商业项目全程策划提纲.docx
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商业项目全程策划提纲
商业项目全程策划提纲
第一阶段：
市场调研部分
一、项目所在城市市场环境分析
1.城市概述
（1）地理区位
（2）幅员状况
（3）资源优势
（4）自然环境特征
（5）人口及人文特征
（6）其他
2.经济环境
（1）经济总量及其变化趋势
（2）产业结构及其变化趋势
（3）产业布局及其变化趋势
（4）支柱产业发展情况
（5）全社会固定资产投资情况分析
（6）城市发展规划研究
（7）同期重大事件对城市经济发展的影响
（8）其他
3.消费环境
（1）全社会消费品零售总额及其变化趋势
（2）消费结构及其变化趋势
（3）居民人均可支配收入及其变化趋势
（4）居民储蓄存款余额及其变化趋势
（5）其他
4.商业环境
（1）城市商业格局
（2）城市商业网点规划
（3）相关政策研究
（4）其他
5.市场环境分析小结
二、项目所在区域城市结构与城市发展规划调查
1.公共设施状况
2.交通体系状况
3.道路状况、通行量
4.城市性质与功能特点
5.各项城市的机能
6.区域城市规划
7.本项目面世时间段区域发展情况预测
三、区域商业结构的市场调研
1.地区商业结构及其分布情况
2.地区各业态、业种商业经营情况分析
3.地区间商业的竞争状况及竞争者调查分析
4.地区商业物业租售价格及其走势分析
5.地区间各业态商家动向分析
6.地区间大型主力店动向分析
7.区域商业市场分析小结
四、区域未来商业地产的供应量分析
1.区域商业规划
2.区域潜在商业物业开发时间、体量、业态规划等预测
3.典型项目分析
4.区域商业地产供应情况小结
五、项目地块条件研究
1.道路类别及交通状况
2.项目地块自然与社会条件分析
3.可达性分析
4.周边环境和公建设施
5.项目周围经济条件分析
6.可利用资源研究
7.地块价值评估
8.可发展业态类型方向判定
六、本项目可能面临的竞争市场分析
1.本项目可能面临的竞争板块细分
（1）A板块专项分析
板块规划发展分析
本项目面市时间段此板块发展情况分析
对本项目所在区域形成的竞争分析
重点个案分析
（2）B板块专项分析
板块规划发展分析
本项目面市时间段此板块发展情况分析
对本项目所在区域形成的竞争分析
重点个案分析
（3）对本项目的竞争评价和提示
2.本项目可能面临的重点竞争项目分析
（1）界定并确定主要的替代项目
（2）替代项目基本属性分析
（3）本项目相对可替代项目的比较优势分析
本项目优势分析
本项目劣势分析
本项目可改造或提升的机会分析
七、区域消费者消费行为调查与研究
1.地理细分调查分析
2.年龄细分调查分析
3.职业细分调查分析
4.经济状况细分调查分析
5.家庭结构调查分析
6.消费者交通和出行方式
7.消费者消费心理及行为分析
8.各类型消费者消费结构调查分析
9.消费者消费倾向分析
10.区域消费情况总结
八、经营商户针对性调查与研究
1.零售业经营商户调研
（1）专业市场经营商户调研
（2）百货经营商户调研
（3）超市经营商户调研
（4）专卖店经营商户调研
2.餐饮业经营商户调研
3.文化娱乐业经营商户调研
4.生活配套类经营商户调研
5.经营商户调研总结
九、本项目发展方向分析及其风险评估
1.物业开发方向分析
2.市场风险分析
（1）主要市场风险分析
（2）市场风险规避建议
第二阶段：
项目定位部分
一、项目自身技术指标分析
1.地理位置分析
2.交通状况分析
3.地块性质分析
4.地块历史沿革分析
5.物业规模及各项技术指标
6.总结分析
二、项目SWOT分析及核心竞争力提炼
1.优势分析
2.劣势分析
3.机会分析
4.威胁分析
5.可改造机会点分析
三、项目市场定位
1.项目市场角色及占位
2.项目主题定位
四、项目客户定位及分析
1.目标消费者
2.目标经营者
3.目标投资者
五、项目功能分析
1.项目自身可能之各物业功能互动分析
2.项目商业物业功能定位
六、项目辐射范围的确定和研究
1.项目辐射范围的确定
（1）辐射范围的规模和形状及其决定因素
（2）核心范围、次级范围和边缘范围
2.项目辐射范围的构成及顾客来源
（1）消费者定位地图
（2）等时间距离图
3.项目辐射范围的影响因素
（1）地理因素（交通体系、可达性、心理因素等）
（2）经济因素（人口结构、消费力、竞争程度等）
（3）地理和经济因素的相互作用
（4）消费商品的性质
（5）商圈的重叠因素
