织金会鄂尔多斯化吗.docx

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织金会鄂尔多斯化吗

织金会“鄂尔多斯”化吗？

一个年均GDP增长曾经高达40%的工业化、现代化城市，仿佛就像一颗闪闪发光的星星闪耀在河套平原上。

但是就在今年仿佛一瞬间这颗美丽的星星就变得暗淡了。

它是一个依靠羊毛产业、煤炭产业、天然气、土地出让金发展起来的城市，是一个靠着资源带动发展并有一套完整的基础设施建设的城市，它就是——鄂尔多斯，曾经的投资者的天堂，如今却因为房地产泡沫的破灭而渐渐变成资金漏洞。

在它的身上我们能够学到什么？

而同样作为一个资源带动发展的城市，我们是否就应该现在寻找一些发展中不好的现象，避免重蹈它的覆辙呢？

下面将从织金房地产现状、鄂尔多斯为什么会这样、说说贵阳——我们最大的邻居，这三个方面来寻找织金房地产良性发展的答案。

织金房地产现状

我们曾经做一个路边询问调查，在被调查的20个路人中，几乎所有的被调查者都认为织金的房价贵，而所谓的贵，是相对于居民的收入对比，织金的房价同贵阳“花果园”“金阳”相当，而从居民人均可支配收入中看出，织金县2012年上半年人均可支配收入为9346元，而贵阳市南明区2012年上半年人均可支配收入11011，从收入可以看出，我县居民买房的难度要大于贵阳，这个就是我们觉得织金的房价贵的原因。

而为什么织金的房价这么贵呢，有一下几个方面原因。

一、资源稀缺

（1）拆迁难。

今天很多的人都在说拆迁难，那么拆迁难在哪里呢？

1、基准价偏离市场价，在政府提供的款项很难保证拆迁户能够找到一个好的地方异地搬迁。

政府之所以不适时调整基准价，一是拆迁成本的考虑。

在房屋拆迁活动中，大部分拆迁人都是具有政府背景的机构如政府组建的各种指挥部等，开发商并不多，为控制土地成本，就只能设定较低的基准价，减少财政投入。

二是担心调整基准价会引发新一轮房价上涨。

但这一落差却引发了很多矛盾：

开发商出于对拆迁进度滞后引发成本上升的担心，大部分在实际操作中都提高补偿标准，但这种补偿价的不统一会增加谈判难度，甚至引发一些“钉子户”的坐地要价，增加拆迁难度。

从近几年的拆迁看，“拆迁户，拆迁户，越拆越富”的现象使得织金群众对于拆迁的认识有偏差，导致现有拆迁难度更大

2、第二就地回迁还是异地安置，一些处于绝好地段的拆迁户这一反映尤为突出。

但现行拆迁安置多为异地安置，特别像政府基础设施建设，由于需要承担净地出让任务，无法就地回迁。

有的能回迁，有的却不能回迁，又不能拿出具体政策，这难免使一些有旧地情结的拆迁户心中难以平衡，加大拆迁难度。

3、近年来，拆迁形势发生变化，由原来的受老百姓欢迎变成受阻；拆迁方式发生变化，由原来的野蛮拆迁变成较难的正常拆迁。

拆迁户有难处，开发商也有难处。

两者利益很难被兼顾。

（2）可用建筑面积少

1、织金县城据估测在长11公里宽5公里的狭长河流冲击小盆地上，面积大约为10平方公里的“巴掌”大的地方，却生活了接近12万左右的人口。

总体感觉非常的拥挤，由于地理位置的特殊性，县城要想发展，在南有凤凰山脉的阻隔，北面虽然有较为平坦的地方，现在已为规划为新城区的范围内，织金县城是一个东西短南北长的城市布局，如果在增加南北长度，在未来交通道路的建设也会占用很多的建筑用地。

2、地下岩石构造特殊，暗河遍布，很多的地方很难修建较高的建筑物，或是更本不适合建设。

这也间接的减少了城市建设面积。

（3）出生率高，人口基数大

2011年我县户籍人口为111.65万人，是一些人口稀少的县10倍以上，而人口增长率在过去的很多年里都大于10‰高的人口增长率对于房屋的需求就会增加。

特别是在当年的孩子们长大成年之后对于住房的需求也会增加。

改革开放以来我们国家的经济发展取得了巨大的成就，以前几世同堂的大家庭逐渐的被三口之家、四口之家的小家庭所取代，然而每个家庭对于住房的需求都是相同的，在大家庭转变成小家庭的过程中，住房的刚性需求也在增加。

