漯河市公共租赁住房项目可行性研究报告.docx
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漯河市公共租赁住房项目可行性研究报告
1总论
1.1概述
1.1.1项目名称
漯河××置业有限公司公共租赁住房项目
1.1.2建设单位
建设单位：
漯河××置业有限公司
法人代表：
项目负责人：
联系电话：
1.2项目建设单位概况
漯河××置业有限公司成立于2010年，注册资本2000万元。
公司现有专业技术人员3人，专业财务人员3人，销售部5人，高层管理人员3名。
企业目前拥有土地两块，一块是本项目计划开发的“××新苑公共租赁住房”项目，另一块位于漯河市郾城区107国道西，使用面积为7598m2。
1.3报告编制依据和范围
1.3.1编制依据
1、《投资项目可行性研究指南》；
2、《建设项目经济评价方法和参数》（第三版）；
3、《产业结构调整指导目录（2011年本）》；
4、《中华人民共和国土地管理法》；
5、《中华人民共和国安全生产法》；
6、《中华人民共和国城乡规划法》；
7、《中华人民共和国环境保护法》；
8、《中华人民共和国房地产管理法》；
9、《中华人民共和国招投标法》；
10、《国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；
11、《城市居住区规划设计规范》（GB50220-952002年版）；
12、《漯河市国民经济和社会发展第十二个五年规划》；
13、《漯河市2012年政府工作报告》；
14、项目所在地有关基础资料；
15、项目承办单位提供的基础资料；
16、项目可行性研究报告编制委托书。
1.3.2编制范围
1、对建设项目符合国家有关政策、法规和规划进行研究；
2、满足项目建设单位对该项目功能等投资方面的要求；
3、对项目的消防、环保的评价；
4、节能分析；
5、对项目进度的确定；
6、进行投资估算；
7、进行项目经济效益分析；
8、项目招标方案；
9、经济效益分析；
10、社会效益分析；
11、提出该项目工作结论。
1.4项目概况及简要结论
1.4.1项目概况
1、建设地点
该项目拟建于国家漯河经济技术开发区珠江路中段。
2、建设规模
项目计划占地面积40.8亩，分东、西两区，其中东区占地30.3亩，西区占地10.5亩。
项目总建筑面积约79800平方米，其中东区总建筑面积60979平方米，其中4幢17层高层，两幢11层小高层，居住总户数896户，绿化率42.85%，停车位392个。
西区总建筑面积18821平方米，其中1幢多层，3幢11层小高层，居住总户数296户，绿化率35.32%，停车位117个。
东、西区分别按要求配建部分商业、公建用房。
3、外部配套条件
该项目拟建于国家漯河经济技术开发区，珠江路中段，小区周边配套设施齐全，地理位置优越，环境优美，交通便利。
4、环境保护措施
该项目投入使用后只有生活污水、生活垃圾和厨房油烟产生。
其中，生活污水经化粪池简单处理后排入市政污水管网进入污水处理厂，生活垃圾经统一收集处理后运往垃圾处理厂，厨房油烟经过抽油烟机等简单收集过虑处理后可达标排放，不会对周围环境造成污染。
5、总投资及资金来源
该项目计划总投资为16894.73万元，全部为建设投资。
其中：
土地费用3672万元，工程费用11610.9万元，前期费用1110.59万元，建设单位管理费用116.11万元，基本预备费385.13万元。
资金筹措：
项目所需资金16894.73万元，由漯河市公共住房建设投资有限公司和漯河××置业有限公司各承担项目总投资的50%。
6、项目建设期
该项目建设期为：
西区2013年6月—2014年6月，东区2013年10月-2015年7月。
7、社会效益分析
近几年，随着我国经济和社会的快速发展，城镇的综合开发改造是一个城市发展的重要组成部分，改善城市居民的住房条件是提高人民生活水平的重要标志，是实现我国小康生活水平的战略目标。
