房地产估价师《理论与方法》试题及答案卷十五.docx

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房地产估价师《理论与方法》试题及答案卷十五

2020年房地产估价师《理论与方法》试题及答案（卷十五）

　　多项选择题

　　1、收益性房地产包括（　）。

　　A、餐馆

　　B、旅店

　　C、加油站

　　D、农地

　　E、未开发的土地

　　2、某宗商用房地产于30年前建成，预计建筑物剩余自然寿命为20年，房地产未来第一年的净收益为28万元，此后每年的净收益在上一年的基础上减少2万元，报酬率为8%，则（　）。

　　A、该房地产的收益价格为136.73万元

　　B、该房地产的收益价格为143.89万元

　　C、以第一年净收益为依据采用净收益乘数法估算收益价格，净收益乘数为5.14

　　D、该房地产的合理经营期限为15年

　　E、该房地产的合理经营期限为20年

　　3、评估承租人权益价值时，收益法估价参数确定正确的有（　）。

　　A、收益期应为租赁合同剩余租赁期

　　B、收益期应为经济寿命减去租赁合同剩余租赁期

　　C、净收益应为合同租金减去运营费用

　　D、净收益应为市场租金减去运营费用

　　E、净收益应为市场租金减去合同租金

　　4、根据房地产获取收益的方式不同，收益法中的净收益测算包括（　）。

　　A、直接资本化法

　　B、基于租赁收入测算

　　C、收益乘数法

　　D、基于营业收入测算

　　E、现金流量折现法

　　5、下列关于收益法求取净收益的说法，正确的有（　）。

　　A、净收益包括有形收益和无形收益

　　B、通常只有客观收益才能用于估价

　　C、运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费

　　D、应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值

　　E、空置和收租损失通常按照潜在毛租金收入的一定比例估算

　　6、收益法中计算净收益时，扣除运营费用时不包括的项目有（　）。

　　A、抵押贷款还本付息额

　　B、房地产折旧额

　　C、重置提拨款

　　D、房地产改扩建费用

　　E、所得税

　　7、收益法估价中求取净收益时，通常不作为运营费用扣除的有（　）。

　　A、电梯折旧费

　　B、租赁保证金利息

　　C、房地产税

　　D、企业（个人）所得税

　　E、房屋保险费

　　8、在V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]的情况下，采用市场提取法求取资本化率时采取的方法有（　）。

　　A、试错法

　　B、移动平均法

　　C、曲线拟合法

　　D、线性内插法

　　E、指数修匀法

　　9、关于报酬率的说法，正确的有（　）。

　　A、市场提取法求出的报酬率来源于市场，不能真实反映收益风险

　　B、累加法求取报酬率时，风险调整值相对于同期国债利率或银行存款利率都是相同的

　　C、报酬率不包含通货膨胀因素的影响

　　D、报酬率是在报酬资本化法中采用的，是通过折现方式将房地产的预期收益转换为价值的比率

　　E、报酬率与净收益本身的变化以及收益期的长短等无直接关系

　　答案

　　多项选择题

　　1、

　　【正确答案】ABCD

　　【答案解析】本题考查的是收益法概述。

收益法适用的估价对象是收益性房地产，包括住宅、写字楼、商店、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）、农地等。

