赣州南康区集体土地征收及房屋拆迁.docx
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赣州南康区集体土地征收及房屋拆迁
赣州市南康区集体土地征收及房屋拆迁
补偿安置方案（试行）
（征求意见稿）
根据《中华人民共和国土地管理法》《江西省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》、《江西省征收土地管理办法》和《赣州市中心城区集体土地征收及房屋拆迁补偿安置办法（试行）》等相关法律法规规章和政策的规定，结合我区实际，制定本方案。
一、适用范围
南康区所属赣州市中心城区规划范围内，对征收集体土地及拆迁房屋、附属设施进行补偿安置的，适用本方案。
南康区其它区域征地拆迁补偿安置方案另行制定。
国家和省重点交通、能源、水利等大型基础设施项目征地拆迁补偿安置另有规定的，从其规定。
二、征地拆迁责任主体
由南康区人民政府授权，国土和征收部门委托，项目所在地乡（镇、街道）人民政府具体负责实施项目范围内的征地拆迁补偿安置工作。
三、征地补偿
（一）征地补偿标准按省政府公布的现行补偿标准执行，耕地上农作物给予青苗补偿费（标准见附表1）；
（二）地面上零星果树给予青苗补偿（标准见附表4）；
（三）征收农村集体经济组织的土地，按照被征收土地面积减去所征范围内集体建设用地面积后4.8%的比例，给予该集体经济组织预留用地；预留用地按所征地区域内住宅用地基准地价实行货币结算或换算成经营性资产留存给被征地农村集体经济组织，用于发展经济和被征地农民保障；集体建设用地是指在农村集体经济组织土地上进行各项非农业建设使用的土地，主要包括镇村企业用地、公益事业用地、公共设施用地以及村民住宅用地。
四、住宅房屋拆迁补偿安置
（一）住宅房屋合法建筑面积认定
1.持有房屋产权证的，以房屋产权证载明的建筑面积为准；持有乡村规划许可证或者宅基地批准文件并载明了建筑面积的，以载明的建筑面积为准，但实际建筑面积小于载明的建筑面积的，以实际建筑面积为准。
2.持有宅基地批准文件，载明了占地面积但未载明建筑面积的，按照载明的占地面积以内、三层以内的实际建筑面积进行认定。
3.依法享有“一户一宅”合法权益但权证不齐全的，按照120平方米以内的实际占地面积、三层以内的实际建筑面积进行认定。
“一户一宅”及住房面积认定程序：
由被拆迁户提出申请，经村民小组、村（居）委会、乡（镇、街道）政府审核通过后公示7天，公示无异议后予以认定。
（二）拆迁补偿
1.住宅房屋拆迁补偿按合法建筑面积给予房屋结构、装修补偿（标准见附表2）；
2.拆迁合法住宅房屋，按标准向被拆迁人发放搬家补助费、农具搬迁损失费、安置过渡费（标准见附表5）。
（三）奖励、补助
被拆迁人在规定时间内配合拆迁的，按合法住宅房屋建筑面积给予签订协议时限进度奖、按时弃房奖（标准见附表6）。
在规定时间内不配合拆迁的，不予奖励。
（四）安置
拆迁合法住宅房屋的，实行货币安置或房屋安置两种安置方式。
符合房屋安置条件的被征迁人可以选择货币或房屋安置；被征迁人非本集体经济组织成员的，在拆迁范围内有合法住宅房屋的，只能选择货币安置。
被征迁人只能选择一种安置方式。
选择房屋安置的，被征迁人的房屋补偿、奖励、补助等费用在预缴安置房屋购置款后，依照房屋拆迁补偿安置协议约定付款；选择货币安置的，依照房屋拆迁补偿安置协议约定付款。
对被征迁人预缴的安置房购房款，每年按银行同期定期一年存款基准利率向被征迁人支付利息，在交房时进行结算。
