经济开发区土地利用情况自查报告.docx
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经济开发区土地利用情况自查报告
经济开发区土地利用情况自查报告
一、天长市、秦栏经济开发区概况.1
（一）天长市概况.1
（二）天长秦栏经济开发区概况.2
二、调查对象及范围.2
（一）调查对象.2
（二）调查范围.3
（三）调查时点.4
（四）调查目的.4
三、调查任务与工作依据.4
（一）调查任务.4
（二）工作依据.5
四、技术路线.5
五、工作方法.6
（一）前期准备.6
（二）实地调查.7
（三）成果编制.8
六、调查情况.8
七、调查成果.10
（一）开发区土地利用情况汇总.10
（二）开发区土地批供使用情况.11
（三）开发区土地利用状况.11
八、开发区存在的问题.12
九、对策与建议.14
十、成果.16
一、天长市、秦栏经济开发区概况
（一）天长市概况
天长位于中国经济最具活力的长三角地区，行政区划虽隶属安徽，但嵌入江苏腹地，三面为江苏环抱，与南京、扬州毗邻，南临长江，北枕淮河，东临高邮湖，是国家级《皖江城市带承接产业转移示范区规划》中“两翼”的重要组成部分，已融入宁、镇、扬经济协作区和南京一小时都市圈，与苏南、上海、浙江等地保持较为紧密的经济技术合作关系，是长三角经济区重要的配套加工业生产基地。
图1天长市位置示意图
天长市2016完成地区生产总值185亿元，同比增长18%；实现财政收入22亿元，增长42%；完成固定资产投资135亿元（新统计口径2000万元以上），增长33%；实现社会消费品零售总额亿元，增长18%；实现外贸进出口总额5亿美元以上，增长23%以上；城镇在岗职工年均工资37605元，增长19%；农民人均纯收入9150元，增长21%。
（二）天长秦栏经济开发区概况
安徽天长秦栏经济开发区位于天长市的最东部，地处苏皖两省、三市（天长市、仪征市、高邮市）交界处，前身为安徽省科技厅1999年批准设立的安徽天长民营科技企业示范区，2016年8月经安徽省人民政府批准升级为省级经济开发区。
2016年—2016年先后被省科技厅授予“省级科技创新示范基地”、省经信委授予“省级创业基地”、省商务厅授予“安徽省电子产品出口创汇基地”、省发改委授予“安徽天长光伏产业基地”。
全区控制面积平方公里，现已规划平方公里，开发平方公里，累计投入开发建设资金亿元，基本实现了“六通一平三配套”。
目前，入园企业已达138家，其中：
126家建成投产，12家正在建设，形成电子、光伏、光电、汽车零部件等四大产业。
2016年，开发区实现工业总产值亿元，实现税收亿元，直接出口创汇9800万美元。
二、调查对象及范围
（一）调查对象
本次开发区土地利用情况调查工作对象为安徽天长秦栏经济开发区。
（二）调查范围
本次安徽天长秦栏经济开发区土地利用情况调查工作范围根据《安徽省人民政府关于筹建安徽天长秦栏经济开发区的批复》（皖政秘〔2016〕206号）中“规划面积按8平方公里控制”及《安徽天长秦栏经济开发区控制性详细规划》中规划范围确定。
详细范围如下表和下图红线范围所示：
表1安徽天长秦栏经济开发区四至范围
开发区
名称
四至范围
面积
（公顷）
安徽天长秦栏经济开发区
东至天扬路，南至光伏大道，西至滨河路，北至新北循环路。
图2安徽天长秦栏经济开发区范围图示
（三）调查时点
本次开发区土地利用情况调查时点为2016年12月31日。
（四）调查目的
贯彻落实《安徽省人民政府关于进一步推进节约集约用地的若干意见》（皖政〔2016〕64号）文件精神，全面掌握省级以上开发区（园区）发展现状和土地利用情况，整改问题，总结经验，努力缓解用地矛盾，促进省级以上开发区（园区）加快发展。