该项目建成后将缓解漯河市目前的居民住房压力，提高漯河市房地产行业的竞争力，带动漯河市经济的发展。
同时，还能带动第三产业的发展，在一定程度上缓解当前社会的就业压力。
1.4.2简要结论
该项目地理位置优越，市场前景广阔，有较强的市场竞争力。
项目公用配套齐全，工程规划切实可行，环保、节能等措施落实，项目投资构成合理。
该项目符合漯河市城市总体规划，符合市场经济发展的要求，符合漯河××置业有限公司的发展需要，符合社会、经济、环保生态效益三统一的方针。
项目的建设可解决部分城镇居民的居住问题，提高开发区的整体面貌，有良好的市场需求。
项目具备较好的基础条件，并且带动其他相关产业的快速发展。
项目的建设直接和间接增加了就业率，为创建和谐社会做出努力。
因此，经研究分析论证，该项目是十分必要的，也是可行的。
1.5主要技术经济指标
该项目主要经济技术指标见表1-1。
表1-1主要经济技术指标表
序号
项目名称
数量
备注
1
总用地面积
27042.11m2
合40.8亩
1.1
东区
20054.2m2
1.2
西区
6987.91m2
2
项目总建筑面积
79800m2
2.1
东区
60979m2
6栋
2.2
西区
18821m2
4栋
3
总图参数
3.1
东区
3.1.1
建筑占地面积
4196m2
3.1.2
建筑密度
20.9%
3.1.3
容积率
2.69
3.1.4
绿地率
42.85%
3.1.4
停车位
392个
3.2
西区
3.2.1
建筑占地面积
1717m2
3.2.2
建筑密度
24.6%
3.2.3
容积率
2.37
3.2.4
绿地率
35.32%
3.2.5
停车位
117个
4
居住户数
1192户
5
居住人数
3815人
6
户均人数
3.2人/户
7
总投资
16894.73万元
8
项目建设工期
25个月
9
资金筹措
漯河市公共住房建设投资有限公司50%
漯河××置业有限公司50%
2项目建设背景及必要性
2.1项目建设背景
公共租赁房是由政府或公共机构所有，用低于市场价或承租者能承受的价格向新就业职工出租的住房。
公共租赁房制度作为我国住房保障制度中的重要组成部分，实施多年以来，在缓解住房压力、配合住房改革、平抑房价和调整房地产市场结构等方面都起了重要的作用。
具体到漯河市而言，为解决特困居民住房难题，漯河市把完善住房体系、解决城镇最低收入家庭住房困难作为贯彻落实科学发展观和“保民生、保稳定”的重要举措来抓，并将公租房建设工作纳入了为民办实事考核范围之一。
为把好事办好、实事办实，漯河市出台了一系列文件，大力开展宣传、摸底工作，通过散发资料、粘贴通告、板报、宣传车等多种形式，不断扩大公租房补贴政策的宣传面和影响面。
同时，严格按照“公平、公正、公开”的原则，积极做好申报材料的审核把关工作，做到应保尽保不“漏”保、实事求是不“错”保，建立了有进有出的运转机制。
2.2项目建设的必要性
2.2.1符合国家和地方相关的产业政策要求
该项目符合国家发展和改革委员会《产业结构调整指导目录（2011本）》中第一类“鼓励类”第三十七项“其他服务业”第一条“保障性住房建设与管理”，是当前国家鼓励发展的建设项目。
城镇的综合开发改造是一个城市发展的重要组成部分，改善城市居民的住房条件是提高人民生活水平的重要标志，是实现我国小康生活水平的战略目标。
近几年，随着我国经济和社会的快速发展，城市化进程不断加快，中国社会即将进入从农村化社会转型为城市化社会的时期。
城市化建设的大规模投资，旧城改造和新区建设成为一个城市发展的重要组成部分，是提高人民生活水平的重要标志，是实现我国小康生活水平的战略目标。
国务院办公厅《关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》国办发[2011]45号文中明确指出：
