万科城二期工程建设项目可行性研究报告.docx
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万科城二期工程建设项目可行性研究报告
西安X置业有限公司
万科城二期工程建设项目
可行性研究报告
附件：
企业法人营业执照
附图：
1、用地范围图
2、总平面布置图
1总论
1.1项目概况
1.1.1项目名称：
万科城二期工程建设项目
1.1.2建设单位：
1.1.3法人代表：
1.1.4建设性质：
新建
1.1.5建设工期：
2011年4月～2014年3月
1.1.6拟建地点：
1.1.7拟建规模及建设内容
1.1.7.1拟建规模
本项目总征地面积163754.0m2（约合245.631亩），其中：
净用地面积113231.3m2（约合169.847亩），代征路面积26582.7m2（约合39.874亩），代征绿地面积23940.0m2（约合35.910亩）。
该地块净用地面积113231.3m2（约合169.847亩），用途包括商业、居住、公共管理与公共服务（邮电设施、中小学），其中：
⑴商业总用地面积24450.7m2（约合36.676亩），总建筑面积87287m2。
规划该地块场地及道路硬化面积6960m2，绿地面积6115m2。
用地指标：
容积率为3.57，绿地率为25%，建筑密度为46.52%。
⑵居住总用地面积68655.5m2（约合102.983亩），总建筑面积244270m2。
规划该地块场地及道路硬化面积31368m2，绿地面积24030m2。
用地指标：
容积率为3.58，绿地率为35%，建筑密度为19.31%。
⑶邮电设施总用地面积3194.7m2（约合4.792亩），总建筑面积6166m2。
规划该地块场地及道路硬化面积1206m2，绿地面积960m2。
用地指标：
容积率为1.93，绿地率为30%，建筑密度为32.19%。
⑷中学总用地面积16930.4m2（约合25.396亩），总建筑面积11000m2。
规划该地块场地及道路硬化面积3600m2，绿地面积6518m2。
用地指标：
容积率为0.65，绿地率为38.5%，建筑密度为16.59%。
1.1.7.2建设内容
⑴商业区拟建3幢（14#~16#）多、高层楼，带地下车库；
⑵居住区拟建12幢（1#~12#）33层楼的普通商品房和1幢（13#）30层楼的廉租房，带地下车库；
⑶邮电设施区拟建1幢（17#）邮电大楼；
⑷中学区拟建1幢5层教学楼和1幢4层楼。
1.1.8估算总投资及资金筹措
该项目估算总投资200015.5万元，其中：
工程直接费79239.3万元，其它费用108960.2万元，基本预备费14816.0万元。
该项目总投资200015.5万元，资金全部由建设单位自筹解决。
1.1.9 建设工期
该工程计划建设工期36个月，即从2011年4月1日开工建设，至2014年3月31日竣工。
1.1.10公共设施
该项目位于长安区内，供水、排水、供电、交通等各项市政设施基本到位，可就近接用。
1.2建设单位情况
西安X置业有限公司成立于2011年2月17日，位于西安市长安区郭杜街办茅坡村西侧万科城项目销售中心二层。
该公司注册资金1000万元，法人代表孙嘉。
一般经营项目包括：
房地产开发，商品房销售，房屋中介服务，房地产信息咨询、代理销售，物业管理，自有房屋租赁和停车服务。
1.3项目提出的必要性
1、项目的建设符合国民经济发展
当前我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，为了促进国民经济的稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推动国民经济发展的主要产业之一。
根据国家统计局的分析和研究，房地产对国民经济的拉动作用约1.5-2个百分点。
房地产经济是国民经济的重要组成部分，发展房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结构的调整，从而促进国民经济健康持续发展。
