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证券投资分析
万科企业股份有限公司2010年第一季度报告
公告编号：
〈万〉2010-016
§1重要提示
1.1本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何
虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性负个别及连带责
任。
1.2没有董事、监事、高级管理人员对本报告内容的真实性、准确性、完整性无法保证或
存在异议。
1.3王石主席、宋林副主席、王印董事、蒋伟董事因公务原因未能亲自出席本次董事会，
授权郁亮董事代为出席并行使表决权；徐林倩丽独立董事因公务原因未能亲自出席本次董事会，
授权李家晖独立董事代为出席并行使表决权；李小加独立董事因公务原因未能亲自出席本次董
事会，授权齐XX独立董事代为出席并行使表决权。
1.4公司本季度财务会计报告未经审计。
1.5公司董事会主席王石，董事、总裁郁亮，执行副总裁、财务负责人王文金声明：
保证
季度报告中财务报告的真实、完整。
§2公司基本情况
2.1主要会计数据及财务指标
（单位：
人民币元）
注：
1.以上计算指标所用的净资产、净利润分别指归属于母公司所有者权益和归属于母公司所有者净利润。
2.以上净资产收益率、扣除非经常性损益后的净资产收益率，均按照加权平均计算方法计算得出。
本报告期末上年度期末增减变动（％）
总资产148,395,955,756.86137,608,554,829.397.84%
归属于母公司所有者权益38,979,193,609.7537,375,888,061.144.29%
股本10,995,210,218.0010,995,210,218.00-
每股净资产3.553.404.41%
报告期上年同期增减变动（％）
归属于母公司所有者净利润1,126,579,449.19768,764,018.9846.54%
经营活动产生的现金流量净额（6,800,224,121.57）3,684,640,137.20-284.56%
每股经营活动产生的现金流量净额（0.62）0.34-282.35%
基本每股收益0.100.0742.86%
稀释每股收益0.100.0742.86%
净资产收益率2.94%2.38%增长0.56个百分点
扣除非经常性损益后的净资产收益率2.82%2.39%增长0.43个百分点
2
（单位：
人民币元）
非经常性损益项目年初至报告期期末金额
非流动资产处置收益1,904,845.85
出售、处理部门或投资单位收益58,914,391.17
持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处
置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益（1,082,691.69）
除上述各项之外的其他收入7,757,088.87
所得税影响额（15,336,904.14）
少数股东权益影响额（3,668,018.99）
合计48,488,711.07
2.2报告期末股东总数及前十名无限售条件流通股股东持股情况表
截止2010年3月31日，公司股东总人数为1,539,514户（其中A股1,500,796户，B股38,718
户）。
报告期末股东总数1,539,514
前十名无限售条件流通股股东持股情况
股东名称（全称）期末持有无限售条件流通股股份数量种类
华润股份有限公司1,619,094,766A股
中国人寿保险股份有限公司－分红－个人分红-005L-FH002深177,121,543A股
易方达深证100交易型开放式指数证券投资基金152,177,373A股
X元生133,791,208A股
融通深证100指数证券投资基金99,982,991A股
TOYOSECURITIESASIALIMITED-A/CCLIENT.87,203,996B股
HTHK/CMGFSGUFP-CMGFIRSTSTATECHINAGROWTHFD82,406,712B股
内藤证券株式会社68,340,132B股
万科企业股份有限公司工会委员会67,168,517A股
嘉实沪深300指数证券投资基金62,061,211A股
截止2010年3月31日，公司总股数10,995,210,218股，其中A股9,680,254,750股，B股