（6）商业聚集因素
（7）距离因素
（8）多目的的消费行程因素
七、项目各业态商业容量预测
1.消费力预估
2.消费模式预估
3.竞争对手预估
4.竞争性差异确定
5.消费者特征评估
6.商业发展空间确定
7.消费额预估
8.合理的商业面积预估
八、项目商业规划
1.业态组合规划
2.商业配比推算
3.功能分区规划
4.业种布局规划
5.品牌组合规划
九、产品设计建议
1.整体规划设计建议
2.分区开发节奏建议
3.室外交通动线设计建议
（1）步行街
（2）广场
（3）车道
（4）停车位
4.建筑风格与立面效果设计建议
（1）整体风格
（2）外立面色彩及材质
（3）物业招牌
（4）建筑物外部灯光
（5）户外广告位
5.室外景观设计建议
（1）室外景观特色
（2）室外景观设施及绿化处理
6.内部交通组织设计建议
（1）物业入口
（2）中庭
（3）通道
（4）电梯
7.商铺结构与内部分割建议
（1）面积
（2）层高
（3）开间及进深
（4）柱距
（5）荷载
8.室内设计建议
（1）装修风格
（2）室内景观
（3）室内广告位
（4）指示牌
（5）墙体装潢
（6）内部灯光
（7）室内听觉效果
9.配套设施规划建议
（1）配电系统
（2）给排水系统
（3）空调系统
（4）消防系统
（5）排污系统
（6）然气系统
（7）排烟隔油系统
（8）安防系统
（9）通信系统
（10）智能化管理系统
（11）其他
十、商业管理建议
1.管理模式
2.管理内容
3.管理公司的选择
4.收费标准
第三阶段：
项目招商、营销策划部分
一、招商策略建议
1.项目招商方式建议
2.招商流程指引
3.招商执行计划安排及目标建议
（1）第一阶段：
导入期（及筹备期）
[主要指项目基本指标及商场规划的确定、相关政策法规落实、物业硬件条件确定（如层高、柱距、荷载、水、电、气、空调、化粪池、排烟隔油、电梯、消防、卸货区、广告位等）、项目工程进度确定、商场交房及开业时间确定、商务条件确定（含租金、租期、递增、定金、保证金、付款方式、免租期等）、相关法律文件的确定（主要指租赁意向性协议书及正式合同）、制作招商手册、商管模式与相关公司及其费用的确定]
（2）第二阶段：
主力商家招商期
（3）第三阶段：
全面招商期
（4）第四阶段：
交付使用及开业期
二、整体销售策略建议
1.项目销售方式建议
2.销售流程指引
3.项目销售分期及其资金回笼计划安排
4.营销执行计划安排及目标建议
（1）第一阶段：
咨询期
（2）第二阶段：
内部认购期
（3）第三阶段：
开盘强销期
（4）第四阶段：
持续期
（5）第四阶段：
尾盘期
三、租售价格策略执行计划建议
1.影响价格的因素分析
2.整体均价建议
3.分期均价建议
4.层差和平面位置差分析
5.价目表建议
6.价格特别调整方式建议
7.付款方式建议
四、项目租、售可行性分析
1.租、售方式分析
（1）整体出售
（2）只租不售
（3）租售结合
2.本项目租、售方案确定
3.本项目租售区域划分
4.本项目经济效益分析
五、项目招商、销售前提条件分析及其入市时机评估
六、项目招商、推售分期节奏及其控制策略
七、项目后期招商及销售风险预测及应对策略
1.政策风险预测及对应策略
2.市场风险预测及对应策略
3.商业运作风险预测及对应策略
4.财务风险预测及对应策略
5.综合分析
第四阶段：
项目包装、推广部分
一、项目卖点及核心竞争力分析
二、项目包装建议
1.项目形象包装建议
（1）项目形象定位说明
（2）项目宣传主题
（3）案名建议
（4）VI识别系统设置
2.项目现场包装建议
（1）外墙包装
（2）建筑施工主体包装
（3）主入口设置及包装
（4）夜间灯光处理
（5）户外广宣系统建议（路牌、刀旗、条幅等）
（6）项目导示系统
（7）其他
3.招商中心包装建议
（1）招商中心选址
（2）招商中心功能布局建议
（3）招商中心装修风格建议
（3）模型制作要求
（4）相关招商、销售资料制作建议（楼书、招商手册、DM折页、展板、光盘、网站等）
（5）概念区设计建议
（6）其他
三、项目推广建议
1.推广目标
2.推广时间及各阶段主题、内容、安排
3.推广流程
3.推广形式及组织
4.媒介组合安排
5.公关活动安排
四、项目包装推广费用估算
1.现场包装（含招商中心）费用预算
2.招商资料费用预算
3.广告媒介投放费用预算
4.公关活动费用预算
5.其他费用
--完--
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