房地产经济（尤其是住宅经济）是我国新的经济增长点，发展房地产经济，可以拉动一系列行业发展。
现今，国家为拉动经济，满足广大人民群众的住房需求，提倡大力发展房地产经济。
该公司为了响应国家的安居工程，决定规划、开发万科城二期工程项目。
2、该项目的建设不仅把握土地市场机遇，占据潜力区域，更可在未来十多年里，为集团创造稳定的现金流入及可观的利润回报
长安区地处关中平原中部，总面积1583平方公里，城区距西安市中心仅8.7公里。
陇海铁路、西康铁路、108国道、210国道、包茂高速、西汉高速贯穿全境，区内五横十纵道路主干网络基本形成。
去年斥巨资建成了连接西安高新开发区和西安航天产业基地的西部大道，今年建设终南大道，使横跨西安城市中心的南北大道经过长安区延伸到秦岭北麓，交通十分便捷。
通讯、电力、水资源等供应丰富，地热资源极具开发潜力。
近年来，长安抢抓西安城市扩张发展的历史机遇，以强区富民，长安西安领先为目标，把对外开放、招商引资确立为经济工作突破口，充分发挥区位优势和资源优势，以高新技术、高等教育、旅游业、都市农业和房地产等为支柱产业，全力打造都市新区，经济社会发展势头强劲，综合实力不断增强。
3、万科集团进入西安市场，既是拓展市场的需要，也是集团发展的战略举措
长安区科教资源丰富，拥有实力雄厚的中国航天推进技术研究院、五0四研究所、二0六研究所等20多家科研机构。
西安高新区二次创业基地、国家民用航天科技产业基地均建在长安。
西部大学城基础设施完善，已有陕西师范大学、西安电子科技大学、西北工业大学等26所高校入驻，20余万在校师生成为推动长安经济社会又好又快发展的人才宝库和智力资源。
2010年1-11月份，西安市房地产投资764.22亿元，同比增长22.2%，环比1-10月份回落0.3个百分点。
全市商品房累计销售面积同比增长27.1%，商品房销售额同比增长41.1%。
1.4研究的范围
⑴对项目的建设背景进行分析论证；
⑵对项目建设的必要性和可行性进行分析论证；
⑶对项目建设的指导思想、市场分析进行分析论证；
⑷对项目的建设内容与建设规模、建设条件与场址选择、工程建筑方案进行分析论证；
⑸对项目在建设和运行过程中的环境保护、节能措施、劳动安全等方面提出实施意见，环境保护方案按环保部门批复意见实施；
⑹根据可行性研究的规划方案和建设内容进行投资估算，并提出资金筹措方案；
⑺根据确定的规划方案制定工程实施进度及招投标方案。
1.5编制依据
①本项目可行性研究报告编制委托书
②《西安城市总体规划（2008年-2020年）》
③国家发改委《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）（2006年7月）
④《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发【2007】24号）
⑤《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发【2006】37号）
⑥《西安市城市拆迁管理条例》
⑦《西安市人民政府关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》（2010年）
⑧《投资项目可行性研究工作手册》中国物价出版社2002年9月
⑨《投资项目可行性研究指南》中国电力出版社2002年3月版；
⑩建设单位提供的其他有关资料
1.6研究结论及建议
1.6.1结论
随着国民经济的快速发展，人民生活水平的不断改善，城市建设快速推进，人们对住房条件要求越来越高，该项目的建设适合市场需求，销售前景看好，具有良好的经济效益和社会效益。
该项目经过充分的市场调查、市场研究、市场分析及市场预测，符合总体规划，对改善长安区居民生活条件，起到了至关重要的作用，是社会和经济效益双赢的好项目。
该项目是集住宅、商业、公共设施于一体的综合性项目，设计合理，90m2以下户型占总住宅建筑面积比例不小于70%，符合国家政策，布局人性化，结构安全可靠，实施计划科学。
建设资金筹措方案已基本落实，该项目建设的基础条件均已具备，建议尽快实施。