1,314,955,468股。
2.3报告期末前十名公司债券持有人持债情况
（1）前10名08万科G1债券持有人的和持有量
序号持有人持债X数
1新华人寿保险股份有限公司－分红－个人分红-018L-FH002深5,548,262
2中油财务XX公司4,157,662
3中国太平洋保险（集团）股份有限公司3,433,312
4中国人寿保险股份有限公司2,619,042
5中国平安人寿保险股份有限公司－传统－普通保险产品2,218,727
6中国人寿财产保险股份有限公司－传统－普通保险产品1,820,000
7中国石油天然气集团公司企业年金计划－中国工商银行1,010,569
8中国人寿养老保险股份有限公司－自有资金1,000,000
3
9中国财产再保险股份有限公司776,162
10中国平安财产保险股份有限公司－投资型保险产品751,630
（2）前10名08万科G2债券持有人的和持有量
序号持有人持债X数
1工银瑞信基金公司－工行－特定客户资产2,385,995
2工银瑞信信用添利债券型证券投资基金2,346,450
3中国机械进出口（集团）有限公司1,946,689
4全国社保基金二零六组合1,431,065
5富国天丰强化收益债券型证券投资基金1,364,700
6华夏策略精选灵活配置混合型证券投资基金970,609
7全国社保基金八零一组合959,778
8中国石油天然气集团公司企业年金计划－中国工商银行765,564
9全国社保基金二零四组合735,442
10嘉实稳健开放式证券投资基金709,998
§3管理层讨论与分析
报告期内，同比去年较低的基数，全国商品住宅市场继续保持增长。
1-3月份，全国商品住宅
销售面积增长34.2%，商品住宅销售额增长55.2%。
从成交面积与新增批售面积情况来看，一
季度主要城市的市场供需关系正逐步得到缓解，但库存水平仍处在历史低位。
09年下半年以来，各地市场走势明显分化。
由于全国的资产配置需求集中于少数热点城市，导
致其房价涨幅远高于全国整体。
进入2010年后，受供需关系持续紧X、市场预期不断高涨等因
素的影响，部分热点城市再度出现恐慌性购房的局面。
相比之下，以自住需求为主的多数二三
线城市总体上表现得更为稳定。
但在热点城市市场情绪的带动下，近期部分二三线城市也开始
出现市场升温的迹象。
为遏制部分城市房价过快上涨的现象，政府连续出台多项政策，采取严格措施抑制投机性购房，
包括实行更为严格的差别化住房信贷政策，发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调整作用。
在住房供应方面，政策提出增加居住用地有效供应，并要求各地确保保障性住房、中小套型普
通商品住房的建设数量和比例。
上述政策将对市场产生显著的影响。
相信个别热点城市房价快
速上涨的势头将被扭转，亢奋情绪向其他城市蔓延的情形将会中止。
市场是一个高度复杂的体系，某一因素的改变可能引发错综复杂的连锁反应。
从需求到供给，
既存在正相关的传导效应，也存在时间上的滞后性。
中国幅员广大，各地发展阶段和市场情形
千差万别。
市场的诸多参与者，思维模式和判断看法各不相同，而所有主体的行为都将对市场
4
结果产生或多或少的影响。
而当前的世界经济，又恰好处在一个罕见的历史阶段。
因此，行业
能否就此结束07年以来的剧烈波动，走上健康平稳的发展轨道，将有待事实的验证。
报告期内，公司累计实现销售面积124.2万平方米，销售金额150.9亿元，分别比09年同期下
降18.5%和增长23.5%。
分区域看，珠三角市场实现销售面积27.0万平方米，销售收入41.6亿元，同比分别下降45.1%
和7.2%；长三角市场实现销售面积26.8万平方米，销售收入30.6亿元，同比分别下降33.9%
和14.9%；环渤海市场实现销售面积45.0万平方米，销售收入56.6亿元，同比分别下降0.1%
和增长93.7%；中西部市场实现销售面积25.4万平方米，销售收入22.1亿元，同比分别增长
43.1%和81.3%。
公司继续坚持以自住需求为主的产品定位，1季度公司所销售的产品中，90平米以下的小户型
的比例为56%。
期内，公司实现结算面积63.8万平方米，结算收入73.6亿元，同比分下降39.9%和8.3%。
实
现营业收入75.0亿元，净利润11.3亿元，同比分别下降8.1%和增长46.5%。