（4）对织金房价预期过于乐观

织金县在国家的西部发展战略中占有重要的位置，夏蓉高速、织普高速、织纳高速、赤望高速等高速公路在未来几年将会建成，黄织铁路已经通车。

有丰富的资源，经济发展的瓶颈——交通问题即将解决，很多人对织金未来的发展都给予了很高的期望，而在较好的经济预期下，房地产作为一种投资方式，很多人就出现了房子永远不会跌价的错误认识。

导致投资性买房的数量增加，推高了织金的房价。

2、织金房地产的刚性需求

（1）从乡镇或是外地来到织金县城工作的人的需求

织金县城的房价高企导致很多的外来人员只能采用租房的方式缓解对住房的需求，但是这也同时增加了一个问题，织金县的租住房屋的租金高企　住房租赁者支付房租激增，承租压力日重。

今年以来，我县因为新增就业人数的大幅度增加，突破7000人的历史高位住房租赁市场成交量有所增加，租金水平出现较大增幅。

对许多住房消费者来说，住房问题已经出现“买不起”兼“租不起”的困境。

现在的织金县城挨着学校，重要的政府部门的地方或是城乡结合部都成为了租房大军无奈的安居之所。

（2）织金老城区改造拆迁户的需求

织金县城地域狭小，每次在县城内的建设工程都要大量的拆迁，而这些拆迁户不论是回迁还是异地搬迁都成为了对住房的硬性需求者。

虽然按照现在的政策很多的拆迁户都将会得到自己的需要的住房，但是拆一赔二或是拆一赔三的现状，间接性的占有了本来就很稀少的刚性需求住房，又再次的抬高了住房的价格，降低了资源合理配置的能力。

（3）因为各种大型工程搬迁的移民的需求

我县正在进行有历史以来最大规模的固定投资建设，这些建设很多的都需要占有农民宅基地或是基本农田，很多的失地农民来到县城需找自己的安家之所，这些人对住房的刚性需求也是不容忽视。

（4）外来务工人员的需求

织金的快速建设吸引了很多的外地务工和管理人员，今天我们在织金的大街小巷都可以看到操着各种方言的人来来往往。

他们中的一部分会在织金生活下来，他们的住房需求也成为了织金住房刚性需求的一部分。

（5）父母为子女购买的“保障”房

改革开放三十年来有的人先富了起来，而作为家庭观念很重的中国人为自己的子女留下一些房产是很多为人父母的人的心愿。

很多有条件的人都会为自己的子女买下一套或是两套住房帮助他们在未来的时间更好的发展。

在全国的中收入以上的家庭这样的想法占到了1/5，这成为了织金刚性住房需求的又一重要部分。

什么产生了“鄂尔多斯现象”？

（1）房地产总体上的供大于求

鄂尔多斯一个人口不过140万的地级市，住房的供应面积达到2000万平方米，这个数字相当于北京市一年的住房供应量，但是同时注意到北京是一个人口高达2000万的巨型城市。

有报道指出鄂尔多斯的人均住房已经达到或是超过了每人4套，房地产的过度就像是把经济这颗实心的球吹大，吹空，禁不起大环境中的经济波动的敲打。

（2）城市规划过于分散

在老城区东胜以外30多公里远斥巨资建造的康巴什新区，发展多年仍无人气，结果被外媒冠名以“鬼城”，令鄂尔多斯背负众多指责。

然而房产泡沫并没有止步。

鄂尔多斯迅速启动了位于东胜火车站西边区域的开发建设，此谓“铁西新区”。

铁西一期、铁西二期，快速地将大片的空地变成建筑工地。

此外在离老城区40公里的另外一个地方也开发出了新的城区东城区，几个城区之间的距离大多大于20公里如此长的距离稀释了中心城区的商业价值，也降低了中心城区的凝聚力，几个城区的共同发展不仅使得建筑面积螺旋式的增加也使得开发商的资产负债率非理性的增长。

在开发三甲新城区和绮陌工业区的同时，也应该兼顾老城区的发展，使得三片区域成为有机的一体。

（3）政府未对过热的房地产进行适当的调控

在中央出台国8条的控制房价的政策的时候鄂尔多斯本来是有机会控制自己的房价泡沫，但是决策者被每年40%的GDP冲昏了冷静的头脑，浪费了很多大好的调控机会，最终导致一个中国房地产版的“荷兰郁金香神话”许多的房产在很短的时间里降价15-20万，导致许多的工薪阶层在短短的时间里损失掉了自己几年的积蓄，房地产泡沫的破灭使得对住房有刚性需求的人受伤最大。