1.6.2建议
1、应加强对建设资金筹措力度，确保工程建设资金及时到位；
2、建议及早做好外部环境协调工作，以便使工程建设时保质保量顺利完工，创建一个优质工程；
3、建议在项目施工过程中，充分做好市场调查，广泛征求社会各阶层住房需求，按照市场需求调整、完善建设工程方案，争取给社会和企业带来双赢效益；
4、组建精明能干的技术队伍或聘请专业项目管理人员进行技术指导，力求降低成本，减小投资风险；
5、合理、科学地做好施工现场设计和工期安排；
6、应组织强有力的营销队伍，对其商户进行重点宣传和促销，使该项目及早发挥经济效益。
2区域概况及经济状况
2.1区域概况
2.1.1区域简介
项目位于西安市长安区，长安区历史悠久，自西汉高祖五年置县，已2200多年，曾为周、秦、汉、唐等十三朝京畿之地，被誉为西安的“后花园”。
长安区地处关中平原中部，从东、南、西三面拱围西安，总面积为1578平方公里，现辖8个乡、17个街办，24个居委会，2009年末总人口102万人。
区政府所在地韦曲街道距西安市中心8.7公里。
气候温和，四季分明，雨量适宜，日照充足，自然环境优越，旅游资源得天独厚。
2002年9月撤县设区，是西安新一轮城市发展中重要的副中心和经济增长点。
2.1.2地理环境
长安区位于东经108°38′～109°14′，北纬33°47′～34°18′。
东临蓝田县，南接宁陕、柞水县，西与户县、咸阳接壤，北和雁塔、灞桥区为邻。
地势为东原、南山、西川，最低海拔384.7米，最高海拔2886.7米。
地势大体为东南高西北低，土壤肥沃，灌溉便利，古人赞之为“资甚美，膏腴之地”。
2.1.3气候条件
长安区属于暖温带半湿润大陆性季风气候区，雨量适中，四季分明，气候温和，秋短春长。
一般以1、4、7、10作为冬、春、夏、秋四季的代表月。
冬季比较干燥寒冷，春季温暖，夏季炎热多雨，秋季温和湿润。
年平均气温15.5℃，降水约600mm，湿度69.6%，无霜期216天，日照1377小时。
最冷的1月份平均气温-0.9℃,最热的7月份平均气温26.8℃。
雨量主要分布在7、8、9三个月。
雨热同期，有利于农作物生长。
年平均降雪日为13.8日，初雪日一般在11月下旬，终雪日一般在3月中旬。
受地形影响，长安全年多东北风，年平均风速为1.3～2.6米/秒。
2.1.4水资源
长安境内主要河流有沣河、浐河，均属渭河水系。
渭河在户县与咸阳段间，流经长安区高桥乡曹家滩，长约1.3公里。
沣河流域主要河流有沣峪河、高冠河（过境河）、太平河（过境河）、潏河、大峪河、小峪河、太峪河、高河、金沙河等。
浐河流域主要河流有浐河、库峪河及过境河汤峪河、岱峪河、鲸鱼沟等。
秦岭南麓有3条小沟属汉江水系。
另外，还有皂河、新河等。
2.1.5矿产资源
长安地质发育史复杂，构造类型多样。
秦岭山区大片的火成岩、变质岩等新生代沉积层，为各种金属、非金属及能源资源的集聚奠定了基础。
优势矿产主要有建材类非金属等。
主要金属矿有铁、铜、铅、铬等。
非金属矿主要有大理岩、硅石、伟晶花岗岩、石墨、石榴石、水晶、砖用粘土、建筑用沙等。
2.1.6科技教育
长安是科技大区，拥有优越的科教资源。
2005年11月25日长安区已通过全国科技进步考核，国家科技部批准为全国科技进步先进区。
十五以来，长安不断加大高科技产业的发展力度，先后制定出台了《西安市长安区科技发展奖金管理办法》、《西安市长安区科技计划项目管理办法》。
制定了《关于创建长安区农业科技示范园的指导意见》和《西安市长安区农业科技示范园管理暂行办法》。
创建科技示范园（基地）15个，科技示范村6个，科技示范户51户。
目前，全区学前三年和小学、初中适龄人口入学（园）率分别达到88%、100%、100%，初中巩固率98.7％，高中阶段教育普及达到85%，青壮年非文盲率为99.8%。
现代教育技术装备实现新突破。
建成了区教育网管中心，全区中小学建微机室300多个，校园网3个，语音室125个，校校通92个，多媒体教室189个，装备微机9100台，覆盖全区中小学的农村远程教育工程建成投入使用。
2.2区域规划