根据最新市场及销售情况，公司对08年末计提了跌价准备的项目进行了跟踪评估。
由于XX金
域蓝湾项目实际销售情况好于预期，根据评估结果，该项目跌价准备金额16,688万元全部冲回，
增加本季度归属于母公司所有者的净利润12,516万元。
剩余3个计提减值准备项目的计提金额
维持不变。
截至报告期末，公司尚有433.3万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约458.4亿元。
其
中合并报表X围内已售未结面积393.4万平方米，合同金额423.3亿元。
这为2010年业绩奠定
了良好的基础。
期末，公司持有现金179.2亿，高于短期借款和一年内到期长期借款的总和127.4亿元。
在公司
各类存货中，已完工开发产品（现房）59.0亿元，占比仅5.7%。
公司财务状况安全稳健，存货
结构健康，足以应对市场变化的各种可能。
公司一贯认为，房价过快上涨无人受益，平稳发展才是行业之福。
公司致力于通过快速周转获
取公平回报，而不以坐等土地升值作为盈利模式，所持有的土地资源，一直稳定在未来两到三
年开发量的水平上。
09年万科在投资上保持了充分的谨慎，在部分房价、地价上涨较快的城市，
公司坚持“宁可错过，决不拿错”的原则，规避了竞争过于激烈的地块，新增项目大多位于房
价上涨较少、自住需求占主导地位的二三线城市。
2010年公司将继续坚持这一稳健的项目发展
5
策略。
§4重要事项
4.1公司主要会计报表项目、财务指标大幅度变动的情况及原因
√适用□不适用
项目
2010-3-31
（人民币万元）
2009-12-31
（人民币万元）
变动幅度说明
应收账款40,678.2171,319.19-42.96%款项及时收回
预付账款933,321.50873,631.956.83%新项目预付地价增加
其他应收款971,766.69778,580.9424.81%土地保证金及与合作公司往来款增加
短期借款43,000.00118,825.61-63.81%偿还贷款，借款结构变动
预收账款3,669,459.063,173,480.1215.63%预售量增加
应付利息21,503.5112,264.3775.33%计提应付债券利息
一年内到期的非流动负债1,230,524.74744,041.4465.38%借款结构变动
项目
2010年1-3月
（人民币万元）
2009年1-3月
（人民币万元）
变动幅度说明
营业收入750,496.98816,431.87-8.08%房地产开发结算结构差异
营业成本474,911.54540,407.86-12.12%房地产开发结算规模减小
营业税金及附加74,550.5885,557.19-12.86%房地产开发结算规模减小
资产减值损失（17,295.44）65.16-26643.03%存货跌价准备转回
营业利润154,194.89123,159.3925.20%毛利增长
所得税费用37,565.5733,913.9710.77%利润总额增加
净利润117,595.5288,854.2632.35%利润总额增加
归属母公司所有者的净利润112,657.9476,876.4046.54%利润总额增加
4.2重大事项进展情况及其影响和解决方案的分析说明
√适用□不适用
2009年9月15日公司2009年第一次临时股东大会通过了关于公开发行A股股票等相关事项,相关工作还在进行中。
4.3公司、股东及实际控制人承诺事项履行情况
√适用□不适用
承诺事项承诺内容履行情况
其他对公司中小股东所
作承诺
公司原第一大股东、现第一大股东华润股份有限公司的母公司中国华润总公
司于2001年向本公司X重承诺：
将本着有利于万科发展的原则一如既往地
支持万科，在其公司及下属公司或者万科可能涉及到同业竞争的投资项目、
处理由于同业竞争而发生的争议、纠纷时，保持中立。
中国华润总公司始终遵
守其承诺。
6
4.4预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比发生大幅度变动
的警示及原因说明
□适用√不适用
4.5其他需说明的重大事项
4.5.1证券投资情况
□适用√不适用
4.5.2持有其他上市公司股权情况
√适用□不适用
（单位：
人民币元）
证券代码证券简称初始投资金额
占该公司
股权比例
期末账面值报告期损益
报告期所有者
权益变动
000001深发展Ａ11,582,347.800.10%69,922,944.00-（3,526,286.40）