对因继承等法定原因，拥有两处及以上合法住宅，因征地拆迁已享受房屋安置或者宅基地安置的，对其剩余房屋的拆迁，只给予拆迁补偿，不予安置。
但原房屋安置面积人均不足60平方米的，可以在人均60平方米内按照实际合法建筑面积补足安置。
1.货币安置
选择货币安置的，按合法住宅房屋建筑面积给予货币安置购房补助（标准见附表8），但住宅房屋合法建筑面积超过300平方米的，按300平方米给予购房补助。
2.房屋安置
（1）房屋安置面积在住宅房屋合法建筑面积内按照人均35—60平方米确定：
①被拆迁住宅房屋人均建筑面积不足35平方米（含35平方米）的，按照人均35平方米安置。
②被拆迁住宅房屋人均建筑面积35平方米以上不超过60平方米（含60平方米）的，按实际建筑面积进行安置。
③被拆迁住宅房屋人均建筑面积超过60平方米的，按人均60平方米进行安置。
④被拆迁人在本次拆迁范围内无住宅房屋的，不予安置。
⑤因分户导致的房屋产权分割，经过审核认定属恶意分户的，不予安置。
（2）安置房屋购房款结算方式：
安置房屋根据人均安置建筑面积的不同，分35平方米、35平方米以上至50平方米、50平方米以上至60平方米三档累计结算安置房购房价款（标准见附表7）。
（3）安置面积有差异的结算方式：
被拆迁户根据确定的安置房屋总面积与安置房户型总面积最接近值选择安置房户型。
因户型面积差异在10（含）平方米以内的按照安置房屋购置价格标准的对应档结算价格相互结算；超过10平方米的按照返迁安置房成本价进行结算（标准见附表7）。
（4）安置房屋户型。
安置房屋的户型分为二室一厅（约60m2）、二室二厅（约80、100m2）、三室二厅（约120m2）、四室二厅（约140m2）等四种（其面积均含公摊面积）。
（5）安置房屋选房顺序。
按弃房（拆除）验收时间先后排序，并予以公示。
（五）安置房建设
1.安置房屋建设。
由区政府分区域统一建设安置房屋。
2.安置房屋选择。
由被征迁人在区政府统一建设或指定安置的房屋中按拆迁时间先后排序自由选择。
五、房屋安置的对象及安置人口的认定
（一）安置对象
选择房屋安置的必须同时具备下列条件：
1.在征收范围内有合法住宅房屋；
2.征地公告发布前，户籍在被拆迁农村集体经济组织并依法享有该集体经济组织权利和承担该集体经济组织义务；
3.法律法规规章和国家政策规定可以安置。
（二）分户
1.共同生活居住在同一住址的被征迁人家庭人口，立为一户。
同一户籍下，征地公告发布之日，被征迁人子女达到法定婚龄的允许分户。
2.征地告知书发布后离婚的，仍按原一户计算。
（三）安置人口
安置对象属下列情形之一的，每户可增加安置面积35平方米：
1.已婚夫妻未生育的，或者达到法定婚龄未婚的；
2.只生育一个子女的；
3.夫妻生育两个女儿并且领取了《纯女户证明》的。
六、非住宅房屋拆迁补偿
（一）拆迁附属房屋以及其他建（构）筑物和设施的，给予相应拆迁补偿（标准见附表2、附表3）。
（二）对村组集体房屋的拆迁可按照房屋建筑面积实行置换或者实行货币补偿。
（三）经营性用房的补偿。
对原属合法住宅用房，改变房屋用途用作经营性用房的，仍按原房屋性质补偿。
该房屋办理了营业执照、经营许可、税务登记证明，且在征地告知书发布前连续经营三年以上的，对实际用于经营部分，增计该部分拆迁补偿奖励金额的30%（包括商品及营业用具自行处理、搬运等因搬迁需要补偿的一切费用）。
（四）拆迁集体土地上合法批准建设的企业、苗圃、果园、畜禽养殖场、砖厂、瓦窑、沙场等项目的，由实施单位牵头，有关部门对其建（构）筑物和实际经营面积等进行合法性认定。
对认定为合法的，依据评估结果给予一次性货币补偿安置费。