三、调查任务与工作依据
（一）调查任务
开发区（园区）基本情况、主要经济指标、土地批征供用情况、土地利用状况等四项内容。
1、基本情况：
开发区（园区）名称、设立时间、批准文号、规划面积、批准面积、企业个数、工业企业个数等7项指标。
2、主要经济指标：
开发区（园区）固定资产投资总额、年度生总产值、经营（销售）收入、税收收入、工业总产值、工业增加值。
3、土地批供用情况指标：
经批准的开发区（园区）建设用地面积、已征土地面积、已供土地面积，以及开发区供地率、供而未用土地面积、闲置土地面积、用于融资土地面积。
4、土地利用状况指标：
开发区（园区）建成区面积、在建面积、工业用地面积、商业用地面积、基础及公共设施用地面积、亩均投资强度、综合容积率、工业用地亩均投资强度、工业用地容积率、工业用地比例。
（二）工作依据
1、省政府《关于召开全省开发区土地利用情况调查工作部署暨培训会议的通知》（皖国土资［2016］270号）；
2、国家和省政府关于开发区规划、面积核定批准文件；
3、《开发区土地集约利用评价规程》（TD/T1029-2016）；
4、城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ137-90）。
四、技术路线
以开发区城镇地籍图为工作底图，参照利用卫星影像图，采取内业外相结合的办法，查清开发区（园区）土地利用相关情况，编制开发区工作成果。
在本次开发区土地利用情况调查范围内，用最新城镇地籍图（比例尺1：
2000）和2016年底卫星遥感影像图（比例尺1：
10000）作为工作底图，全面调查土地利用状况，认真填报有关报表，深入分析存在的问题，研究提出下一步工作措施，对调查中发现的问题，要抓紧进行整改，明确整改措施和时限要求，确保整改到位。
开发区土地利用情况调查技术路线如下图所示：
图3开发区土地利用情况调查流程图
五、工作方法
（一）前期准备
1、编制工作方案
确定调查组织机构、明确调查工作任务、制定工作保障措施，在时间安排要按照省政府规定的时间倒排工作计划，确保各阶段工作任务按时完成。
2、资料收集整理
（1）图件资料。
最新城镇地籍图（比例尺1：
2000）、2016年底卫星遥感影像图（比例尺1：
10000）、开发区规划图等纸质与电子资料。
（2）基本情况。
统计部门和税务部门出具的2016年开发区经济社会状况料。
（3）土地利用有关资料。
国土部门出具的历年来开发区土地批征供等资料。
3、制定工作图表
工作底图。
调查表：
“开发区（园区）土地利用情况调查汇总表”和“开发区（园区）土地利用情况调查明细表”。
（二）实地调查
1、外业调查
（1）征地范围调查。
依据征地批准文件，实地核查开发区已土地征收范围，在工作底图上标明已征用土地范围界线。
（2）供地范围调查。
依据供地台帐，实地核查开发区已供土地范围，在工作底图上标明已供土地范围界线。
（3）用地状况调查。
依据供地台帐，逐宗地开展土地使用状况调查，在工作底图上标明每宗地建成、在建和未建用地界线，并在调查表中填注在建和未建用地供地时间、建成比例和投资情况。
2、内业处理
（1）图件处理。
将外业调查成果图件矢量化，形成开发区用地现状图。
（2）数据录入。
将每宗地调查内容，按照“开发区（园区）土地利用情况调查明细表”格式，录入到开发区用地现状图每宗地图斑中，确保每宗地图斑有相关属性与调查表内容一致。
（3）数据统计。
按照“开发区（园区）土地利用情况调查明细表”格式，由计算机计算统计开发区批、征、供、用等各类面积情况，以及闲置土地面积。
（三）成果编制
1、调查汇总表。
以“开发区（园区）土地利用情况调查基础表”和相关部门提供的相关数据（表1中的6—13项），统计“开发区（园区）土地利用情况调查汇总表”，并以市为单位进行统计汇总。