600697欧亚集团5,070,000.001.18%47,349,439.20-1,371,630.58
600680XX普天7,076,961.710.90%51,277,366.60-11,838,532.96
600751SST天海143,600.000.04%143,600.00--
合计23,872,909.51168,693,349.80-9,683,877.14
注：
1.上述股权均为公司历史持有的法人股，目前SST天海尚未股改；
2.本报告期末股权公允价值变动导致“可供出售金融资产”科目增加，“资本公积”科目同时相应增加。
4.5.3报告期接待调研、沟通、采访等活动情况表
类别时间地点方式接待对象
谈论的内容及提供
的资料
中投证券活动2010.1XX见面会券商、基金等各类投资者
银河证券活动2010.1见面会券商、基金等各类投资者
德意志银行活动2010.1见面会券商、基金等各类投资者
瑞银证券活动2010.1XX见面会券商、基金等各类投资者
花旗券活动2010.1XX见面会券商、基金等各类投资者
年度业绩推介会2010.3
XX、XX（上
海、）
见面会券商、基金、个人等各类投资者
里昂证券活动2010.3XX见面会券商、基金等各类投资者
瑞信证券活动2010.3XX见面会券商、基金等各类投资者
BNP活动2010.3XX见面会券商、基金等各类投资者
大和证券活动2010.3东京见面会券商、基金等各类投资者
瑞信证券活动2010.3XX见面会券商、基金等各类投资者
注：
上述见面会采用一对一、一对多和大会推介的方式进行，见面的投资者大多超过50家。
接待券商报告
期内
XX、XX、中
山、XX、XX、
XX、XX、上
小组或
一对一
申银万国、里昂证券、西南证券、花旗、
华泰联合证券、长江证券、瑞银证券、中
金、渤海证券、大和证券、光大证券、银
河证券、瑞信证券、安信证券、中投证券、
（一）谈论的主要
内容：
1）公司日常经营
情况；
2）公司发展战
略；
3）公司对行业变
化的看法。
（二）提供的主要
资料：
公司定期报告等公
开资料。
7
海、XX、XX、
XX、、天
津、XX、XX、
XX、XX、武
汉、XX、XX、
XX等地
荷兰银行、摩根大通、美林证券、苏格兰
皇家银行、摩根斯坦利、长城证券、三菱
日联证券、高盛高华、XX证券、广发证
券、群益证券、野村证券德意志银行、BNP、
PiperJaffrayAsiaSecuritiesLimited、Phillip
SecuritesGroup、DBSVickers等
接待基金、其他投
资机构及个人投
资者
报告
期内
XX、XX、中
山、XX、XX、
XX、XX、上
海、XX、XX、
XX、、天
津、XX、XX、
XX、XX、武
汉、XX、XX、
XX等地
小组或
一对一
华夏基金、泰康人寿、、银华基金、汇添
富基金、泰信基金、招商基金、鹏华基金、
交银施罗德基金、润晖投资、、建信基金、
易方达基金、从容投资、融通基金、Avenue
Capital、CaxtonAssociates、GSI
ManagementLimitedWellington、University
ofPennsylvania、OrangeCapital、Merchant
GatesLaSalleInvestmentManagement、
DeutscheAssetManagement、T.RowePrice
International、JFAssetManagement、Martin
CurrieInvestmentManagement、Grand
RiverInvestments、FirstStateInvestments、
OaktreeCapitalManagement、WesternAsset
Management、KeefeBruyette&Woods、
MitsubishiUFJAssetManagement、Ballie
Gifford、DuquesneCapitalMgt、Pyrford
International、christensen、PictetAsset
Management、GoldmanSachsPrincipal
Strategies、ChugokuBank、Robeco、
ClairvoyanceCapital、MorganStanleyAsset
