酬金制物业综合项目所得税纳税.docx
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酬金制物业综合项目所得税纳税
（1）酬金制下，代管物业服务费确以为主营业务收入。
从会计记账角度出发，收入是指公司在寻常活动中形成会导致所有者权益增长、与所有者投入资本无关经济利益总流入。
这里营业收入是指公司从事物管和其她经营活动所获得各项收入。
实行物业服务酬金制，真正意义上物管公司经营收入重要是服务合同中商定酬金某些。
就服务费性质而言，在酬金制下物管公司收取服务费属于“代管”性质，并非物管公司收入，不应计入物管公司营业收入。
但在物业管理实践中，税务部门规定物业服务费收取必要由物业公司开具由地方税务局统一监制服务业专用发票。
为避免政策风险，许多采用酬金制收取服务费物管公司不得不把物业服务费计入公司营业收入。
例1：
12月末，××物业管理公司当期向业主收取代管服务费30万元。
账务解决如下：
借：
银行存款钞票30万
贷：
主营业务收入--物业管理收入30万
物业管理公司受托进行物业管理，严格按合同商定提供服务，每笔支出账目分明，但由于现行税法规定，不得不将收取服务费计入营业收入，这与会计原理中收入内涵不符。
（2）成本、费用核算。
①营业税会计解决。
税法规定物业管理公司经营施工生产以外其她业务所获得收入，按规定应交营业税。
会计解决通过“营业税金及附加”和“应交税费--应交营业税”科目核算。
例2：
接上例，计算并交纳当期营业税，该公司营业税率5%.账务解决如下：
应纳税额=主营业务总额×5%=300000×5%=15000（元）
计提应交税金
借：
营业税金及附加15000
贷：
应交税费--应交营业税15000
实际缴纳
借：
应交税费--应交营业税15000
贷：
银行存款15000
这是一种长期困扰物管财务人员问题。
除佣金外，别的属于业主暂交资金属于广大业主所有，并非物管公司收入，但这某些钱同样也要缴税。
既然是在酬金制下，营业税理应由业主承担，这样也加大了业主承担。
但愿国家关于主管部门尽快解决物管公司财务人员在会计核算时所遇到障碍，从主线上解决物业管理法规、税务法规和会计法规矛盾。
物业管理公司代关于部门收取暖气费、水费、电费、燃（煤）气费、有线电视收视费、维修基金、房租行为，属于代收代付业务，不计征营业税。
但从事此类代理业务向委托方收取手续费按服务业中代理业类5%税率计征营业税。
经营成果核算，缴纳所得税。
①计提和缴纳所得税，区别业主和管理公司各自承担某些。
会计期间结束，物管公司进行财务成果核算，所有收支项目转至“本年利润”科目归集，计缴所得税。
酬金制下，物管公司本年利润中服务费结余某些计缴公司所得税，税金由业主承担。
其公司所得税计算和会计解决如下：
物业公司各管理处应纳公司所得税额=（管理处服务费结余±调节应纳税所得额）×合用税率
物业公司自身应计提应纳公司所得税额=应纳公司所得税额-各管理处应纳公司所得税额
对于酬金制下物管公司而言，物业管理服务费收支是代收代付性质，不应计入公司收入成本。
但是由于税法规定，代收服务费计入收入，代付支出计入成本费用，相应物管服务费结余并入物管公司应纳税所得额，交纳所得税，这某些税金也应由业主承担。
而属于物管公司自负盈亏结余某些所交纳所得税则由公司承担，会计记账所用科目和办法同上。
酬金制下物管行业会计解决
一、现阶段国内物管行业现状
1、酬金制是物业管理服务费发展方向。
中华人民共和国物业管理始于80年代初。
3月16日，十届全国人大五次会议通过《物权法》，并于10月1日起正式实行；10月17日深圳市人大常委会修订《深圳经济特区物业管理条例》，于1月1日起实行。
一系列法律法规颁布解决了物管行业内许多长期悬而未决问题，对中华人民共和国物管行业将来发展具备重要而深远影响。
法规中明确：
业主与物业管理公司可以商定物业管理服务收费采用酬金制或者包干制形式。
其中，酬金制是指在预收物业服务资金中，按商定比例或者商定数额提取酬金支付给物业管理公司，别的所有用于物业服务合同商定支出，结余或者局限性均由业主享有或者承担。
采用酬金制，物业管理成本费用取决于物业自身，不受物管公司操作。
物管公司在收取合理酬金后，也不再考虑如何采用隐瞒办法增长利润，减少与业主之间摩擦。
业主选聘物管公司时重要考虑公司管理、效率和诚信度，而并非看哪家公司收费低。
只有这样，物管公司之间竞争才算公开公正，物管行业才干操作规范，才干发展壮大。
相对于包干制而言，酬金制具备先进性。
酬金制财务运作更加透明，是物业服务收费方式发展方向，是推动物业行业市场化进程重要举措。