西安是陕西省省会，国家重要的科研、教育和工业基地，我国西部地区重要的中心城市，国家历史文化名城，将逐步建设成为具有历史文化特色的现代城市。
按照保护生态环境，加强区域与城乡协调发展的原则，在西安市域范围内，构建“一城、一轴、一环、多中心”的市域城镇空间布局，形成主城区、中心城镇、镇三级城镇体系结构。
因地制宜地稳步推进城镇化，逐步改变城乡二元结构。
其中：
“一城”为主城区；“一轴”为以陇海线为主轴的城镇经济发展轴；“一环”为以关中环线为纽带的城镇经济发展集群带；“多中心”为主城区外围的中心城镇，包括四个组团、三个新城和四个县城，其中：
四个组团指六村堡、常宁、新筑、洪庆；三个新城指临潼、阎良、泾渭；四个县城指蓝田、周至、高陵、户县。
规划期内优化主城区布局，凸显“九宫格局，棋盘路网，轴线突出，一城多心”的布局特色，以二环内区域为核心发展成商贸旅游服务区；东部依托现状发展成国防军工产工业区；东南部结合曲江新城和杜陵保护区发展成旅游生态度假区；南部为文教科研区；西南部拓展成高新技术产业区；西部发展成居住和无污染产业的综合新区；西北部为汉长安城遗址保护区；北部形成装备制造业区；东北部结合浐灞河道整治建设成居住、旅游生态区。
根据《西安城市总体规划（2008年-2020年）》，到2020年末：
西安市域总人口规模为1070.78万人，其中城镇人口规模为850.67万人，城镇化水平达到79.5%，主城区人口规模为528.4万人。
全市城镇建设用地规模控制在865km2以内，人均城镇建设用地控制在101.7m2以内；主城区的城市建设用地总规模控制在490km2以内，人均城市建设用地为92.73m2左右。
2.3经济状况
2009年末，全年生产总值（GDP）2719.10亿元，比上年增长14.5%，增速同比回落1.1个百分点，高于全国5.8个百分点，高于全省0.9个百分点。
分产业看，第一产业增加值110.38亿元，同比增长6.3%；第二产业增加值1148.77亿元，增长14.4%；第三产业增加值1459.95亿元，增长15.1%。
全年全社会固定资产投资2500.13亿元，同比增长31.2%，较上年回落1.6个百分点，其中房地产开发投资696.34亿元，增长28.9%。
全年城镇居民人均可支配收入达18963元，同比增长24.7%；全年农民人均纯收入6275元，增长20.4%。
全年财政总收入398.84亿元，同比增长22.9%；地方财政一般预算收入181.40亿元，增长24.6%。
2010年末，全市生产总值（GDP）3241.49亿元，按可比价格计算，比上年增长14.5%，增速与上年持平，高于全国4.2个百分点，与全省持平。
分产业看，第一产业增加值140.06亿元，同比增长6.9%；第二产业增加值1409.53亿元，增长18.0%；第三产业增加值1691.90亿元，增长12.5%。
全年全社会固定资产投资3250.56亿元，同比增长30.0%，较上年回落1.2个百分点，扣除物价因素，实际增长25.2%。
全市地方财政一般预算收入241.80亿元，增长33.3%，同比提高8.7个百分点。
全年城镇居民人均可支配收入22244元，较上年增长17.3%，扣除物价因素，实际增长13.3%；全年农民人均纯收入达到7750元，较上年增长23.5%，扣除物价因素，实际增长18.0%。
3房地产市场发展分析
3.1宏观运行背景
1、房地产开发投资完成情况
2010年1-10月，全国房地产开发投资38070亿元，同比增长36.5%，其中，商品住宅投资26683亿元，增长33.8%，占房地产开发投资的比重为70.1%。
10月当月，房地产开发投资4558亿元，增长37.0%。
1-10月，全国房地产开发企业房屋施工面积36.98亿m2，同比增长28.3%；房屋新开工面积13.18亿m2，增长61.9%；房屋竣工面积4.20亿m2，增长11.4%，其中，住宅竣工面积3.40亿m2，增长9.0%。
1-10月，全国房地产开发企业完成土地购置面积3.28亿m2，同比增长36.2%，土地购置费8006亿元，增长79.2%。