Mgt、AllianzBerstein、WeitzFunds、Partner
Funds、TigerAsiaAsset、HamblinWatsa、
HendersonTRPacific、OneInvestment&
TrinityStreet、Jupiter、StateTeachers
RetirementSystemofOhio、BroadPeak
InvestmentAdvisersPteLtd.、BT
InvestmentManagement、GMO、Invesco
HongKongLimited、GLGPartners、Capital
Reserach等
4.5.4其他重大事项的说明
√适用□不适用
（1）公司不存在向控股股东或其关联方提供资金、违反规定程序对外提供担保的情况；
（2）公司债券相关情况
报告期内，公司的资信状况稳定。
报告期后中诚信证券评估有限公司对本公司发行的“08万科G1”（债券交易代码：
112005）
和“08万科G2”（债券交易代码：
112006）进行了跟踪评级，评估维持有担保债券“08万科G1”公司债券信用等级为AAA，
无担保债券“08万科G2”信用等级AA+，维持公司主体信用等级AA+，评级展望由稳定调整为正面。
4.6衍生品投资情况
√适用□不适用
报告期衍生品持仓的风险分析及控制措施说明（包括但不限
于市场风险、流动性风险、信用风险、操作风险、法律风险
等）
为了锁定利率变动产生的风险，公司针对6775万美元和2361万
美元的两笔外币浮息借款签署了利率互换合约（IRS），公司按照
浮动利率向合约对手方收取利息，以向原借款方支付原借款方浮
动利息，同时按照固定利率向合约对手方支付利息。
IRS在外币借款的期限和金额X围内，通过锁定远期利率，控制
利率变动风险。
已投资衍生品报告期内市场价格或产品公允价值变动的情
况，对衍生品公允价值的分析应披露具体使用的方法及相关
假设与参数的设定
上述IRS价值变动对公司本报告期损益影响为人民币
（1,082,691.69）元.，IRS价值根据2010年3月31日合约报价确定。
8
报告期公司衍生品的会计政策及会计核算具体原则与上一
报告期相比是否发生重大变化的说明
无
独立董事、保荐人或财务顾问对公司衍生品投资及风险控制
情况的专项意见
公司独立董事认为通过IRS等金融工具避免了外币借款由于利率
浮动过大可能造成的损失，公司有关安排审慎合理。
4.6.1报告期末衍生品投资的持仓情况
√适用□不适用
（单位：
人民币万元）
合约种类期初合约金额期末合约金额报告期损益情况
期末合约占公司报告期
末净资产比例
利率互换合约（IRS）46,261.0662,363.57（108.27）1.60%
合计46,261.0662,363.57（108.27）1.60%
9
万科企业股份有限公司
合并资产负债表
二零一零年三月三十一日
（金额单位:
人民币元）
资产2010年3月31日2009年12月31日负债及所有者权益2010年3月31日2009年12月31日
流动资产：
流动负债：
货币资金17,917,618,441.8523,001,923,830.80短期借款430,000,000.001,188,256,111.11
交易性金融资产-740,470.77交易性金融负债342,220.92-
应收账款406,782,082.64713,191,906.14应付票据-30,000,000.00
预付款项9,333,214,951.758,736,319,500.73应付账款15,937,825,057.0316,300,047,905.75
其他应收款9,717,666,876.617,785,809,435.41预收款项36,694,590,559.5631,734,801,163.76
存货103,511,656,967.3590,085,294,305.52应付职工薪酬290,097,187.04806,504,472.20
流动资产合计140,886,939,320.20130,323,279,449.37应交税费928,857,842.971,176,877,640.28
非流动资产：
其他应付款10,932,843,890.969,258,734,468.30
可供出售金融资产173,313,349.80163,629,472.66应
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