个人借鉴原创论我国房地产企业合理避税.doc

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目录

摘要................................................................................................................................

绪论................................................................................................................................

一我国法律和房地产企业纳税现状及合理避税的意义.............................................

二房地产企业合理避税中的问题和原因.....................................................................

三、房地产企业合理避税的方法...................................................................................

1、土地增值税中的合理避税.......................................................................................

2、营业税中的合理避税...............................................................................................

3、企业所得税中的合理避税的方法..............................................................................

4契税中的合理避税的方法..........................................................................................

结论.................................................................................................................................

致谢..................................................................................................................................

参考文献.........................................................................................................................

摘要：

房地产企业有我国目前经济中占有重要的地位。

作为国家中的一员当然要依法纳税，但由于我国法律的现状，为了企业的更好发展和国家法律的健全，企业又要合理避税，要从土地增值税、营业税、企业所得税、契税中合理避税，为企业寻求更好的发展，使我国经济正常稳定地发展。

本文就我国开发企业常用的一些避税方法进行了简要的举例分析，探讨房地产企业如何合理避税，利用各种手段提高综合收益，促进国民经济的良性发展。

关键词：

纳税避税方法

绪论

房地产企业作为国民经济的支柱产业，其生产经营活动非常广泛，也非常复杂，在法律允许的情况下，房地产企业以合法的手段和方式来进行合理避税，达到纳税人减少缴纳税款的目的，这对于企业而言，也是很重要的手段，这就产生了合理避税的问题。

合理避税既是为了房地产企业自身的发展，同时也为了国家经济健康、稳定、快速的发展，房地产合理避税活动非常广泛，也非常复杂，本文就房地产避税的方法作一探讨。

一、我国法律和房地产企业纳税现状及合理避税的意义

中国是一个法制的社会国家,它的法制体现在中国政府做出的每项政策都有法可依，中国真正地走上了法制轨道。

在这种大的历史背景下，每一个公民，每一个企事业单位都应当依法行使自己享有的权利，同时依法履行自己应承担的义务。

与此同时，现有税法也有一个不健全特征，税务当局往往要根据避税情况所显示出来的税法缺陷采取相应措施对现有税法进行修改和纠正，因此，根据这个特点，很多企业进行合理避税。

所以，通过对避税问题的研究可以进一步完善国家税收制度，有助于社会经济的进步和发展。

可是，有些房地产企业在现在高度发达的商品经济活动中，由于经济利益的驱使，冒天下之大不韪，逆社会法制潮流而上的偷税，漏税，骗税等违背法律法规的行为屡有发生。

对房地产企业而言，在自己发展的同时，对于国家也要依法纳税、依法尽其义务，按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其细则和具体税种的法规条例，按时足额交纳税款，再进行合理避税。

合理避税是纳税人在税法规定的范围内用合法的手段，在税收法规许可的范围内，通过经营和财务活动的筹划安排，以达到减轻税负目的。

它强调的是纳税人在遵守税法，拥护税法，不违反税法的前提下，针对自身的特点，利用会计特有的方法，规划纳税人的纳税活动，既依法纳了税，又充分享受了税收优惠政策。

避税可以认为是纳税人采取利用某种法律上的漏洞或含糊之处的方式来安排自己的事务，以减少他本应承担的纳税数额。

虽然避税行为可能被认为是不道德的，但避税所使用的方式是合法的，而且不具有欺诈性质。

所以，通过对避税问题的研究可以进一步完善国家税收制度，有助于社会经济的进步和发展。

二、房地产企业在现实合理避税中存在的问题及其原因

合法避税是指在尊重税法、依法纳税的前提下，纳税人采取适当的手段对纳税义务的规避,減少税务上的支出。

合理避税并不是逃税漏税，她是正常合法的活动；合理避税也不仅仅是财务部门的事，还需要市场、商务等各个部门的合作，从合同签订、款项收付等各个方面入手。

目前，我国房地产开发商在避税过程中普遍存在一个问题。

我国房地产开发商在核算房地产建造成本时，基本上采取"开发成本不单独核算列示"的核算方法，将"企业"的建造成本合并入其他商品房建造成本一起核算。

企业的开发成本随着其他商品房销售实现结转经营成本时一并结转。

对于这种情况而言，按照《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》（国税发［2003］83号以下简称"183号文"）规定，一方面，应作为"开发产品视同销售行为"按照销售收入扣除建造成本后的差额计算缴纳所得税；另一方面，对于转作经营性资产的企业，其建造成本当期不能结转记入当期经营成本，而是应将其作为一项"固定资产"按其建造成本入账，按期计提折旧费，记入以后期间费用。