参见教材P218。

　　2、

　　【正确答案】BCD

　　【答案解析】本题考查的是净收益按一定数额递减的公式。

设该房地产的合理经营年限为n，令A-（n-1）b=0，即28-（n-1）×2=0，则n=15。

该房地产的收益价格=[（A/Y）-（b/Y2）]×[1-1/（1+Y）n]+（b/Y）×[n/（1+Y）n]=143.89（万元）。

以第一年净收益为依据，采用净收益乘数法估算收益价格，净收益乘数=收益价格/年净收益=143.89/28=5.14。

参见教材P227～228。

　　3、

　　【正确答案】AE

　　【答案解析】本题考查的是净收益测算应注意的问题。

评估承租人权益价值的，收益期为剩余租赁期限，净收益为市场租金减去合同租金。

参见教材P240、254。

　　4、

　　【正确答案】BD

　　【答案解析】本题考查的是净收益测算的基本原理。

根据房地产获取收益的方式不同，收益法中的净收益测算包括基于租赁收入测算、基于营业收入测算。

参见教材P252。

　　5、

　　【正确答案】ABDE

　　【答案解析】本题考查的是净收益测算的基本原理。

运营费用中包含设备折旧费，但是不包含房地产折旧。

这些设备寿命期比房地产短，在使用过程中要不断更新，也就是重置提拨款，作为运营费用消耗了。

参见教材P253。

　　6、

　　【正确答案】ABDE

　　【答案解析】本题考查的是净收益测算的基本原理。

重置提拨款是建筑物经济寿命期内，为定期更换经济寿命较短的构件、设施设备、装饰装修等所提供的费用，属于运营费用。

参见教材P253。

　　7、

　　【正确答案】BD

　　【答案解析】本题考查的是净收益测算的基本原理。

运营费用是维持估价对象正常使用或营业的必要支出，包括房地产税、房屋保险费、物业服务费、管理费用、维修费、水电费等。

电梯折旧费属于短寿命项目的折旧费，可以算在运营费用中。

租赁保证金利息通常计入有效毛收入，企业（个人）所得税不计入运营费用。

参见教材P253。

　　8、

　　【正确答案】AD

　　【答案解析】本题考查的是报酬率的求取方法。

Y是通过试错法与线性内插法相结合的方法来求取的。

移动平均法和指数修匀法是长期趋势法的具体应用。

参见教材P264。

　　9、

　　【正确答案】DE

　　【答案解析】本题考查的是报酬率的求取方法。

报酬率已经包含了通货膨胀的影响。

风险调整值是承担额外风险所要求的补偿，即超过安全利率以上部分的报酬率，应根据估价对象及其所在地区、行业、市场等存在的风险来确定。

参见教材P265～267。

　　单选题

　　1、利用与估价对象具有相同或相似收益特征的可比实例的价格、净收益等数据，选用相应的报酬资本化法公式，计算出报酬率的方法是（　）。

　　A、市场提取法

　　B、分解法

　　C、累加法

　　D、排序插入法

　　2、某房地产估价师采用累加法求取报酬率，其中安全利率为5%，投资风险补偿率为1%，管理负担补偿率为0.1%，投资带来的优惠率为2%。

则报酬率是（　）。

　　A、4.1%

　　B、5.1%

　　C、5.9%

　　D、6.1%

　　3、某在建办公楼，建筑面积为25000m2，预计建设期为2年，业主委托估价机构对转让价格进行估价。

据实地查勘，形成该在建写字楼现状的正常建设期为1年。

预计办公楼建成后全部可用于出租，净租金收入为每天3元/m2，每年计365天，空置率为5%，资本化率为8%，折现率为10%。

则该办公楼在建成时的房地产现值为（　）万元。

　　A、29552.62

　　B、30025.81

　　C、24020.60

　　D、26866.02

　　4、有效毛收入乘数是类似房地产的（　）除以其年有效毛收入所得的倍数。

　　A、价格

　　B、租金

　　C、潜在毛收入

　　D、净收益

　　5、下列有关直接资本化法的优缺点，表述错误的是（　）。

　　A、直接资本化法不需要预测未来许多年的净收益

　　B、直接资本化法的计算过程较简单

　　C、直接资本化法的资本化率或收益乘数能较好的反映市场实际情况

　　D、直接资本化法对可比实例的依赖性较差

　　6、某宗房地产的土地价值占总价值的60%，通过可比实例计算出的土地资本化率和建筑物资本化率分别为8%和10%。

该房地产的综合资本化率是（　）。

　　A、8.0%

　　B、8.8%

　　C、9.0%

　　D、9.6%

　　7、某临街商铺，投资者期望的自有资金资本化率为10%，银行可提供6成、5年、年利率8%、按月等额偿还的抵押贷款，则综合资本化率为（　）。

　　A、8.8%

　　B、10%

　　C、18%

　　D、18.6%

　　8、某宗房地产的年净收益为5万元，购买者自有资金20万元，自有资金资本化率为10%，抵押贷款常数为8%，则该房地产的价格为（　）万元。

　　A、21

　　B、54

　　C、57.5

　　D、62.5

　　9、某宗房地产每年净收益为800万元，建筑物价值为3000万元，建筑物资本化率为10%，土地资本化率为8%。

该房地产的价值是（　）万元。

　　A、6250

　　B、8000

　　C、9250

　　D、10000

　　10、某出租的房地产的年租金收入为10万元，年出租总费用为1万元。

建筑物重置价格为100万元，成新率为80%。

已知土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%。

假设该房地产的土地使用年限为无限年，则该宗房地产的现值为（　）万元。

　　A、43

　　B、112.5

　　C、123.3

　　D、150

　　答案

　　1、

　　【正确答案】A

　　【答案解析】本题考查的是报酬率的求取方法。

市场提取法是利用与估价对象具有相同或相似收益特征的可比实例的价格、净收益、收益期或持有期等数据，选用相应的报酬资本化法公式，计算出报酬率。

参见教材P263。

　　2、

　　【正确答案】A

　　【答案解析】本题考查的是报酬率的求取方法。

报酬率=安全利率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率-投资带来的优惠率=5%+1%+0.1%-2%=4.1%。