（4）热钱的流入

在前面的几年中鄂尔多斯是一个让人羡慕的名字，第一个实现普遍富裕的城市，平均每七个人中就有一个是千万富翁，很多人在投资兴业挣到钱之后没有更多的想到去搞产业升级，而是将大笔的资金投入到了房地产业。

热钱的大量流入直接推高了住房的价格，而高企的住房价格又反过来推动了房地产的非理性的发展，最终在经济总体下滑的大背景中热钱流出房地产业，资金链断裂从而导致了泡沫的破裂。

（5）资源型城市的困局

鄂尔多斯，曾经是一个重工业城市。

有人开玩笑的说鄂尔多斯靠的是“羊煤土气”四项产业，即是羊毛、煤炭、高岭土、天然气。

在快速发展的国内经济的带动下，我国对能源，对资源的需求量成几何倍数的增长，这直接带动了像鄂尔多斯这样的矿业、重工业城市的发展。

但是在发展过程中没有将卖资源获得的巨大收益投资于周期长，见效慢的产业再升级上。

而是将大量的资金作为热钱投机到见效快、周期短、利润高的炒房上，最终在经济大环境不好的情况下，全国对于资源的需求量大大的减少，从而导致连锁反应，最终房地产泡沫破裂，整个城市都出现了前所未有的倒退。

说说贵阳——我们最大的邻居

（1）贵阳市是织金周围的城市中最有活力的一个城市

　贵阳拥有贵州规模最大的房地产产业。

而且贵阳是国务院确定的“黔中经济区”、“成渝经济区”和“泛珠三角经济区”的重要中心城市，是一座以资源开发见长的综合型工业城市。

主要工业产品和工业行业在全国居于重要的地位。

贵阳是全国最大的铝工业生产基地之一，磷矿工、精密光学仪器是全国三大生产基地之一，电子仪器仪表是全国五大生产基地之一。

航天、航空、电子是全国三大国际科学工业基地之一。

卷烟、磨具磨料、轮胎、钎钢、汽车配件、中成药等是全国重点生产司机，冶金、机械、化工、食品、建筑业已形成地方工业的五大支柱产业。

贵阳在整个贵州省的经济活力大大的超过了周边的各个城市。

（2）贵州经济发展的单核性

不能否认的是贵阳在贵州省不仅是政治的中心、文化中心、经济中心、交通枢纽、发展旅游业的中心。

在贵州省，贵阳就是核心。

贵州没有一个城市有贵阳这么大的经济体，这么大的它对资源、人力、资金的吸引力远远大于它周边的城市，贵阳的经济只要“打个喷嚏”织金经济就会“感冒”。

此外贵阳还是整个贵州物流的集散地，所以即使门面租金高于织金，但在价格上贵阳仍然相对于织金便宜。

出现了经济上的“洼地效应”。

在区位优势、政治优势等等优势的带动下，贵阳周边的其他城市房地产业都受到贵阳的“压制”。

（3）现今贵阳在房地产发展中遇到的问题

贵阳在严格限购政策背景下出台鼓励购房政策而引人关注。

现今贵阳处于新建住宅供应量超过当地居民家庭户数的尴尬局面，有公开数据显示，总共有13个体量超过100万平方米的超级大盘，超过50万平方米以及超过20万平方米的在建楼盘均不下30个，上述规划居住人口预计达210万人。

而根据贵阳市2010年第六次人口普查的数据显示，全市常住人口中，居住在城镇的人口为2946323人，居住在乡村的人口为1378238人。

大批量的房子盖起来了，却找不到同样规模有需求居住的人。

以贵阳市的巨量楼盘“花果园”为例，在开盘之初花果园楼盘的价格超过了万元，仅仅几年之后“花果园”大部分地段的房价均跌到三千多元，虽然可能有较好地段和较次地段的区别，但是这样的降价也间接的反应了贵阳房地产的现状。

（4）贵阳对织金未来的发展带来的负面效应

1、被“鄂尔多斯”化。

有的经济专家认为贵阳会被“鄂尔多斯”化，这样的想法可能有些武断，但是可以肯定的是未来的发展中贵阳在贵州的经济制高点的地位会越来越难以动摇，相对于贵阳周边的小城市它的房价并没有高得太多。

并且贵阳在贵州的医疗、教育、管理、就业等等方面都远远的领先。

作为一个发展良好的省会城市贵阳对于贵州其他各个地区生活的人有强烈的吸引力，在贵阳开放户籍政策，将户籍同首套房挂钩之后将会有越来越多的人“流入”贵阳。

而真正会被“鄂尔多斯”化的是像织金这样发展还不完善的县级城市，我们或许会在还没有发展好的情况下被贵阳强大的吸收力吸成一个空壳城市，从而失去经济活力，留不住人，留不住钱、留下一个被污染的城市。