“大规模推进保障性安居工程建设，是党中央、国务院为推动科学发展、加快转变经济发展方式、保障和改善民生采取的重大举措。
”。
“适应工业化、城镇化快速发展的要求，深入贯彻落实科学发展观，把住房保障作为政府公共服务的重要内容，建立健全中国特色的城镇住房保障体系，合理确定住房保障范围、保障方式和保障标准，完善住房保障支持政策，逐步形成可持续的保障性安居工程投资、建设、运营和管理机制。
到“十二五”期末，全国保障性住房覆盖面达到20%左右，力争使城镇中等偏下和低收入家庭住房困难问题得到基本解决，新就业职工住房困难问题得到有效缓解，外来务工人员居住条件得到明显改善”。
因此，该项目的建设符合国家加快城镇化建设促进经济发展的政策要求，有利于满足不买房者的住房需求，有利于促进城市建设发展和社会的稳定，提高居民住房水平。
2.2.2是城市化建设的需要
我国城市化水平的提高将带来城镇住房需求的增加。
据预测，2010~2020年，我国将处于工业化和城市化“双加速”阶段，城市化将以每年1个百分点的速度推进，到2020年，我国城市化率将达到58%左右，对住房的需求比较旺盛。
改革开放以来，特别是近年来，我国城镇住宅建设快速发展，城镇居民的居住条件不断提高，但是城镇居民住房条件贫富不均的现象还比较突出，城镇最低收入家庭难以依靠自身力量解决住房问题。
漯河经济开发区党工委、管委会以科学发展观统揽工作全局，以争创国家级开发区和成为全市经济发展的领导者为目标，以招商引资和项目建设为中心任务，以资本运作、基础设施建设和企业培育为工作重点，规划该区域为廉租住房建设用地，该项目对解决城区及开发区的居民住宅困难问题，改善市容市貌，促进漯河市经济发展都有重要的意义。
随着漯河经济开发区社会、经济的迅速发展，城市人口规模、住宅规模、用地规模等随之扩大，空间格局正在进入一个大演变、大重组的阶段。
该项目的建设有助于规范漯河市房地产业的健康发展，对于城市化建设有重要的推动作用。
2.2.3能促进相关行业的进一步发展，为当地经济增长做出贡献。
房地产业、商业和建筑业已不再是新兴产业，近年来，漯河市的房地产业已成为当地国民经济增长的一个重要支柱，在漯河市国民经济总产值中，房地产业所占的比重正逐年增加，随着人口的增长、GDP的快速增高，逐步对房地产业提出新的要求。
廉租房作为一种解决低收入群体住房问题的重要形式，在社会主义现代化建设的今天尤其凸显了其重要性。
房地产市场关联度大，房地产市场的发展可带动建筑施工、建筑材料、装饰装修、建筑设计等行业的发展。
所以，该项目的建设既能满足漯河市低收入居民的住房需求，又能带动其他相关行业的发展，为当地经济的发展做出了贡献。
2.2.4是满足低收入人群住房需求，维护社会稳定的需要
随着漯河经济开发区社会、经济的迅速发展，区人口规模、住宅规模、用地规模等随之扩大，空间格局正在进入一个大演变、大重组的阶段。
开发区以国家大力倡导保障性住房建设为契机，进行城市形象的更新，保障人民的基本生活，使漯河市经济有一个更好的发展。
从漯河市总体规划的角度出发，实施该项目既符合漯河市城市规划的思路要求，又对推进城市化的平稳、快速发展起到了良好的作用。
项目的实施，将会解决低收入群体和无能力购房群体的住房紧张局面，有利于社会稳定和经济的发展。
为漯河市经济的发展助一臂之力。
综上所述，该项目的建设与国家、地方现行产业政策和经济发展规划是完全相符的，也是十分必要的。
3市场预测与建设规模
3.1市场预测
预计2013年我国建设保障性安居住房1200万套，据估算，所需投入资金约为1.6万亿元。
由于政策的支持和财政的倾斜，我国保障性住房正呈现出生机勃勃的发展态势。
3.1.1保障性住房发展情况
随着国家一系列有关调控房地产政策的出台，我国房地产开发投资大范围受挫，保障房开发贷款一枝独秀。
