，1991年对设备进行了技术改造，追加技改投资50000元，1996年对该设备进行评估，根据评估人员的调查、检查、对比分析得到以下数据：
（1）从1986年至1996年每年的设备价格上升率为10%；
（2）该设备的月人工成本比替代设备超支1000元；
（3）被评估设备所在企业的正常投资报酬率为10%，规模效益指数为0.7，所得税率为33%；
（4）该设备在评估前使用期间的实际利用率仅为正常利用率的50%，经技术检测该设备尚
可使用5年，在未来5年中设备利用率能达到设计要求。
要求：
估算被评估设备的重置成本、实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值及被评估设备的评估值。
（1）计算重置成本
105
重置成本=100000X（1+10）+50000X（1+10）=339894.75（元）
（2）计算实体性贬值
加权投资年限=[（259374.25X10+80520.5X5）-339894.75]X50%=4.41
实体性贬值率=4.41-（4.41+5）=46.87%
实体性贬值=339894.75X46.87%=159291.81（元）
（3）计算功能性贬值
年超额运营成本=12X1000=12000（元）
年超额运营成本净额=12000X（1-33%）=8040功能性贬值
=8040X（P/A，10%，5）=8040X3.7908=30478.03
（4）计算经济性贬值经济性贬值=0
（5）计算被评估设备评估值
评估值=339894.75-159291.81-30478.03=150124.91
市场法
案例1：
某待估资产为一机器设备，年生产能力为150吨。
评估基准日为2003年2月1日。
评估人员收集的信息：
（1）从市场上收集到一个该类设备近期交易的案例，该设备的年生产能力为210吨，市场
成交价格为160万元。
（2）将待估设备与收集的参照设备进行对比并寻找差异。
（3）发现两者除生产能力指标存在差异外，从参照设备成交到评估基准日之间，该类设备的市场价格比较平稳，其他条件也基本相同。
分析：
由于待估资产的市场交易案例易于选取，可采用市场法进行评估。
待估资产与参照资产的差异主要体现在生产能力这一指标上，即可通过调整功能差异来估算该资产的价值。
评估值=160X150/210=114.29（万元）
案例2：
某待估资产为两室一厅居住用房，面积为58平方米，建筑时间为1989年，位置在
某市闹市区，评估基准日为2003年5月1日。
在待估房屋附近，于2001年12月曾发生过房屋交易活动，交易价格为58000元。
经调查和分析，评估人员认为该居住用房所处位置、面积、建造时间、交易的市场条件等方面与待估资产基本相同。
分析：
由于可以找到待估资产的市场交易案例，应采用市场法进行评估。
待估资产与参照资产的差异仅仅在交易时间这一指标上，所以只对时间差异进行调整即可推算出被估资产的市场价值。
经调查，2003年居住用房价格与2001年相比上升了9.3%，则：
资产评估值=58000X（1+9.3%）=63394（元）
案例3：
某企业因严重的资不抵债而进行破产清算，其中有一套机器设备需拍卖。
评估人员从市场上搜集到正常交易情况下的一个交易案例，该交易资产与待估设备型号、性能、新旧程度基本相同，成交时间为2002年6月，成交价格为365.2万元。
评估基准日为2002年8月。
分析：
待估资产与参照资产的差异
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