参见教材P265。

　　3、

　　【正确答案】A

　　【答案解析】本题考查的是直接资本化法。

A=3×365×（1-5%）×2.5=2600.63（万元），V=2600.63/8%=32507.88（万元），P=32507.88/（1+10%）2-1=29552.62（万元）。

参见教材P267。

　　4、

　　【正确答案】A

　　【答案解析】本题考查的是直接资本化法。

有效毛收入乘数是类似房地产的价格除以其年有效毛收入所得的倍数。

参见教材P268。

　　5、

　　【正确答案】D

　　【答案解析】本题考查的是直接资本化法。

选项D错误，直接资本化法对可比实例的依赖性较强。

参见教材P271～272。

　　6、

　　【正确答案】B

　　【答案解析】本题考查的是投资组合技术。

R0=L×RL+B×RB=60%×8%+40%×10%=8.8%。

参见教材P273。

　　7、

　　【正确答案】D

　　【答案解析】本题考查的是投资组合技术。

抵押贷款常数=年偿还额/抵押贷款金额，月抵押贷款常数=（8%/12）÷{1-1/[1+（8%/12）]5×12}=2.028%，年抵押贷款常数=2.028%×12=24.33%，综合资本化率=60%×24.33%+40%×10%=18.6%。

参见教材P275。

　　8、

　　【正确答案】C

　　【答案解析】本题考查的是投资组合技术。

20+（5-20×10%）/8%=57.5（万元）。

房地产价格=自有资金+抵押贷款金额。

参见教材P275。

　　9、

　　【正确答案】C

　　【答案解析】本题考查的是剩余技术。

土地价值=（800-3000×10%）/8%=6250（万元）;该房地产价值=土地价值+建筑物价值=3000+6250=9250（万元）。

参见教材P277。

　　10、

　　【正确答案】C

　　【答案解析】本题考查的是剩余技术。

建筑物的净收益=100×80%×8%=6.4（万元），土地的净收益=10-1-6.4=2.6（万元），土地的价格=2.6/6%=43.33（万元），该宗房地产的现值=建筑物的现值+土地价格=100×80%+43.33=123.3（万元）。

参见教材P277。

　　单选题

　　1、威廉﹒阿朗索的在任意区位处的地租计算公式中，Pc表示（　）。

　　A、单位面积土地上农产品的产量

　　B、市场上每单位农产品的价格

　　C、生产每单位农产品的成本

　　D、向市场运输每单位农产品的成本

　　2、净收益测算中，潜在毛收入减去空置和收租损失后的收入是（　）。

　　A、有效毛租金收入

　　B、有效毛收入

　　C、净收益

　　D、潜在毛租金收入

　　3、（　）是指因承租人拖欠租金等造成的收入损失。

　　A、收租损失

　　B、运营费用

　　C、折旧

　　D、财务损耗

　　4、某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入500万元，年房屋折旧费30万元，维修费、保险费、管理费等50万元，水电供暖费等40万元，房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元。

租赁合同约定，保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。

该房地产的净收益为（　）万元。

　　A、245

　　B、275

　　C、315

　　D、345

　　5、通过房租求取房地产净收益，不应扣除（　）。

　　A、空置损失

　　B、房产税

　　C、房屋折旧费

　　D、房屋保险费

　　6、承租人权益价值的计算方法，利用的是（　）。

　　A、收入损失资本化法

　　B、超额费用资本化法

　　C、直接资本化法

　　D、成本节约资本化法

　　7、某人承租了一商业房地产，租期为3年，每年年末支付租金。

该房地产在3年租期内的净租金为100万元/年，同期的市场净租金为115万元/年，报酬率为10%，该承租人权益价值为（　）万元。

　　A、37.30

　　B、41.03

　　C、284.22

　　D、285.98

　　8、某房地产每年净收益为20万元，加装空调系统后不考虑空调系统重置提拨款下的每年净收益为25万元，空调系统需在10年后以15万元更换，更换空调系统后立即转售的价格为260万元。