这里涉及到两点避税问题：

第一，开发商直接将企业的建造成本结转至当期经营成本，没有按视同销售行为缴纳所得税，等于是逃避了缴纳所得税义务；第二，企业的视同销售收入没有入账，而将建造成本转入当期经营成本，这样收入和成本没有相应匹配，也减少了当期应纳税所得额。

之所以有如上的现象，主要是以下原因：

首先，企业产权归属制度的不明确以及现行的房产证登记发放制度，给开发商避税以可乘之机。

目前除《关于加强商品住宅项目附属企业交易管理的通知》（沪房地资市［2003］230号）中规定"企业所有权的归属……，合同不作约定的，企业所有权为房地产开发企业所有"以及"企业产权归业主共有不发放房地产权证"外，全国各地对房产企业交易的规定极少。

由于对相应产权归属缺乏硬性规定，使得开发商在会计核算时无视经济实质律将企业的建造成本与其他商品房共同核算，一次结转当期经营成本，达到避税的目的。

其次，现行企业的经营管理模式，使得企业折旧在其经营过程中的抵税作用形同虚设。

房产开发商取得企业产权后，基本上是委托给小区物业管理公司去经营管理企业，由于企业的营业收入有限，与每年200～800万元畸高的运营成本相比，企业的经营亏损就显而易见了。

因此，在企业的经营期间，开发商将企业作为固定资产计提的折旧就没有相应的收入与之相配比，这种折旧就成了虚设，没能起到冲减当期应税所得的作用。

总之，这是不合理的避税现象，因此，作为房地产企业，要合理避税，就要掌握一定的避税方法。

三、房地产企业合理避税的方法

　1、土地增值税中的合理避税

土地增值税是对在我国境内有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、取得增值性收入的单位和个人征收的一种税。

扣除项目包括：

1、取得土地使用权所支付的金额。

2、开发土地、新建房及配套设施的成本和费用。

3、已使用过的旧房及建筑物的评估价格。

4、与转让房地产有关的税金，包括转让房地产时缴纳的营业税、印花税、城建税以及教育费附加。

5、财政部确定的其他扣除项目，目前规定对从事房地产开发纳税人允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和的20%加计扣除。

2007年1月16日国家税务总局网站发布了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（以下简称《通知》）。

《通知》要求各地从今年2月1日起开展房地产开发企业土地增值税清算，正式向企业征收30%-60%不等的土地增值税。

从中可以看出，两种情形免征土地增值税：

1.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的；如果增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定纳税。

2.因国家建设需要依法征用、收回的房地产。

4种项目免收增值税：

1、以房地产进行投资、联营，联营一方以房地产作价入股或者作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中的。

2、一方出土地，一方出资金，合作建房，建成后按照比例分房自用的。

3、房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。

4、在兼并企业中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的。

（1）在土地增值税中，可以使用适当增值筹划法进行合理避税。

纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20％时，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20％的，应就其全部增额按规定计税。

首先，如果纳税人欲享受起征点照顾，此时假定某房地产开发企业建成一批商品房待售，除销售税金及附加外的全部允许扣除项目的金额为100，当其销售这批商品房的价格为x时，相应的销售税金及附加为：

　　X5％×（1＋7％＋3％）＝5.5％X

　　式中：

5％——营业税

　　7％——城市维护建设税

　　3％——教育费附加

　　这时，其全部允许扣除金额为：

　　100＋5.5％X

　　根据有关起征点的规定，该企业享受起征点最高售价为：

　　X＝1.2（100＋5.5％X）

　　解以上方程可知，此时的最高售价为128.48，允许扣除项目金额为107.07（100＋5.5％×128.48）

其次，如果企业欲通过提高售价达到增加效益的目的，当增值率略高于20％时，即应适用“增值率”在50％以下，税率为30％的规定。

假定此时的售价为（128.48＋Y）。

由于售价的提高（数额为Y），相应的销售税金及附加和允许扣除项目金额都应提高5.5％Y.这时允许扣除项目的金额＝107.07＋5.5％Y

　　增值额＝128.48＋Y－（107.07＋5.5％Y）

　　化简后增值额的计算公式为：

94.5％Y＋21.41

　　所以应纳土地增值税：

30％×（94.5％Y＋21.41）

　　若企业欲使提价带来的效益超过因突破起征点而新增加的税收，就必须使Y＞30％×（94.5％Y＋21.4）

　　即Y＞8.96这就是说，如果想通过提高售价获取更大的收益，就必须使价格高于137.44（128.48＋8.96）通过以上两方面的分析可知，转让房地产的企业，当除去销售税金及附加后