10月当月，房屋新开工面积1.23亿m2，同比增长51.1%；房屋竣工面积5091万m2，增长19.2%，其中，住宅竣工面积4091万m2，增长16.1%；土地购置面积3695万m2，增长41.0%，土地购置费896亿元，增长50.2%。
2、商品房销售情况
2010年1-10月，全国商品房销售面积7.24亿m2，同比增长9.1%，增幅比前三季度提高0.9个百分点。
其中，商品住宅销售面积增长6.8%，办公楼增长26.6%，商业营业用房增长34.5%。
1-10月，商品房销售额3.70万亿元，同比增长17.3%，增幅比前三季度提高1.4个百分点。
其中，商品住宅销售额增长12.8%，办公楼和商业营业用房分别增长52.3%和47.1%。
10月当月，全国商品房销售面积9278万m2，同比增长16.0%，绝对量比9月份减少1167万m2，下降11.2%；全国商品房销售额5076亿元，增长27.0%，绝对额比9月份减少423亿元，下降7.7%。
3、房地产开发企业资金来源情况
2010年1-10月，房地产开发企业本年资金来源56923亿元，同比增长32.0%。
其中，国内贷款10443亿元，增长26.3%；利用外资539亿元，增长43.3%；自筹资金21553亿元，增长50.7%；其他资金24387亿元，增长21.0%。
在其他资金中，定金及预收款13950亿元，增长18.7%；个人按揭贷款7102亿元，增长15.2%。
4、70个大中城市房屋销售价格指数
2010年10月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.6%，涨幅比9月份缩小0.5个百分点；环比上涨0.2%。
10月份，新建住宅销售价格同比上涨10.6%，涨幅比9月份缩小0.7个百分点；环比上涨0.3%。
其中，商品住宅销售价格上涨11.9%，其中普通住宅销售价格上涨11.0%，高档住宅销售价格上涨14.8%；经济适用房销售价格上涨0.9%。
与上月相比，商品住宅销售价格上涨0.3%，其中普通住宅销售价格上涨0.4%，高档住宅销售价格上涨0.2%；经济适用房销售价格下降0.1%。
10月份，二手住宅销售价格同比上涨5.9%，涨幅比9月份缩小0.3个百分点；环比上涨0.1%，比9月份缩小0.4个百分点。
5、全国房地产开发景气指数
2010年10月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为103.57，比9月份提高0.05点，比去年同期提高1.54点。
从分类指数看：
房地产开发投资分类指数为104.88，比9月份提高0.03点，比去年同期提高4.39点；本年资金来源分类指数为106.51，比9月份回落1.70点，比去年同期回落2.56点；土地开发面积分类指数为94.46，比9月份提高0.36点，比去年同期回落0.13点；商品房待售面积分类指数为103.04，比9月份回落0.52点，比去年同期提高11.20点；房屋施工面积分类指数为108.67，比9月份提高0.11点，比去年同期提高7.96点。
3.22010年市场状况
2010年，无疑是一个政策年，自“房价”二字成了影响国计民生和社会稳定的凸显问题后，政府宏观调控的手段便未停止，国十条、国十六条、收紧银根、增加利率、限购令等一系列政策陆续出台，但仍然未挡住房地产销售市场上涨的势头，2010年，西安楼市量价持续走高，住宅均价也从一月份的5541元/平米飙升至11月份的6504元/平米。
不断上涨的住宅平均价格让一系列的调控措施被称为“空调”。
2010年的西安楼市也和全国很多其他城市一样，在楼市量价走高中，始终保持着“微笑曲线”。
1、“国十一条”
继去年年底密集出台房地产调控政策以来，2010年1月10日，“国十一条”出台，揭开“政策年”调控大幕。
“国十一条”从“调结构、抑投机、控风险、明确责任”四个方面，正式确定2010年楼市政策基调，表示政府遏制房价过快增长的决心和强硬态度。