偿债基金储蓄的年利率为4%，贷款年利率为7%，报酬率为10%，在考虑重置提拨款下，该房地产价值为（　）万元。

　　A、223.13

　　B、246.18

　　C、230.81

　　D、253.86

　　9、在实际估价中，下列求取净收益A的方法，最合理的是（　）。

　　A、过去数据简单算术平均法

　　B、未来数据简单算术平均法

　　C、过去数据资本化公式法

　　D、未来数据资本化公式法

　　10、报酬率的表达式为（　）。

　　A、投资回报/所投入的资金

　　B、投资回收/所投入的资本

　　C、（投资回报+投资回收）/所投入的资金

　　D、（投资回收-投资回报）/所投入的资本

　　答案

　　1、

　　【正确答案】B

　　【答案解析】本题考查的是地租理论及地租的测算。

N：

单位面积土地上农产品的产量;Pc：

市场上每单位农产品的价格。

参见教材P249。

　　2、

　　【正确答案】B

　　【答案解析】本题考查的是净收益测算的基本原理。

有效毛收入是潜在毛收入减去空置和收租损失后的收入。

见教材P252。

　　3、

　　【正确答案】A

　　【答案解析】本题考查的是净收益测算的基本原理。

收租损失包括因承租人延迟支付租金、少付租金、不付租金、免租期造成的收入损失。

参见教材P252。

　　4、

　　【正确答案】D

　　【答案解析】本题考查的是净收益测算的基本原理。

折旧费、抵押贷款还本付息额都不作为运营费用扣除。

需要扣除的就是：

维修费、保险费、管理费50万元，水电供暖费40万元，房地产税65万元，所以净收益为500-40-50-65=345（万元）。

参见教材P253。

　　5、

　　【正确答案】C

　　【答案解析】本题考查的是净收益测算的基本原理。

运营费用是指维持房地产正常使用或营业的必要支出，包括房地产税、房屋保险费、物业服务费、管理费用、维修费、水电费等。

运营费用是从估价角度出发的，与会计上的成本费用有所不同，通常不包含房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用和所得税。

参见教材P253。

　　6、

　　【正确答案】D

　　【答案解析】本题考查的是净收益测算应注意的问题。

成本节约资本化法是收益法的一种变通，用于计算承租人的权益价值。

参见教材P259。

　　7、

　　【正确答案】A

　　【答案解析】本题考查的是净收益测算应注意的问题。

承租人权益价值=（115-100）/10%×[1-1/（1+10%）3]=37.30（万元）。

参见教材P259。

　　8、

　　【正确答案】B

　　【答案解析】本题考查的是不同收益类型房地产净收益的测算。

每年需留出的重置提拨款：

150000×4%/[（1+4%）10-1]=12493.64（元）;考虑重置提拨款的年净收益=250000-12493.64=237506.36（元）;考虑重置提拨款下房地产价值V=237506.36/10%×[1-1/（1+10%）10]+2600000/（1+10%）10=2461786.32（元）=246.18（万元）。

参见教材P260。

　　9、

　　【正确答案】D

　　【答案解析】本题考查的是净收益流模式的确定。

在过去数据简单算术平均法、未来数据简单算术平均法和未来数据资本化公式法中，最合理的是未来数据资本化公式法。

参见教材P260～261。

　　10、

　　【正确答案】A

　　【答案解析】本题考查的是报酬率的实质。

报酬率=投资回报/所投入资金。

参见教材P261。

　单选题

　　1、已知某收益性房地产的收益期限为40年，报酬率为6%下的价格为4920元/m2;若该房地产的收益期限为50年，报酬率为8%，则其价格最接近于（　）元/m2。

　　A、3816

　　B、3899

　　C、4087

　　D、4000

　　2、某宗房地产的报酬率为7%，收益年限为40年条件下的市场价值为5500元/m2;若报酬率为8%，收益年限为30年，则该房地产的市场价值为（　）元/m2。

　　A、4644

　　B、5192

　　C、5308

　　D、5500

　　3、已知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为2500元/平方米，报酬率为10%，则该房地产30年收益权利的价格为（　）元/平方米。

　　A、2400

　　B、2405

　　C、2410

　　D、2415

　　4、预计某宗房地产未来第一年的净收益为30万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元，则该宗房地产的合理经营期限为（　）年。

　　A、13

　　B、15

　　C、16

　　D、17

　　5、某宗房地产的收益期限为8年，未来第一年的有效毛收入为80万元，运营费用为45万元，此后每年的有效毛收入和运营费用在上年基础上分别递增4%和3%，该房地产的报酬率为6%。

该房地产的收益价格为（　）万元。

　　A、183.78

　　B、257.55

　　C、873.19

　　D、1427.16

　　6、某宗房地产的收益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8%，则该宗房地产的收益价格最接近于（　）万元。