2013年一季度，房地产开发贷款新增1678亿元，余额同比增长17.0%，比上年末回落6.5个百分点，其中，保障性住房开发贷款新增651亿元，比年初增长40.1%，高出同期房地产开发贷款增速34.8个百分点。
其中北京、江苏等省市的保障房贷款占据了新增房地产开发贷款的半壁江山，以公共租赁房模式著称的重庆，其一季度保障房贷款余额首次突破了300亿。
预计2013年我国保障性安居工程建设任务高达1200万套，在政府政策的监督和鼓励下，各地保障房建设开工情况良好。
预计截至4月初，全国大部分省市保障性住房开工率在15%以上，超过2012年同期，一些进展比较快的省份开工率达到了20%以上。
2012年我国保障房开工速度和开工率都超过了2011年同期，8~10月份成为开工高潮，10月底实现了绝大部分保障性安居工程项目开工。
随着1200万套保障房建设的推进，未来几年我国保障房将进入分配高峰期。
具体到河南省，2011年河南省保障房供地2521万平方米，9万套保障性住房用地供应，较往年有较大幅度的提高。
“十二五”期间，河南省计划新建（筹集）城镇保障性安居工程建设200万套以上。
3.1.2房地产及公租房的发展趋势
随着城市的发展，漯河市房地产市场稳中有升：
一是在需求的拉动下，房地产的投资开发呈快速发展的趋势，产品价格有升有降；二是产品逐步向合理化调整，无论户型、面积、配套设施等都逐步完善。
近几年，漯河市的房地产市场整体有如下发展趋势：
房地产开发规模加大，住宅空间设计更加合理、功能分区趋向细化、平面布局趋向合理；超大户型已不是发展主流，力求在较小空间内创造较大的舒适度；住宅的室内环境和物理性能的改善、住宅结构、消防安全、保温隔热、隔声、通风、采光与日照等物理环境不断优化；住宅设施与设备水平不断提高、厨房、卫生间、制冷系统等水平都有了较大提高；居住小区环境与配套设施有了进一步改善，进一步向生态化发展；住宅新体系（如钢结构节能住宅体系、木结构节能住宅体系等），新技术、新材料得到了广泛应用，住宅建筑的整体水平有了较大提高。
公租房以其低廉的租赁价格赢得了低收入群体的青睐，近年来，国家不断加强对公租房的财政倾斜和政策支持力度，公租房建设取得了很大的成绩，未来的几年，公租房仍将是国家重点解决低收入群体住房困难的主要途径之一。
3.1.3有利于改善当地居民的居住环境，提高居民的生活质量
项目位于漯河经济开发区，周边基础设施完善，环境良好，交通便利。
目前，漯河经济开发区的当地居民及外来务工人员居住生活质量稍差，且有相当比例的人无力负担高额的住房费用，只有通过政府实施保障性住房建设的惠民工程，才能从根本上实现低收入家庭住房条件的改善。
通过以上分析可见，房地产市场需求仍然旺盛，并随着城市的发展需求有所增长；从公租房发展来看，需求量越来越大，公租房开发规模不断增大。
项目规划为公租房，能适应房地产市场发展的需要，满足低收入人群对低廉价格住房的需求。
公租房租赁价格符合国家政策，符合消费群体的租赁能力，消费者能够接受，所以该项目开发是可行的。
3.2建设规模
漯河××置业有限公司××新苑公共租赁住房项目总建筑面积79800平方米，主要用于解决当地居民及外来务工人员住房困难。
主要工程量详见表3-1。
表3-1主要工程量一览表
序号
项目名称
说明
1
土建工程
建筑面积79800m2
其中，东区60979m2，西区18821m2
2
给排水工程
住宅区
给排水工程
室外管网及水箱等
3
电力工程（强电）
单元式供电
4
电气设计
小区照明
5
弱电系统（宽带与电话等）
住宅区
6
通风工程
住宅区
7
消防系统
住宅区
8
室外工程
室外绿化及部分道路场地
4项目选址及建设条件
4.1项目选址
该项目拟建于国家漯河经济开发区，珠江路中段，项目总占地40.8亩，分东、西两个地块，其中东区占地30.3亩，西区占地10.5亩。
4.2建设条件
4.2.1经济优势
漯河市经济发展速度快，效益高，城乡面貌发生了很大的变化，人民生活大大提高，经济繁荣，社会进步，政通人和，百业俱兴。