开年的第二个周日，国务院办公厅十日公开发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（简称“国十一条”），从增加保障性住房和普通商品住房有效供给、合理引导住房消费、抑制投资投机性购房需求、加强风险防范和市场监管、加快推进保障性安居工程建设、落实地方各级人民政府责任五个方面，进一步加强房地产市场调控。
“国十一条”，重申二套房贷首付不得低于40%、房源需一次性全部公开并明码标价等。
“国十一条”的颁布被认为是国家针对高房价，今年打出的抑制房价“第一拳”。
2、准备金率6次上调
2010年1月12日，本年度央行首次上调准备金率，决定从2010年2月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
接下来的一年间，央行又分别于5月10日、10月11日、11月16日、11月29日先后上调准备金率。
12月10日晚间，央行年内第6度发布消息，再次上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，至此，准备金率已经高达18.5%的历史第一高位，对于通常占据了银行个贷总量约70%的房贷来说，无疑是一个打击。
有关人士分析，央行如此密集地施以准备金率上调，意在进一步加强当前的流动性调控，控制银行信贷投放和管理通胀预期，并非刻意针对房地产。
但是准备金率的不断调高，使得银行的房贷额度吃紧，对于已经遭遇重重调控与狙击的房地产市场来说，可谓是雪上加霜。
3、“新国四条”
2010年4月14日，国务院常务会议确定了“新国四条”：
一是抑制不合理住房需求；二是增加住房有效供给；三是加快保障性安居工程建设；四是加强市场监管。
“新国四条”针对不同类型购房者实行了差别化待遇：
对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对购买第三套及以上住房的购房者，大幅度提高首付款比例与利率水平。
4、“新国十条”
2010年4月起，国务院和住建部出台了一系列房产新政，其中，以《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（即新国十条）最为关键。
业内普遍认为，这是迄今为止对稳定房价最精准的房产新政。
4月17日，国务院下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，即“新国十条”，确立政府问责制，并再次要求开发商一次性公开全部房源。
除了继续差别化信贷政策之外，通知对于个人购置多套房的限制提到了重要位置：
“商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
”
5、西安出台十六条新政
2010年为了保持房地产市场的健康发展，5月5日，西安市政府出台《西安市人民政府关于进一步促进房地产市场平稳发展的若干意见》（以下简称《意见》），从解决中低收入家庭住房到外来务工人员安置，从二手房申请住房公积金贷款到个人住房满5年交易免营业税等方面提出16条意见，6月1日起正式实施。
《意见》经媒体公布之后，被称之为西安稳定房产市场的“十六条”。
十六条出台后，对于“十六条”的作用，从普通市民到商品房开发商再到学界，从不同的角度出发有着各自的看法。
“国十条”突出的是遏制房价打击投机，在这个层面上西安的“十六条”突出的是加大保障、促进市场。
西安房地产市场相对而言比较健康，十六条出台对维稳房市秩序，改善性、投资、炒房群体也会有影响。
但其中，能不能降房价并不是问题的核心，如何使房价增长过程稳定有序，并与居民收入的增长相匹配才是最关键的。
6、二套房贷认定标准
2010年6月4日，史上最严厉的二套房贷认定标准出台，住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发出通知，对商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准进行了权威性的规范：
无论购房者曾
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