　　A、280

　　B、285

　　C、290

　　D、295

　　7、某宗房地产的收益期限为38年，通过预测得到其未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第6年到第38年每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的报酬率为10%。

则该宗房地产的收益价格为（　）万元。

　　A、267.35

　　B、287.86

　　C、298.84

　　D、300.86

　　8、某写字楼年净收益为420万元，未来三年内仍然维持该水平，预计三年后该写字楼为现在价格的1.3倍，该房地产的报酬率为13%。

该写字楼现在的价格为（　）万元。

　　A、992

　　B、3306

　　C、10014

　　D、12723

　　9、关于收益法中收益期确定的说法，正确的是（　）。

　　A、在正常市场和运营条件下估价对象未来可获取收益的时间

　　B、在正常市场和运营条件下估价对象过去和未来可获取收益的时间

　　C、自估价对象竣工投入使用时起至未来不能获取收益时止的时间

　　D、自价值时点起至估价对象未来不能获取净收益时止的时间

　　10、马克思的地租理论不包括（　）。

　　A、级差地租

　　B、剩余地租

　　C、垄断地租

　　D、绝对地租

　　答案

　　1、

　　【正确答案】D

　　【答案解析】本题考查的是净收益每年不变的公式。

根据下列公式，Vn=VN×{YN（1+YN）N[（1+Yn）n-1]}/{Yn（1+Yn）n[（1+YN）N-1]}，代入数据得出V50=4920×6%×（1+6%）40×[（1+8%）50-1]/{8%×（1+8%）50×[（1+6%）40-1]}=4000（元/m2）。

参见教材P224。

　　2、

　　【正确答案】A

　　【答案解析】本题考查的是净收益每年不变的公式。

不同年期的收益价值换算公式法：

Vn=VN×{YN（1+YN）N[（1+Yn）n-1]}/{Yn（1+Yn）n[（1+YN）N-1]}，代入数据得出V30=5500×7%×（1+7%）40×[（1+8%）30-1]/{8%×（1+8%）30×[（1+7%）40-1]}=4644.40（元/m2）。

参见教材P224。

　　3、

　　【正确答案】C

　　【答案解析】本题考查的是净收益每年不变的公式。

V30=（V40/K40）×K30={[1-1/（1+10%）30]/[1-1/（1+10%）40]}×2500=2410（元/平方米）。

参见教材P224。

　　4、

　　【正确答案】C

　　【答案解析】本题考查的是净收益按一定数额递减的公式。

该宗房地产的合理经营期限为：

A-（n-1）×b=0，n=30÷2+1=16（年）。

参见教材P228。

　　5、

　　【正确答案】B

　　【答案解析】本题考查的是净收益按一定比率递减的公式。

解题关键，能记住等比递增的有限年期的收益现值的公式。

V=[I/（Y-gI）]×{1-[（1+gI）/（1+Y）]n}-[E/（Y-gE）]×{1-[（1+gE）/（1+Y）]n}=[80/（6%-4%）]×{1-[（1+4%）/（1+6%）]8}-[45/（6%-3%）]×{1-[（1+3%）/（1+6%）]8}=257.55（万元）。

参见教材P231。

　　6、

　　【正确答案】A

　　【答案解析】本题考查的是净收益在前后两段变化规律不同的公式。

该房地产的收益价格：

V=15/（1+8%）+18/（1+8%）2+23/（1+8%）3+25/8%×[1-1/（1+8%）37]/（1+8%）3=281.2670379（万元）。

选项中最接近的一个为选项A，280万元。

参见教材P233。

　　7、

　　【正确答案】D

　　【答案解析】本题考查的是净收益在前后两段变化规律不同的公式。

V=20/1.1+22/1.12+25/1.13+28/1.14+30/1.15+35/10%×[1-1/（1+10%）33]×[1/（1+10%）3]=300.86（万元）。

参见教材P233～234。

　　8、

　　【正确答案】C

　　【答案解析】本题考查的是预知未来若干年后价格的公式。

V=420/13%×[1-1/（1+13%）3]+1.3V/（1+13%）3。

计算得到：

V=10013.49（万元）。

参见教材P235。

　　9、

　　【正确答案】D

　　【答案解析】本题考查的是收益期和持有期的测算。

收益期是预计在正常市场和运营状况下估价对象未来可获取净收益的时间，即自价值时点起至估价对象未来不能获取净收益时止的时间。

参见教材P238。

　　10、

　　【正确答案】B

　　【答案解析】本题考查的是地租理论及地租的测算。

马克思关于地租的计算，可以从他对级