当前高档住宅、别墅、写字楼选取酬金制物业管理收费方式较多，特别是北京、深圳、广州、上海等经济发达地区。
2、国家现行有关税收政策。
现行税法规定，物管行业需要缴纳税费重要有营业税、城建税、教诲费附加、公司所得税和印花税，其中营业税是对提供劳务、转让无形资产或者销售不动产单位和个人征收一种税。
物管行业营业税计税根据是物管公司提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取所有价款和价外费用。
价外费用涉及除代理服务以外向对方收取手续费等各种性质价外收费。
营业税按服务业中其她服务业类5%税率计征。
物管公司从事物管服务获得收入后，必要向付款方开具由地方税务局统一监制服务业专用发票。
营业税计算公式为：
应纳税额=营业额×税率。
物业管理公司代关于部门收取暖气费、水费、电费、燃（煤）气费、有线电视收视费、维修基金、房租行为，属于代收代付业务，不计征营业税。
但从事此类代理业务向委托方收取手续费按服务业中代理业类5%税率计征营业税。
二、现阶段国内物管行业酬金制会计解决和困惑
1、订立物业合同书是酬金制物业管理睬计核算起点。
酬金制下物管公司运作过程是在预收物业服务资金中扣除商定比例佣金后，按物业服务合同服务项目进行物业管理，因此物管公司与业委会之间订立物业合同书是酬金制物业管理睬计核算起点。
物业合同书涉及级别原则和内容越详细，合同双方权利义务就越详细，日后两者之间纠纷就越少，这样会计核算就更加有理有据。
例如订立合同步明确规定：
社区每天要扫几遍地，需雇用多少保洁人员，工资多少；几分钟巡逻一次，雇多少保安，工资多少；需种几棵树几株花，耗费多少；电梯多久维护一次，费用多少；物管人员工资及福利……将涉及状况尽量地列举出来，事无巨细。
在随后物业服务中，管理有无达到原则，就一目了然了。
2、每个社区管理处应单独设立账号。
酬金制下，物管公司只是一种代管机构，每笔支出都必要严格按物业服务合同书执行，支出最后支配权在业主手中。
但在实践操作中，由于业主都很忙，没有专门人来做账，当前普遍采用做法是：
业委会授权物管公司预收物业服务费，物管公司充当职业经理人来管理这笔资金，并对寻常支出进行账务解决。
物管公司每年不少于一次向全体业主公开其收支账目，业委会派专人审计监督。
作为物管公司，应对每个社区管理处单独设立账号，独立核算某社区经济事项。
既不能与别管理处共用一种账号，也不能与物管公司自身费用开支账号混淆，必要保持账号独立性，会计核算清晰、明了，也以便业委会日后审计和监督。
3、寻常账务解决。
（1）酬金制下，代管物业服务费确以为主营业务收入。
从会计记账角度出发，收入是指公司在寻常活动中形成会导致所有者权益增长、与所有者投入资本无关经济利益总流入。
这里营业收入是指公司从事物管和其她经营活动所获得各项收入。
实行物业服务酬金制，真正意义上物管公司经营收入重要是服务合同中商定酬金某些。
就服务费性质而言，在酬金制下物管公司收取服务费属于“代管”性质，并非物管公司收入，不应计入物管公司营业收入。
但在物业管理实践中，税务部门规定物业服务费收取必要由物业公司开具由地方税务局统一监制服务业专用发票。
为避免政策风险，许多采用酬金制收取服务费物管公司不得不把物业服务费计入公司营业收入。
例1：
12月末，××物业管理公司当期向业主收取代管服务费30万元。
账务解决如下：
借：
银行存款钞票30万
贷：
主营业务收入--物业管理收入30万
物业管理公司受托进行物业管理，严格按合同商定提供服务，每笔支出账目分明，但由于现行税法规定，不得不将收取服务费计入营业收入，这与会计原理中收入内涵不符。
（2）成本、费用核算。
①营业税会计解决。
税法规定物业管理公司经营施工生产以外其她业务所获得收入，按规定应交营业税。
会计解决通过“营业税金及附加”和“应交税费--应交营业税”科目核算。
例2：
接上例，计算并交纳当期营业税，该公司营业税率5%.账务解决如下：
应纳税额=主营业务总额×5%=300000×5%=15000（元）
计提应交税金
借：
营业税金及附加15000
贷：
应交税费--应交营业税15000
实际缴纳
借：
应交税费--应交营业税15000
贷：
银行存款15000
这是一种长期困扰物管财务人员问题。
除佣金外，别的属于业主暂交资金属于广大业主所有，并非物管公司收入，但这某些钱同样也要缴税。
既然是在酬金制下，营业税理应由业主承担，这样也加大了业主承担。
但愿国家关于主管部门尽快解决物管公司财务人员在会计核算时所遇到障碍，从主线上解决物业管理法规、税务法规和会计法规矛盾。
②提供维修、管理和服务过程中发生各项支出。