在规定时间内腾地搬迁的，按照补偿安置费总额的5%给予奖励。
（五）拆迁经批准但未超过使用期限的临时用地上的建（构）筑物，按照重置成新价格结合剩余使用期限给予适当补偿；超过批准使用期限的临时用地上的建（构）筑物不予补偿；临时用地协议或者批准文书上已经明确国家建设征收土地时应当无偿自行拆除的，不予补偿。
七、违法建筑的处置
（一）有下列情形之一的，不予认定为合法建（构）筑物：
1.非本集体经济组织成员非法买卖集体土地或者非法占用农村集体土地建设的建（构）筑物；
2.在已征收的土地上建设的建（构）筑物；
3.在征地告知书发布后，抢建、搭建、加层的建（构）筑物；
4.其他违法违章建（构）筑物。
（二）属于下列情形之一的，不予补偿：
1.超过批准使用期限的临时建（构）筑物；
2.有关批准文件中注明因国家建设需要应无条件拆除的临时建（构）筑物；
3.建房批准文书或者协议明确应拆除而未拆除的旧房及相关附属设施；
4.征地告知书发布后突击养殖、种植的。
（三）违法建筑的处置。
对认定为违法建筑的建（构）筑物，一律直接拆除，不予补偿。
八、坟墓迁移
（一）涉及坟墓迁移的，按标准给予迁坟补偿及奖励（标准见附表9）；无主坟墓由项目所在乡镇负责迁移。
（二）坟墓安置点由区政府统一规划建设，进行集中安置，并做好相应大小坟类的挂面，自行迁移。
九、法律责任
（一）被征迁人无正当理由不得拒绝领取征地拆迁补偿安置费。
无正当理由拒绝领取的，可以由实施单位将征地拆迁补偿安置费转入其银行账户，并书面告知被征迁人，视同补偿到位。
（二）在征地公告规定时间内，被征迁人拒不签订征地拆迁补偿安置协议或者拒不腾地搬迁的，补偿安置到位后，由国土资源部门依法责令限期腾地搬迁。
在限期内仍不腾地搬迁的，由实施单位依法组织实施。
（三）征地拆迁过程中，被征迁人伪造、涂改权属证明文件，谎报、瞒报有关数据，冒领、多领、骗取征地拆迁补偿款或者骗取补偿安置房屋面积的，由实施单位追回征地拆迁补偿款、收回骗取的安置房屋面积。
被征迁人的行为构成犯罪的，依法追究法律责任。
（四）阻挠和破坏征地拆迁工作，妨碍征地拆迁工作人员依法执行公务的，有关部门应当依法予以处理；构成犯罪的，依法追究法律责任。
（五）实施单位及其工作人员，测绘、评估机构及其工作人员，有关部门及其工作人员违反本办法规定的，依法予以处理；构成犯罪的，依法追究法律责任。
十、其它
（一）被拆迁人房屋被征收后，不允许搭建临时过渡房，相关部门不得给被拆迁户批准宅基地用于兴建住宅房屋。
（二）凡在规定时间内不签订协议，或已签订协议但未在协议约定时间内配合拆除房屋的，不给予上述奖励和补助。
（三）国有土地上房屋按《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》依法依规进行补偿安置；也可按本方案货币补偿安置方式达成协议。
附件：
1.南康区征地补偿标准
2.南康区住宅房屋结构、装修、附属房屋补偿标准
3.南康区生产生活设施及其他地上附着物补偿标准
4.南康区零星果树、茶树等青苗补偿标准
5.南康区房屋拆迁搬家补助、安置过渡费标准
6.南康区拆迁奖励标准
7.南康区安置房屋购置、返迁安置房成本价格标准
8.南康区货币安置购房补助标准
9.南康区坟墓迁移补偿、奖励标准
附件1：
南康区征地补偿标准
单位：
元/亩
序号
地类
区域范围
农用地
建设用地
未利用地
水田、菜地、果园、精养鱼塘
旱地
林地及其他农用地
宅基地
其它集体建设用地
滩涂、荒草地
1
东山街道、蓉江街道、镜坝镇、龙岭镇、南水新区
40068
26846