2、减少织金房地产刚性需求

从前文中提到织金县城刚性住房需求主要就是新增就业人口、外来人员、拆迁户住房、父母为子女购买房产等几个方面。

而当贵阳为解决过剩的住房供应放开户籍后，除工作在织金需要长期居住在织金的人群对于在织金购买首套房的刚性需求不会减少外，其他几个方面需求都会减少，想见，要是能在省城买房谁会在县城买呢？

未来房价应该怎么办

说了很多却没有说怎么样的去解决问题，为了稳定房价我们要做很多的事情，但是事情目的不是单纯的保证房价，而是既要保证我们县的房价不大起大落又要保证在县城生活的人在织金买的起房、愿意在织金买房、买房之后有一个好的生活环境。

（1）加大保障性住房的投资。

加大保障性住房的投资力度，实行两套路走的方针，对于较为富裕的人可以建设商品住房供应他们，以满足他们的高要求，但是对于经济能力较弱的人群应该增加保障性住房，廉租房的供应这样才能留得住人、留得住劳动力。

也可以降低因为租房人员较多形成大片的环境、治安恶劣的出租屋群，形成城市边缘的贫民区。

减少因为贫富差距拉大带来的很多社会问题。

也可以减少为寻求租金而造成的乱修乱建现象，提升城市的整体形象。

（2）教育、医疗、卫生等的改善。

1、教育体制多元化。

有一个故事中说当农户把狼打死了之后羊不仅没有生长得更好，反而变得抵抗力下降，大量的死亡。

我们县提高教育的总体质量就要引进更多的竞争，政府不能再将私立的或是半公立的学校当做是“私生子”不提不问让他们自生自灭，而应该从织金的教育长远发展着手，一碗水端平，在公平的环境中竞争，提高竞争意识，提高教学能力。

2、增加医疗机构的数量。

严格把关医生质量。

我们县城的医院数量在同其他几个县比起来不算少。

但是医院的质量还很差，很多乱像屡禁不止。

我们有些医院是有实力的但是就是因为没有一个好的战略留不住人才，拿一些贵阳的医院来说，他们不可能有实力同省医、贵医这些大医院相比，但是他们能够做出自己的特色，在某个专业上领先，这就是我们织金的医院未来能够走好的一条道路，通过某个医疗专业的吸引能力在带动其他医疗专业的升级，即可促进医院的整体发展也可以直接增加医疗费用。

我县医疗人员在未来的几年内都将会大幅度的增加，但是数量上的增加没有使得医疗质量的增加，随着我国医疗技术人员的逐步充实，本科及本科以上的医疗人员将会大幅度的增加，我们应该实行人才引进战略，使大量的有能力、有理想的高技术医疗人才来到织金发展。

3、全民卫生教育。

在很多年里“整脏治乱、创建卫生城市”的活动一直在做，在些活动在一定程度上改善了我们城市的卫生环境。

但是还是没有达到预想的目标，主要原因有两个，第一个是城市的基础设施建设还没有完成，很多的地方都在大规模的施工，造成建筑垃圾奇多，并且不利于管理。

第二卫生教育没有系统化，所谓的卫生教育不只是收一点费用，写几个标题。

应该更具体进行学校、社会教育，具体到垃圾分类、垃圾的处理、垃圾的堆放、我们的政府是一个能干大事的政府，像禁毒工作一样的力度，那么卫生城市必会成为可能。

（3）利用汽车拥有量比贵阳较少的优势、鼓励健康出行。

贵阳市最大的优势是它是贵州省政治、经济、文化等等的中心，但是这也引出了他的一个问题，即是贵阳没有平原，地形多山，空间狭小，交通问题严重。

很多的人即使喜欢贵阳的生活环境，也不会喜欢贵阳的交通环境，而这也是我们织金县的优势。

我们应该鼓励健康的出行，政府工作人员带头骑自行车或是步行等健康的方式上班，形成一种健康出行的风气，这样不仅可以使得自己的交通问题得到缓解也使得织金的空气和环境问题缓解。

想问一个幽静、淡雅、环境优美、经济有活力的小城，有谁又舍得离开呢？

（4）系统化的开发新城区

织金新城的建设不仅会使得织金”三化建设“的步伐加快，而且使得县城拥挤的现状得到改善，并且新城区距离县开发区较近，这样可以使得工作同生活之间的空间距离减小，减小交通的压力。

从金阳开发中可以看出来，织金新城区的建设也要求能够一步到位，对很多的道路能扩宽的就要尽量拓宽，减小因为返工而照成的环境污染和城市规划建设的凌乱。