2、成果图件
开发区用地现状分幅图。
开发区用地现状图（挂图）。
3、开发区土地利用情况调查报告。
基本情况、土地利用情况、调查情况、存在问题、处理意见、工作意见与建议。
六、调查情况
10月26，在秦栏镇国土资源与房产服务所取得开发区地籍图和2016年底卫星遥感影像图，在开发区管委会取得开发区规划等纸质与电子资料，按照本项目工作技术方案编制了工作底图。
27日根据工作底图，本项工作小组成员实地走访调查开发区，逐一核对每宗地，认真填写“开发区（园区）土地利用情况调查明细表”，对未测绘的新增建成宗地进行了补测，及时有效的完成外业调查工作。
10月28日，对统计部门和税务部门出具的2016年开发区社会状况资料；国土部门出具的历年来开发区土地批征供等资料，完善“开发区（园区）土地利用情况调查明细表”，并合计汇总形成“开发区（园区）土地利用情况调查汇总表”。
10月29日，工作小组仔细对照两表，进行数据录入，做到了每宗地图斑有相关属性与调查表内容一致。
10月30日，对调查成果经行汇总，编制成果图件，撰写自查报告。
七、调查成果
（一）开发区土地利用情况汇总
开发区基本信息根据“开发区（园区）土地利用情况调查基础表”各项内容进行汇总合计，其中，开发区名称、设立时间、规划面积、批准面积、企业个数、工业企业个数内容，调查结果直接填入表2至表7-4，如下：
表2开发区基本情况调查表
单位：
公顷
开发区名称
设立时间
批准文号
规划面积
批准面积
企业个数
工业企业个数
秦栏经济开发区
皖政秘（2016）206号
800
800
138
138
表3主要经济指标
单位：
万元
固定资产投资总额
年度生总产值
经营（销售）收入
财政收入
工业总产值
工业增加值
354485
742000
348365
10170
739000
198000
表4土地批供用情况
单位：
公顷、%
批准建设用地面积
已征土地面积
已供土地面积
供地率
供而未用土地面积
闲置土地面积
用于融资土地面积
100%
0
0
0
表5土地利用状况
单位：
公顷万元/亩%
建成区面积
在建面积
工业用地面积
商业用地面积
基础及公共设施用地面积
亩均投资强度
综合容积率
工业用地亩均投资强度
工业用地容积率
工业用地比例
%
（二）开发区土地批供使用情况
根据表4可知,已征土地面积公顷，已供应土地面积公顷，占已征土地面积的100%，供地率为100%，没有供而未用土地、闲置土地、用于融资土地，其土地供应率很高，从而也体现开发区土地供应环节通畅，开发出来的土地能够及时地供应出去。
开发区建成区面积公顷，因秦栏开发区用地指标受限，超出已征土地面积，开发区土地管理存在着未征先用的违法行为。
（三）开发区土地利用状况
1、开发区土地利用现状结构
此次开发区土地利用调查的范围为817公顷，建成区面积公顷，在建面积公顷，其中工业公顷，占调查范围的%；交通运输公顷，占调查范围的%%；商服公顷，占调查范围的%；公共管理与公共服务用地面积公顷，占调查范围的%，未建成城镇建设用地公顷，占调查范围的%；如图4。
图4开发区土地利用结构图
2、开发区土地利用基本情况
本次调查了2016年在开发区销售纳税的138家企业用地情况，开发区注册工业企业138家，且全部为工业用地。
138家企业平均投资强度为万元/亩；平均容积率为，138家企业年销售总额为348349万元，亩均万元。
八、开发区存在的问题
通过上面一组数字的分析，我们可以从中看出开发区工业企业用地方面的几个特点：
1．平均投资强度偏低。