14024
26846
14024
8014
2
唐江镇、龙华乡、
朱坊乡、太窝乡
38046
25491
13316
25491
13316
7609
3
龙回镇
36861
24697
12901
24697
12901
7372
注：
1.水稻、蔬菜、水产等农作物青苗补偿费2232元/亩。
果树连片面积大于1亩且每亩果树株数不少于45株的视为果园。
2.国有农用地补偿安置参照执行。
附件2：
南康区住宅房屋结构、装修、附属房屋
补偿标准
单位：
元/平方米
房屋结构
具备条件
补偿标准
装修补偿
框架
结构
一类
1、桩承重或钢砼承重基础，承重全部为钢筋混凝土框架结构；
2、现浇楼面、屋面、楼梯、天沟；
3、外墙全粉饰、贴外墙砖，内墙粉刷，涂料罩面；
4、厨房、卫生间设施配套齐全，室内外水、电、卫设施齐全。
750
180
二类
1、桩承重或钢砼承重基础，承重部分为钢筋混凝土框架结构；
2、现浇楼面、屋面、楼梯、天沟；
3、厨房、卫生间设施配套齐全，室内外水、电、卫设施齐全。
700
130
三类
房屋己封顶，但门、窗不齐，内外墙均无粉刷。
540
砖混
结构
一类
1、桩承重或钢砼承重基础；
2、现浇楼面、屋面、楼梯、天沟；
3、外墙全粉饰、贴外墙砖，内墙粉刷，涂料罩面；
4、厨房、卫生间设施配套齐全，室内外水、电、卫设施齐全。
650
180
二类
1、桩承重或钢砼承重基础；
2、现浇楼面、屋面、楼梯、天沟；
3、厨房、卫生间设施配套齐全，室内外水、电、卫设施齐全。
570
130
三类
房屋己封顶，但门、窗不齐，内外墙均无粉刷。
380
砖木
结构
一类
1、标准砖石基础，瓦屋面；
2、空斗砖墙，有圈梁、过梁、挑梁，砖柱结构，房屋结构完整；
3、室内水泥地面，外墙为清水墙；
4、内、外墙粉饰，顶棚装饰、木制门、窗。
520
180
二类
1、标准砖石基础，瓦屋面；
2、房屋结构完整；
3、普通内墙面，木制门、窗。
460
100
土木
结构
一类
1、土砖、土筑（少部分红砖眠墙）砌墙，木架屋，瓦屋面；
2、室内水泥地面或三合土地面，木制门、窗，外墙已粉刷；
3、有二层楼面楼板，室外街檐水泥地面或三合土地面。
400
180
二类
1、土砖、土筑（少部分红砖眠墙）砌墙，木架屋，瓦屋面；
2、室内水泥地面或三合土地面，木制门、窗。
100
杂间、洗澡间、厕所、牛栏、猪栏
砖混
290
砖木
230
土木
150
钢架棚
有围
110
无围
80
竹木棚
高度不低于3米
50
简易棚
集体或者村民个人搭建的临时棚房以及看守瓜、菜、鱼的简易建筑。
40
宅基地
在批准文件有效时间内已砌脚的
200
附件3：
南康区生产生活设施及其他地上附着物
补偿标准
序号
项目名称
单位
补偿标准（元）
说明
1
室外水池
立方米
50
2
沼气池
座
2500
废弃不用的不予补偿。
3
砖砌井
立方米
220
1.包括井台及周围水泥地面；
2.废弃的不予补偿。
4
石砌井
立方米
200
1.包括井台及周围水泥地面；
2.废弃的不予补偿。
5
土井
立方米
100
废弃的不予补偿。
6
手压井
口
1000
1.包括井台及周围水泥地面；
2.每户限补一座；
3.废弃的不予补偿。
7
机钻井
口
3000
8
粪坑（水泥）
立方米
50
9
粪坑（三合土）
立方米
30
10
化粪池
座
1000
11
砖（石）围墙
平方米
70
12
土围墙
平方米
45
13
水泥路面
平方米
50
14
沥青路面
平方米
30
15
沙石路面
平方米
20
16
三合土路面
平方米
15