其中项目所在地—漯河经济开发区凭借良好的交通区位优势、完善的基础设施和鲜明的产业特色，吸引了包括美国杜邦、美国高盛、日本火腿株式会社、日本丸红株式会社等8家世界500强企业在内的500多家企业来此投资兴业；聚集了双汇、银鸽、中粮、可口可乐、旺旺、康师傅、华垦为代表的10余个专业园区；形成了以生物食品为主导，高新技术、机械加工、商贸物流竞相发展的产业格局。
2009年，辖区实现工业销售收入450亿元，在全省评价省级开发区的9项指标中，国内生产总值、工业总产值、上缴税金、合同利用外资、实际利用外资等5项指标均名列第二位。
4.3.2自然条件
1、地形
项目区地表为第四纪冲积层覆盖，其岩性主要为黄土质亚粘土，其次为粘土，局部有淤泥质夹层，地耐力12—15t/m2。
最大冻土深度0.25m。
项目场区内地势平坦，地貌单一，地势较高，呈西北向东南方向倾斜。
土质结构致密，强度中等，地基承载力大部分在160kPa以上，工程地质条件较好，对项目建设无不良影响。
2、水文
项目所在地位于沙澧河冲积平原，土层深厚，水资源丰富。
地下水资源埋藏浅，水质良好，便于开采，单井出水量60m3/h左右，浅层地下水位在10-15m之间，适于工业和生活用水。
3、气象
项目地处暖温带大陆性气候，气候温和，四季分明。
年平均气温14.6℃，年最高气温42℃，极端最低气温为-15.9℃，年平均降雨量787mm，年平均无霜期210天。
地区主导风向：
夏季东南风，冬季西北风。
气候对项目建设无大的影响。
４、地震
依据中国地震动参数区划图（2002）及GB50011-2010《建筑抗震设计规范》，漯河市地震烈度6度，根据规范，一般建筑不予设防，适合项目的建设。
4.3.3交通运输条件
漯河地理位置优越，交通便利，京广（北京——广州）、漯阜（漯河——阜阳）铁路在此交汇，京珠（北京——珠海）、南洛（南京——洛阳）高速纵横交错，形成中原地区独具特色的铁路、高速公路“双十字”架纽，6条国道、省道经市区向周边辐射，具有连南贯北、承东启西的区位优势，到郑州90分钟车程150公里；到新郑航空港40分钟车程100公里；到连云港港口5小时车程600公里；到西安5小时车程600公里；到武汉4小时车程400公里。
4.3.4公用工程条件
供电：
豫南地区最大的供电枢纽，不存在拉闸限电现象；
供热：
已经建成的一期2×30万KV，二期2×100万KV热电项目，可满足未来50年的供电供热需求；
供气：
国家西气东输豫南支线穿境而过，充足的天然气资源，可以有效降低企业成本，实现节能降耗；
电信：
具备各种先进的通讯手段，是豫中南重要的通信枢纽城市；
污水处理：
日处理污水能力达10万吨。
综合上述，该项目建设地点工程地质和水文地质较好，地势相对平坦；交通便捷，周边市政设施应较完备；远离周边环境有较强污染源及存有易燃易爆危险品的区域，建设地址较为合理。
5项目规划设计方案
5.1小区总体规划
5.1.1规划设计依据
该项目设计依据主要有：
1、《中华人民共和国城市规划法》；
2、《城市规划编制办法》；
3、《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）；
4、《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068-2001）；
5、《城市居住区规划设计规范》（GB50180-932002年版）；
6、《住宅建筑设计规范GB50096-1999》（2003年版）；
7、《城市道路交通规划设计规范》（GB50220-95）；
8、《建设部城市居住小区试点综合评价内容（实施方案）》；
9、项目承办单位提供的相关资料；
10、目标客户需求特点。
5.1.2设计指导思想