实行物业管理服务费用酬金制，物业管理服务费支出范畴涉及物业管理服务成本和物业管理公司酬金。
物业管理服务成本构成涉及：
管理服务人员工资、社保和按规定提取福利费等；物业共用部位、共用设施设备寻常运营、维护费用；清洁卫生费用；绿化养护费用；秩序维护费用；物业管理处办公费用；物业管理公司固定资产折旧；物业共用部位、共用设施设备保险费用及公众责任保险费用；经业主大会批准其她费用。
例3：
12月末，××物业管理公司当期在物业管理服务中发生人员工资3万、辅助材料1万，间接费用0.5万和管理费用1.5万。
账务解决如下：
借：
营业成本4万
营业间接费用0.5万
管理费用1.5万
贷：
应付工资3万
库存材料1万
银行存款等2万
分派间接费用
借：
营业成本管理费用等科目0.5万
贷：
营业间接费用0.5万
物管公司自身发生费用是真正意义上成本，而按物业服务合同书商定各项支出是代收代付，不属于会计意义上成本。
由于代管服务费计入收入，因此相应地把该某些支出也纳入成本费用核算，这样收入成本才干配比。
代收水电费、燃（煤）气费、有线电视收视费、维修基金、房租等属于代收项目，不能进行收入成本核算。
例4：
12月末，××物业管理公司当期代供电局收取电费5万元，按代收总金额1%收取手续费。
收取代收电费
借：
银行存款5万
贷：
代收款项--电费5万
转付委托单位，收取手续费
借：
代收款项--电费5万
贷：
银行存款4.95万
其她业务收入--手续费0.05万
（3）经营成果核算，缴纳所得税。
①计提和缴纳所得税，区别业主和管理公司各自承担某些。
会计期间结束，物管公司进行财务成果核算，所有收支项目转至“本年利润”科目归集，计缴所得税。
酬金制下，物管公司本年利润中服务费结余某些计缴公司所得税，税金由业主承担。
其公司所得税计算和会计解决如下：
物业公司各管理处应纳公司所得税额=（管理处服务费结余±调节应纳税所得额）×合用税率
物业公司自身应计提应纳公司所得税额=应纳公司所得税额-各管理处应纳公司所得税额
例5：
12月末，××物业管理公司服务费盈余5万，合用税率15%，计提并缴纳公司所得税，账务解决如下：
计提所得税
借：
所得税7500
贷：
应交税费--公司所得税7500
结转所得税
借：
本年利润7500
贷：
所得税7500
缴纳所得税
借：
应交税费--公司所得税7500
贷：
银行存款7500
对于酬金制下物管公司而言，物业管理服务费收支是代收代付性质，不应计入公司收入成本。
但是由于税法规定，代收服务费计入收入，代付支出计入成本费用，相应物管服务费结余并入物管公司应纳税所得额，交纳所得税，这某些税金也应由业主承担。
而属于物管公司自负盈亏结余某些所交纳所得税则由公司承担，会计记账所用科目和办法同上。
②财务成果核算，管理服务费结转余额，不分派。
酬金制下，除了物业服务合同中商定酬金某些外，别的收支均为代收代付性质，因此扣除物业合同商定成本费用支出后结余，并非物管公司经营成果，其所有权属于全体业主。
因而，利润总额中管理费结余某些不参加利润分派，不能分派给物管公司股东。
各独立核算单位管理费结余扣除计提所得税费用后余额，从未分派利润项目转至相应负债项目，转入下一年度物业服务费中或转为专项维修资金。
如物业服务费局限性使用，物管公司应提前告知业委会，并告知局限性数额、因素和建议补足方案。
例6：
12月末，××物业管理公司一管理处管理费结余1万，账务解决如下：
借：
未分派利润1万
贷：
其她应付款--管理费结余1万
三、结论与建议
1、社会法制化是物业管理行业规范发展瓶颈。
酬金制履行实际是业主服务费实报实销制。
物管公司作为一种服务机构，从中收取合理酬金，在社区物业管理中起到职业经理人作用。
酬金制实行减少了物管公司与业主之间摩擦，使物管公司有序健康发展。
酬金制推广要有比较先进法律法规体系，要有完善市场环境，要有诚实守信公司行为等等，显然这些条件当前国内尚未普遍具备。
因此，社会法制化已经成为物管行业规范和发展瓶颈。
国外和港台地区物业管理实行是酬金制，履行品牌优质物业管理，有物管公司己发展成为上市公司。
2、建立完全酬金制物管公司，业主和物管公司共赢。
物业管理目之一是提高物业价值，实现其稳定持续收益保值增值，保障社区业主安全，创造和谐生活环境。
由于当前法规不完善，国内实行不是完全物业酬金制，还需要学习国外和港台地区成熟经验，理解其配套制度，健全咱们物业管理组织体系。
同步，还需要政府支持，制定详尽法律规范和物业服务示范合同，协调业主与物管公司之间利益，使两者共赢。
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