从调查的138家企业看平均投资强度只万元/亩，《安徽省人民政府关于进一步推进节约集约用地的若干意见》（皖政〔2016〕64号）文件指出中县管省级开发园区土地投资强度一般不低于150万元/亩，达到或超过150万元/亩的企业有71家，占%，最高为天长市百盛电子有限公司1138万元/亩；150万元/亩以下企业有67家，占%；最低为天长市敬业五金厂只有30万元/亩。
2、138家企业的平均容积率，《安徽省人民政府关于进一步推进节约集约用地的若干意见》（皖政〔2016〕64号）文件指出中县管省级开发园区工业项目建筑容积率一般不低于，最高的也只有。
大部分企业建筑容积率在左右，安徽新鑫太阳能科技有限公司建筑容积率只有，低效利用土地必然带来了土地产出率及财税贡献率的低下。
分析138家企业之所以出现上述几大特点，主要是由于以下因素造成的：
一、秦栏经济开发区存在建设资金欠缺、用地指标受限、企业融资困难、人才缺乏、研发能力薄弱、技术服务欠缺、生产型服务业相对滞后和外贸出口有可能面临贸易摩擦等八大制约因素，
二是贪大求全。
一些企业不从市场和自身能力考虑，贪大求全，圈占了土地后无力投资建设或难以一步到位，导致生产、销售、流动资金出现问题，造成土地资产和其它资产的严重浪费。
三是形势影响。
由于欧债危机以及欧盟、美国等国家针对中国光伏企业“双反”调查，园区几大主导产业均不同程度地受到了影响，部分企业生产销售大打折扣，利税降低甚至无利可图，尤其是光伏企业，已经投产的9家企业目前全部停产，直接影响到了后续项目建设。
四是投机心理。
一些企业当初投资的真正目的并不是真正想办企业，他们看中的是廉价的土地，注册后厂房建设起来了，想从中捞取土地差价，但苦于形势变化，土地厂房无法抛售，现在只能出租一些，再伺机寻找下家，摆脱困境，导致部分厂房闲置。
九、对策与建议
针对大部分企业投资不足，低容积率，产出率不高等现象，政府应从源头上抓起，各相关部门相互配合，促使企业朝着节约集约利用土地的方向努力，使企业的土地产出率、政贡贡献率最大化，充分发挥出土地资产的最大效益。
1．政府扶持。
在企业经受今年国家经济宏观调控的形势下，政府应从多方面考虑对企业的扶持，包括生产、销售、税收（含退税）、财政扶持、集约节约用地激励机制、技术改造等方方面面，让企业轻装上阵，全心全意抓生产、促销售。
2.源头把关。
各地在把招商引资过程中，要挑选实力强信誉好的企业，必要时可进行先期评估调查，不能再像以前那样将那些良莠不齐的企业统统招进来。
对一些实力弱，资信度差，科技含量不高，环保达不到国家标准或污染大的企业一概拒之门外。
3、整合优化土地资源结构。
优化开发区的空间布局，促进开发区土地合理使用。
从严控制开发区以外的项目用地，积极探索建立提高投入产出效率的土地价格机制。
通过依法回收、缴纳闲置费、调剂、转让、租赁等方法，着力盘活存量建设用地，提高闲置和存量土地的使用效率。
建立完善集约用地考核评价机制，对集约利用土地效果好的企业优先办理土地征用审批手续。
4、提高项目供地门槛。
对投资额小于2000万元的工业项目不单独供地，鼓励租赁标准厂房解决生产经营场所。
申请改建、扩建的企业，首先应使用已有的建设用地。
申请增资扩建，若已使用土地的投资强度和容积率达不到供地审批时约定指标的，则在审定新用地指标时作相应核减。
5、设置项目建设期限。
对工业项目用地实行限期建设制度，工业项目取得土地使用权后，应在6个月内开工建设。
用地规模在20亩以下的，建设限期为12个月；20—50亩的，建设限期为18个月；50亩以上的，建设限期为24个月。
十、成果
1、秦栏经济开发区土地利用调查汇总表
2、秦栏经济开发区土地利用调查明细表
3、秦栏经济开发区用地现状图
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