该项目建设以漯河市城市总体规划为指导，本着“以人为本”的设计理念，以不破坏周围的自然环境为先导，以提高居住环境质量和使用功能，满足用户为目标，城市与本规划的区域的协调统一、相互促进环境生态化——自然、环境、人共生共荣，历史文脉的继承与发扬，努力创造一个经济合理、使用方便、环境优美的居住环境。
5.1.3设计目标
该项目规划定位：
建设高层住宅楼，满足居民居住需求。
此次规划设计体现现代理念，创造适住、美观、方便、生态型的居住家园。
规划达到以下目标：
目标之一——整体生态环境的营造
依托于城市的生态体系，充分利用基地现状环境，营造出“流动的绿色空间”，并以带形绿色通廊为主要骨架，结合各具特色的组群绿化形成住区的网络绿化体系，并与城市的绿带紧密结合形成整体的生态环境。
目标之二——均质空间和均好环境景观
住区的均质空间和均好的环境景观体现了平等的原则，符合和谐共生的可持续发展的理念，同时也作为居民住房质量的重要的参考指数之一。
目标之三——个性化空间的塑造
感受居住区的个性化的最主要因素来自于居者对于外部空间的体验，本规划设计方案通过自然形态的街坊的有机组合，形成空间疏与密、收与放、动与静的变化，构成别具特色的住区社区空间意象。
5.2规划原则
5.2.1中心型的绿化系统
居住小区景观系统按照“点”、“线”、“面”相结合的原则，运用轴线、渗透等处理方式，使规划区形成完整的绿化系统。
“面”：
指整个小区的中心绿地，布置大量草坪绿化与树木，布置社区广场及硬质铺装，这是社区居民活动的主要场所。
“线”：
道路绿化。
设计中可充分对城市道路绿化带进行合理利用，纳入整个社区的绿化景观系统之中。
整个小区通过视觉走廊、景观轴线进行有机联系。
“点”：
规划区内各居住院落宅间的公共绿地，是最贴近居民的绿化开敞空间，规划设置各类活动场地、休闲设施为居民服务。
5.2.2基于地形的空间布局
基地用地面积适中，形状不规整。
住宅科学合理布置，使绿化、道路与建筑相配合，突出“中心明确，密疏有致”的空间特征，形成理性的居住空间。
5.2.3现代化的服务设施
注意新材料、新技术的应用和先进物业管理经验的推广，加强信息化、智能化的建设，创建一个设施健全、水平先进、管理科学、充满时代感的居住区。
5.2.4便捷的交通条件
方便的对外出入口，使住区与城市以及外界的联系紧密；住区内部的主要道路红线宽度大于6米，满足消防车的通行要求。
小区的主要出入口位于曙光街上。
5.2.5竖向设计
以人为本的设计原则倡导空间的人性化，住区的空间规划以人的活动和人的体验为设计先导，力求营造一个舒适、安全、亲切、宜于交流的公共场所。
而场所中所有的设施、小品、绿化都围绕空间的主题来精心规划，营造具有戏剧性的场景，加强了硬件所无法提供的文化气息，增添了浏览后的愉悦感，为居民提供了一个具有启发性的休息与活动空间。
随着社会的发展人民生活质量的提高，住区将越来越具有更为广阔的社会功能，从而也将赋予家居环境更为丰富、生动的时代气息。
规划设计为每个人及每个家庭提供优美、氛围温馨、治安良好的住区环境。
给老人和儿童创造安宁、祥和的居住环境，尤其要为老弱、幼小者提供方便的步行系统和无障碍化设计，为他们的活动提供开敞空间。
对家庭社会交往，需要在户外设置多种形式的交往空间，大片绿地里、安静的住区内、开阔的广场上，到处可见友好的交谈，热情的致意，使每个居住者都有家园的感受。
5.2.6创造理性空间环境
空间环境是建筑形态、道路结构、景观绿化等要素通过规划形成的小环境，是人们生活的主要环境。
创造理性的空间环境，是规划区适住的基本要求。
力求创造小区内温馨近人空间和休闲活跃天地。
5.2.7符合交通特征的路网
住宅周围在满足车辆进出的前提下，精心进行景观设计，减少硬化路面，增加住宅楼前的景观绿化，充分利用环境地形，这不仅创造了建筑群体之间相互渗透的流动、开敞生态景观空间，而且保证了住区道路通畅。
5.3规划布局
5.3.1
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