表面平整。
17
水泥坪
平方米
35
砖石垫层，水泥抹面；贴地砖每平方米增加10元。
18
三合土坪
平方米
15
三砂捣制，表面拍光。
19
砖砌八字明沟
米
40
按长度计算。
20
砖砌暗沟
米
60
按长度计算。
21
片石护坡（堡坎）
立方米
130
按砌体体积计算。
22
砖砌护坡（堡坎）
立方米
150
按砌体体积计算。
23
暗砼涵管
米
40
Φ200毫米以下。
24
1寸镀锌水管
米
30
室内和外墙上的已计入房屋补偿价格，不另补偿。
25
动力线
米·根
6
四线。
26
电话
户
158
迁移。
27
有线电视
户
180
迁移。
28
太阳能热水器
台
300
迁移。
29
空调、电热水器
台
200
迁移。
30
水泥电杆
根
1000
10米以上
31
水泥电杆
根
800
8—10米。
32
水泥电杆
根
600
8米以下。
33
变压器
台
30000
34
锅炉
只
6000
5吨以上。
35
锅炉
只
4000
5吨以下。
36
三厢电表
只
3000
37
单厢电表
只
800
38
水表
只
300
附件4：
南康区零星果树、茶树等青苗补偿标准
品种
已挂果
单价
未挂果
单价
品种
已挂果
单价
未挂果
单价
甜柚
80元/株
40元/株
桃树
30元/株
15元/株
脐橙
80元/株
40元/株
葡萄
20元/株
10元/株
李树
30元/株
15元/株
板栗
30元/株
15元/株
枇杷
30元/株
15元/株
柿子
60元/株
25元/株
柑桔
40元/株
20元/株
金桔
20元/株
10元/株
梨树
30元/株
15元/株
枣树
30元/株
15元/株
石榴
30元/株
15元/株
油茶
30元/株
15元/株
油桐
30元/株
15元/株
茶叶
1000元/亩
附件5:
南康区房屋拆迁搬家补助、安置过渡费标准
安置
方式
搬家补助费（元/户）
安置过渡费
农具搬迁损失费
（元/户）
备注
12个月内
（元/月·户）
一次性
（元/平方米）
房屋
安置
3000
600
500
过渡期超过一年的，逐年递增100元/月·户，直至交付安置房屋为止。
货币
安置
3000
100
以认定的合法住宅房屋补偿安置面积计算
附件6:
南康区拆迁奖励标准
签订协议时限进度奖（元/平方米）
按时弃房（拆除）奖
（元/平方米）
第一阶段
第二阶段
200
100
300
注：
签订协议时限进度的阶段时间以公告规定的时间为准。
附件7:
南康区安置房屋购置、返迁安置房成本
价格标准
区域范围
档次
人均安置房屋面积
（平方米）
结算价格
（元/平方米）
返迁安置房成本价（元/平方米）
南康区
一
35以内（含35）
300
2300
二
35—50（含50）
800
三
50—60（含60）
1400
附件8:
南康区货币安置购房补助标准
区域范围
货币安置购房补助（元/平方米）
核心区域范围内
2300
核心区域范围外
1900
附件9:
南康区坟墓迁移补偿、奖励标准
序号
项目名称
单位
补助标准（元）
按时迁移奖励（元）
备注
第一
阶段
第二
阶段
1
祖坟
冢
12000
300
100
对同一姓氏在同一个屋场且居住百年以上，建有一个祠堂的，认定一冢祖坟，作一次补偿，以族谱为准。
2
有挂面坟墓
冢
2000
同穴每多一头骨的，补偿标准增加400元。
3
无挂面坟墓
冢
1500
注：
按时迁移的阶段时间以公告规定的时间为准。
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